Važiuojate įprastu keliu ir pastebite mėgėjiškai atrodantį ženklą šalia kelio. Jame parašyta „Perkame bjaurius namus“ arba „Nupirksime jūsų namą bet kokios būklės už grynuosius pinigus“. Kas su tuo? Kas deda šiuos ženklus ir ką jie reiškia?
Manęs, kaip maklerio, to klausia gana dažnai. Pramonėje tai vadiname „banditų ženklais“.
Už ženklų stovi nekilnojamojo turto „didmenininkai“. Šie vaikinai yra tarpininkų tipas. Jie susiranda namus ir juos „didmena“ parduoda reabilitologai, kurie vėliau renovuoja ir perparduoda juos būsto pirkėjui.
Priešingai nei reklamuoja jų ženklai, didmenininkai iš tikrųjų „neperka jūsų namų už grynuosius“. Mainais į jūsų susitarimą norėdami priimti nuolaidą grynaisiais pinigais, jie žada pristatyti pirkėją jums per tam tikrą laikotarpį – paprastai 30 dienų. Vietoj pardavimo sutarties didmenininkai naudoja „perleidimo sutartį“, kuri leidžia jiems „perleisti“ jūsų būsto pardavimo sandorį trečiajai šaliai, kuri tampa tikru pirkėju.
Didmenininkai uždirba pinigus iš skirtumo tarp to, ką jie žada jums sumokėti, ir to, ką jie surenka iš reabilitoriaus, kuris iš tikrųjų perka turtą iš jūsų.
Ar turėtumėte parduoti savo namus didmenine prekyba?
Didmenininkai gyvuoja dešimtmečius. Jie siūlo, kad būsto pardavimo procesas būtų greitas ir paprastas – nepaisant jo būklės. Per banditų ženklus ar tiesioginio pašto atvirukus jie suranda potencialių pardavėjų, kurie dar nežengė pirmojo žingsnio parduoti savo būstą.
Tarkime, pavyzdžiui, gyvenote savo namuose daugiau nei 20 metų ir auginate šeimą. Vaikai užaugę, o jūs galvojate apie darbuotojų mažinimą. Per daugelį metų surinkote daug dalykų. Mintis sutvarkyti namus ir paruošti juos pasirodymams yra didžiulė.
Gaunate atviruką iš didmenininko, siūlančio grynuosius pinigus už jūsų namus „tokios būklės“, ir tai atrodo geras sprendimas. Ir tai gali būti geras sprendimas, bet ar tai geriausia sprendimas?
Didmenininkai pateikia šiuos tris „naudą“:
- Nereikia valyti ar remontuoti. Suteikiame jums grynuosius pinigus už jūsų namus tokios būklės, kokios yra. Jums net nereikia rodyti savo turto.
- Jokių nekilnojamojo turto agentų komisinių. Sudarant sutartį su mumis praleiskite pardavimo išlaidas.
- Gaukite pinigus daug greičiau nei tuo atveju, jei savo namus įtrauktumėte į atvirą rinką.
Ar šie teiginiai yra teisingi? Galbūt, bet yra keletas dalykų, kurių jie jums nepasako:
„Tokie, kokie yra“ namai perkami ir parduodami MLS.
Didmenininkai naudojasi įprasta vartotojų klaidinga nuomone, kad jūsų namas turi būti geros būklės, kad būtų įtrauktas į kelių sąrašų paslaugą (MLS). Tiesa ta, kad nors daugelis namų, išvardytų nekilnojamojo turto agentų ir parduodamų MLS, yra „Paruošta persikelti“, daugelis nekilnojamojo turto yra sėkmingai perkami ir parduodami kasdien per sąrašus MLS.
Daug mažesnis potencialių pirkėjų skaičius žinos, kad jūsų namas parduodamas.
Didmenininkai turi potencialių pirkėjų sąrašą, su kuriuo jie susisiekia, kai gauna naują pavedimo sandorį. Palyginkite tai su licencijuotu agentu ir savo nuosavybės įtraukimu į MLS, kur jo galima ieškoti ir mato daugybė tūkstančių agentų, kurių kiekvienas turi pasiruošusių pirkėjų, kurie gali būti suinteresuoti pateikti jūsų pasiūlymą nuosavybė.
Matomumas ir konkurencija pasiekti daugiau pirkėjų lems konkurencingą pardavimo kainą, palyginti su pardavimo kaina su nuolaida, kurią jums galės užtikrinti didmenininkas. Kiekvienam turtui, nepriklausomai nuo vietos ar būklės, yra pirkėjas. Geriausias rezultatas pardavėjui yra plačiai parduoti savo namus. Ir geriausias būdas tai padaryti yra įtraukti jį į sąrašą patyrę nekilnojamojo turto agentai.
Galite gauti mažiau pinigų... dažnai daug mažiau!
Nors nekilnojamojo turto agento komisinių mokėti nereikia, pavedimo mokestis dažnai yra didesnis nei 5–6% komisiniai, kuriuos sumokėtumėte, kad jūsų namas būtų profesionaliai parduodamas ir parduodamas per nekilnojamąjį turtą bendrovė. Įprastas didmenininko mokestis yra nuo 25 000 iki 30 000 USD. Jei parduodate namą su a rinkos vertė 200 000 USD, tai yra 15 % mokestis.
Jums atstovauja nelicencijuotas asmuo.
Didmenininkai iš esmės parduoda nekilnojamąjį turtą be licencijos. Didžiausią savo gyvenimo investiciją patiki asmeniui, kuris:
- nėra saistomas etikos kodekso arba a fiduciarinė prievolė atstovauti geriausiems jūsų interesams,
- yra neprižiūrimas licencijuoto nekilnojamojo turto brokerio, ir
- neprivalėjo lankyti jokių edukacinių kursų arba įgyti pažymėjimą, suteikiantį teisę parduoti nekilnojamąjį turtą.
Valstijų vyriausybės reikalauja nekilnojamojo turto licencijų ir mokymų, daugiausia tam, kad apsaugotų visuomenę nuo nesąžiningos veiklos. Nekilnojamojo turto pardavimas be licencijos prieštarauja įstatymams. Didmenininkai tai apeina, nes jų naudojama sutartis yra kruopščiai suformuluota, nurodant, kad tai nėra pardavimo sutartis. Tai sutartis, leidžianti jiems perleisti turtą kitam pirkėjui; sandoris yra tiesioginis tarp pirkėjo ir pardavėjo be tarpininko. Kaip pardavėjas, dirbantis su didmenininku, jums neatstovauja niekas, turintis licenciją vykdyti nekilnojamojo turto sandorius.
Nuo pradžios iki pabaigos didmeninės prekybos sandoriai gali užtrukti ilgiau nei tradicinis išpardavimas.
Vienas iš pardavimo taškų, kuriuos parodys didmenininkas, yra tai, kad parduodami per juos pinigus gausite greičiau. Tiesa ta, kad nuo tada, kai pasirašote pavedimo sutartį, kol pasiekiate uždarymo stalą, procesas iš tikrųjų gali užtrukti ilgiau, einant per didmenininką. Taip yra todėl, kad į procesą įtraukta 30 papildomų dienų. Tos 30 dienų, kai didmenininkas pagal pavedimo sutartį ieško pirkėjo, gali būti 30 dienų, kai jūsų turtas yra MLS mato tūkstančiai pirkėjų, kurių daugelis turi pinigų nusipirkti ir atnaujinti jūsų turtą ir nori gauti prasidėjo!
Vis dar yra „parodymai“, nesvarbu, ar einate per didmenininką, ar per licencijuotą agentą.
Parodymai yra nepatogumas pardavėjams. Aš tai suprantu. Niekam nepatinka, kai nepažįstami žmonės vaikšto pro namus ir žiūri į savo daiktus! Tačiau netikėkite, kad apsilankę didmeninėje parduotuvėje išvengsite šio įsibrovimo. Žmonės – net ir reabilitacijos specialistai – neperka būsto – nematyti. Turėsite susidurti su demonstravimu, nesvarbu, ar naudojatės didmenine prekyba, ar tradiciniu būsto pardavimo procesu.
Tiesiog būkite sąmoningi
Daug metų buvau nekilnojamojo turto investuotojas, kol tapau Merilendo licencijuotu agentu. Aš nusipirkau „nelaimės“ turtą, nurodytą MLS, taip pat keletą nusipirkau iš didmenininkų. Nesuprantu, ką daro didmenininkai. Tiesą sakant, jų pastangos dažnai atneša į rinką namus, kurie yra geri pasiūlymai reabilitologams.
Kaip ir priimant bet kokį finansinį sprendimą, išsilavinimas apie savo pasirinkimą padeda priimti geriausią sprendimą konkrečiomis aplinkybėmis. Svarbu žinoti, ko atsisakote, jei nuspręsite parduoti per didmenininką, o ne samdyti licencijuotą agentą.
Tai sakant, ne visi agentai yra vienodi. Kai kurie iš jų tikrai gerai padeda parduoti „įsikelti paruoštus“ namus. Bet jei jūsų namas nėra nesugadintas ir norite parduoti, norėsite ieškoti agento, kuris suprastų, kaip parduoti namus tokius, kokie yra.