როგორ ჩადოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში

საინვესტიციო პორტფელის უმეტესობა და საპენსიო გეგმები ინვესტირებულია აქციებში და მუდმივი შემოსავლის ინვესტიციებში.

მაგრამ უძრავი ქონება არის პორტფელის შესანიშნავი დივერსიფიკაცია, რადგან ეს არის ”მძიმე აქტივი”. ასევე, უძრავი ქონების გრძელვადიანი საინვესტიციო შესრულება ძნელია კამათი.

თქვენს პორტფელში უძრავი ქონების დამატებას შეუძლია გააუმჯობესოს თქვენი ინვესტიციის შემოსავალი გრძელვადიან პერსპექტივაში.

უძრავი ქონება საშინელი ინვესტიციაა მრავალი ადამიანისთვის. და ეს შეიძლება იყოს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ ფიქრობთ ქონების გაქირავებაზე ან მის გადაკეთებაზე.

მაგრამ უძრავი ქონების ინვესტიციის ორი გზა არსებობს. და ყველაზე მნიშვნელოვანი ის არის, რომ არსებობს უძრავი ქონების ინვესტიციის საშუალება, რომელიც ნებისმიერ ადამიანს შეუძლია იმუშაოს, მაშინაც კი, თუ თქვენ არ გაქვთ საკმარისი ინვესტიცია ახლა.

მე შემეძლო გამომეტანა 11 (და ბონუსი) და აქ ისინი არიან:

1. ინვესტიცია ჩადება Fundrise- ში

ბევრს სურს უძრავი ქონების ინვესტიციაზე გადასვლა, მაგრამ არ უნდა ინერვიულოს მოიჯარეებთან ურთიერთობისას, რემონტის დამუშავების შესახებ, და ანგარიშსწორების მართვა ან დამამძიმებელი პროცესის გავლა სწავლის პროცესში, თუ როგორ უნდა განახორციელოს ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ცდათა და შეცდომით (ისევე როგორც მე გააკეთა).

საბედნიეროდ, თქვენ შეგიძლიათ ჩადოთ თქვენი ფული უძრავი ქონების ვარიანტებში ამ ყველაფრის გარეშე.

დაფინანსება არის ონლაინ საინვესტიციო სერვისი, რომელიც საშუალებას გაძლევთ ჩადოთ თქვენი ფული უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტებში. მათ მართავენ Fundrise- ის პროფესიონალები, სანამ თქვენ ზურგს უკან იჯდებით და უყურებთ თქვენი ფულის ზრდას.

რატომ Fundrise? ეს მარტივია, მათ აქვთ შესანიშნავი ანაზღაურების ისტორია! 2017 წელს მათ ჰქონდათ საშუალო წლიური ანაზღაურება 11.44%. ალბათ არ უნდა გითხრათ, მაგრამ ეს ბევრად უკეთესია ვიდრე თქვენ ნახავთ სხვა ინვესტიციებით.

რასაკვირველია, მათ არ შეუძლიათ ამგვარი ანაზღაურების გარანტია, მაგრამ ბოლო ოთხი წლის განმავლობაში მათ გამოაქვეყნეს დიდი რაოდენობა.

ერთ -ერთი მიზეზი, რის გამოც ხალხს უყვარს Fundrise არის ის, რომ მისი დაწყება ადვილია. თქვენ შეგიძლიათ სწრაფად შეადაროთ ანგარიშები და შექმნათ თქვენი პროფილი. ისინი დაგეხმარებათ განსაზღვროთ რომელი ინვესტიციებია საუკეთესო მოკლე კითხვარის მოთხოვნით.

თქვენი პასუხებიდან გამომდინარე, ისინი შემოგვთავაზებენ ინვესტიციის სამი სტილიდან ერთს:

• გრძელვადიანი ზრდა
• დაბალანსებული ინვესტიცია
• დამატებითი შემოსავალი

500 დოლარამდე შეგიძლიათ ინვესტიცია ჩადოთ ამაში Fundrise შემქმნელის პორტფელი, ან $ 1,000 ინვესტიციით დაფინანსების შემოსავალი eREIT ან დაფინანსების ზრდა eREIT. ისინი იხდიან ძალიან დაბალ საფასურს ინვესტიციისთვის პლატფორმის საშუალებით, მაგრამ შემოსავლები ბოლო დროს ორნიშნა რიცხვშია. მათ აქვთ დამატებითი ინვესტიციები აკრედიტებული ინვესტორებისთვის.

რაც შეეხება გადასახადებს? არ ინერვიულოთ, ისინი არც ისე ცუდები არიან. Fundrise მხოლოდ ყოველწლიურად იხდის 0.85% მენეჯმენტის საფასურს. სხვა საბროკერო საშუალებებთან შედარებით, ეს მინიმალურია.

გრძელი და მოკლე ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ საშუალოზე მაღალი ანაზღაურება თქვენს ფულზე უძრავი ქონების ინვესტიციით. და რადგან Fundrise გთავაზობთ REIT– ს, შეგიძლიათ მიიღოთ ეს ფული ხელების დაბინძურების გარეშე.

აქ არის ვიდეო მიმოხილვა, რომელიც მე ჩავწერე ჩემი Fundrise ანგარიშის გახსნის გამოცდილების გაზიარებით:

Peerstreet საშუალებას გაძლევთ ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების სესხებში-ძირითადად მცირე ინვესტორებთან ფიქსირებული და გადაუდებელი გარიგებებისათვის. თქვენ ასევე შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ მხოლოდ 1000 აშშ დოლარით, მაგრამ ამისათვის უნდა იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი.

თქვენ ინვესტირებას განახორციელებთ სესხის "ნოტებში", რომლებიც არის სესხები და არა თავად სესხებში. სესხები გადის ექვსი თვიდან ორ წლამდე და ჩვეულებრივ იხდიან საპროცენტო განაკვეთებს 6% -დან 12% -მდე.

უძრავი ქონების აქციები საშუალებას გაძლევთ ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების კომერციულ ან საცხოვრებელ პროექტებში. 5,000 აშშ დოლარით შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების სესხებში ან კაპიტალში. პლატფორმა საშუალებას გაძლევთ განახორციელოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში აშშ -ში და მრავალფეროვან პროექტებში.

ეს შეიძლება შეიცავდეს ახალ მშენებლობას, რეაბილიტაციას, შემოსავლის ქონებას ან სესხებს.

2. საკუთარი სახლის ფლობა: დაელოდე, რა?

მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ შეიძლება ფიქრობთ, რომ საკუთარი სახლის ფლობა ძირითადად თავშესაფრის უზრუნველყოფას გულისხმობს, დაფიქრდით კიდევ ერთხელ. სათანადოდ მართვის შემთხვევაში, თქვენი საკუთარი სახლი შეიძლება იყოს უძრავი ქონების ინვესტიციის საუკეთესო საშუალება პირველი ინვესტიციისთვის.

რას ვგულისხმობ "თუ სწორად მართავ"?

ეს ნიშნავს, რომ თქვენ ყიდულობთ სახლს სამართლიანი საბაზრო ღირებულება ან ნაკლები. ასევე უმჯობესია იყიდოთ ყველაზე ძვირადღირებული სახლი სამეზობლოში, ვიდრე ყველაზე ძვირი.

Შენც ასევე გადაიხადეთ თქვენი იპოთეკური სესხი 30 წელიწადში ან ნაკლები.

დაბოლოს, ეს ნიშნავს ქონების რეალიზებადი მდგომარეობის შენარჩუნებას, მისი ზედმეტი გაუმჯობესების გარეშე (უფრო მეტის დახარჯვა განახლებებზე, ვიდრე თქვენ მიიღებთ უფრო მაღალ საბაზრო ღირებულებას).

თქვენი სახლის ინვესტიციის ორი გზა არსებობს:

• თქვენი იპოთეკის ამორტიზაცია. სანამ თქვენ ცხოვრობთ თქვენს სახლში და ერთგულად იხდით თქვენს იპოთეკურ გადახდას, სესხი თანდათან ამორტიზდება. 30 წლის ბოლოს თქვენ გექნებათ იპოთეკის გარეშე. ეს მოგცემთ 100% -იან კაპიტალს თქვენს სახლში.
• ფასის დაფასება. წლიური დაფასების 3% ნიშნავს, რომ სახლი გაორმაგდება 30 წლის განმავლობაში, რაც საჭიროა იპოთეკის დაფარვისთვის. 300 000 დოლარიანი სახლი, რომელსაც დღეს ყიდულობთ, 30 წლის განმავლობაში 600 000 დოლარი იქნება.

ვთქვათ, რომ თქვენ დღეს ყიდულობთ სახლს $ 300,000 -ში, 5% –იანი განვადებით ($ 15,000). 30 წელში თქვენი კაპიტალი 15,000 აშშ დოლარიდან 600,000 დოლარამდე გაიზრდება.

ეს სერიოზული ინვესტიციაა. და სანამ სახლი გაზრდის თქვენს სიმდიდრეს, ის ასევე უზრუნველყოფს თავშესაფარს თქვენთვის და თქვენი ოჯახისთვის.

არცერთი სხვა ინვესტიცია არ აერთიანებს ორ სარგებელს, როგორც სახლის ფლობა. ახლა ასე ხდება ინვესტიცია უძრავ ქონებაში!

გაფრთხილება: თუ თქვენ დააფინანსეთ თქვენი იპოთეკა ყოველ რამდენიმე წელიწადში, სესხის 30 წლით დაბრუნება და ყოველ ჯერზე "მცირე" ნაღდი ფულის აღება, თქვენ დაამარცხებთ მთელ მიზანს. თქვენ არასოდეს გადაიხდით იპოთეკას და არასოდეს შექმნით სერიოზულ კაპიტალს.

3. იყიდეთ ქირავნობის ქონება შემოსავლის შესაქმნელად

ეს არის ერთ-ერთი ყველაზე ღირსეული გზა გრძელვადიანი სიმდიდრის შესაქმნელად. იგივე ძალები, რომლებიც ქმნიან საკუთარ სახლს ამხელა ინვესტიციას - იპოთეკური ამორტიზაცია და უძრავი ქონების დაფასება - ასევე მუშაობენ გაქირავების თვისებებთან.

მაგრამ უძრავი ქონების გაქირავებაში ინვესტიცია ასევე ამატებს შემოსავლის კომპონენტს.

მინიმუმ, ქირა, რომელსაც იღებთ საინვესტიციო ქონებაზე, უნდა ფარავდეს მისი ფლობის ხარჯებს. თუ ის მეტს არაფერს აკეთებს, თქვენი დამქირავებელი ფაქტობრივად გადაიხდის თქვენს ინვესტიციას. როდესაც ქირა უფრო მაღალია ვიდრე თქვენი ხარჯები, ქონება გამოიმუშავებს დადებით ფულად ნაკადს.

თუ ის აწარმოებს ფულადი სახსრების პოზიტიურ ნაკადს, შემოსავალი შეიძლება მოგაკლდეთ გადასახადებისგან თავისუფალს. ეს იმიტომ ხდება, რომ შეგიძლია აიღო ამორტიზაციის ხარჯი ქონებაზე. ვინაიდან ეს არის საინვესტიციო ქონება, თქვენ უფლება გაქვთ "დახარჯოთ" გაუმჯობესება მრავალი წლის განმავლობაში. მაგრამ ვინაიდან ამორტიზაცია არის ქაღალდის ხარჯი (ფულადი ხარჯების გარეშე), მას შეუძლია შეცვალოს თქვენი ქირავნობის წმინდა შემოსავალი.

როდესაც ქირა იზრდება - ყოველთვიური გადასახადი შედარებით უცვლელი რჩება - თქვენი წმინდა შემოსავალი გაიზრდება. მას შემდეგ, რაც ქონება დაფარულია, ქირაზე შემოსავალი იქნება ძირითადად მოგება.

”სწორედ ამიტომ უძრავი ქონების გაქირავებაში ინვესტიცია არის უძრავი ქონების ინვესტიციის ერთ -ერთი საუკეთესო გზა.”

არის რამოდენიმე რამ, რაც უნდა იცოდეთ ქირავნობისას:

• ისინი ითხოვენ დიდ წინასწარ გადახდას, საერთოდ შესყიდვის ღირებულების 20% ან მეტს.
• უფრო რთულია საინვესტიციო ქონებაზე იპოთეკის კვალიფიკაცია, ვიდრე მესაკუთრის მიერ დაკავებულ სახლში.
• არსებობს ვაკანსიის ფაქტორები - ჯერ მოიჯარეებს შორის, როდესაც ქირაზე შემოსავალი არ არის.
• რემონტი და მოვლა - შეღებვა, ხალიჩის გამოცვლა და ა.შ. - უნდა გაკეთდეს ყოველი დამქირავებლის გასვლის შემდეგ.

თითოეული ეს ფაქტორი შეიძლება გადალახოს, მაგრამ თქვენ უნდა იცოდეთ, რომ ქირაობის ქონება ყოველთვის არ არის რბილი. თუ თქვენ ეძებთ დაბალ რისკის პროფილს, ნაკლებად იყენებთ ინვესტიციის დროს მიდგომას, ქირავნობის უძრავი ქონება შეიძლება არ იყოს თქვენთვის უძრავი ქონების ინვესტიციის საუკეთესო საშუალება. არ ინერვიულო, წინ კიდევ ბევრია!

4. ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ონლაინ P2P პლატფორმების საშუალებით

ჩნდება P2P საინვესტიციო პლატფორმები, რომლებიც დაფუძნებულია უძრავი ქონების ინვესტიციაზე. პროცესს ჩვეულებრივ მოიხსენიებენ როგორც ქროუდფინანსირება. ეს ის ადგილია, სადაც ინვესტორთა ჯგუფები იკრიბებიან, რათა შეაგროვონ ფული უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ინვესტიციებისთვის.

ეს პლატფორმები მოგცემთ საშუალებას, განახორციელოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ონლაინ სხვადასხვა სახის უძრავი ქონების საშუალებით და სხვადასხვა გზით. თქვენი ინვესტიცია არ არის ისეთი ლიკვიდური, როგორიც იქნებოდა თუ თქვენ ინვესტიციას ჩადებდით ETF– ის ურთიერთდახმარების ფონდებში, მაგრამ ის ნაკლებად რთულია ვიდრე უძრავი ქონების LP– ები.

ისინი ალბათ ყველაზე ახლოს არიან REIT– თან, მაგრამ თქვენ გაქვთ უფრო მეტი კონტროლი იმაზე, თუ რაში ჩადებთ ინვესტიციას. Ერთად P2P პლატფორმა, თქვენ შეგიძლიათ შეარჩიოთ გარიგებები, რომლებშიც ინვესტიციას განახორციელებთ.

ეს ასევე გაძლევთ შესაძლებლობას გაამრავალფეროვნოთ შედარებით მცირე თანხა სხვადასხვა გარიგებებში.

უძრავი ქონების ცენტრში P2P ქროდფინანსირების პლატფორმები მხოლოდ რამდენიმე წელია არსებობს. მაგრამ უკვე არსებობს მრავალფეროვანი პლატფორმა, რომელიც გაძლევთ შესაძლებლობას აირჩიოთ როგორ და სად გსურთ ინვესტიცია.

იმავდროულად, ახალი პლატფორმები მუდმივად მოდის ონლაინ რეჟიმში.

თუ არ ხართ დარწმუნებული რა არის თქვენთვის უძრავი ქონების ინვესტიციის საუკეთესო გზა, ეს მომდევნო ვარიანტები ნამდვილად ღირს Google– ის სწრაფი ძიებისათვის.

აქ არის 3 საუკეთესო გზა უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის ონლაინ რეჟიმში:

1. უძრავი ქონების აქციები
2. დაკრედიტების კლუბი
3. PeerStreet

უძრავი ქონების აქციები საშუალებას გაძლევთ ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების კომერციულ ან საცხოვრებელ პროექტებში. სინამდვილეში, ბევრმა ინვესტორმა დაასახელა RealtyShares როგორც "უძრავი ქონების დაკრედიტების კლუბი".

სულ რაღაც 5,000 აშშ დოლარით შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების სესხებში ან კაპიტალში (არის რამდენიმე ინვესტიცია, რომელშიც შეგიძლიათ მონაწილეობა მიიღოთ 1000 აშშ დოლარად). პლატფორმა საშუალებას გაძლევთ განახორციელოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში აშშ -ში და მრავალფეროვან პროექტებში.

RealtyShares- ის ერთ -ერთი მიზეზი არის ის, თუ რამდენს აკეთებენ ისინი თქვენთვის. როდესაც საინვესტიციო შესაძლებლობა ჩნდება, ისინი აპირებენ დაათვალიერონ უძრავი ქონების კომპანიის აღმასრულებლები და სათაურის ანგარიშები და შემოწმებები. ისინი აპირებენ მიიღონ რაც შეიძლება მეტი ინფორმაცია უძრავი ქონების შესახებ.

ახლა გადასახადებზე. RealtyShares აპირებს გადაგიხადოთ 1% წლიური გადასახადი. ეს არის ბევრი სხვა P2P კომპანიასთან ერთად.

ეს შეიძლება შეიცავდეს ახალ მშენებლობას, რეაბილიტაციას, შემოსავლის ქონებას ან სესხებს.

დაკრედიტების კლუბი არის კიდევ ერთი შესანიშნავი წყარო P2P სესხებისთვის. ამ დროს, თქვენ ალბათ გსმენიათ კრედიტების კლუბის შესახებ. ისინი ერთ -ერთი ყველაზე პოპულარული P2P საიტია, მაგრამ ბევრი არ ფიქრობს მათ უძრავი ქონების დაკრედიტებაზე.

დაკრედიტების კლუბს აქვს საშუალო წლიური შემოსავალი 5.06% -დან 8.74% -მდე. რაც მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, არის თუ არა ეს რიცხვები ნაგულისხმევი მნიშვნელობებითაც, რაც შემოსავალს კიდევ უფრო შთამბეჭდავს ხდის.

საკრედიტო კლუბის შეზღუდვები ინვესტორებისთვის ოდნავ უფრო რბილია ვიდრე სხვა P2P საიტები. ისინი აადვილებენ ანგარიშის შექმნას და ინვესტიციის დაწყებას.

მას შემდეგ რაც მიიღებთ თანხმობას საკრედიტო კლუბში ინვესტიციის დასაწყებად, თქვენ შეძლებთ დაათვალიეროთ ასობით და ასობით საინვესტიციო ვარიანტი. ეძებთ სწრაფ გზას თქვენი პორტფელის დივერსიფიკაციისთვის? Აღარ იყურო უფრო შორს.

Peerstreet საშუალებას გაძლევთ ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების სესხებში-ძირითადად მცირე ინვესტორებთან ფიქსირებული და გადაუდებელი გარიგებებისათვის. თქვენ ასევე შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ მხოლოდ 1000 აშშ დოლარით, მაგრამ ამისათვის უნდა იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი.

თქვენ ინვესტირებას განახორციელებთ სესხის "ნოტებში", რომლებიც არის სესხები და არა თავად სესხებში. სესხები გადის ექვსი თვიდან ორ წლამდე და ჩვეულებრივ იხდიან საპროცენტო განაკვეთებს 6% -დან 12% -მდე.

5. ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში

ეს არის ქირავნობის ქონების ვარიაცია, სადაც თქვენ ინვესტიციას ჩადებთ ოფისში, საცალო ვაჭრობაში ან საწყობში/შესანახ ქონებაში. იგი მიჰყვება იმავე ზოგად ნიმუშს. თქვენ ყიდულობთ ქონებას და ქირაობთ მას გამქირავებლებზე, რომლებიც იხდიან თქვენს იპოთეკას და იმედია გამოიმუშავებენ მოგებას.

კომერციულ საკუთრებაში ინვესტიცია ზოგადად უფრო რთული და ძვირია, ვიდრე უძრავი ქონების გაქირავება ინვესტიცია საცხოვრებელ მხარეში.

მაშ, რატომ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში კომერციულ დონეზე?

ისე, რისკის პრინციპი vs. ჯილდო განსაზღვრავს, რომ კომერციული საკუთრება ამით უფრო მომგებიანია. ქონების ინვესტიციის არ ცოდნა, განსაკუთრებით კომერციულ დონეზე, შეიძლება იყოს ძალიან ძვირი სწავლის მრუდი.

გამოცდილებისა და კაპიტალის მქონე პირებისთვის, კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია უძრავი ქონების ინვესტიციის ერთ -ერთი საუკეთესო საშუალებაა იმ შესანიშნავი მიღწევების გამო, რომელთა მიღწევაც შესაძლებელია სწორად განხორციელების შემთხვევაში.

პლიუსს, კომერციული უძრავი ქონება ჩვეულებრივ მოიცავს გრძელვადიან იჯარას. ვინაიდან ქონება ქირავდება ბიზნესზე, მათ სურთ მრავალწლიანი იჯარა. ეს უზრუნველყოფს მათი საქმიანობის უწყვეტობას.

იჯარა შეიძლება ადვილად იყოს 10 წლით ან მეტი. ფულადი სახსრები უფრო სტაბილური იქნება, რადგან თქვენ არ შეცვლით მოიჯარეებს ყოველ ერთ ან ორ წელიწადში.

ქონების შეფასება ასევე შეიძლება იყოს უფრო გულუხვი, ვიდრე საცხოვრებლისთვის. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ შემთხვევაში, თუ ქონება დიდ წლიურ მოგებას იძლევა. ეს უფრო სავარაუდოა, რომ მოხდეს კომერციული საკუთრებით, ვინაიდან მოიჯარე ხშირად იხდის შენობის მოვლა -პატრონობას, ყოველთვიური ქირას გარდა.

იჯარა შეიძლება იყოს სტრუქტურირებული, რათა მემამულეს მიეცეს ბიზნესის მოგების პროცენტიც.

უარყოფითი მხარეა, რომ კომერციული ქონება ხშირად ექვემდებარება ბიზნეს ციკლს. რეცესიის დროს ბიზნესის შემოსავლები მცირდება და თქვენს დამქირავებელს შეიძლება გაუჭირდეს ქირა.

დამქირავებელს შეუძლია ბიზნესის დატოვებაც კი, რის გამოც ცარიელი შენობა დაგტოვებს. ვინაიდან კომერციული მოიჯარეები ყველა ფორმისა და ზომისაა, შეიძლება თვეები ან წლები დასჭირდეს თქვენი ქონების ახალი დამქირავებლის პოვნას.

კომერციულ საკუთრებაში ინვესტიცია უფრო გამოცდილი ინვესტორებისთვისაა, რომლებსაც აქვთ უფრო მაღალი რისკის შემწყნარებლობა. ეს სიმართლეა მაღალი რისკის/მაღალი ჯილდოს ინვესტიცია.

6. როგორც ჩანს ტელევიზიით: დაფიქსირება და გადატრიალება

HGTV ივსება ამით. ფლიპი ან ფლოპი და ფიქსატორი ზედა ორი ყველაზე პოპულარულია და ისინი მას იოლად აქცევს.

Ეს არის?

Კი და არა. ადვილია, თუ იცი როგორ უნდა ჩადო ინვესტიცია ქონებაში და პოტენციური კატასტროფა თუ არა.

რატომ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში, მხოლოდ მისი გადაბრუნებისთვის?

ძირითადი იდეა არის შეიძინოთ ისეთი ქონება, რომელსაც სერიოზული განახლება სჭირდება. ამ მიზეზით, თქვენ უნდა შეეძლოთ იყიდოთ ბევრად ნაკლები, ვიდრე სამეზობლოში განახლებული სახლების ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულება.

მაგალითი: თქვენ ყიდულობთ სახლს 100,000 დოლარად 200,000 აშშ დოლარის მეზობლად. $ 40,000 რემონტის შემდეგ, თქვენ ყიდით ქონებას $ 60,000 დოლარად.

ტელევიზორში ის ყოველთვის მუშაობს. რეალურ ცხოვრებაში, თქვენ უნდა იცოდეთ ქონების ღირებულებები სამეზობლოში, რათა დაადგინოთ სად უნდა განახორციელოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში და უნდა გქონდეთ შესაძლებლობა იყიდოთ სახლი კარგად ქვემოთ მისი დასრულებული საბაზრო ღირებულება.

თქვენ ასევე უნდა შეგეძლოთ საიმედოდ შეაფასოთ რემონტის ხარჯები. ეს ეხმარება (ბევრს), თუ თქვენ თვითონ შეძლებთ ბევრი სამუშაოს შესრულებას.

რისი ბრალი შეიძლება იყოს? სახლების გადაბრუნება უძრავი ქონების ინვესტიციის ყველაზე პრაქტიკული და პოტენციურად სარისკო გზაა. ორი უმთავრესი საკითხი არის ძალიან ბევრი თანხის გადახდა წინასწარ ქონებისათვის, ან იმის აღმოჩენა, რომ ის, რაც მცირე რემონტად გგონიათ, რაღაც უფრო დიდია.

მაგალითად, ის "ცოტა" ხის ლპობა კარების ჩარჩოზე მალავს იმ ფაქტს, რომ სახლის მთელი ჩარჩო ტერმიტულია და მისი დანგრევაა საჭირო.

ეს უკიდურესია და ის ჩვეულებრივ შეიძლება განისაზღვროს სახლის საფუძვლიანი შემოწმებით - რომელსაც ვეტერანი ფლიპერი ყოველთვის მიიღებს.

სამი წესი:

• ყოველთვის იცოდეთ ქონების საბაზრო ღირებულება დასრულების შემდეგ,
• სახლის ნამდვილი ფიზიკური მდგომარეობა და
• აქვს რემონტის ხარჯების ზუსტი შეფასება.

თუ სამიდან რომელიმე გამოტოვეთ, მთელი პროექტი შეიძლება საშინლად არასწორი იყოს.

მათთვის, ვისაც აქვს განსაკუთრებული მოსახერხებელი უნარები, არის მცოდნე როგორ განახორციელოს ინვესტიცია უძრავ ქონებაში და არ აწუხებს გამოწვევა, ფიქსაცია და გადატრიალება შეიძლება იყოს საუკეთესო საშუალება თქვენთვის უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის.

7. ჩემი საკუთარი წარუმატებელი მცდელობა გავხდე უძრავი ქონების მეწარმე

საუბრისას საშინლად არასწორად, მე განვაცხადე ჩემი წარუმატებელი უძრავი ქონების საინვესტიციო წამოწყება უძრავი ქონების ინვესტიციის წარუმატებლობისგან მიღებული 7 გაკვეთილი.

ეს არის ჭეშმარიტად გამაფრთხილებელი ზღაპარი. გახსოვთ, როგორ დავწერე ზემოთ "ტელევიზორში ის ყოველთვის მუშაობს"? ეს იყო ჩემი შეცდომა - ვფიქრობდი, რომ ის იმუშავებდა ისევე, როგორც ტელევიზიაში.

”უძრავი ქონების ინვესტიციის წესი #1 - არაფერი ისე არ მუშაობს, როგორც ტელევიზიაში - ოდესმე! ”

მე დავიჯერე ის მითი, რომ უძრავი ქონების ინვესტიციის სწავლა ადვილი იქნებოდა. ეს არის ის, თუ როგორ გამოიყურებიან ისინი. მაგრამ მე გადავდიოდი ჩემი გამოცდილების სფეროდან. ფინანსური დაგეგმვა არის ის, რაშიც მე კარგად ვარ. გამოდის, რომ უძრავი ქონება არ არის.

არ მინდა დაგაგიჟოთ უძრავი ქონების ინვესტიციაზე. ბევრი ადამიანი აკეთებს დიდ ფულს მასში ინვესტიციის ჩადებით. მე ვიცი რამდენიმე და დარწმუნებული ვარ შენც იცი.

მაგრამ უძრავი ქონების ინვესტიცია უფრო რთულია, ვიდრე ქაღალდის აქტივებში ინვესტიცია, როგორიცაა აქციები და ურთიერთდახმარების ფონდები.

თუ თქვენ რეალურად ინვესტიციას აკეთებთ საკუთრებაში, ეს ძალიან პრაქტიკული საქმეა. მაშინაც კი, თუ თქვენ ხელებს არ აბინძურებთ სახლების გადასაბრუნებლად, თქვენ მაინც უნდა ჩაერთოთ ყიდვა-გაყიდვის არც ისე სასიამოვნო საქმეში.

ყველა არ არის მოწყვეტილი ამისთვის.

თუ სერიოზულ თვითშეფასებაზე მიხვდებით, რომ არ ხართ მზად ისწავლოთ ქონების ინვესტიცია, უმჯობესია დატოვოთ უძრავი ქონების ინვესტიცია მათთვის, ვინც ამას კარგად შეეფერება. წაიკითხეთ ჩემი სტატია ვისწავლოთ როგორ არ ჩადოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში.

ამის გათვალისწინებით, მოდით შევხედოთ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის რამდენიმე გზას, რომელიც უკეთესად შეეფერება ჩვენს შორის გამოწვეულ უძრავ ქონებას…

8. იქირავეთ ფართი თქვენს სახლში ან თქვენს საკუთრებაში

ეს არის ალბათ უადვილესი გზა უძრავი ქონების ფულის გამომუშავებისათვის უშუალო მონაწილეობით. თუ თქვენ უკვე გაქვთ სახლი, შეგიძლიათ მიიღოთ დამატებითი შემოსავალი ფართის გაქირავებით.

მე ვამბობ "სივრცეს" მიზეზის გამო. ადამიანების უმეტესობა ფიქრობს ოთახის საზღვართან გაქირავების თვალსაზრისით. ეს არის ამის ერთი გზა.

ასევე შეგიძლიათ იქირაოთ ქვემოთ ჩამოთვლილთაგან რომელიმე ან ყველა მათგანი:

• შენი სარდაფი
• გარაჟი
• სხვენი
• შენობა შენობაში
• სავალი ნაწილი
• შენი მიწის კუთხე

ნებისმიერი ამ გაქირავების ღონისძიებებს შეუძლია უზრუნველყოს დამატებითი შემოსავლის წყარო, ისევე, როგორც ოთახის საზღვართან გაქირავება. ხალხს და ბიზნესს აქვს ყველა სახის სივრცე. ხშირ შემთხვევაში, მათ უბრალოდ სჭირდებათ დამატებითი სივრცე თავიანთი ნივთების ან მანქანების შესანახად.

ამის გაკეთება უფრო ადვილია ზოგიერთ ადგილას, ვიდრე სხვაგან.

თუ თქვენი სახლი მდებარეობს სოფლად, ძველი ქალაქის ცენტრში, ან საზოგადოებაში, სადაც შეზღუდულია ქონების გამოყენების შეზღუდვები, ეს შეიძლება იყოს რეალური ალტერნატივა.

მაგრამ თუ თქვენ ცხოვრობთ გარეუბნებში, ქონების გამოყენების მკაცრი შეზღუდვებით, თქვენ შეხვდებით სამართლებრივ დაბრკოლებებს. და თუ მეზობლად ცხოვრობთ სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციასთან (HOA), არც იფიქროთ ამაზე.

მაგრამ თუ თქვენი სახლი მდებარეობს სწორ ადგილას და თქვენ გაქვთ დამატებითი სივრცე, ეს არის საკმაოდ მარტივი გზა უძრავი ქონების დამატებითი ფულის გამომუშავებისთვის. იმის ცოდნა, თუ სად უნდა ჩადოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში, ეს არის თქვენი უძრავი ქონების წამოწყების წარმატების გასაღები.

9. უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (REITs)

REIT არის იქ, სადაც უძრავ ქონებაში ინვესტიცია იწყებს გარეგნულ აქციებს ან ურთიერთდახმარების ფონდებს.

სინამდვილეში, ისინი რაღაც უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების სახსრებია. უფრო დიდი პირები საჯაროდ ვაჭრობენ და მათი შენახვა შესაძლებელია საბროკერო ანგარიშზე ან თუნდაც საპენსიო ანგარიშზე.

REIT ჩვეულებრივ ინვესტირებას განახორციელებს რამდენიმე დაკავშირებულ საკუთრებაში.

ეს შეიძლება იყოს დიდი კორპუსები, საოფისე შენობები, საცალო სივრცე, სამრეწველო საკუთრება, სასტუმროები ან საწყობები.

ეს გაძლევთ შესაძლებლობას განახორციელოთ ინვესტიცია როგორც კომერციულ უძრავ ქონებაში, ასევე მსხვილ საცხოვრებელ პროექტებში, როგორც აქციონერი და არა როგორც პირდაპირი პასუხისმგებლობის მქონე ინვესტორი.

რატომ ჩადებთ ინვესტიციას უძრავ ქონებაში REIT– ების გამოყენებით?

REIT– მა ასევე უპირატესობა მიანიჭა დივიდენდებს.

REIT თავად არ იხდის ფედერალურ საშემოსავლო გადასახადს შემოსავალზე. ისინი ამ მოგების 90% ან მეტს ანაწილებენ თავიანთ აქციონერებზე დივიდენდების სახით.

დივიდენდები იბეგრება აქციონერთა პირადი გადასახადის განაკვეთით. (თუმცა ისინი არ განიხილება კვალიფიციური დივიდენდები, რომლებიც იღებენ უფრო ხელსაყრელ საგადასახადო მკურნალობას.)

მათთვის, ვინც ეძებს უძრავ ქონებაში ინვესტიციის გზებს, რომლებიც გთავაზობთ საგადასახადო შეღავათებს და ითვლება ძალიან უსაფრთხოდ კარგი ანაზღაურებით, მე გირჩევთ ისწავლოთ როგორ განახორციელოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში REIT– ების გამოყენებით.

თუ თქვენ გაქვთ REIT საპენსიო ანგარიშზე, მაგალითად, Roth IRAთქვენ მაინც არ ინერვიულებთ საგადასახადო შედეგებზე. ეს ასევე შესანიშნავი საშუალებაა დაამატოთ უძრავი ქონება საპენსიო პორტფელის დივერსიფიკაციისთვის.

10. უძრავი ქონების შეზღუდული პარტნიორობა (LP)

რატომ ხდება ინვესტიცია უძრავი ქონების შეზღუდულ პარტნიორობაში?

ეს ინვესტიციები უფრო მეტად ჰგავს ურთიერთდახმარების ფონდებს, ვიდრე REIT. ისინი ორგანიზებულია გენერალური პარტნიორის მიერ, რომელიც რეალურად ახორციელებს პარტნიორობაში არსებული ქონების უშუალო მართვას. ყველა სხვა ინვესტორი შეზღუდული პარტნიორია.

ეს ნიშნავს, რომ სანამ თქვენ მონაწილეობთ მოგებაში, თქვენი ზარალი შემოიფარგლება თქვენი რეალური ინვესტიციით. ეს არის მოხსენიებული, როგორც "შეზღუდული პასუხისმგებლობის".

REIT– ის მსგავსად, შეზღუდული პარტნიორობა გაძლევთ შესაძლებლობას ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების უფრო დიდ, უფრო რთულ გარიგებებში სულ რაღაც რამდენიმე ათასი დოლარით.

უძრავი ქონების შეზღუდული პარტნიორობა ძალიან ჰგავს აქციების ფლობას. თუ პარტნიორობას აქვს კარგი მენეჯმენტი და ჩადებს ინვესტიციებს წარმატებულ გარიგებებში, ისინი შეიძლება იყოს ძალიან მომგებიანი. თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ დივიდენდების სტაბილური ნაკადი, რაც უფრო მაღალია, ვიდრე შეგიძლიათ მიიღოთ აქციებზე.

მაგრამ საპირისპიროდ, ცუდად მართული LP შეიძლება დაგიჯდეს მთელი შენი ინვესტიცია. LP– ებისთვის, რომლებსაც აქვთ ფართო ცოდნა იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა განახორციელონ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში რისკების შესამცირებლად და თანმიმდევრული მოგების უზრუნველსაყოფად, ეს ინვესტიცია შეიძლება იყოს ძალიან მომგებიანი. ბევრი მათგანი შექმნილია ძირითადად საგადასახადო თავშესაფრების სახით.

ვინაიდან უძრავი ქონება იწვევს ცვეთის დიდ რაოდენობას, LP– ების გამომუშავებული საგადასახადო ზარალი შეიძლება იყოს უფრო მნიშვნელოვანი ვიდრე რეალური მოგების გამომუშავება.

უძრავი ქონების LP არის ერთ -ერთი მათგანი გაგრძელება სიფრთხილით ინვესტიციები.

უძრავი ქონების ინვესტიციის გამოცდილების მქონე ადამიანებისთვის, რომლებიც ეძებენ გრძელვადიან ინვესტიციებს, როგორც გზა შეზღუდული პარტნიორობა შეიძლება იყოს საუკეთესო საშუალება უძრავი ქონების ინვესტიციისათვის შენ

11. უძრავი ქონების ETF და ურთიერთდახმარების ფონდები

ინვესტიცია სახსრებში არის უძრავი ქონების ინვესტიციის არაპირდაპირი გზა. თქვენ რეალურად ფლობთ ETF– ის ან ურთიერთდახმარების ფონდის აქციებს, მაგრამ არ გაქვთ უშუალოდ საკუთრება უძრავი ქონების საკუთრებაში. სახსრები ინვესტიციას უწევს უძრავი ქონების ბიზნესში მყოფი კომპანიების აქციებს.

რატომ ხდება ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ETF- ებისა და ურთიერთდახმარების ფონდების გამოყენებით?

სახსრები ჩადებულია მშენებლებისა და დეველოპერების მარაგში, სამშენებლო მასალების მომწოდებლებში, ან თუნდაც REIT- ში. Მათ აქვთ უაღრესად ლიკვიდური უპირატესობა და შესანიშნავია ყველა სახის საინვესტიციო პორტფელისთვის, მათ შორის საპენსიო ასაკის ჩათვლით გეგმები.

”უძრავი ქონების ETF– ის და ურთიერთდახმარების ფონდების უარყოფითი მხარე - რაც ეხება უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ თითქმის ყველა ინვესტიციას - არის ის, რომ ისინი მუშაობენ უძრავი ქონების ციკლით. როდესაც უძრავი ქონების ბაზარი ძალიან კარგად მუშაობს, ისინი შეიძლება წარმოუდგენლად მომგებიანი იყოს. მაგრამ როდესაც უძრავი ქონება ერთ – ერთ ბიუსტის ციკლში იმყოფება, ისინი შეიძლება იყოს ერთ – ერთი ყველაზე ცუდი ინვესტიცია. ”

12. უძრავი ქონების ინვესტიცია ჩანაწერებით და საგადასახადო გირავნობის სერთიფიკატებით (ADVANCED)

ეს უძრავი ქონების საინვესტიციო კატეგორიები საბოლოოდ შევინახე, რადგან ისინი ძირითადად უფრო დახვეწილი ინვესტორებისთვისაა განკუთვნილი, რომლებსაც არ ეშინიათ რისკის.

ორივე შეიძლება იყოს ძალიან მომგებიანი, მაგრამ ანაზღაურებას შეიძლება რამდენიმე წელი დასჭირდეს. თქვენ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია იმ ფულით, რაც არ გჭირდებათ მაშინვე და ასევე მზად იყოთ გაიაროთ ყადაღის დადების პროცესი, რათა მიიღოთ ანაზღაურება.

უძრავი ქონების შენიშვნები

ეს მოიცავს უძრავი ქონების იპოთეკის შეძენას. მაგრამ იპოთეკური სესხი, რომელსაც თქვენ ყიდულობთ, შეუსრულებელია. Გავიგე?

თქვენ ყიდულობთ ცუდ სესხებს. თქვენ ყიდულობთ ბანკნოტებს შეღავათებით.

მაგალითად, თუ სახლის მეპატრონეს 100 000 აშშ დოლარი აქვს ვალი იპოთეკურ სესხზე და არ გადაიხადა ექვსი თვის განმავლობაში, თქვენ შეიძლება შეძლოთ სესხის შეძენა ნომინალურ ფასზე გაცილებით ნაკლები. ბანკი უბრალოდ ცდილობს მიიღოს რაღაც სესხები, რომ ამოიღოს ისინი წიგნიდან.

მოგება - ან ზარალი - არის განსხვავება იმაში, რასაც იხდით სესხისთვის და რამდენს აგროვებთ, როდესაც ის იხდის.

მოგება შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი.

თუ თქვენ ყიდულობთ $ 100,000 კუპიურას $ 70,000, შეგიძლიათ მიიღოთ $ 30,000 მოგება სესხის დაფარვისთანავე. ანგარიშსწორება ხშირად ხდება ყადაღის დადების გზით. როგორც ახალი გამსესხებელი ქონებაზე, თქვენ შეგიძლიათ აიღოთ და გაყიდოთ სახლი. თუ ის მინიმუმ $ 100,000 ღირს, თქვენ აგროვებთ თქვენს მოგებას.

მაგრამ თუ ის მხოლოდ $ 50,000 ღირს, თქვენ მიიღებთ $ 20,000 ზარალს.

უძრავი ქონების კუპიურებზე მოგება უზარმაზარია, მაგრამ ზარალის პოტენციალი თანაბრად დრამატულია. ამიტომ ეს სესხები მხოლოდ დახვეწილი ინვესტორებისთვისაა.

საგადასახადო გირავნობის სერთიფიკატები

ეს არის სპექტაკლი არასრულფასოვან უძრავ ქონებაზე, მაგრამ განსხვავებული მიმართულებით.

მუნიციპალიტეტებს აქვთ იგივე პრობლემა, რასაც აქვთ იპოთეკური კრედიტორები - მეპატრონეები წყვეტენ გადასახადის გადახდას. როდესაც მეპატრონე წყვეტს მათ ქონების გადასახადის გადახდას, მუნიციპალიტეტი გირავნობას აყენებს ქონებაზე. ამის შემდეგ გირავნობა იყიდება ინვესტორებზე, როგორც სერთიფიკატი. ეს საშუალებას აძლევს მუნიციპალიტეტებს შეაგროვონ გადასახადების უმრავლესობა.

სერტიფიკატის მფლობელს შეუძლია შეაგროვოს გადაუხდელი გადასახადები, პლიუს არსებული საპროცენტო განაკვეთები. ეს საპროცენტო განაკვეთები შეიძლება იყოს 30% -მდე წელიწადში.

თუ ქონების მფლობელს არ შეუძლია გადაიხადოს საგადასახადო გირავნობა, დამქირავებელს შეუძლია მოახდინოს ქონების ჩამორთმევა.

საგადასახადო გირავნობას პრიორიტეტი აქვს იპოთეკურზე, ამიტომ საგადასახადო გირავნობის მფლობელს პრაქტიკულად აქვს გარანტირებული შეაგროვოს გადასახადების სრული ოდენობა, პლუს დარიცხული პროცენტები.

საბოლოო მოსაზრებები იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა განახორციელოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში

მე უბრალოდ გაჩვენეთ მინიმუმ 10 განსხვავებული გზა უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის. თქვენ შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავი ქონების გაქირავების გზით ან ფიქსაცია და გადახრა. თუ არ გსურთ უძრავი ქონების ფლობის პრობლემა, შეგიძლიათ ინვესტიცია განახორციელოთ REIT– ების, ურთიერთდახმარების ფონდების და ETF– ის, LP– ების ან P2P ქროუდფინანსირების პლატფორმების საშუალებით. ან თუ თქვენ გაქვთ მუცელი (და ბანკროლი) მაღალი თავგადასავლებისთვის, შეგიძლიათ სცადოთ ხელი უძრავი ქონების ჩანაწერებში ან საგადასახადო გირავნობის მოწმობებში.

აირჩიეთ ერთი ან ორი-უძრავი ქონება არის შესანიშნავი დივერსიფიკაცია გრძელვადიანი საინვესტიციო პორტფელის ან საპენსიო გეგმის მიხედვით. ამის მრავალი გზა არსებობს, უბრალოდ უნდა აირჩიო ის, ვისთანაც ყველაზე კომფორტულად გრძნობ თავს.