כיצד להשקיע בנדל"ן: שלבים בסיסיים כדי להתחיל

שב עם כל יועץ פיננסי, וללא קשר לגודל התיק שלך, סביר להניח שיגידו לך את החשיבות של הפחתת סיכון ההשקעה באמצעות פיזור תיקים. זה כולל הוספת 13% עד 26% בנדל"ן, סוג נכסים שאינו מתאם ישירות לשוק המניות. השקעות נדל"ן לובשות צורות רבות - ממעורבות פסיבית ועד רכישה ושיקום נכסים. הנה המדריך המקיף שלנו כיצד להשקיע בנדל"ן.

1. הגדר את אפשרויות המזומן והמימון שלך

נדל"ן הוא אפשרות השקעה יקרה, ואתה צריך קצת מזומן וגישה למימון. אם אתה רוכש נכס להשכרה, תכנן עבור:

תצטרך גם לקבל דירוג אשראי טוב כדי לקבל הלוואה בבנק. ככל שציון האשראי שלך טוב יותר, כך יש לך סיכוי טוב יותר לקבל תנאי משכנתא טובים. ציון האשראי שלך קובע לא רק אם תקבל משכנתא, אלא גם את תנאי ההלוואה. אתה יכול להשתמש במוצר כמו Experian Boost™ כדי להעלות את ציון האשראי שלך.

גם אם אתה לא רוצה להיות משקיע נדל"ן עשה זאת בעצמך, חלק מה הזדמנויות מימון המונים הטובות ביותר דורשים כמות משמעותית של הון כהשקעה מינימלית. רבים גם דורשים מהמשקיעים לקבל הסמכה. לאחר שהשגת מעמד של משקיע מוסמך, פוטנציאל הרווחים שלך יכול לגדול באופן משמעותי.

לדוגמה, השקעות מקור היא חברת הון פרטית המאפשרת לאנשים בעלי ערך גבוה להשקיע בקרנות נדל"ן שנבדקו בקפידה ומגוונות. קרן הדגל של Origin דורשת השקעה מינימלית של 100,000$ ומתהדרת בתשואות שנתיות דו-ספרתיות.

2. התחל לאט עם השקעה פסיבית בנדל"ן

אם אינך יודע הרבה על השקעות נדל"ן, אולי כדאי לך להתחיל עם אפַּסִיבִיאִסטרָטֶגִיָה. היתרונות של השקעה פסיבית הם שאתה יכול לעשות זאת מהמחשב שלך. כמובן, כפי שהיית עושה בכל השקעה, אתה צריך לעשות את המחקר ואת בדיקת הנאותות שלך, אבל אתה לא צריך לבקר או לנהל נכסים פיזיים.

השקיעו ב-REIT (קרן השקעות נדל"ן)

א REIT (נאמנות להשקעות נדל"ן) הוא תאגיד (למעשה נאמנות) שנוסדה כדי להשתמש בכספי המשקיעים כדי לרכוש, לנהל למכור נכסים מניבים כמו קניונים, מבנים מסחריים ושירותי בריאות מתקנים. חברות REIT מחויבות על פי חוק לחלק 90% מהרווחים החייבים שלה מדי שנה לבעלי המניות. זה מגיע בצורה של דיבידנדים, לרוב מדי רבעון. כמו השקעה בקרן נאמנות נדל"ן, ההשקעה שלך ב-REIT מנוהלת בצורה מקצועית, בפיקוח SEC ונוזלת מאוד. (ניתן לקנות ולמכור מניות בבורסות הגדולות.)

חברות שאנחנו אוהבים שמוכרות REIT כוללות:גיוס כספיםוסטרייטווייז.

השקיעו בקרנות נאמנות נדל"ן

קרנות נאמנות נדל"ן הן דרך פופולרית להוסיף פיזור נדל"ן לתיק ההשקעות שלך מבלי להחזיק בנכס או להבין הרבה בקנייה, מכירה וניהול ספציפיים נכסים.

• ההשקעה שלך מאוחדת יחד עם אחרים, ומונפקות לך מניות של הקרן. כל הרכישות, הפעילויות והתשלומים מפוקחים על ידי מנהל קרן.
• מידע אנליטי ומחקרי נעשה על ידי אנשי מקצוע. אתה פשוט קונה ומוכר מניות בדומה לכל קרן נאמנות אחרת בבורסות המניות.

REIT וקרנות נאמנות נדל"ן הן הדרכים הפסיביות ביותר להשקיע בנדל"ן, ולעשות אפשרות מצוינת למי שרוצה רק חשיפה לתיק נדל"ן ולא מחפש א עבודה צדדית.

השקיעו בנכסים באמצעות מימון המונים בנדל"ן

מימון המונים השקעה בנדל"ן יכולה להיות מאוד פסיבית גם כן. אבל בדיקת הנאותות שאתה צריך לעשות היא יותר מעורבת מאשר פשוט לקנות מניות של קרן נאמנות או REIT.

• פלטפורמות מימון המונים לספק שוק מקוון להשקעה במגוון הזדמנויות נדל"ן.
• ישנן מאות פלטפורמות מימון המונים לנדל"ן לבחירה.
• אתה יכול להשקיע בכל דבר, מהלוואות נדל"ן איכותיות ועד לבתים צמודי קרקע באמצעות מימון המונים.

אתרי מימון המונים מאפשרים למשקיעים בודדים להיכנס לעסקות גדולות יותר (הן למגורים והן למסחר) שהיו זמינות בעבר רק למי שיש לו סכומי כסף נכבדים להשקעה. כמו השקעה בקרנות נאמנות או REITs, עסקאות מימון המונים רבות מציעות השקעות מינימום משתלמות. היתרון הגדול ביותר שמספק מימון המונים הוא שאתה יכול להשקיע בנכסים ספציפיים ובעסקאות בלעדיות במעט מאוד כסף.

בעוד שפלטפורמות מימון המונים מקוונות הופכות את ההשקעה לקלה ביותר, פלטפורמות רבות דורשות משקיעים כדי להיות "מוסמכים"(אדם עם הכנסה שנתית העולה על $200,000 ושווי נקי של יותר ממיליון דולר לא כולל מקום המגורים העיקרי של האדם). ומסיבה טובה. אתה אחראי לבצע בדיקת נאותות יסודית. לכן, עליך לנתח את המסמכים שסופקו. אתה גם צריך למצוא וללמוד כל מידע רלוונטי שלא סופק. ואל תשכח לחקור את אנשי הניהול והמדיניות של מימון המונים.

מימון המונים בנדל"ן הוא השקעה פסיבית; לא תצטרך לעזוב את עבודתך ולהיות בעל בית, אבל אתה עדיין יכול לקצור את הפירות של השקעה בנדל"ן. אחד משירותי מימון ההמונים שזורחים הוא Crowdstreet, המאפשר לך להשקיע בנדל"ן בסכום נמוך של $10,000.

רכישת נכסים להשכרה שנבדקו מראש

חלופה נוספת להשקעות נדל"ן מסורתיות, היא פלטפורמה הנקראת גגון. אתה יכול להשתמש בפלטפורמה זו כדי לרכוש נכסים להשכרה שנבדקו מראש. אלו הן הזדמנויות "סוהר" - אינך צריך לעשות שיקום או לתקן שירותים באמצע הלילה. פשוט השתמש ב- גגון מסד נתונים לבחירה ורכישה של נכס להשכרה שכבר חיובי לתזרים מזומנים.

השקיעו בשותפויות מוגבלות בנדל"ן

שותפויות מוגבלות בנדל"ן (RELPs) הם דרך נוספת להשקיע באופן פסיבי. מכיוון שחלק מהשקעות הנדל"ן דורשות כמות גדולה של כסף - בניית קניון, למשל - שותפויות הן דרך נפוצה לגייס את הכספים הדרושים.

• RELP הוא ישות שהוקמה כדי לפתח או לרכוש ולהחזיק תיק נכסים, בדרך כלל למספר סופי של שנים.
• מנהלי נכסים מנוסים או חברות לפיתוח נדל"ן מנהלות את אלה, ומשקיעים חיצוניים מספקים מימון לפרויקט הנדל"ן כשותפים מוגבלים.
• כשותף מוגבל, תקבל חלוקות תקופתיות מהכנסה שנוצרת על ידי ה-RELP, ותקבל תמורה משמעותית יותר כאשר הנכסים יימכרו, וה-RELP יתמוסס.
• בעוד שלהיות שותף מוגבל היא פעילות פסיבית, ההשקעה שלך בדרך כלל מאוד לא נזילה.
• RELPs הם בדרך כלל השקעות פרטיות ואינן נמכרות בבורסות המניות, וגם RELPs לא מקדמים באופן נרחב את העסקאות הזמינות שלהם. בדיקת נאותות היא קריטית.

הצטרפו לקבוצות השקעות בנדל"ן

קבוצות השקעות בנדל"ן הם סוג של קרנות נאמנות קטנות לנכסים להשכרה.

• חברה תרכוש או תבנה כמה דירות ולאחר מכן תאפשר למשקיעים לקנות אותן דרך החברה.
• כמשקיע יחיד, אתה יכול להחזיק ביחידה אחת או מרובות.
• החברה המפעילה את קבוצת ההשקעות מנהלת ביחד את כל היחידות. היא דואגת לתחזוקה ותפעול בתמורה לאחוז מדמי השכירות החודשיים.

זה פסיבי בכך שהמשקיעים אינם דואגים להצבת שוכרים או ניהול יחידותיהם. אבל אתה חייב לעשות את בדיקת הנאותות שלך לפני שאתה משקיע. זה כולל אימות של כל העמלות, השירותים ותהליכי מיון הדיירים, וכן את היושרה והניסיון של מנהלי הקבוצה.

3. קח תפקיד פעיל עם השקעות נדל"ן אקטיביות

משקיעי נדל"ן רבים כמוני, לקחת תפקיד פעיל כדי להשיג רווחים גבוהים יותר. האסטרטגיות הנפוצות ביותר הן:

קנה והחזק עבור הכנסה מהשכרה

בעלות על נכס להשכרה הוא המקום שבו מתחילים משקיעים רבים שרוצים להיות מעשית יותר. הגישה היא לרכוש ולנהל נכסים למגורים ברווח. השיקולים החשובים ביותר הם מיקום הנכס ותעריפי השכירות בשוק. אתה רוצה לבחור מיקום שבו צפויה הערכת שוק. ואתה רוצה לוודא שאתה יכול לגבות מספיק שכר דירה כדי להרוויח לאחר כיסוי כל ההוצאות שלך. ההוצאות כוללות משכנתא, ריבית, תחזוקה, דמי HOA או דירה, מיסי רכוש, ביטוח, מקום פנוי, שירותים והוצאות ישירות ועקיפות אחרות.

משקיעים בנכסים להשכרה בדרך כלל מחפשים נכסים שמתאימים ל"כלל האחוז אחד". המשמעות היא ששכר הדירה החודשי מכסה 1% ממחיר הרכישה בתוספת עלויות גמילה. לכן, אם העלות הכוללת שלך כדי לקבל את הנכס "מוכן להשכרה" היא $150,000, השכירות החודשית שלך צריכה להיות לפחות $1,500. כמובן שזו כלליות. במקומות רבים, המספרים עובדים אחרת, בהתבסס על הרבה גורמים שיש לשקול היטב.

רכישת נכס להשכרה דורשת השקעה משמעותית יותר. תזדקק ל-20% ממחיר הרכישה כמקדמה. ותרצה להיות בטוח שיש לך את הידע והזמן לעשות זאת בהצלחה. גם אם אתה מתכוון לשכור סוכן נדל"ן כדי למצוא את הנכס ומנהל נכסים כדי להפעיל את הפעילות החודשית לחודש, יש עדיין הרבה מה לדעת לפני שקופצים ורכישת נכס להשכרה.

תקן והיפוך

בקצה הרחוק של רצף ההשקעות בנדל"ן פסיבי/אקטיבי נמצא תיקון והיפוך נכסים. הפכו פופולריים על ידי תוכניות הריאליטי HGTV, התהפכות עוררה פנייה רבה של משקיעים "עשה זאת בעצמך".

• אתה קונה נכס שמוערך בחסר, לרוב בגלל שהוא במצב גרוע.
• לאחר מכן אתה מתקן ומשפר אותו ומוכר אותו ברווח כמה חודשים לאחר מכן.
• להיות מצליח להתהפך, אתה צריך סט מיומנויות רחב, ניסיון וגישה לכסף משמעותי.
• אתה צריך למצוא ולרכוש נכסים מתחת לשווי השוק, לנהל שיקום מוצלח, מהיר וחסכוני ולמכור מחדש במהירות.

עלויות העסקה גבוהות משני צידי השולחן.

• ראשית, יש לך עמלות גם כשאתה קונה את הנכס במצוקה וגם כשאתה למכור את הנכס המשופר.
• לאחר מכן יש מיסי העברה, מחקר וביטוח כותרת, עלויות סגירה ועמלות סוכן.
• אתה מעביר את תואר הבעלות פעמיים בפרק זמן קצר, אבל אין הפסקות מחיר.
• המחוז והמדינה מסים את ההעברה על שתי העסקאות.
• יש לרכוש ביטוח בעלות בשתי הפעמים.
• יש להעריך בקפידה את כל העלויות, לרבות רכישה, שיקום ודמי עסקה, ולהתחשב במחיר הנכס הראשוני.

היפוך היא אסטרטגיית ההשקעות המסוכנות ביותר בנדל"ן. שגיאה אחת, כמו בעיה מבנית, עלולה למחוק את הרווחים שלך ואחר כך. תיקון והיפוך מציעים גם פוטנציאל להרוויח די מהר. אבל היפוך זה לא למתחילים או למי שמחפש השקעה ראשונית קטנה יותר. כדי לקבל את העסקאות הטובות ביותר, סנפירים צריכים גישה לסכומי כסף גדולים כדי לרכוש נכס במצוקה על הסף, מספיק כסף לעשות את השיקום, ומספיק תזרים מזומנים בעסק שלהם כדי להחזיק את הנכס עד זה נמכר.

נכסים סיטונאיים

סיטונאי מוצא נכסים במצוקה עם מוכרים חדורי מוטיבציה ומשדך אותם עם משחזרי משקיעים, מבלי לקחת את התואר של הנכס בעצמם. השלטים האלה שאתה רואה לפעמים בצד הדרך שאומרים "מזומן לבית שלך, כל תנאי" סביר להניח שמציבים סיטונאי שמרוויח 5,000 דולר מהיר כדי לבצע את השידוך.

אני אישית גיליתי שהיתרונות של השקעה אקטיבית בנדל"ן הופכים את זה לשווה את הזמן והמאמץ שלי. (כרגע יש לי פורטפוליו של 8 השכרות, ואני הופך 1-3 נכסים בכל שנה.) היתרונות כוללים את הפוטנציאל להרבה יותר גבוה רווחים (שבח נכס), הכנסה חודשית מהימנה מדמי שכירות, שליטה על ההשקעות שלי, הטבות מס והגאווה של הישג.

אם אתה כן בוחר בהשקעות נדל"ן אקטיביות, אתה צריך להיות ממוקד כדי להצליח.

>> קריאה נוספת: אסטרטגיות השקעה בנדל"ן כל משקיע צריך לשקול

4. הפוך למומחה נדל"ן

במובנים רבים, השקעה בנדל"ן היא מקצוע שאתה לומד (1) על ידי עשייה ו (2) מעבודה עם אחרים. עם זאת, זה לא תירוץ בשבילך לא ללמוד ולהשכיל כמה שיותר. חשוב אם תחליט להמשיך בסחר פעיל באסטרטגיית נדל"ן שאתה לומד על ידי: (1) לימוד וניתוח (2) עשייה ו- (3) עבודה עם אחרים.

לא משנה מה האסטרטגיה שתבחר, אתה צריך לדעת ללמוד הכל על תחום ההשקעות שלך. לכל הפחות, אתה צריך לחקור:

5. התחבר למשקיעי נדל"ן אחרים כדי לעקוב אחר הלמידה שלך

• פורומים מקוונים תכופים - אני ממליץ בחום על פורומים של BiggerPockets כמקום להתחבר באופן וירטואלי למשקיעי נדל"ן אחרים. אתה יכול לפרסם שאלה, והקהילה כל כך פתוחה ומועילה שסביר להניח שתקבל תשובה תוך יום. אני ממליץ להגדיר התראות לנושאים הקשורים לאסטרטגיית ההשקעות שלך ולאזור המקומי. השתמש בפורומים כדי לקבוע תאריכי קפה עם משקיעים אחרים שם. קיום רשת של מומחי דרך היא המפתח להצלחה.
• עבור לפגישות REIA המקומיות (איגוד משקיעי נדל"ן) כדי ללמוד ולהתחבר לרשת. רוב הסיכויים שיש מקומיים פגישות REIA בעיר שלך עם הצהרת מטרה "לפתח, לתמוך ולקדם ארגונים מקומיים למשקיעי נדל"ן תוך שירות האינטרסים של תעשיית ההשקעות בנדל"ן באמצעות נטוורקינג, חינוך, תמיכה, מנהיגות בנושאי חקיקה". בדרך כלל מנוהלת על ידי משקיעים מנוסים המעוניינים לחלוק את חוכמתם, אני ממליץ בחום להצטרף השתתף.
• Meetup.com - מה שאני אוהב בו Meetup.com האם יש מעט מאוד חיבור וירטואלי... אתה בעצם צריך להיפגש. אין סוף למגוון המועדונים והקבוצות הזמינים ב-Meetup.com. ההזמנות מתארות את הנושא המתוכנן, ואני יכול לראות בקלות את הביוגרפיה של משקיעים אחרים שמתכננים להשתתף כדי להחליט אם זה שווה את הזמן שלי ללכת.

6. דע את הסיכונים בנדל"ן

אף מאמר על השקעות נדל"ן אינו שלם מבלי להזכיר סיכון.

כמו כן, חשוב להיות מודעים לחוקים הכרוכים ביחסי בעל בית-דייר. למרות שאתה הבעלים של הנכס, האפשרויות שלך מוגבלות לרוב על ידי חוקי המדינה והמקומיים. חוקים אלה משתנים בהתאם למדינה, לכן הקפד לחפש את הכללים השונים לגבי תהליך הפינוי, הפקדות ביטחון ופוליסות ביטוח. כמו כן, הקפד לבצע בדיקת רקע על דיירים פוטנציאליים כדי לגלות את ציון האשראי שלהם וכל עבר פלילי.

>> קריאה נוספת: מהם הסיכונים בהשקעה בנדל"ן

השקעה בנדל"ן היא עבודה קשה

יש הרבה ספרים ותוכניות בחוץ שמבטיחים לך שאתה יכול להתעשר בנדל"ן מבלי שתצטרך לעשות דבר. כולם שטויות מוחלטות!

השקעה בנדל"ן יכולה להיות רווחית מאוד, אבל אתה צריך להיכנס עם הציפייה והגישה הנכונים - ואז להיות מוכן לעבודה.

אם אתה רוצה להתחיל בתחום הנדל"ן, בחר את האסטרטגיה שלך. הפוך למומחה באסטרטגיה שלך על ידי לימוד וחיבור עם אחרים כדי לרשת ולקדם את הלמידה שלך. תסדר את הון ההשקעה שלך. עכשיו אתה מוכן למצוא ולהשקיע בעסקאות!