Dauguma nekilnojamojo turto investuotojai pasirinkti samdyti profesionalią nuomos turto valdymo įmonę. Dėl to jų nuomojamas turtas tampa pasyviomis pajamomis, nes jie aktyviai nevaldo savo investicijų. Bet jei norite kontroliuoti savo nuomojamą turtą ir pats jį valdyti kaip aktyvių pajamų įmonė, turite atsižvelgti į kai kuriuos dalykus. Padėkime jums atlikti svarbias pareigas.
Šiame vadove:
Pagrindinės nuomos turto valdymo pareigos
Nuomos valdymas apima tris pareigas:
- Tvarkykite savo nuomojamą turtą
- Bendravimas su savo nuomininkais
- Kontroliuokite savo finansus
Turto valdymas gali apimti tokius dalykus kaip skundų nagrinėjimas, turto problemų sprendimas (pvz., Santechniko paieška) ir bendra turto priežiūra. Jūs taip pat turite susidoroti su nuomininkais, įskaitant jų patikrinimą. Ir jūs turite elgtis su visais nuomininkais, kurie gadina jūsų turtą arba nemoka nuomos. Ir, žinoma, yra finansų dalis, įskaitant mokėjimą už priežiūrą ir bendrą priežiūrą, pajamų iš nuomos stebėjimą ir
paduodant mokesčius.Nustatykite kainas ir lūkesčius
Svarbiausias nuomos turto valdymo sprendimas yra nuomos kainos nustatymas. Niekas nenori mokėti per daug nuomos. Bet jūs taip pat nenorite išsinuomoti už mažą kainą. Taigi reikia subalansuoti savo norą gauti pelno ir nuomininkus, kurie nenori permokėti.
Be to, turite nustatyti savo nuomojamo turto valdymo lūkesčius. Kokių tipų nuomininkų norite? Kokie veiksniai lemia, ar nuomojatės juos, ar ne?
Jūsų idealūs nuomininko lūkesčiai gali apimti:
- Minimalios pajamos
- Užimtumo reikalavimas
- Minimalus kredito balas
- Gyvūnai arba be augintinių
- Rūkyti arba nerūkyti
- Ankstesnė nuomos istorija
- Būtinų nuorodų skaičius
Kaip nustatyti nuomininko taisykles
Efektyvus nuomos turto valdymas reiškia, kad jūsų nuomininkai yra patenkinti ir laikosi jūsų nustatytų taisyklių.
Į lūkesčius ir baudas, kurias turėtumėte įtraukti į rašytinę nuomos sutartį, įeina:
- Paaiškinimas, ar yra lengvatinis laikotarpis pavėluotai nuomai ir kokių veiksmų galite imtis bausti pavėluotus mokėjimus.
- Įvažiavimo teisės nustatymas valstybės įstatymų ribose. Kokiomis aplinkybėmis ir kaip galite patekti į turtą? Paaiškinkite ekstremalių situacijų rūšis, kurios leidžia greičiau patekti.
- Tylios valandos. Nustatykite laiką, kai garsi muzika, televizoriai ir vakarėliai turi tapti tylesni.
- Išorinis kraštovaizdžio tvarkymas ir priežiūra nuomojamiems namams, kuriuose paaiškinama pareiga pjauti veją, surinkti šiukšles, apkarpyti krūmus, pašalinti ledą ir sniegą ir kt.
- Šiukšlių išvežimas taisyklės, kaip ir kada išvežti šiukšles, ir taisyklės dėl kompostavimo ir perdirbimo.
- Palydovinių antenų tvirtinimas kur ir kokiomis priemonėmis.
- Virtuvės ir kitų prietaisų naudojimas pavyzdžiui, neleisti į kanalizaciją patekti tepalams ar šalinti šiukšles, nepalikti viryklės be priežiūros ir reguliariai valyti šaldytuvą. Taip pat paminėkite, kad nepranešus jums apie techninės priežiūros ar remonto poreikį, nuomininkas gali patirti remonto išlaidų.
- Naminių gyvūnėlių politika pavyzdžiui, niekada neleisti augintinių, neriboti šunų veislių ir dydžio ar uždrausti egzotiškų ar pavojingų augintinių.
Kaip nustatyti nuomos kainas
Kaip investuotojas norite gauti didžiausią pelną ir maksimaliai padidinti savo nuomos pelną, kad galėtumėte mėgautis didesniais pinigų srautais. Tai darote atlikdami a nuomos rinkos analizė.
Tam reikia ištirti nuomos kainas jūsų vietinėje rinkoje. Nenorite nustatyti per didelių nuomos kainų, nes potencialūs nuomininkai iš jūsų nesinuomos ir jums liks laisvas turtas. Stenkitės neprarasti mėnesio nuomos pajamų tyrinėdami šiuos kaimynystės veiksnius:
- Vidutinės gyventojų pajamos
- Vidutinis šeimos dydis kaimynystėje
- Vidutinė nuomos kaina
- Kaimynystės pranašumai (arti pėsčiomis iki metro stoties ar autobusų stotelių, lengva prieiga prie greitkelio, automobilių stovėjimo aikštelė ne gatvėje, netoliese esančios mokyklos, parkai, restoranai, parduotuvės ir kt.)
Kai kurie veiksniai, lemiantys teisingą nuomos kainą rinkoje, yra šie:
- Turto tipas (namas, butas ar buto butas)
- Kvadratinė medžiaga ir daugybė miegamųjų bei vonios kambarių
- Vieta (palyginus panašius nuomos mokesčius toje pačioje gatvėje ar kaimynystėje)
- Namų ar pastato patogumai (baseinas, kepsninė, saugoma automobilių stovėjimo aikštelė, apsauga ir kt.)
Sužinoti daugiau:Kiek reikia mokėti nuomos mokesčio?
Kaip išsinuomoti savo turtą
Jei turite namą, kurį norite išsinuomoti, turite rasti nuomininkų. Pirmiausia reikia reklamuotis. Galite naudotis tokia paslauga kaip Craigslist, kuri siūlo nekilnojamojo turto nuomos reklamą daugumai didžiųjų šalies miestų. Taip pat galite naudoti apartments.com, kuriame pateikiami butų, apartamentų, namų ir miesto namų nuomos sąrašai.
- Tačiau nesinuomokite pirmam asmeniui, kuris kreipiasi. Norite rasti gerą nuomininką. Taigi ieškokite nuomininko, kuris greitai moka nuomą, gerbia jūsų turtą ir nesukelia problemų.
- Paruoškite klausimyną raštu, kad padėtumėte apklausti pareiškėjus ir rasti tinkamą variantą.
- Įsitikinkite, kad žinote kovos su diskriminacija įstatymus. Tai reiškia, kad nereikia užduoti klausimų apie tokius dalykus kaip rasė, religija, negalia, šeimos dydis ar seksualinė tapatybė.
- Ir jūs turite laikytis valstybės ir federaliniai sąžiningo būsto įstatymai.
Kaip patikrinti ir dažnai prižiūrėti savo nuomojamą turtą
Rašytinėje nuomos sutartyje turėtų būti nurodyta, kaip galite apžiūrėti savo turtą ir jį prižiūrėti. Kiekviena valstybė turi savininkų/nuomininkų įstatymus, reglamentuojančius savininkų teises tikrinti ir prižiūrėti savo turtą.
Paprastai valstybės įstatymai reikalauja, kad jūsų turtas būtų tinkamas gyventi, būti sveikas, eksploatuojamas ir saugus. Kad įvykdytumėte šiuos reikalavimus, turite turėti galimybę apsilankyti ir apžiūrėti turtą. Taip pat reaguokite, kai nuomininkas jums praneša apie sugedusius prietaisus, nesaugias komunalines paslaugas ar kitas pavojingas sąlygas.
Dažnai tikrinkite, ar nėra nuotėkio, pakeiskite oro filtrus, išbandykite dūmų ir anglies monoksido detektorius, išvalykite latakus ir apipjaukite medžius.
Kaip surinkti nuomą
Nuomos turto valdymas taip pat reiškia nuomos surinkimą. Nuomos sutartyje turėtų būti nurodyta nuomos suma, mokėjimo terminas ir mokėjimo būdai. Dauguma nuomotojų sukuria internetinę mokėjimo sistemą, leidžiančią nuomininkams atsiskaityti kredito ar debeto kortele. Automatinės mokėjimo sistemos, tokios kaip tiesioginiai indėliai bankuose, taip pat yra geras pasirinkimas.
Nustatykite jums tinkamą mokėjimo metodą. Tačiau įsitikinkite, kad jūsų nuomininkams tai aišku ir nuoseklu.
Kaip elgtis su iškeldinimais
Vienas iš didžiausių nuomos turto valdymo iššūkių yra iškeldinimo tvarkymas. Niekas nenori susidoroti su iškeldinimais, tačiau kartais tai neišvengiama.
- Perskaitykite savo valstybės įstatymus, kad įsitikintumėte, jog suprantate procedūrą. Turite sekti tinkamą teismo procesą, kitaip galite susidurti su problemomis vėliau.
- Būtinai oficialiai praneškite nuomininkams, įskaitant kiek laiko jie turi išspręsti problemas.
- Pateikite iškeldinimą teismui. Pateikę iškeldinimo prašymą, nepriimkite nuomos mokesčio, nes tai gali panaikinti iškeldinimo procesą. Turite palaukti, kol teismo posėdis ir vietos teisėsauga iš tikrųjų iškels nuomininkus.
- Taisyklės gali būti painios, todėl galite apsvarstyti galimybę samdyti nekilnojamojo turto advokatą ar turto valdymo įmonę su savo teisininkais, kurie padėtų jums iškeldinti.
Kaip tvarkyti savo nuomos turto valdymo apskaitą
Norint išmokti valdyti nuomojamą turtą, reikia geros apskaitos praktikos. Nedarykite apskaitos ar apskaitos klaidų. Tai gali lemti prarastą pelną ir mokesčių problemas.
Tinkamai registruokite visas pajamas. Ir detalizuokite nuomos turto išlaidas, nes tai padeda jums atskaityti mokesčius.
Pateikti mokesčius gali būti painu, nes formos ir klausimai skiriasi nuo kitų rūšių pajamų deklaracijų. Turite įsitikinti, kad turite įrašus ir kvitus apie viską.
Papildoma literatūra:Nekilnojamojo turto nusidėvėjimas
Apsvarstykite galimybę samdyti nekilnojamojo turto valdytoją savo nuomos turto valdymui
Jei nuomos turto valdymo pareigos jus užvaldo, apsvarstykite galimybę samdyti profesionalią nekilnojamojo turto valdymo įmonę. Leisk jiems prisiimti visus rūpesčius ir sumažink stresą.
Geras turto valdytojas pasirūpina turtu už jus, taip pat:
- Naudojasi savo patirtimi rasti kokybiškų nuomininkų
- Vengia teisinių problemų žinant federalinius ir valstijų įstatymus
- Greičiau susiranda naujus nuomininkus todėl mažiau laisvų darbo vietų
- Siekia kokybės ilgalaikiai nuomininkai
- Renka nuomos mokesčius efektyviai
- Tvarko iškeldinimus pasitelkę kvalifikuotus nekilnojamojo turto teisininkus
- Prideda vertės nuosavybėms, kuriose atliekama profilaktinė priežiūra
- Sutartys su kompetentingais teisingų kainų remonto meistrais
- Taupo mokesčius efektyviai tvarkant apskaitą ir išskaičiuojant mokesčius
Skirtumai tarp vienos šeimos ir daugiabučių namų valdymo
Dvi dažniausiai pasitaikančios investicijos į nekilnojamąjį turtą yra susijusios vienos šeimos namai ir daugiabučiuose namuose. Ir tarp šių dviejų yra daug skirtumų.
Kai kurie vienos šeimos namų privalumai yra šie:
- Vienos šeimos namai yra pigesni
- Dėl didesnės paklausos vienos šeimos namai vertinami labiau nei daugiabučiai namai
- Vienos šeimos nuomininkai yra geresni nuomininkai nei daugiabučių namų nuomininkai, nes jie linkę geriau prižiūrėti turtą
- Taip pat lengviau parduodu vienos šeimos namą nei daugiabučio pastatas
Esmė
Išsinuomojant turtą reikia atsižvelgti į daugybę dalykų. Investavimas į nekilnojamąjį turtą tai ne pasyvi investicija, o aktyvi. Nuomininkų paieška, turto išlaikymas ir nuomos surinkimas gali užtrukti daug laiko.
Jei visos šios pareigos jums tampa per daug, pagalvokite apie profesionalios turto valdymo įmonės samdymą. Leiskite jiems atleisti jus nuo streso ir laiko, kurį sukelia aktyvi nuomos įmonė. Vis dar per daug? Tada apsvarstykite nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo paslaugos, toks kaip Lėšų kaupimas arba Streitwise. Visada yra įmonių, kurios mielai investuotų jūsų pinigus už komisinius.