모기지 이자율은 여름 동안 극적으로 하락하여 대부분의 성인 생애 동안 주택 융자가 결코 저렴하지 않았습니다. 역사적 최저 수준의 이자율을 사용하면 새 주택을 구입하거나 현재 모기지를 재융자하여 이를 활용하는 것을 고려할 수 있습니다.
Freddie Mac의 최근 수치 모기지 재융자가 2020년 1분기에 급증했으며 거의 4000억 달러에 달하는 첫 주택 융자가 재융자된 것으로 나타났습니다. 그러나 밝혀진 바와 같이 모기지 재융자는 실제로 새 집을 구입하는 것보다 더 비쌀 수 있습니다.
이것은 우리도 놀랐습니다. 왜 차이가 있습니까?
우리는 재융자 금리와 신규 구매 주택 대출 금리가 어떻게 설정되는지 조사했고 이러한 금리 격차에 대한 몇 가지 이유를 발견했습니다. 금리 차이 외에도 모기지 리파이낸싱은 현재 경제 상황을 감안할 때 자격을 갖추기가 훨씬 더 어렵습니다.
기존 모기지 재융자는 이자 절감 측면에서 절대적으로 합리적일 수 있지만 대신 새 주택 구입을 배제하지 마십시오.
서둘러 집을 재융자하기 전에 상황에 맞는 재정적 결정을 내리는 데 필요한 정보를 읽으십시오.
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모기지 이자율이 떨어졌던 것처럼 은행과 대출 기관은 COVID-19로 인해 차용인에 대한 나사를 강화하여 더 높은 신용 점수와 계약금을 요구하고 있습니다. 예를 들어 Chase는 주택 구매 및 재융자에 대한 최소 FICO 점수 요건을 700으로 올렸고 계약금 요건은 최소 20%였습니다.
낮은 금리는 또한 모기지 재융자에 대한 대대적인 움직임을 주도했습니다. 동일한 Freddie Mac 보고서에 따르면, 재융자한 주택 소유자의 42%는 "현금으로 인출"할 수 있도록 더 높은 대출 금액으로 재융자했습니다.
불행히도 재융자를 원하는 주택 소유자는 구매 대출을 받는 사람과 동일한 엄격한 대출 요건에 직면할 수 있습니다. 모기지 재융자율은 일반적으로 몇 가지 이유로 주택 구입율보다 높으며, 이 모든 것이 재융자를 상당히 덜 매력적으로 만들 수 있습니다.
재융자 요금이 책정되는 방식
일부 대출 기관은 재융자 비율이 더 높다는 점을 분명히 하지 않을 수 있지만 다른 대출 기관은 주택 재융자에 대한 더 높은 가격을 분명히 합니다. 예를 들어 Wells Fargo 웹사이트의 모기지 섹션으로 이동하면 주택 구입 및 재융자에 대한 이자율이 별도로 나열되며 30년 주택 대출에 대한 이자율 차이는 0.625입니다.
대형 은행이 재융자에 더 높은 이율을 부과할 수 있는 몇 가지 이유는 다음과 같습니다.
추가된 재융자 수수료
2020년 8월, Fannie Mae와 Freddie Mac은 9월 1일부터 재융자 모기지에 대해 0.5%의 수수료를 부과한다고 발표했습니다. 이 수수료는 현금 인출 재융자 및 현금 인출 재융자가 없는 경우에 부과됩니다. 프레디 맥에 따르면, 새로운 수수료는 "COVID-19 관련 경제 및 시장 불확실성으로 촉발된 위험 관리 및 손실 예측의 결과"로 도입되었습니다.
재융자 비용을 증가시킴으로써 대출 기관은 처리해야 하는 재융자 융자의 수를 줄여 구매 융자와 기타 사업에 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다.
신규 신청량을 제한하는 대출 기관
모기지 리파이낸싱에 대한 수요가 너무 높아 일부 대출 기관이 모든 요청을 처리할 수 없습니다. 영원히 지속되지 않을 급증을 처리하기 위해 더 많은 직원을 추가하는 것을 꺼리는 많은 대출 기관은 단순히 그들이 처리하는 재융자 신청의 수, 또는 대출의 수를 제한하는 추가 조건 설정 자격이 있다.
또한 일부 대출 기관은 신규 주택 구매자의 마감 기한이 있기 때문에 모기지 재융자 신청보다 신규 구매 대출을 우선시한다는 점에 유의하십시오. 미국의 많은 지역에서 주택 시장이 상승세를 보이면서 많은 주요 은행과 대출 기관이 따라가지 못하고 있습니다.
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일반적으로 말해서 대출을 구매하는 것과 비교할 때 재융자 대출의 이자율을 고정하는 데 대출 기관이 더 많은 비용을 들이게 됩니다. 이는 최근 모기지 재융자 신청이 급증함에 따라 대출 기관이 자원 할당에 무관심하게 만들고 있습니다.
많은 리파이낸서가 하나의 제공업체에 금리를 고정할 수 있지만 금리가 하락하면 대출 기관을 변경하고 다시 금리를 고정할 수 있기 때문에 특히 그렇습니다. 대출 기관은 결국 이윤을 남기기 위해 존재하며 가장 큰 수익을 제공하는 대출에 시간을 할애하는 것이 합리적입니다.
COVID-19로 인한 더 엄격한 요구 사항
에 따르면 브루킹스 연구소, Fannie Mae와 Freddie Mac은 COVID-19로 인해 차용인의 고용이나 수입이 중단되더라도 대출 상환 능력에 영향을 미치지 않도록 대출 기관에 요청했습니다.
많은 대출 기관은 또한 대출자가 가져야 하는 최소 신용 점수를 높이는 동시에 다른 요구 사항을 충족하기 어렵게 만들고 있습니다. 예를 들어, U.S. Bank는 모기지 고객의 최소 신용 점수 요건을 680점으로 높이고 소득 대비 최대 부채 비율을 50%로 구현했습니다.
이러한 요인의 조합으로 인해 재융자로 많은 돈을 절약하거나 신청을 처리할 의향이 있는 대출 기관을 찾기가 어려울 수 있습니다. 이를 염두에 두고 모기지 대출 기관에 연락하기 전에 수학을 실행하고 재융자가 귀하의 상황에 적합한지 확인하십시오.
모기지 구매율이 책정되는 방식
모기지 구매율은 재융자율과 유사한 방법으로 가격이 책정됩니다. 주택 담보 대출을 신청할 때 대출 기관은 신용 점수, 소득, 계약금 및 기타 부채와 같은 요소를 검토하여 자격을 결정합니다.
전체 경제는 또한 구매 대출 및 재융자 대출을 포함한 주택 대출의 모기지 이자율에 큰 역할을 합니다. 모기지 이자율은 경제 성장이 빠른 시기에 상승하는 경향이 있고, 경제 성장이 둔화되는 시기에 하락하는 경향이 있습니다. 한편 인플레이션도 역할을 할 수 있습니다. 낮은 수준의 인플레이션은 모기지 대출 및 기타 금융 상품의 이자율을 낮추는 데 기여합니다.
모기지 대출 기관은 들어오는 사업의 규모와 더 많은 대출을 처리할 수 있는 능력이 있는지 여부에 따라 대출 가격을 책정할 수도 있습니다. 그들은 비즈니스를 강화하기 위해 요금을 낮추거나 용량에 도달하거나 거의 도달할 때 요금을 올릴 수 있습니다. 이것은 이자율이 대출 기관마다 다를 수 있는 이유 중 하나이며, 주택 융자를 위해 항상 쇼핑을 하는 것이 합리적입니다.
많은 사람들은 연준이 모기지 이자율을 정한다고 생각하지만 이는 사실이 아닙니다. 연방 준비 은행은 대출 기관이 규정된 현금 준비금 요건을 충족하는지 확인하기 위해 사용하는 연방 자금 금리를 설정합니다. 연준이 이 금리를 올리면 은행은 서로에게 더 많은 돈을 빌리기 위해 더 많은 비용을 지불해야 하며 이러한 비용은 종종 소비자에게 전가됩니다. 마찬가지로, 연준이 연방기금 금리를 낮추면 비용이 낮아질 수 있으며, 이는 차용인의 비용과 이자율을 낮출 수 있음을 의미합니다.
결론
기존 모기지 재융자는 이자 절감 측면에서 절대적으로 합리적일 수 있지만 대신 새 주택 구입을 배제하지 마십시오. 새 집을 구입하면 이자 비용을 절약할 수 있습니다. 그리고 당신이 정말로 원하는 공간과 기능을 얻으십시오.
재융자를 선택하든 새로운 장소에 투자하든 더 매력적인 차용인이 되기 위해 취할 수 있는 단계가 있음을 기억하십시오. 경제나 연준은 통제할 수 없지만 개인 재정은 통제할 수 있습니다.
즉시 신용 점수를 높이고 부채를 상환하여 소득 대비 부채 비율을 낮추는 것은 시작할 수 있는 몇 가지 전략에 불과합니다. 그리고 새 집을 구입할 계획이라면 상당한 금액의 계약금을 저축해야 합니다. 이 단계를 통해 이사를 선택하든 기존 주택을 계속 사용하든 최상의 요금과 조건을 얻을 수 있는 기회를 높일 수 있습니다.