Kas yra 1031 birža?

Jei esate a nekilnojamojo turto investuotojas ar planuojate būti, turite būti susipažinę su 1031 mainais, kurie yra strategija, leidžianti parduoti vieną nekilnojamąjį turtą mainais į kitą, nemokant mokesčių.

Ar tai skamba per gerai, kad būtų tiesa? Galbūt taip, bet 1031 biržos atpažįstamos IRS ir rudenį jų gairėse. Šiame straipsnyje paaiškinsiu, kaip veikia 1031 birža, ir apžvelgsiu įvairius tipus, naudą ir riziką.

Turinys

1. Kas yra 1031 birža?
2. Skirtingi 1031 mainų tipai
1. „Build-to-Suit“ mainai
2. Uždelstas keitimas
3. Atvirkštinis keitimas
3. Kodėl reikia keistis 1031?
1. Atidėtojo pelno mokesčio prievolė
2. Išleisk turtą su dideliu pelnu
3. Gaukite naudos iš didesnių nusidėvėjimo išlaidų
4. Kaip veikia 1031 birža
1. Kvalifikuoto tarpininko vaidmuo 
5. 1031 mainų taisyklės
6. 1031 biržos rizika
7. Santrauka

Kas yra 1031 birža?

1031 keitimas yra sandoris, kurio metu jūs „pakeičiate“ vieną turtą į kitą, kad galėtumėte atidėti kapitalo prieaugį ir mokesčius vėlesniam laikui.

Ši strategija pirmiausia naudojama investiciniam turtui. Ir nors kažkada galėjote jį naudoti su beveik bet kokiu turtu, taip buvo

beveik visiškai apsiribojo nekilnojamuoju turtu nuo 2018 m.

Dažnai vadinamas „panašaus pobūdžio mainais“, 1031 yra populiari strategija, kurią naudoja sudėtingi nekilnojamojo turto investuotojai, siekdami sumažinti kapitalo prieaugio mokesčių poveikį jų investicinei veiklai.

Skirtingi 1031 mainų tipai

Kaip ir beveik bet kuri su mokesčiais susijusi strategija, yra įvairių tipų 1031 mainai.

Pažvelkime į kiekvieną iš arčiau.

„Build-to-Suit“ mainai

„Built-to-suit“ mainai apima naujai pastatytą nekilnojamąjį turtą, bet gali apimti ir iš esmės renovuotus objektus.

Uždelstas keitimas

Pagal IRS gaires, 1031 keitimas turi būti atliktas per 180 dienų. Tačiau daugeliui mainų gali prireikti tiek laiko, kad užbaigtų procesą. Štai čia atsiranda uždelsti mainai.

Natūralu, kad tai apsunkina mainus. Jei parduodate savo turtą prieš įsigydami pakaitalą, mainai sustabdomi, kol mainai bus baigti. Pajamos, gautos pardavus jūsų turtą, bus laikomos kvalifikuoto tarpininko ir nebus išskirstytos tol, kol nebus įsigytas naujas turtas.

Atvirkštinis keitimas

Pagal atidėtą keitimą įgyjamas naujas turtas po to parduodu originala. Bet su atvirkštiniu keitimu įgyjamas naujas turtas prieš parduotas ankstesnis.

Finansinė atvirkštinio keitimo pusė yra panaši į atidėto keitimo pusę, nes reikės kvalifikuoto tarpininko paslaugų.

Kodėl reikia keistis 1031?

Prieš pradėdami kalbėti apie 1031 keitimo veržles ir varžtus, aptarkime naudą ir kodėl galbūt norėsite tai padaryti.

Atidėtojo pelno mokesčio prievolė

1031 keitimas leidžia atidėti mokestį nuo kapitalo prieaugio, gauto pardavus savo turtą.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą jau turi integruotą mokesčių pranašumą ir mažesnius ilgalaikio kapitalo prieaugio tarifus. Tas mažesnis tarifas taikomas ilgiau nei vienerius metus laikomam turtui.

Trumpalaikis kapitalo prieaugis – realizuotas per vienerius metus ar trumpiau – apmokestinamas įprastais pajamų mokesčio tarifais, o ilgalaikio kapitalo prieaugio mokesčio tarifai yra gerokai mažesni.

Pavyzdžiui, daugumos mokesčių mokėtojų ilgalaikio kapitalo prieaugio mokesčio tarifas bus ne didesnis kaip 15 proc. (palyginti su 22 % įprastu trumpalaikio pelno mokesčio tarifu toje pačioje bendrojoje mokesčių grupėje). Kai kurie mokesčių mokėtojai netgi gali taikyti ilgalaikį 0% kapitalo prieaugio mokesčio tarifą.

Į rinkinį įtraukus 1031 keitimą, net ilgalaikio kapitalo prieaugio mokestis atidedamas ateičiai.

Tai gali paversti investicijas į nekilnojamąjį turtą į kažką panašaus į IRA sąskaita. Ir nors pelnas bus apmokestinamas vėliau paskirstant, nuo dabar iki galutinio turto pardavimo mainų grandinėje nėra jokių mokestinių pasekmių.

1031 leidžia nekilnojamojo turto investuotojams panaudoti 100% pelno, gauto iš nekilnojamojo turto pardavimo. Tai leidžia investuotojui įsigyti nekilnojamąjį turtą vis aukštesnėmis kainomis su dar didesniu ateities pelno potencialu.

Išleisk turtą su dideliu pelnu

Tarkime, kad prieš 15 metų įsigijote investicinį turtą, kurio vertė nuo to laiko padvigubėjo. Jei jį parduodate, turite pripažinti pelną ir sumokėti taikomą ilgalaikio kapitalo prieaugio mokestį nuo pelno.

Bet įkūrus 1031 biržą ir įsigijus naują panašios vertės turtą, pelnas iš pirminio turto gali būti atidėtas dar keleriems metams.

Gaukite naudos iš didesnių nusidėvėjimo išlaidų

Vienas iš investicinio nekilnojamojo turto privalumų yra galimybė reikalauti nusidėvėjimo išlaidų. Investuotojai gali nurašyti turto įsigijimo kainą per daugelį metų. Tai sukuria vadinamąsias „popierines išlaidas“ – išlaidas, kurios egzistuoja mokesčių tikslais ir nereikalauja jokių grynųjų pinigų.

Popieriaus išlaidos gali būti naudojamos siekiant apsaugoti nuomos pajamų pelną nuo mokesčių. Kuo daugiau nusidėvėjimo galėsite nurašyti, tuo daugiau nuomos pelno galėsite apsaugoti nuo mokesčių.

Jei nuomojamą turtą turite ilgą laiką, metinės nusidėvėjimo išlaidos bus pagrįstos mažesne pradine įsigijimo kaina. Tačiau su 1031 keitimu galite nurašyti naujo turto nusidėvėjimą pagal jo (didesnę) vertę.

Kaip veikia 1031 birža

Visų pirma, jūs turite būti pasirengę parduoti savo dabartinį turtą ir įsigyti naują per 180 dienų laikotarpį.

Be to, turtas, kurį planuojate įsigyti, turi būti „panašus į tą, kurį parduodate“. Tai nereiškia, kad jie turi būti tikslios kopijos, tačiau paprastai jie yra panašūs. Abiejų objektų vertės taip pat turėtų būti panašios, kad biržoje nebūtų gautas grynųjų pinigų pelnas, kuris gali būti apmokestinamas.

Sandoris turi būti sudarytas kaip mainai, o tai reiškia, kad įsigyjamo turto „pardavėjas“ taip pat turi būti norintis dalyvis.

Kai parduosite dabartinį turtą, turėsite 45 dienas, kad surastumėte pakaitinį turtą. Visoms sandorio šalims turi būti pranešta apie 1031 keitimą. Tai apima pakaitinio turto pardavėją ir jūsų pasirinktą kvalifikuotą tarpininką (žr. toliau).

Atminkite, kad pakaitinio turto pirkimo galutinis terminas turi įvykti per 180 dienų nuo parduoto pirminio turto uždarymo.

Kvalifikuotas tarpininkas yra būtinas 1031 biržose. Taip pat žinomas kaip mainų pagalbininkass, jie laiko lėšas iki sandorio pabaigos. Jų vaidmuo yra panašus į tai, ką uždarymo advokatas arba nuosavybės teisę turinti įmonė atlieka įprasto nekilnojamojo turto sandorio metu.

Kvalifikuotas tarpininkas turi aiškiai suprasti 1031 keitimosi procesą. Jie taip pat turėtų pateikti atitikties įrodymus, pvz., metinį užbaigimą SSAE 16 egzaminas. Tarpininko turimos lėšos turėtų būti dedamos į Apdraustas FDIC sąskaitą ir bet kuriuo metu gali patikrinti abi mainų šalys.

Prieš pradedant keitimosi numeriu 1031 procesą, labai rekomenduojama pasirinkti kvalifikuotą tarpininką. Dėl laiko apribojimų, susijusių su šiais mainais, norėsite būti nuodugniai susipažinę su tarpininko kompetencija ir kvalifikacija, taip pat su jo proceso praktika.

1031 mainų taisyklės

Dėl mokesčių poveikio 1031 mainams taikomos specialios taisyklės.

1. Keičiamos savybės turi būti „panašios“. Laimei, panašios rūšies nekilnojamojo turto apibrėžimas yra gana platus. Pavyzdžiui, jums greičiausiai nebus sunku iškeisti vienos šeimos nuomojamą būstą į keturių butų butą; tačiau gali kilti problemų iškeisti savo pagrindinę gyvenamąją vietą į keturių butų. (t. y. vieną nuomojamą turtą galite keisti į kitą, tačiau mainai neapima asmeniniam naudojimui laikomo turto).
2. Keitimasis gali apimti keletą savybių. Galite keisti du turtus į vieną arba vieną nekilnojamąjį turtą į du ar daugiau.
3. Kvalifikuotas tarpininkas turi turėti visas sandorio metu pakeistas lėšas. Mainuose dalyvaujantiems atstovams neleidžiama gauti ar laikyti lėšų iš biržos.
4. Pranešti apie sandorį IRS. Net jei iš 1031 mainų nėra jokios tiesioginės mokesčių prievolės, vis tiek turite pranešti apie įvykį IRS 8824 forma, panašūs mainai. Formos nereikia pildyti su kiekvienu 1031 keitimu, tačiau ji turi būti užpildyta ir pateikta kartu su individualiu pajamų mokesčio deklaracija bet kuriais metais, kai įvyksta keitimas.

1031 biržos rizika

Kadangi 1031 keitimas yra sudėtingesnis nei tiesioginis pardavimas, yra rizika, kurią turite žinoti prieš tęsdami:

• Jei atliksite atidėtą keitimą ir neįsigysite pakaitinio turto per 180 dienų, pradinio pardavimo kapitalo prieaugis bus apmokestinamas.
• Jei pakeičiamam turtui įsigyti reikia mažesnės hipotekos nei parduoto turto hipoteka, gali atsirasti mokesčių prievolė už skirtumą tarp šių dviejų.
• 1031 mainai nepanaikina jūsų mokestinės prievolės; jie tik atideda. Jei per daugelį metų atliksite mainų seriją, galutinis rezultatas bus galutinio turto pardavimas su dideliu kapitalo prieaugiu. Dėl to gali atsirasti didžiulė mokesčių prievolė.
• Kadangi 1031 keitimas yra sudėtingas, gali būti sunkiau rasti nekilnojamojo turto ir nekilnojamojo turto pardavėjų, norinčių dalyvauti.

Kadangi 1031 keitimas visų pirma yra mokesčių strategija, prieš judant į priekį primygtinai rekomenduojama pasikonsultuoti su mokesčių ekspertu.

Santrauka

1031 keitimas yra beveik kaip dovana aktyviems investuotojams į nekilnojamąjį turtą. Tačiau prieš tai darydami įsitikinkite, kad žinote, kaip veikia procesas. Taip pat pasikonsultuokite su mokesčių specialistu ir, jei reikia, kreipkitės pagalbos į nekilnojamojo turto agentus ir institucijas, turinčias patirties šiame procese.