הודות לפופולריות של מימון המונים ופלטפורמות איש לאדם (P2P)-במיוחד בפלטפורמות תחום הנדל"ן - יש יותר הזדמנויות מאי פעם בעבר להשקיע מעבר לרשום בציבור מניות. עם זאת, אולי שמתם לב שרבות מהעסקאות הללו מחייבות אישור משקיעים. מהו "משקיע מוסמך"? איך הופכים לאחד? אם אינך זכאי, האם אתה לגמרי מחוץ לשוק הזה לתמיד?
מהו משקיע מוסמך?
ביסודו של דבר, משקיע מוסמך הוא אדם או ישות שנחשבה מסוגלת לקחת על עצמה את הסיכונים המוגברים הכרוכים בהצעות השקעה מסוימות. חשבו על קרנות הון סיכון, עסקאות השמה פרטית, קרנות גידור ו-כן- הזדמנויות למימון הון.
למשקיעים מוסמכים יש את האפשרויות הטובות ביותר בכל הנוגע לאפשרויות השקעה מעבר לניירות ערך בבורסה. וגופים המציעים הזדמנויות השקעה אלה נהנים מכך שמשקיעים מוסמכים מעוניינים בפרויקטים שלהם.
לדוגמה, חברה הזקוקה להון עשויה להציע מניות פרטיות למשקיעים מוסמכים. זה יפטור את החברה מהעלויות הגבוהות של רישום ניירות הערך שלה ברשויות הרגולציה הממשלתיות ו החזקת הנפקה לציבור.
כאן בארצות הברית, רשות ניירות ערך ובורסה (SEC) קובעת את הקריטריונים למשקיע מוסמך. אבל אין תהליך קבוע שמעביר לך רשמית מעמד מוסמך. אז אל תצפו לתעודה מהודרת בדואר.
במקום זאת, על כל חברה בודדת לבצע את בדיקת הנאותות שלה ולקבוע אם אתה עומד בקריטריונים שנקבעו על ידי ה- SEC לפני שאתה משקיע בהנפקות שלה.
מה הן הדרישות?
כדי להיות כשקיע מוסמך, אדם חייב לעמוד באחד משני מבחנים:
- בעל הכנסה שנתית של לפחות $200,000 (או 300,000 $ להכנסה משותפת עם בן / בת זוג) עבור שנתיים האחרונות עם ציפייה להרוויח הכנסה זהה או גבוהה יותר בשנה הנוכחית; אוֹ
- בעל שווי נקי חורג מיליון דולר, בנפרד או במשותף עם בן / בת הזוג.
לא ניתן לכלול את ערך מגוריך העיקרי בעת חישוב השווי הנקי. אבל מצד שני, המשכנתא שלך לא נחשבת נגדך עד לשווי השוק ההוגן. אם מחשבים שווי נקי משותף עם בן זוג, אין צורך שהרכוש יוחזק במשותף.
להלן טבלה שימושית מה- SEC המציגה כיצד לקבוע אם אתה כשיר באמצעות מבחן השווי הנקי:
| ג'יין דו | ג'ון סמית | ג'יימס לי | |
|---|---|---|---|
| מקום מגורים ראשוני (לא כלול למעט התחייבויות קשורות להלן): | |||
| ערך הבית | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| משכנתא | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| קו הון הבית | — | $150,000 | — |
| נכסים כלולים: | |||
| חשבונות בנק | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| חשבונות 401 (k)/IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| השקעות אחרות | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| אוטו | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| סך נכסים כלולים | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| התחייבויות כלולות: | |||
| הלוואות לסטודנטים ולרכב | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| התחייבויות אחרות | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| חלק מהמשכנתא מתחת למים | — | — | $100,000 |
| יתרה על קו ההון הבית (פחות מ -60 יום) | — | $100,000 | — |
| סך כל התחייבויות כלולות | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| שווי נקי | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| משקיע מוסמך | כן | לא | לא |
מהן ההזדמנויות הטובות ביותר למשקיעים מוסמכים?
כאן ב- Junkie Investor, אנו חושבים על כמה מההזדמנויות הטובות ביותר להשקעת כספך לשכב בנדל"ן. אבל לכולנו אין זמן או משאבים לצאת החוצה לתקן ולהפוך חבורה של נכסים.
בשנת 2012, הקונגרס קיבל את חוק Jumpstart Our Business Startings (JOBS). זה כולל הוראות שאפשרו לפלטפורמות מימון המונים לפרוח. בקצרה, אחת מההוראות הללו היא לאפשר לחברות לגייס הון מכל מקום, כל עוד המשקיעים עומדים בדרישות ה- SEC לצורך הסמכה. בעבר, החברות יכלו לבקש דמי השקעה רק מאנשים ברשת שלהן.
אם אתה משקיע מוסמך, כעת תוכל לקחת חלק בהזדמנויות נדל"ן מסחריות שהן משתלמות מפלטפורמות אלה (בין רבות אחרות):
- CrowdStreet
- נדל"ן מוגול
- משאיל בית
- תיקון אדמה
- פאר סטריט
- RealCrowd
- מחלקות
מה אם אינך מוסמך?
רוב פלטפורמות מימון ההון הנדל"ן הפופולריות כיום פתוחות למשקיעים מוסמכים בלבד. אבל זה לא אומר שמי שאינו זכאי לא יכול להשתתף בשוק החם הזה.
רבות מההזדמנויות הללו הן פרטיות REITs (נאמנויות להשקעה בנדל"ן). מכשירי השקעה אלה דומים למניות בכך שאתה יכול לרכוש מניות מהם. עם זאת, על פי חוק, REITs מחויבות לשלם 90% מרווחיהן בצורה של דיבידנדים, בנוסף להטבות מס. (אתה יכול קרא עוד על רווחי REIT שאינם נסחרים כאן.)
להלן כמה מההזדמנויות שאינן מחייבות את המשקיעים לעמוד בקריטריונים שנקבעו על ידי ה- SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT נותן לך את ההזדמנות להשקיע בנכסי מלונות קמעונאיים ורב-משפחתיים בדרום מזרח.
- גיוס כספים: eREITs ו- eFunds מאפשרים למשקיעים ליהנות מצמיחה בנכסי נדל"ן מסחריים מרובים. ההשקעה המינימלית היא 500 $ בלבד.
- נדל"ן מוגול: שני מוצרי MogulREIT פותחים את הפלטפורמה בפני משקיעים שאינם מוסמכים. MogulREIT I מספק חשיפה לנכסים משפחתיים, משרדים, תעשייתיים, קמעונאיים, אחסון עצמי, רפואי ואירוח. Mogul REIT II מתמקד בבנייני דירות.
- מודיב: NNN REIT מושקעת בנכסים המושכרים על ידי חברות קמעונאיות. דמי השכירות נגבים ולאחר מכן משולמים לבעלי המניות של REIT כהכנסה מדיבידנד על בסיס חודשי.
- גג: הפלטפורמה הזו קצת שונה. היא מאפשרת למשקיעים לרכוש נכס להשכרה חיובי לתזרים מזומנים. כל עסקה נבדקת מראש בקפדנות. זה מסיר חלק מהסיכון של תיקון וטיפולי נדל"ן מסורתיים.
סיכום
משקיעים מוסמכים מקבלים את "בחירת ההמלטה" בכל הנוגע לאפשרויות השקעה מעבר לניירות ערך בבורסה. אם אתה עומד בקריטריונים, האפשרויות האלה מצוינות.
עם זאת, אם לא, אל תתייאש - יש הרבה אפשרויות מעניינות בחוץ. סקרנו רבות מהן כאן ב- Investor Junkie.
האם אתה שבע רצון ממספר ההזדמנויות למימון הנדל"ן הפתוח למשקיעים שאינם מוסמכים? האם אתה חושב שחברות צריכות לדרוש מהמשקיעים להיות מוסמכים? ספר לנו את דעתך בנושא.