当然のことです。 現在、不動産市場には多くの差し押さえがあります。
これらの家が大幅な割引で購入できるのも当然です。
実際、私の意見では、差し押さえは不動産投資で最も注目されていることです。
市場はそれらでいっぱいであり、銀行は市場をさらに氾濫させないように数千人を抑えています。 ご存知のように、銀行は不動産業を営んでいません。 彼らはお金を貸す仕事をしている。
銀行が差し押さえを取得すると、それは銀行の帳簿上の有毒資産です。 現在、歴史上他のどの時期よりも、銀行はこれらの有毒資産をペニーのためにドルに投棄しています。
あなたがあなたの日常の仕事をやめて、あなたが差し押さえを豊富に売買するつもりであると決める前に、これを知ってください：
差し押さえという言葉は、いくつかの異なることを意味し、いくつかの異なる段階があります。 住宅が差し押さえのどの段階にあるかに応じて、あなたがとるリスクの量に依存します。 差し押さえのさまざまな段階と、各段階での購入の良い点と悪い点を見てみましょう。
さらに読む前に、各州が差し押さえを異なる方法で処理することを理解してください。 以下に示すタイムラインと例は、必ずしもあなたが住んでいる場所の標準になるとは限りません。
差し押さえ前
差し押さえプロセスの最初の段階は、差し押さえ前として知られています。 これは、住宅ローンを所有する個人が支払いを滞納していることを意味します。 銀行によっては、支払いが3〜12か月遅れる場合があります。 はい、一部の銀行は12か月間差し押さえ前の期間を開始しません！
この段階では、所有者はまだ家に住んでいます。 彼らのローンには利子と罰金が発生していますが、実際に起こっているのは 彼らのクレジットスコアは（急速に）下がっていて、彼らはからのメールでたくさんの手紙を受け取っています 銀行。 彼らは住宅所有者と何かを解決し、差し押さえプロセスの非常に高いコストを節約しようとしているので、銀行はまだ本格的な差し押さえを行うことを決定していません。
差し押さえプロセスのこの段階で購入することの良い点は、明らかにやる気のある売り手がいることです。 彼らの状況によっては、差し押さえを回避し、彼らの信用を節約するために、彼らは彼らの家を非常に安く売ることをいとわないかもしれません。
ネガティブな点は、彼らが家の中で多くの公平性を持っていないかもしれないということです、そしてそれ故に彼らの動機は要因ではないかもしれません。 売り手が借りている価値があるときに家を買うことは投資家に何の利益もありません（またはこの市場の多くの不動産の場合のように、家は売り手が借りている価値がありません）。
あなたはモチベーションを探しますが、エクイティで購入します。
投資戦略に深く入り込むことなく、場合によっては滞納金を補い、創造的な資金で家を購入する価値があるかもしれないことを知ってください。 これについてはこの投稿では説明しませんが、実行可能なオプションであり、今後の投稿で説明する予定です。
ショートセール
差し押さえプロセスの次の段階は、ショートセールで家を購入できるときです。 ショートセールとは、銀行が現在物件に支払うべき金額よりも少ない金額で家を借りることをいとわない場合です。 住宅が差し押さえ前の状態から銀行がその住宅の短期販売を喜んで行うようになるまでの期間は定められていません。
銀行がショートセールを行うことを決定したとき、それは基本的に結論に達しました 現在の住宅所有者は、返済を補うことができず、 モーゲージ。 銀行が短期売却を受け入れる唯一の理由は、延滞住宅ローンを差し押さえるための長いプロセスと高コストを放棄することです。
差し押さえのこの段階で購入することには、いくつかの良い点と多くの悪い点があります。 この段階で購入するのが好きな投資家もいますが、ご覧のとおり、手間がかかり、非常に時間がかかり、取引が成立することはめったにありません。
ショートセールとして家を買うことの良い点はこれです、あなたは非常に急な割引を得ることができます…。 以上です！
ネガティブな点は次のとおりです。現在の住宅所有者はショートセールを申請する必要があり、 基本的に、銀行に支払いをする立場にないことを納得させる財務情報 モーゲージ。
これは永遠にかかります！
家がショートセールの承認を受けたら、現在の所有者はあなたの価格に同意し、承認のために銀行に送る必要があります。 このプロセスも永遠に（数ヶ月）かかります。 ショートセールは簡単に6〜9ヶ月かかることがあり、1年以上かかるケースもあります。
これがショートセールスの恐ろしい現実です、それは最後までであるかもしれません、そしてあなたはあなたが何ヶ月も取り組んできた取引がもうすぐ終わると思います、そしてブーム、銀行はそれを拒否します。 ショートセールスで稼ぐべきお金はありますが、それは間違いなくあなたの投資ビジネスの基盤となる方法ではありません。
オークションに行く
差し押さえプロセスの第3段階は、不動産が郡庁舎の階段で競売にかけられるときです。 これは購入するのに最も危険な時期であり、ベテランの投資家だけが裁判所のオークションで購入を試みる必要があります！
この段階で、銀行は差し押さえプロセスの合法性を通過し、家は競売にかけられています。 銀行は、少なくとも不動産に支払うべきものに入札するために代表者を送ります、そしてそれ以上に支払うことをいとわない人は誰でも家を買うことができます。
これの良い点は、家に大量のエクイティがある場合、あなたはかなりの取引をすることに挑戦するかもしれないということです。 ここにネガがあります。 個人はしばしばこの段階でまだ家にいるかもしれません！ あなたがそれを買ったとしても、彼らは彼らが去るときにそれをゴミ箱に捨てるかもしれません。 したがって、あなたはあなたの修理が家で何になるかを計算する方法がありません。
また、この段階では、銀行は必ずしもプロパティからすべてのリーエンを削除するわけではありません。 あなたは家を購入して、機械工のリーエン、都市からのリーエン、またはあなたが今受け継いでいる他の様々なリーエンがあることに気付くかもしれません。
また、すべての州には、オークションの売却後、前の住宅所有者が住宅ローンとすべての手数料を回収するための償還期間があります。
確かに、これは非常にありそうもないことですが、考慮すべきことです。 また、郡庁舎の階段では、買い手は預金として多額のお金を預ける必要があり、残りの残高を考え出すための非常に小さなウィンドウがあります。
あなたが現金購入者でない場合、あなたはこれらの物件を購入するのに非常に苦労するでしょう。 繰り返しになりますが、郡庁舎のオークションで住宅を購入することで稼ぐべきお金がありますが、それは非常に危険であり、そこに 物件を購入すると、財務見通しが完全に変わる可能性のあるいくつかのことがあります。 対処。
「買い手は用心しなさい」というフレーズが適切だったとしたら、それは裁判所の階段で買うときです！
REO…スピードワゴン？ 完全ではありません
差し押さえプロセスの最終段階は私のお気に入りです。 これが家が「REO」になるポイントです。 郡庁舎の階段でオークションが行われると 場所があり、誰も銀行の入札額を超えて入札しない場合、プロパティは銀行に戻り、REOになります また "所有する不動産" 財産。
この時点で、銀行はこの有毒資産をかなり長い間扱っており、お金は入ってきず、お金だけが出ています！ 銀行の費用を理解し、銀行がこれらの資産を販売することに非常に意欲的である理由を理解する必要があります。
前に述べたように、銀行は長い間、この不良資産を帳簿に載せてきました。 彼らは弁護士費用、財産保全、保険などにお金を費やしました。 ほとんどの大手銀行は、これらの不良資産を何千も持っており、それらを帳簿から外す必要があります。
この段階で購入することの良い点はたくさんあります。 まず、物件がREOになると、銀行が物件を売却するときに、クリーンなタイトルを提供し、すべてのリーエンを削除する必要があります。 したがって、家を購入した後は、何の驚きもありません。
また、この時点では誰も家に住んでいません。 銀行は、前の所有者が彼らのローンを償還する機会なしで、プロパティを空けたことを見ました。 この段階で購入することの欠点は、前の所有者がしばしば家を悪い状態で去ることです。 あなたがそれをどのように見るかによっては、これはまったく否定的ではないかもしれません。 物件の状態が悪いほど、割引は良くなります。 あなたが修理を見積もるのが上手になったとき、これは単にあなたの申し出に入る要因です。
これはあなたを驚かせるかもしれませんが、投資家として、小切手を受け取ることに関しては家はほとんど重要ではありません。
投資を決定する際に物件の状態が何の役にも立たないと言っているわけではありませんが、家の状態が主な要因ではありません。
私のポイントは、猫のおしっこのようなにおいや体調の悪い家から離れないでください、そこにはお金があります！ 市場に出回っている現在の住宅の多くは、その状態のために銀行を通じて資金を調達することはできません。 これは、投資家であるあなたにとってのボーナスとしてのみ機能します。
この記事の執筆時点で、ファニーメイ、フレディマック、およびFHA（連邦住宅局）だけで約25万戸のREO住宅を保有しています。 投資家として、差し押さえ市場は間違いなくあなたも注意を払うべきものです。
差し押さえにはさまざまな段階があり、各段階にはさまざまなリスクが伴いますが、各段階では莫大な富を生み出す機会も得られます。 不動産でお金を稼ごうとするときに焦点を当てる方法はいくつかありますが、この市場では、銀行の困窮したREOから株式を活用する力に近づくものはほとんどありません。
あなたの教育に集中し、差し押さえのプロセスを学び、そしてお金を稼ぎに行きましょう！
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