הריבית היא הנמוכה ביותר שהייתה מזה זמן. עבור חוסכים ומשקיעי דיבידנד, שיעורים נמוכים לטווח קצר משמעו תשלומים נמוכים יותר. משקיעים רבים המחפשים דיבידנדים בעלי תשואה גבוהה פנו למשכנתאות REIT. מה הם והאם כדאי להשקיע ב- mREITs?
במדריך זה:
מהן קרנות השקעה בנדל"ן (mREITs)?
נאמנויות להשקעה בנדל"ן (mREITs) הן סוג של מניות פיננסיות. נאמנויות אלה משקיעות בשוק הדיור. הם יוצאים ורוכשים ניירות ערך בגיבוי משכנתא ונכסי נדל"ן נלווים. רוב ה- mREITs רשומים ב- רשות ניירות ערך האמריקאית (SEC). ו- SEC דורש מהם לפרסם דוחות כספיים לבדיקה של משקיעים ואנליסטים.
כ- REIT, ישויות אלה חייבות לעמוד בקריטריונים מחמירים. אלה כוללים השקעה של לפחות 75% מנכסיהם במקרקעין, היותם לא יותר מ -50% בבעלות חמישה בעלי מניות ותשלום של לפחות 90% מהכנסתם החייבת לבעלי המניות.
במה משקיע mREIT?
משכנתאות REIT למשכנתאות אינן מחזיקות בנכס מקרקעין כמו ברכוש הון. אלה מייצרים הכנסות מהכנסות משכירות. אבל
mREITs משקיעים במשכנתאות וניירות ערך בגיבוי משכנתאות. הם מרוויחים מהמרווח בין ריביות הלוואה לטווח קצר לבין ריביות משכנתא לטווח ארוך.לדוגמה, נניח ש- mREIT גייסה הון משקיעים של 3 מיליארד דולר. והיא לווה 5 מיליארד דולר נוספים בריבית של 2%. עם 8 מיליארד דולר אלה, היא קונה משכנתאות שמשלמות ריבית של 3.5%. המרווח (ההפרש) בין הסכום הלווה לבין ההכנסות שהתקבלו הוא 1.5%.
סוכנות מול לא סוכנויות ומגורים לעומת מסחרי - מה ההבדל?
ישנם מספר סוגים של mREIT ודרכים שונות להשקיע בהם. שני הסוגים העיקריים הם מגורים ומסחר, המסווגים לפי סוגי נכסי הנדל"ן המגבים את המשכנתאות המוחזקות על ידי ה- REIT.
ובתוך סוגים אלה, רוב ה- mREIT משקיעים בסוכנות או בסוכנות או בתמהיל של השניים.
- משכנתאות סוכנות מגובות על ידי הממשלה הפדרלית (למשל הלוואות FHA ו- VA) ויש להן סיכון מינימלי למחדל.
- משכנתאות שאינן סוכנויות (למשל, הלוואות קונבנציונאליות וג'מבו משכנתא) מגובות בכספים האישיים (אשראי והכנסה) של הלווים ועלולות לשאת סיכון רב יותר. אך בדרך כלל אתה זקוק לציון אשראי והכנסה גבוהים יותר כדי לקבל הלוואות מסוג זה, כך שהסיכון לאי תשלום לא יכול להיות נמוך גם על המשכנתאות הלא-סוכנויות.
אתה יכול להשקיע ב- mREITs על ידי רכישת מניות ב- REIT עצמה או רכישת קרן הנסחרת בבורסה (ETF) המחזיקה ב-REITs.
למידע נוסף:תעודת סל 101
סיכונים להשקעה ב- mREIT
שני הסיכונים העיקריים המשפיעים על רווחי המשקיעים ב- mREIT הם תנודתיות בריבית ותשלומי הלוואה על ידי לווים ממשכנתא.
1. סיכון ריבית
סיכון עיקרי לכל משקיעי REIT הוא תנודות בריבית. בדרך כלל, כמו ריביות תעלה, מחירי REIT יורדים. אפקט זה מוגזם במיוחד עם mREITs. הם מרוויחים כסף על המרווח בין ריביות לטווח קצר וארוך. וכאשר השיעור לטווח הקצר עולה, ה- mREIT מרוויח פחות כסף על המרווח.
לדוגמה, אם הריבית הקבועה לטווח ארוך היא 3.5% ושיעור ההלוואות לטווח הקצר עולה מ -2% ל -2.5%, המרווח יורד מ -1.5% ל -1%. זה מתורגם לירידה עצומה ברווחים של ה- mREIT.
גם המימון העתידי מתייקר כאשר הריבית עולה. וזה מפחית את ערך ההלוואות שכבר נמצא בספרי ה- REIT.
2. סיכון תשלום מראש
אבל א גובה הריבית יְרִידָה יכול להיות הרסני ל- mREITs למגורים. כאשר התעריפים יורדים, בעלי בתים רבים ממחזרים את הלוואותיהם. ו- mREIT מגורים בדרך כלל מסתמכים על כך שמחזיקי המשכנתא משלמים את ההלוואה בשיעור קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא של 15 או 30 שנה. כאשר בעל בית ממחזר, הוא משלם את ההלוואה מוקדם ותשלומי ריבית מפסיקים לזרום ל- mREIT.
מסחר mREIT מסחרי מושפעים פחות מסיכון התשלום מראש כאשר התעריפים יורדים. למעשה, ירידת ריבית מיטיבה עם MREIT מסחרי, מכיוון שהם בדרך כלל מובטחים באמצעות הלוואות בריבית משתנה. הריבית שמשלמת עולה כאשר התעריפים עולים. מסחר mREITs בדרך כלל גם מספק תשואה גבוהה יותר מ- mREITs למגורים. הסיבה לכך היא שלווים הלוואות מסחריות הם בדרך כלל סיכון אשראי גבוה יותר מאשר בעלי בתים למגורים.
בדרך כלל, למנהלי mREIT קיימות אסטרטגיות גידור מתוחכמות על מנת לצמצם את תנודות הריבית וסיכון התשלום מראש.
מהם ה- mREIT הטובים ביותר להשקעה?
כרגע יש יותר מ- 40 mREITs. ותשואות הדיבידנד נעות בין 1.9% ל -13.36%. שלושת הגמדים האחרים בגודלם.
- חברת אנאלי הון ניהול. (NLY) הוא mREIT בעל כובע גדול עם שווי שוק (שווי שוק) של 12 מיליארד דולר וא יחס מחיר לרווח (P/E) של 2.77 ליום 29 ביולי 2021. אנאלי משקיעה בעיקר בניירות ערך בגיבוי משכנתאות בסיכון נמוך, המבוטחים על ידי פאני מיי (FNMA), פרדי מק (FMCC) או ג'יני מיי. תשואת הדיבידנד הנוכחית של אנאלי היא 10.39%, וזה מעורר קנאה בהתחשב בסיכון האשראי הנמוך שהמשקיעים נהנים ממנו.
- חברת AGNC Investment Corporation (AGNC), למרות שנחשב לאמצע שווי, הוא שחקן גדול נוסף עם שווי שוק של 8.5 מיליארד דולר ונקודת רווח של 4.62. יש לזה דבר דומה אסטרטגיית השקעה של החזקת משכנתאות למגורים. תשואת הדיבידנד הנוכחית היא 8.90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) הוא השלישי בגודלו. סטארווד משקיעה במשכנתאות מסחריות מקורן. עם שווי שוק של 7.6 מיליארד דולר ותשואת דיבידנד שוטפת של 7%, שווי הביניים הזה הוא שחקן גדול בשוק ה- mREIT.
תעודות הסל mREIT הטובות ביותר להשקעה
דרך נוספת להשקיע היא באמצעות תעודות סל mREIT. אלה מבקשים לשחזר כמה שיותר קרוב את המחיר והתשואה הכוללת של mREITs.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) הוא שחקן גדול בין תעודות הסל הללו. הקרן היא הכלאה של הון ו- MREIT, כמו גם השקעות ביטחוניות מגובות משכנתאות מסחריות ומגורים. עשר החזקות המובילות בקרן מהוות יותר מ -40% מהקרן ויש לה תשואה של 2.11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) היא תעודת סל קטנה יותר עם תשואה טובה יותר. היא מחזיקה ב -25 נכסים ומניבה כיום כמעט 7%.
האם כדאי להשקיע ב- mREIT?
השקעה היא מאמץ אישי ביותר המותאם לה סובלנות לסיכון, מטרות השקעה, אסטרטגיות מועדפות וגורמים אחרים. יועצי השקעות, אותם ניתן למצוא באמצעות שירותים כגון פלדין רישום אוֹ עושר פנים, ממליץ על הקצאת נכסים נכונה. זה כולל הוספת כמה השקעות נדל"ן לתיק הכולל שלך. mREITs הם דרך נוחה להוסיף חשיפה לנדל"ן לכל תיק. אבל יש יתרונות וחסרונות להשקעה ב- mREIT.
יתרונות
- השקעה פסיבית בנדל"ן. REITs הם דרך טובה להשקיע באופן פסיבי בנדל"ן. השקעה נדל"נית מסורתית - רכישת נכס פיזי - כרוכה במומחיות וניסיון כדי להצליח. אבל בעלות על מניות ב- REIT אינה דורשת להניף פטיש או לנהל נכסים בעצמך.
- נְזִילוּת. רוב ה- mREIT נסחרות בבורסות וניתן בקלות לקנות ולמכור אותן. זה נותן לך את הגיוון הנדל"ן המספק את הנזילות של החזקת מניות במניות.
- דיבידנדים בעלי תשואה גבוהה. ה- SEC דורש מ- REITs לשלם 90% מהכנסותיהם לבעלי המניות. כך שהדיבידנדים שלהם נוטים להיות גבוהים יותר ממרבית מניות S&P 500 או Nasdaq. תשואה גבוהה היא יתרון אחד למשקיעים של mREITs.
חסרונות
- סיכון השקעה. לכל ההשקעות יש סיכון. סיכוני mREIT הם ייחודיים, כאשר העיקרית היא תנודות ריבית שיכולות להשפיע לרעה על הרווחיות בשתי הדרכים שתוארו קודם לכן.
- פוטנציאל להעלאת מסים. לפני ההשקעה, שקול את פוטנציאל חבות המס שיכול ליצור REIT. חלק מדיבידנדים של REIT חייבים במס בשיעור גבוה יותר מאשר דיבידנדים במניות מכיוון שהם אינם עומדים בהגדרת מס הכנסה של דיבידנדים מוסמכים. אז הדיבידנדים שלך עשויים להיות ממוסים בשיעור ההכנסה הרגיל הגבוה יותר ולא נמוך יותר מס רווח הון ציון.
מחשבות אחרונות
משקיעים רבים משתמשים ב- REITs כדי להוסיף גיוון נדל"ן לתיקים שלהם מבלי להחזיק בנכס מקרקעין בעצמם. נרכשות ונמכרות בבורסות הגדולות ומציעות נזילות. משכנתאות ריבית למשכנתאות בפרט משלמות בדרך כלל דיבידנדים גבוהים מהממוצע. הם מושכים משקיעים בגלל הטווח הארוך הזה כלכלת ארה"ב מתמודדת עם ריבית נמוכה מהרגיל.
משכנתאות REITs-סוג ייחודי של נאמנות להשקעות נדל"ן-משקיעות במשכנתאות ובניירות ערך בגיבוי משכנתאות. הם מרוויחים על המרווח בין ריביות הלוואה לטווח קצר לבין ריביות משכנתא לטווח ארוך. ל- MREIT אין נכסי נדל"ן פיזיים ולכן הוא אינו כפוף לאותם סיכונים של חברות REIT שמשקיעות בנכסים מסחריים ומגורים. סיכון ההשקעה העיקרי שעומד בפני MREIT הוא חוסר הוודאות ביציבות הריבית.