Prieš porą metų su žmona atostogavome „Disney World“. Šeima puikiai praleido laiką, o aš asmeniškai džiaugiausi, kad atsitraukiau nuo verslo. Apsistojome mano tėvų „Orange Lake Resort“ pakaitinio naudojimosi nuosavybės teise, kuris yra visai šalia parko.
Nors pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė jiems priklauso daugiau nei 10 metų, tai buvo pirmas kartas, kai ten nuvykau. Pats kurortas yra labai gražus, turi visus patogumus ir yra puikioje vietoje. Tačiau aš visada maniau, kad mano tėvų pirkinys buvo blogas sprendimas. Juk už tai jie sumokėjo 10 000 USD, o šiandien išlaikymas yra 750 USD per metus.
Mano klausimas yra toks: ar nebūtų pigiau tiesiog apsistoti viešbutyje ar išsinuomoti vienetą kurorte tą savaitę? Atsakymas, deja, yra taip.
Kaip veikia pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisės
Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe yra atostogų planai, kurie JAV egzistuoja nuo 1969 m. Šiandien, tai yra 9,2 milijardo dolerių pramonė Amerikos kurorto plėtros asociacija (ARDA). Tai iš tikrųjų yra gana daug, palyginti su beveik 8 milijardų dolerių muzikos pramone arba „Major League“ beisbolo 9 milijardų dolerių metinėmis pajamomis. 2016 m. Tik JAV buvo 1 558 pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo kurortai, vidutiniškai 132 vienetai vienam kurortui.
Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė suteikia jums dalinę nuosavybę atostogų nuosavybėje. Jūs netgi galite galvoti apie tai kaip apie atostogų nuomos akcijų turėjimą. Už įrenginio pirkimą mokate išankstinę kainą, o tada metinį priežiūros mokestį. Tai suteikia jums prieigą prie nuosavybės tam tikrą laikotarpį, kuris paprastai yra tas pats laiko tarpas kiekvienais metais. Kai nenaudojate pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisių, naudojasi kiti panašių pomėgių turintys asmenys.
Vidutinė vienos savaitės pakaitinio naudojimosi bendra kaina kaina šiandien yra maždaug 20 940 USD, o vidutinis metinis priežiūros mokestis yra 880 USD. Dauguma pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe sutarčių yra neterminuotos, tai reiškia, kad jūs privalote neribotą laiką mokėti priežiūros mokestį, o tai yra didelis finansinis įsipareigojimas.
Jei norite naudoti savo įrenginį kitą savaitę, turite „bankuoti“ savo savaitę ir iškeisti jį į kitą laiką ar vietą. Pardavimų srityje (turėjau nelaimę dalyvauti viename) kurortas paminėjo, kad nebedaro savaitės laiko pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe. Dabar tai taškų sistema. Pirkdami vienetą gausite X taškų skaičių per metus ir galėsite jį naudoti bet kokiu pasirinktu būdu.
Taškai gali būti naudojami daugeliui kitų dalykų: norint nusipirkti lėktuvo bilietų, nuvykti į kitą vietą arba atnaujinti į didesnį vienetą. Heck, tai kaip oro linijų mylios ir kredito kortelės taškai. Taškus galite naudoti tokiose parduotuvėse kaip „Best Buy“ ir „Bed Bath & Beyond“. Puiku - galiu nusipirkti tą tualeto sėdynės užvalkalą, o ne atostogauti. Esu tikras, kad kaip ir kreditinės kortelės taškai, jūs gausite teisingą taškų keitimą į dolerius.
Tarsi negalėtum pasakyti, aš esu sarkastiškas.
Aš neskaičiavau skaičių, bet esu tikras, kad konversijų rodikliai yra siaubingi. Taigi, galų gale, net vieną savaitę pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe dalis yra kur kas abstraktesnė nei kietas turtas. Aukšto slėgio pardavimų vyrukas, dar kartą priminkite man, koks tikslas turėti pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę?
Trūkstamas investicijų komponentas
Pokeryje buvo sakoma, kad jei negali pastebėti patyčių, tai tu. Tai taikoma pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pirkimui. Iš sandorio naudos gauna pardavėjas ir kurorto savininkai. Jūs, deja, įstrigote su mažu vieneto gabalu, kurio perpardavimo vertė yra maža arba visai nėra.
Toliau pateikiamos problemos, susijusios su pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teise.
- Čia yra didelis perpardavimo rinka. Dažnai galite atsiimti vienetus už mažiau nei pusę to, kas iš pradžių buvo sumokėta.
- Kaip ir automobiliui, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe vertė nusidėvi, kai tik „išvažiuoji iš aikštelės“ (perimi nuosavybės teisę).
- Retas atvejis, kai pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe vertė padidėja. Tiesą sakant, tikėkitės, kad jis praras vertę, nes visos jūsų nuosavybės išlaidos buvo pažymėtos taip, kad padengtų pardavimo pristatymus, paskatas ir dovanas.
- Pakaitinio naudojimosi bendrosios nuosavybės teisės paprastai jums parduodamos, kai atostogaujate, o jūsų apsauga nesumažėja.
- Dauguma turi didelius metinius priežiūros mokesčius. Mano tėvų atveju jų mokesčiai kasmet didėja, greičiau nei infliacija. Už tą sumą, kurią mokate vien už priežiūros mokesčius (pamirškite apie pradines „investicijas“), galite savaitę likti tinkamos kokybės viešbutyje.
Nepaisant šių trūkumų, pramonė ir toliau pritraukia naujų savininkų. 2015 m. 46% pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe paslaugų buvo parduota naujiems savininkams, o tai pakeitė ankstesnę tendenciją - vis labiau priklausyti nuo esamų savininkų. Jei tikrai norite patekti investuoti į nekilnojamąjį turtą, spustelėkite čia ir perskaitykite mūsų vadovą. Taip pat galite pradėti nuo šių sutelktinio finansavimo paslaugų teikėjų:
| Pabrėžia |  |
 |
 |
| Įvertinimas | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimalios investicijos | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Sąskaitos mokesčiai | 1 metai | Bendros nuosavybės investicijos: 0,5–1,5% kasmet, plius 10% viso pelno išėjus | 1-1,25%metinis turto valdymo mokestis |
| Privatus REIT | |||
RegistruotisSkaityti apžvalgą
|
Registruotis Skaityti apžvalgą |
Registruotis Skaityti apžvalgą |
Pakartotinis naudojimasis negauna pajamų
Teoriškai, kai perkate pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę, jūs dalinai domitės turtu, kuriame yra nuoma. Tačiau svarbu suprasti, kad tai nesuteikia jums visų privalumų turintis nekilnojamąjį turtą paprastai turi.
Pradedantiesiems jūs domitės tuo pačiu padaliniu, kaip ir kiti žmonės, dalyvaujantys pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisėje. Todėl jūsų interesas nėra savarankiška nuosavybė. Jūs negalite laisvai daryti su įrenginiu, kaip norite.
Pavyzdžiui, yra griežtai ribojamas laikas, per kurį jūs fiziškai užimate įrenginį. Skirtingai nei tikri atostogų namai, jūs negalite jų išsinuomoti likusiais metais, kai neužsiimate jų asmeniniam naudojimui.
Galime galvoti, kad pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė yra dalinė nuosavybės teisė į vieną atostogų turtą ar vienetą. Tai nieko panašaus turintis nuosavybę atostogoms visiškai, su privalumais, kurie atsiranda dėl to turėjimo.
Anot MVĮ, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkai yra linkę būti jaunesni ir etniniu požiūriu įvairesni nei tada, kai pramonė prasidėjo ir buvo nukreipta į pagyvenusius žmones. Vidutinis pastarųjų pirkėjų amžius yra 39 metai, o 34% savininkų yra azijiečiai ar afroamerikiečiai. Beveik du trečdaliai turi aukštąjį išsilavinimą. Jų vidutinės pajamos yra 81 311 USD.
Tačiau man atrodo, kad pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe rinka yra skirta finansiškai nepatyrusiems asmenims. Deja, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe linkę tapti atostogų objektais žmonės, kurie negali sau leisti atostogų. Pardavimo medžiaga turi būti rodoma daugiau apie klaidą ir „gerą gyvenimą“, o ne apie investicijų grąžą. Taip yra todėl, kad ten yra grąžos nėra.
Jei išleidžiate pinigus ateičiai, tai turėtų būti laikoma investicija. Jei tai nesukuria pajamų, tai yra išlaidos - paprastos ir paprastos. Tu Gegužė mėgaukitės, tačiau tai vis tiek nėra investicija. Norėdami sužinoti, spustelėkite čia kaip investuoti
Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybė nėra labai skysta
Paprastai tik įsigiję pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę suprantate, kad yra daugiau žmonių, norinčių juos parduoti nei pirkti. Tikimybė susigrąžinti pradines investicijas yra labai maža - jau nekalbant apie tai, kad susigrąžinsite daugelio metų išlaikymo mokesčius.
Yra svetainių, kuriomis pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkai gali pasinaudoti, norėdami parduoti savo turtą, pavyzdžiui, „RedWeek“ imti sąrašo mokestį ir metinį nario mokestį už naudojimąsi svetaine - ir nėra jokios garantijos, kad pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe bus parduoti.
Ir perpardavimo pramonėje yra daug sukčiavimo. Sukčiai grobia pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkus, pažadėdami parduoti turtą už jus - už išankstinį mokestį - ir kai sumokėsite mokestį, daugiau apie juos nieko negirdėsite.
Jei galėsite parduoti pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo teisę (ir tai niekada nėra aišku), tikriausiai gausite tik dalį to, ką už tai sumokėjote. Yra dvi pagrindinės jų pardavimo problemos:
- Vis daugiau jų statoma/siūloma, užtvindo rinką ir
- Esami savininkai parduoda juos norėdami atsikratyti skolų arba kai supranta, kad tai nėra sandoris, kurį jie manė pirkdami.
Jei vis dar manote, kad pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pirkimas yra gera idėja ir norite nemokėti daugiau, nei kada nors parduosite, nusipirkite jį antrinėje rinkoje. Yra daug svetainių, kuriose galite nusipirkti naudoto pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe.
Pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo įmonės žino, kad tokiose svetainėse kaip „Timeshare Users Group“ ir „RedWeek“ tikriausiai galite rasti pigesnių esamų pirkėjų pasirinkimų. Taigi bendrovės paprastai siūlo uždarymo paskatas ir kitas privilegijas. Tačiau šios lengvatos paprastai neatperka pinigų, kuriuos sutaupytumėte pirkdami iš esamo savininko.
Geresnė pakaitinio naudojimosi pakaitomis alternatyva
Mano nuomone, jums geriau apsistoti vietiniame viešbutyje nei pirkti pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę. Paimkite mano tėvų pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pavyzdį. Jie sumokėjo 10 000 USD už pradinį pirkinį, o jei pridėsite 750 USD metinį išlaikymo mokestį, sumokėtą per 10 metų laikotarpį, iš viso į tą pakaitinį naudojimąsi investuojama 17 500 USD.
Per pastaruosius 10 metų jų pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe sutartis kasmet buvo suteikiama savaitei - septynioms ir šešioms dienoms naktų - iš viso 60 naktų, o tai vidutiniškai kainuoja iki 291 USD už naktį atostogoms tame pačiame vienete metus. Jei išsinuomotumėte tinkamos kokybės viešbučio kambarį už maždaug 175 USD už naktį, visa už pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe kaina sumokėtų 100 naktų viešbutyje. Apsistoti viešbutyje ne tik kainuoja mažiau už naktį, bet ir papildyti savo atostogas nakvodami viešbučiuose, esančiuose skirtingose vietose.
Taip pat galėsite pasinaudoti viešbučių siūlomomis dažnų naudotojų apdovanojimų programomis ir kitomis nuolaidų kainomis.
Aplankykite |
Yra tikimybė, kad yra paprastų būdų, kaip užsisakyti daugiau nei 100 naktų viešbutyje.
Geriausia, kad pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe atveju nebūtumėte paskandinęs jokio kapitalo, o už pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe mokesčius būtų galima investuoti, kad gautumėte investicijų grąžą. Jei konservatyvi 5% grąža kasmet padidėtų (pradedant nuo 10 000 USD ir pridedant 750 USD per metus), dabar sėdėtumėte daugiau nei 26 000 USD. Tai daug geresnis pasiūlymas iš to, kur aš sėdžiu.