מהי 1031 Exchange?

אם אתה א משקיע נדל"ן או מתכננים להיות, אתה צריך להכיר את בורסת 1031, שהיא אסטרטגיה המאפשרת לך למכור נכס אחד בתמורה למשנהו מבלי לשאת במיסים בתהליך.

זה נשמע טוב מכדי להיות אמיתי? אולי כן, אבל 1031 בורסות מוכרות על ידי מַס הַכנָסָה וליפול במסגרת ההנחיות שלהם. במאמר זה, אסביר כיצד פועלת בורסת 1031 ואכסה את הסוגים, ההטבות והסיכונים השונים.

תוכן העניינים

1. מהי החלפת 1031?
2. סוגים שונים של חילופי 1031
1. החלפת בנייה לפי חליפה
2. החלפה מושהית
3. החלפה הפוכה
3. למה לעשות החלפת 1031?
1. חבות מס הכנסה נדחה
2. להיפטר מנכס עם רווח גדול
3. תיהנו מהוצאות פחת גדולות יותר
4. כיצד פועלת Exchange 1031
1. תפקידו של המתווך המוסמך 
5. כללים לבורסת 1031
6. סיכונים של החלפת 1031
7. סיכום

מהי החלפת 1031?

בורסה 1031 היא עסקה שבה אתה "מחליף" נכס אחד באחר, מה שמאפשר לך לדחות רווחי הון - ומסים - למועד מאוחר יותר.

האסטרטגיה משמשת בעיקר בנדל"ן להשקעה. ולמרות שיכולת פעם להשתמש בו כמעט עם כל נכס, זה היה מוגבל כמעט לחלוטין לנדל"ן מאז 2018.

1031, המכונה לעתים קרובות "חילופי מסחר דומה", היא אסטרטגיה פופולרית שמשקיעי נדל"ן מתוחכמים משתמשים בהם כדי למזער את ההשפעה של מס רווחי הון על פעילות ההשקעה שלהם.

סוגים שונים של חילופי 1031

כמו כמעט כל אסטרטגיה הקשורה למס, ישנם סוגים שונים של החלפות 1031.

בואו נסתכל מקרוב על כל אחד מהם.

החלפת בנייה לפי חליפה

החלפה בנויה לחליפה כוללת נכס חדש שנבנה אך יכולה לכלול נכסים עם שיפוצים מהותיים.

החלפה מושהית

לפי הנחיות מס הכנסה, החלפת 1031 חייבת להסתיים בתוך 180 ימים. אבל חילופים רבים עשויים להזדקק לכל כך הרבה זמן כדי להשלים את התהליך. שם נכנסות חילופי דברים מושהים.

באופן טבעי, זה מוסיף רובד של סיבוך לחילופין. אם אתה מוכר את הנכס שלך לפני רכישת תחליף, ההחלפה למעשה מושעה עד להשלמת ההחלפה. התמורה ממכירת הנכס שלך תוחזק על ידי מתווך מוסמך ולא יפוזר עד לרכישת הנכס החדש.

החלפה הפוכה

בהחלפה מאוחרת, נכס חדש נרכש לאחר מוכר את המקור. אבל עם החלפה הפוכה, הנכס החדש נרכש לפני הקודם נמכר.

הצד הפיננסי של החלפה הפוכה דומה לזה של ההחלפה המושהית בכך שידרשו שירותיו של מתווך מוסמך.

למה לעשות החלפת 1031?

לפני שנכנס לאומים והברגים של 1031 חילופי, בואו נדון ביתרונות ומדוע כדאי לעשות אחד.

חבות מס הכנסה נדחה

החלפת 1031 מאפשרת לך לדחות את המס על רווח ההון ממכירת הנכס שלך.

להשקעות נדל"ן יש כבר יתרון מס מובנה עם שיעורים נמוכים יותר לרווחי הון לטווח ארוך. שיעור נמוך יותר זה חל על נכס המוחזק במשך יותר משנה.

בעוד שרווחי הון לטווח קצר - הממומשים בשנה אחת או פחות - כפופים לשיעורי מס הכנסה רגילים, שיעורי מס רווחי הון לטווח ארוך נמוכים במידה ניכרת.

לדוגמה, שיעור מס רווחי הון לטווח ארוך של רוב משלמי המסים לא יהיה גבוה מ-15% (לעומת שיעור מס רגיל של 22% לרווחים לטווח קצר באותה מדרגת מס כללית). לחלק משלמי המסים ייתכן אפילו שיעור מס רווחי הון לטווח ארוך של 0%.

על ידי הוספת החלפת 1031 לתמהיל, אפילו מס רווחי הון לטווח ארוך נדחה לעתיד.

זה יכול להפוך את השקעות הנדל"ן למשהו כמו חשבון IRA. ולמרות שהרווח יהיה חייב במס בחלוקה עתידית, אין השלכות מס בין עכשיו למכירת הנכס הסופי בשרשרת ההחלפות.

1031 מאפשר למשקיעי נדל"ן להשתמש ב-100% מהרווחים שנוצרו ממכירת נכסים. זה מאפשר למשקיע לקנות נכסים במחירים גבוהים יותר עם פוטנציאל רווח עתידי גדול עוד יותר.

להיפטר מנכס עם רווח גדול

נניח שרכשת נכס להשקעה לפני 15 שנה, שמאז הוכפל בערכו. אם אתה מוכר אותו, עליך להכיר ברווח ולשלם את מס רווחי הון לטווח ארוך על הרווח.

אך על ידי הקמת בורסת 1031 ורכישת נכס חדש בעל ערך דומה, ניתן לדחות את הרווח על הנכס המקורי למספר שנים נוספות.

תיהנו מהוצאות פחת גדולות יותר

אחד היתרונות של נדל"ן להשקעה הוא היכולת לתבוע הוצאה פחת. משקיעים יכולים למחוק את עלות הרכישה של נכס לאורך שנים רבות. זה יוצר מה שמכונה "הוצאה על נייר" - הוצאה שקיימת לצרכי מס ואינה דורשת הוצאה מזומנת.

ניתן להשתמש בהוצאות הנייר כדי להגן על רווחי הכנסות משכירות ממיסוי. ככל שתוכלו למחוק יותר פחת, כך תוכלו להגן על רווחי שכירות רב יותר ממיסים.

אם יש לך נכס להשכרה במשך זמן רב, הוצאות הפחת השנתיות תתבסס על עלות רכישה מקורית נמוכה יותר. אבל עם החלפת 1031, אתה יכול למחוק את הפחת על הנכס החדש על סמך הערך (הגבוה) שלו.

כיצד פועלת Exchange 1031

בראש ובראשונה, עליכם להיות מוכנים להשלים את מכירת הנכס הנוכחי שלכם ולרכוש נכס חדש בתוך פרק הזמן של 180 יום.

לאחר מכן, הנכס שאתה מתכנן לרכוש חייב להיות "דומה" לזה שאתה מוכר. זה לא אומר שהם צריכים להיות העתקים מדויקים, אבל הם בדרך כלל דומים. לשני הנכסים צריכים להיות גם ערכים דומים כדי למנוע קבלת רווחים במזומן בבורסה, שעלולים להיות חייבים במס.

יש להגדיר את העסקה כבורסה, כלומר "מוכר" הנכס שאתה רוכש חייב להיות גם משתתף מרצון.

ברגע שתמכור את הנכס הנוכחי שלך, יהיו לך 45 ימים לאתר נכס חלופי. יש להודיע ​​לכל הצדדים לעסקה על החלפת 1031. זה כולל את מוכר הנכס החלופי ואת המתווך המוסמך שבחרת (ראה להלן).

זכרו, מועד הסגירה לרכישת הנכס החלופי חייב להתרחש בתוך 180 יום מהסגירה בנכס המקורי שנמכר.

המתווך המוסמך חיוני לבורסות 1031. ידוע גם כ מנחה חליפיןהם מחזיקים בכספים עד להשלמת העסקה. תפקידם דומה למה שעושה עו"ד סוגר או חברת כותרת בעסקת מקרקעין רגילה.

המתווך המוסמך צריך להיות בעל הבנה ברורה של תהליך החלפת 1031. הם צריכים גם לספק הוכחות לעמידה בדרישות, כגון השלמת השנתי מבחן SSAE 16. כספים המוחזקים על ידי המתווך צריכים להיות מוצבים ב- מבוטח FDIC חשבון ופתוחה לאימות על ידי שני הצדדים בבורסה בכל עת.

מומלץ מאוד לבחור את המתווך המוסמך שלך לפני תחילת תהליך ההחלפה 1031. בגלל אילוצי הזמן הכרוכים בחילופים אלה, תרצה להכיר היטב הן את היכולות והכישורים של המתווך, כמו גם את שיטות העבודה שלו.

כללים לבורסת 1031

בגלל השלכות המס, ישנם כללים ספציפיים סביב 1031 החלפות.

1. הנכסים המוחלפים חייבים להיות "דומה". למרבה המזל, ההגדרה של דומה בנדל"ן היא רחבה למדי. לדוגמה, סביר להניח שתהיה לך בעיה קטנה להחליף נכס להשכרה חד-משפחתית בנכס בן ארבע יחידות; עם זאת, החלפת בית המגורים הראשי שלך בדירה בת ארבע יחידות עשויה להיות בעיה. (כלומר, ניתן להחליף נכס להשכרה אחד בנכס אחר, אך ההחלפה אינה חלה על נכס המוחזק לשימוש אישי).
2. ההחלפה יכולה לכלול מספר נכסים. ניתן להחליף שני נכסים בנכס אחד או נכס אחד לשניים או יותר.
3. המתווך המוסמך חייב להחזיק בכל הכספים שהוחלפו בעסקה. המנהלים המעורבים בהחלפה אינם רשאים לקבל או להחזיק כספים כלשהם מהבורסה.
4. דיווח על העסקה למס הכנסה. למרות שאין חבות מס מיידית מבורסת 1031, עדיין עליך לדווח על האירוע טופס מס הכנסה 8824, החלפות דומות. אין צורך להגיש את הטופס עם כל החלפת 1031 שאתה מבצע, אך יש למלא אותו ולהגישו עם החזר למס הכנסה האישי שלך בכל שנה שבה מתרחשת החלפה.

סיכונים של החלפת 1031

מכיוון שהחלפת 1031 היא מסובכת יותר ממכירה מוחלטת, ישנם סיכונים שעליך להיות מודעים אליהם לפני שתמשיך:

• אם תבצע החלפה מאוחרת ולא תצליח לרכוש נכס חלופי תוך 180 יום, רווח ההון במכירה המקורית יהיה חייב במס.
• אם רכישת הנכס החלופי מחייבת משכנתא קטנה מזו על הנכס הנמכר, תיתכן חבות מס על ההפרש בין השניים.
• חילופי 1031 לא מבטלים את חבות המס שלך; הם רק דוחים את זה. אם תשלימו סדרה של חילופים לאורך שנים רבות, התוצאה הסופית תהיה מכירת הנכס הסופי עם רווח הון גדול. זה יכול ליצור חבות מס ענקית.
• מכיוון שבורסה 1031 היא מסובכת, איתור נכסים ומוכרי נכסים המוכנים להשתתף יכול להיות קשה יותר.

מכיוון שבורסת 1031 היא, בראש ובראשונה, אסטרטגיית מס, מומלץ בחום להתייעץ עם מומחה מס לפני התקדמות.

סיכום

בורסת 1031 היא כמעט כמו מתנה למשקיעי נדל"ן פעילים. אבל לפני שאתה עושה אחד, וודא שאתה יודע איך התהליך עובד. כמו כן, יש להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המס, ובמידת הצורך לבקש סיוע מסוכני נדל"ן ומוסדות מנוסים בתהליך.