Stai guidando il tuo solito tragitto e noti un cartello dall'aspetto amatoriale lungo il lato della strada. Dice "Compriamo case brutte" o "Compreremo la tua casa in qualsiasi condizione in contanti". Cosa succede con quello? Chi sta mettendo questi segni e cosa significano?
Come agente immobiliare, me lo chiedono abbastanza spesso. Nel settore, chiamiamo questi "segni di bandito".
I "grossisti" immobiliari sono dietro i segni. Questi ragazzi sono una specie di intermediario. Trovano case e le "vendino all'ingrosso". riabilitatori che poi ristrutturano e rivendono loro a un acquirente domestico.
Contrariamente a quanto promuovono i loro cartelli, i grossisti in realtà non "comprano la tua casa in contanti". In cambio del tuo consenso per accettare un prezzo in contanti scontato, promettono di consegnarti un acquirente entro un certo periodo di tempo, in genere 30 giorni. Invece di un contratto di vendita, i grossisti utilizzano un "contratto di cessione" che consente loro di "assegnare" la transazione di vendita della casa a una terza parte che diventa l'effettivo acquirente.
I grossisti fanno i loro soldi sullo spread tra ciò che promettono di pagarti e ciò che incassano dal riabilitatore che effettivamente acquista la proprietà da te.
Dovresti vendere all'ingrosso la tua casa?
I grossisti esistono da decenni. Offrono di rendere il processo di vendita di una casa semplice e veloce, indipendentemente dalle sue condizioni. Attraverso cartelli di banditi o cartoline per posta diretta, trovano potenziali venditori che non hanno ancora fatto il primo passo per vendere la loro casa.
Diciamo, ad esempio, che hai vissuto nella tua casa negli ultimi 20 anni e più, crescendo la tua famiglia. I ragazzi sono cresciuti e tu stai pensando di ridimensionare. Nel corso degli anni hai collezionato un sacco di cose. Il pensiero di ripulire la tua casa e prepararla per le proiezioni è travolgente.
Ricevi una cartolina da un grossista che ti offre contanti per la tua casa in condizioni "così come sono" e sembra una buona soluzione. E potrebbe essere una buona soluzione, ma è il migliore soluzione?
I grossisti propongono questi tre "vantaggi":
- Non è necessario pulire o effettuare riparazioni. Ti diamo contanti per la tua casa così com'è. Non devi nemmeno mostrare la tua proprietà.
- Nessuna commissione dell'agente immobiliare. Salta i costi di vendita quando stipuli un contratto con noi.
- Ottieni i tuoi soldi molto più velocemente di quanto faresti se mettessi in vendita la tua casa sul mercato aperto.
Queste affermazioni sono vere? Forse, ma ci sono alcuni punti che non ti dicono:
Le case "così come sono" vengono acquistate e vendute sulla MLS.
I grossisti sfruttano un malinteso comune dei consumatori secondo cui la tua casa deve essere in buone condizioni per essere inserita nel Multiple Listing Service (MLS). La verità è che mentre molte case quotate con un agente immobiliare e commercializzate sulla MLS lo sono "pronto per il trasloco", molte proprietà così come sono vengono acquistate e vendute con successo ogni giorno tramite annunci su la MLS.
Un pool molto più piccolo di potenziali acquirenti saprà che la tua casa è in vendita.
I grossisti hanno un elenco di potenziali acquirenti a cui si rivolgono quando ottengono un nuovo accordo di assegnazione. Confrontalo con il passare attraverso un agente autorizzato e ottenere la tua proprietà elencata nella MLS dove è ricercabile e è visto da molte migliaia di agenti, ciascuno con acquirenti pronti che potrebbero essere interessati a fare un'offerta sul tuo proprietà.
La visibilità e la concorrenza per raggiungere più acquirenti porteranno a un prezzo di vendita competitivo rispetto al prezzo di vendita scontato che un grossista sarà in grado di garantire per te. C'è un acquirente per ogni proprietà indipendentemente dalla posizione o dalle condizioni. Il miglior risultato per un venditore è ottenere la propria casa ampiamente commercializzata. E il modo migliore per farlo è elencarlo con agenti immobiliari esperti.
Puoi ottenere meno soldi... spesso molto meno!
Sebbene non ci siano commissioni da pagare per l'agente immobiliare, la commissione di assegnazione è spesso superiore al Commissione del 5-6% che pagheresti per commercializzare e vendere la tua casa in modo professionale attraverso un immobile azienda. La tariffa tipica di un grossista va da $ 25.000 a $ 30.000. Se stai vendendo una casa con a valore di mercato di $ 200.000, questa è una commissione del 15%.
Sei rappresentato da un individuo senza licenza.
I grossisti vendono essenzialmente immobili senza licenza. Stai affidando il più grande investimento della tua vita a un individuo che:
- non è vincolato da un codice etico o a obbligo fiduciario per rappresentare i tuoi migliori interessi,
- non è supervisionato da un agente immobiliare autorizzato e
- non è stato richiesto di seguire corsi di formazione o di superare alcuna certificazione che li abiliti alla vendita di immobili.
I governi statali richiedono licenze immobiliari e formazione, in gran parte per proteggere il pubblico da un'attività senza scrupoli. La vendita di immobili senza licenza è contro la legge. I grossisti aggirano questo problema perché il contratto che utilizzano è formulato con cura per indicare che non si tratta affatto di un accordo di vendita. È un contratto che consente loro di cedere la proprietà ad un altro acquirente; la transazione è diretta tra l'acquirente e il venditore senza che sia coinvolto un agente. Come venditore che lavora con un grossista, non sei rappresentato da nessuno che sia autorizzato a gestire transazioni immobiliari.
Dall'inizio alla fine, le offerte all'ingrosso possono richiedere più tempo di una vendita tradizionale.
Uno dei punti di forza che un grossista farà è che otterrai i tuoi soldi più velocemente vendendo attraverso di loro. La verità è che dal momento in cui firmi un contratto di incarico fino ad arrivare al tavolo di chiusura, il processo può effettivamente richiedere più tempo passando attraverso un grossista. Questo perché ci sono 30 giorni in più integrati nel processo. Quei 30 giorni in cui il grossista è in possesso del contratto di incarico alla ricerca di un acquirente potrebbero essere 30 giorni in cui la tua proprietà è attiva la MLS viene vista da migliaia di acquirenti, molti dei quali hanno i soldi per acquistare e ristrutturare la tua proprietà e sono ansiosi di ottenere iniziato!
Ci sono ancora "proiezioni" sia che tu passi attraverso un grossista o un agente autorizzato.
Le proiezioni sono un inconveniente per i venditori. Lo capisco. A nessuno piacciono gli estranei che camminano per casa guardando le loro cose! Ma non credere che passare attraverso un grossista ti salverà da questa intrusione. Le persone, anche i riabilitatori, non comprano una casa a prima vista. Dovrai occuparti delle proiezioni sia che tu passi attraverso un grossista o il più tradizionale processo di vendita a domicilio.
Basta essere consapevoli
Sono stato un investitore immobiliare per anni prima di diventare un agente con licenza nel Maryland. Ho acquistato proprietà "in difficoltà" quotate sulla MLS e ne ho acquistate anche alcune da grossisti. Non sto bussando a ciò che fanno i grossisti. In effetti, i loro sforzi spesso portano sul mercato case che sono buoni affari per i riabilitatori.
Come con qualsiasi decisione finanziaria, essere istruiti sulle tue scelte ti aiuta a prendere la decisione migliore per le tue circostanze particolari. È importante essere consapevoli di ciò a cui si rinuncia se si sceglie di vendere tramite un grossista invece di assumere un agente autorizzato.
Detto questo, non tutti gli agenti sono uguali. Alcuni sono davvero bravi a facilitare la vendita di case "pronte per il trasloco". Ma se la tua casa non è in ottime condizioni e vuoi vendere, ti consigliamo di cercare un agente che capisca come commercializzare le case così come sono.