I mutui inversi sono cresciuti in popolarità negli ultimi anni, a causa di una combinazione di fattori. Oltre all'aumento del valore delle proprietà e all'aumento del costo della vita, milioni di anziani con reddito fisso desiderano rimanere nelle loro case.
Decine di istituti di credito partecipano ai programmi di mutuo inverso, spesso pubblicizzati in TV, radio e online. Ma cos'è un mutuo inverso, come funziona un mutuo inverso ed è un mutuo inverso giusto per te?
Sommario
- Che cos'è un mutuo inverso e come funziona?
- Requisiti del mutuatario
- Requisiti della proprietà
- Requisiti di età
- Distribuzione dei proventi
- Vantaggi del mutuo inverso
- I mutui inversi eliminano il pagamento mensile di capitale e interessi
- I mutui inversi possono fornire denaro extra o un reddito aggiuntivo
- Non ci sono conseguenze fiscali per i prelievi di capitale ipotecario inverso
- Potrebbe essere il modo migliore per stare a casa tua
- Non perderai la tua casa se il valore diminuisce
- Svantaggi del mutuo inverso
- Riduzione dell'equità domestica
- L'importo del prestito è limitato dal tuo capitale domestico
- I mutui inversi hanno costi di chiusura elevati
- Devi ancora pagare le tasse sulla proprietà, le riparazioni assicurative e la manutenzione
- I mutui inversi hanno un requisito di età
- Dovresti prendere un mutuo inverso?
Che cos'è un mutuo inverso e come funziona?
Un mutuo inverso è un programma speciale offerto dalla Federal Housing Administration (FHA). Il termine tecnico per un mutuo inverso è Mutui di conversione del capitale azionario o HECM in breve. Sono progettati per aiutare i proprietari di case più anziani ad accedere al capitale nelle loro case senza creare un pagamento mensile corrispondente.
Il termine “reverse” si riferisce al pagamento stesso. Invece di effettuare pagamenti mensili sul prestito, il mutuatario può ricevere pagamenti mensili dal creditore. Ciò consente ai proprietari di case senior di accedere al capitale nelle loro case senza assumere un mutuo tradizionale e le sue condizioni di rimborso.
Requisiti del mutuatario
Per qualificarsi per un mutuo inverso, è necessario soddisfare determinate requisiti del programma molto specifici:
Devi avere almeno 62 anni.
La casa da cui sarà garantita l'ipoteca inversa sarà occupata dal proprietario come residenza principale.
Devi avere una sostanziale equità in casa; più capitale hai, più denaro avrai accesso.
Non puoi essere delinquente su eventuali debiti nei confronti del governo federale.
Una volta preso il prestito, devi essere completamente in grado di gestire i pagamenti per le tasse di proprietà, l'assicurazione, le utenze e le riparazioni e la manutenzione.
Ti verrà richiesto di partecipare a una sessione di informazioni per i consumatori da un consulente approvato dalla FHA.
Requisiti della proprietà
La proprietà deve essere una casa unifamiliare da 1 a 4 famiglie o un condominio approvato dalla FHA o una casa fabbricata. Gli importi massimi del prestito sono stabiliti e aggiornati dal Agenzia federale per il finanziamento degli alloggi (FHFA). Per il 2021, il massimo può variare tra $ 548,250 e $ 822,375. L'importo esatto dipenderà dalla contea in cui si trova la casa e dal numero di unità abitative che include.
Ma esattamente quanto puoi prendere in prestito dipenderà anche da una combinazione del capitale che hai in casa e dalla tua età al momento della domanda.
Il tuo capitale è determinato dal valore stimato della casa, meno qualsiasi debito esistente nei suoi confronti.
Requisiti di età
FHA non pubblica percentuali di equità legate all'età specifiche per gli importi dei prestiti. Ma più si è anziani, maggiore è la percentuale di capitale a cui si può accedere da casa. Ad esempio, potresti essere in grado di accedere al 50% del capitale azionario della tua casa all'età di 62 anni e fino all'80% potrebbe essere disponibile se hai 80 anni o più.
Distribuzione dei proventi
Una volta approvato per un mutuo inverso, avrai la possibilità di stabilire una linea di credito a cui puoi accedere secondo necessità o ricevere pagamenti mensili regolari.
I pagamenti mensili possono essere per un periodo di tempo specifico o in rate mensili uguali. Almeno un mutuatario deve continuare a vivere nella casa come residenza principale.
Vantaggi del mutuo inverso
I mutui inversi eliminano il pagamento mensile di capitale e interessi
Ancora una volta, questo è il concetto di base di un mutuo inverso. Invece di effettuare pagamenti mensili al prestatore, il mutuatario riceve pagamenti mensili (o accesso a una linea di credito contro la casa) per un determinato periodo di tempo.
Sarai comunque responsabile del pagamento di altri costi relativi alla manutenzione e alla manutenzione della tua casa. Ma non sarai responsabile per il pagamento mensile del capitale e degli interessi al creditore come faresti se facessi un rifinanziamento tradizionale.
Se hai attualmente pagamenti di capitale e interessi sulla tua prima ipoteca esistente, fai un'inversione mutuo può far andare via questo pagamento se l'importo del mutuo inverso supera il saldo del tuo attuale mutuo.
I mutui inversi possono fornire denaro extra o un reddito aggiuntivo
Uno dei motivi principali per cui i proprietari di case senior scelgono i mutui inversi è quello di accedere all'equità nella proprietà. Il rifinanziamento ipotecario tradizionale ha lo svantaggio di creare una nuova e più alta rata mensile. Questo non sarà il caso di un mutuo inverso.
Puoi accedere ai proventi del prestito attraverso una linea di credito equity e avere fondi pronti e disponibili ogni volta che ne hai bisogno.
In alternativa, puoi scegliere di prendere i proventi sotto forma di pagamenti mensili. In questo modo, creerai un flusso di reddito aggiuntivo da casa tua.
Questo flusso di reddito aggiuntivo spesso consente agli anziani di continuare a vivere nelle loro case anche quando il reddito mensile non copre completamente le spese di soggiorno.
Non ci sono conseguenze fiscali per i prelievi di capitale ipotecario inverso
Il denaro di un mutuo inverso può diventare una fonte di reddito esentasse. Poiché i proventi del prestito sono un anticipo del patrimonio immobiliare, non sono considerati reddito e quindi non sono tassabili.
Questo è diverso da altre strategie per generare reddito o accedere a contanti. Ad esempio, se vendi azioni detenute in un conto imponibile, dovrai pagare le tasse su eventuali plusvalenze.
Allo stesso modo, se si prendono distribuzioni da un piano pensionistico protetto dalle tasse, tali distribuzioni possono essere tassate come reddito ordinario. Prelevare una grossa somma potrebbe addirittura farti rientrare in una fascia d'imposta più alta.
Un mutuo inverso fornisce lo stesso denaro senza che i proventi vengano ridotti dalle tasse.
Potrebbe essere il modo migliore per stare a casa tua
Se hai un reddito fisso come molti anziani, potrebbe non tenere il passo con il costo della vita. Il reddito aggiuntivo di un mutuo inverso può farti rimanere a casa tua, anche a reddito fisso.
Non perderai la tua casa se il valore diminuisce
Con un mutuo inverso, non c'è minaccia di perdere la casa se il valore della proprietà scende al di sotto del saldo del mutuo. Puoi continuare a vivere in casa per il resto della tua vita.
Il creditore non può nemmeno obbligarti a rimborsare anticipatamente il prestito.
Potrebbe anche essere possibile rifinanziare un mutuo inverso esistente. Se il valore della proprietà aumenta in modo sostanziale, avrai accesso a una percentuale più elevata di equità nella casa.
Altri scenari in cui potresti qualificarti per un rifinanziamento ipotecario inverso: c'è un calo significativo dei tassi di interesse; c'è un aumento dell'importo massimo del mutuo consentito; stai cercando di convertire un mutuo a tasso variabile in un tasso fisso, o; se hai bisogno di cambiare un mutuatario sul prestito.
Svantaggi del mutuo inverso
Riduzione dell'equità domestica
Un mutuo inverso ti dà accesso all'equità nella tua casa, proprio come un rifinanziamento ipotecario tradizionale. Il rovescio della medaglia è che avrai meno equità in futuro se ne avrai bisogno per altri scopi.
Ad esempio, supponiamo che tu decida di trasferirti in un'altra casa in un secondo momento. La quantità ridotta di equità domestica significa meno opzioni per trasferirsi in una nuova casa o in una posizione diversa.
L'importo del prestito è limitato dal tuo capitale domestico
L'equità che hai nella tua casa è un fattore significativo nel determinare quanto puoi prendere in prestito. Equità insufficiente significherà o meno proventi o addirittura essere rifiutati per il prestito.
Ad esempio, supponiamo che tu abbia 62 anni, la tua casa valga $ 400.000 e il tuo mutuo attuale sia $ 250.000. Con un importo massimo del prestito di $ 200.000, non sarai in grado di completare il rifinanziamento. In questa situazione, il saldo del tuo mutuo attuale supera l'importo massimo consentito del mutuo inverso all'età di 62 anni.
Nell'esempio seguente, i proventi dell'ipoteca inversa potrebbero essere insufficienti, anche se potresti qualificarti.
Diciamo che devi $ 150.000 per la tua casa da $ 400.000. Puoi prendere in prestito il 50% o $ 200.000. Ma i proventi netti saranno solo $ 50.000 ($ 200.000 meno $ 150.000 per estinguere il mutuo esistente).
A seconda dello scopo del mutuo inverso, $ 50.000 potrebbero non essere sufficienti.
I mutui inversi hanno costi di chiusura elevati
Ogni volta che fai una nuova ipoteca di primo grado sulla tua casa, dovrai sostenere i costi di chiusura. Tali costi di chiusura ridurranno i proventi che riceverai dal nuovo prestito. Ma a causa della natura unica dei mutui inversi, quei costi di chiusura sono più alti di quelli dei rifinanziamenti tradizionali.
I costi di chiusura di un rifinanziamento ipotecario tradizionale variano tra il 2% e il 3% dell'importo del prestito. I costi di chiusura del mutuo inverso superano facilmente il 4%, a partire dal premio assicurativo ipotecario FHA o MIP. Il MIP è la commissione che pagherai a FHA per aver fornito un'assicurazione al prestatore per l'erogazione del prestito.
Ti verrà richiesto di pagare un commissione anticipata del 2% dell'importo del nuovo mutuo. Inoltre, è previsto anche un MIP annuo pari allo 0,50% del saldo residuo del prestito. Se l'importo del prestito è di $ 200.000, il premio annuo sarà di $ 1.000 ($ 200.000 X 0,50%). In questo scenario, aggiunge circa $ 83 al mese al costo del prestito, riducendo il reddito mensile del prestito.
C'è anche una tassa di origine. I finanziatori possono addebitare il maggiore di $ 2.500 o il 2% dei primi $ 200.000 del valore della casa, più l'1% del valore superiore a $ 200.000. Ciò significa che un prestatore può addebitare fino a $ 4.000 (2%) di un importo del prestito di $ 200.000.
Le commissioni aggiuntive sono pagate alle parti coinvolte nell'origine del prestito. Questi includono gli addebiti per il titolo, la valutazione, la registrazione e le spese di indagine, solo per citarne alcuni.
Devi ancora pagare le tasse sulla proprietà, le riparazioni assicurative e la manutenzione
Sebbene non ci siano pagamenti mensili su un mutuo inverso, devi comunque coprire altri costi di proprietà della casa. Ciò include le tasse di proprietà, l'assicurazione del proprietario della casa, le utenze e il costo di riparazione e manutenzione della proprietà.
Anche se hai un mutuo inverso, è possibile perdere la casa per mancato pagamento delle tasse sugli immobili.
I mutui inversi hanno un requisito di età
I mutui inversi sono disponibili solo per i proprietari di abitazione idonei di età pari o superiore a 62 anni. Se non hai ancora raggiunto quell'età, un mutuo inverso non è un'opzione.
Anche se sei idoneo, l'importo che puoi prendere in prestito sarà basato sulla tua età al momento della domanda. Più sei giovane, più bassa è la percentuale di capitale che potrai prendere in prestito contro la casa.
Per questo motivo, i mutui inversi tendono a funzionare meglio per i mutuatari tra i 70 e gli 80 anni. A quell'età, puoi accedere a più equità, rendendo più probabile che il prestito soddisfi le tue esigenze finanziarie.
Dovresti prendere un mutuo inverso?
Un mutuo inverso è complicato dalle molteplici disposizioni di cui devi essere a conoscenza prima di applicare.
Dovresti iniziare valutando cosa ti aspetti che un mutuo inverso faccia per te. Sarà principalmente per accedere al denaro a casa tua o per fornirti un flusso di entrate continuo? In entrambi i casi, hai un patrimonio sufficiente in casa per soddisfare tale esigenza?
È inoltre necessario considerare le implicazioni a lungo termine. Ad esempio, potresti voler trasferirti in futuro, magari per vivere più vicino ai tuoi figli. In tal caso, un mutuo inverso può ridurre il tuo patrimonio immobiliare abbastanza da rendere impraticabile una mossa.
Prima di prendere un mutuo inverso, assicurati di essere a conoscenza di tutto ciò che è coinvolto. E una volta che lo sei, dovresti seriamente considerare di discutere la proposta con un avvocato, un CPA o un pianificatore finanziario. Dal momento che si occupano di mutui inversi, potrebbero essere in grado di consigliarti la migliore linea d'azione.