Devo rifinanziare il mio mutuo?

FTutti i tassi ipotecari sono un fattore scatenante comune per i proprietari di case che pensano di rifinanziare i propri mutui. Dopotutto, uno degli argomenti più validi per rifinanziare il mutuo è approfittare di un tasso più basso in modo da pagare di meno il mutuo della casa nel tempo.

Ma il tasso di interesse non è l'unico fattore che dovrai considerare. Ci sono una serie di questioni che vorrai valutare rispetto al potenziale tasso di interesse più basso quando decidi il momento giusto per rifinanziare il tuo mutuo. Dovrai anche sgranocchiare i numeri per assicurarti di prendere la decisione giusta per il tuo mutuo e il tuo budget.

Ecco tutto quello che devi sapere per decidere il momento migliore per rifinanziare il tuo mutuo:

Fattori da considerare quando si pensa di rifinanziare il mutuo per la casa

Ecco i principali fattori di rifinanziamento che dovrai considerare, insieme ad alcune domande che dovresti porre su ciascuno di essi.

Tasso d'interesse

Quando i tassi di interesse scendono, è naturale iniziare a pensare al rifinanziamento per bloccare il tasso più basso. Una variazione del tasso di appena l'1% può fare un'enorme differenza nell'importo del tuo pagamento e, cosa più importante, nell'importo degli interessi che pagherai per la durata del prestito. Ma assicurati di porti le seguenti domande prima di firmare sulla linea tratteggiata:

• Qual è il tuo tasso di interesse attuale?
• Cosa sarebbe se rifinanziassi?
• C'è una differenza abbastanza grande tra i due?
• Le tariffe dovrebbero salire in futuro?

Il modo migliore per assicurarti di fare una scelta informata è cercare i tassi di interesse ipotecari attuali per la tua zona e il tipo di prestito.

Per saperne di più:Migliori tassi ipotecari per i lavoratori autonomi

Tipo di prestito

Il tipo di prestito attualmente di cui disponi e il tipo con cui rifinanzierai possono fare la differenza in termini di tasso, costi, durata e altre caratteristiche del prestito. Ecco perché è una buona idea porsi le seguenti domande sul tuo potenziale rifinanziamento:

• Stai passando da un mutuo a tasso variabile (ARM) a un prestito a tasso fisso?
• Stai pensando di spostare i termini del prestito da 30 anni a 20 o 15?

Guarda anche:Pro e contro del mutuo 15 vs 30 anni

Costi di chiusura

Non vuoi che i costi di chiusura siano una spiacevole sorpresa. Sebbene alcuni costi di chiusura possano essere negoziati e a volte sia possibile includere i costi di chiusura nel nuovo saldo del prestito, o pagarli utilizzando un tasso di interesse più elevato, dovrai comunque prepararti per questa inevitabile spesa ipotecaria. Assicurati di pensare alla quantità di denaro che dovrai pagare nei costi di chiusura per garantire il tuo rifinanziamento con queste domande:

• Quanto ti costerà il rifinanziamento?
• Hai questo importo disponibile nei tuoi risparmi a breve termine?
• Quanto tempo ci vorrà per recuperare questi costi?
• Rimarrai in casa così a lungo?

Il tuo rating di credito

Solo perché i tassi sono generalmente diminuiti non significa che tutti abbiano accesso agli stessi bassi tassi di interesse. Il tuo rating di credito può essere la differenza tra un tasso di dolcezza e uno doloroso. Assicurati di rispondere da solo a queste domande:

• La tua solvibilità è aumentata di recente? In tal caso, potresti qualificarti per un tasso di interesse di rifinanziamento migliore ora, anche se i tassi non sono storicamente bassi.
• Ti aspetti che il tuo rating del credito scenda per qualche motivo? Se pensi che ciò accadrà, potresti voler scioperare mentre il rating del credito è ancora alto.

La tua cronologia

Il rifinanziamento ipotecario è generalmente una strategia di risparmio a lungo termine. Ciò significa che il rifinanziamento deve rientrare nella tua tempistica personale per la casa affinché abbia un senso finanziario. Alcune domande da considerare sulla tua cronologia includono:

• Per quanto tempo pensi di stare in casa e mantenere il mutuo?
• Sarai lì abbastanza a lungo per recuperare il costo di chiusura?
• Stai cercando di affittare la tua casa in futuro?
• Il pagamento più basso ti permetterà di noleggiarlo più facilmente?

Il tuo budget

Il rifinanziamento a volte può ridurre il pagamento e consentire di mettere da parte più soldi per il risparmio. Il rifinanziamento può anche aumentare il tuo pagamento se vuoi sbarazzarti del tuo prestito più velocemente e pagare meno interessi.

Se stai considerando un rifinanziamento per aumentare la stanza nel tuo budget, assicurati di essere in grado di fluttuare il costo di chiusura per ottenere i pagamenti mensili ridotti.

Principal che hai pagato

Considera quanto hai già pagato per il prestito. Se hai pagato il 20% del valore della tua casa, potresti avere diritto a una riduzione della tua assicurazione ipotecaria privata (PMI) senza bisogno di rifinanziare. Ma se il tuo attuale prestatore non lo abbandona, prendi in considerazione un rifinanziamento per sbarazzartene.

Relazionato:Dovresti estinguere il tuo mutuo in anticipo? Sì! Ecco 6 strategie per farcela!

Cosa ti servirà per completare un calcolatore di rifinanziamento ipotecario

Una volta che ti sei posto le domande di cui sopra, è il momento di iniziare a calcolare come un rifinanziamento ipotecario potrebbe influenzare i tuoi profitti.

Ci sono un sacco di calcolatori di rifinanziamento gratuiti disponibili sul web e tutti possono aiutarti a farti un'idea di cosa aspettarti da un rifinanziamento. Mi piacciono le funzionalità del calcolatore di rifinanziamento ipotecario di Bankrate.com.

Ecco gli elementi necessari per completare il calcolo del rifinanziamento:

Importo attuale del prestito: Qui inserirai l'importo che hai preso in prestito per acquistare la tua casa. Ad esempio, supponiamo che tu abbia acquistato una casa da $ 200.000 con il 20% in meno, l'importo del prestito originale sarebbe di $ 160.000.

Tasso di interesse attuale (%): Basta inserire il tasso di interesse attuale sul mutuo della casa.

Durata (in anni): Inserisci la quantità di anni per cui era il tuo mutuo originale (cioè 30 anni contro 15 anni)

Saldo ipotecario attuale: Questo è quanto possiedi attualmente sul mutuo della casa. Trova la tua ultima bolletta e cerca il saldo.

Tasso di interesse di rifinanziamento (%): Qui metterai il tasso di interesse che ti è stato quotato sul nuovo prestito.

Durata (in anni): Qual è il tuo nuovo termine? 30 anni? 15?

Penale per pagamento anticipato (%): Dovrai pagare una penale per il pagamento anticipato del tuo vecchio prestito? Se non lo sai, chiama il tuo attuale prestatore e scoprilo. Questo deve essere preso in considerazione nella tua decisione.

Spese di chiusura su nuova ipoteca:-I costi di chiusura spesso includono una commissione di emissione del prestito, punti, commissione di valutazione, ricerca del titolo e assicurazione, sondaggio, tasse, commissione di registrazione dell'atto, addebito sul rapporto di credito e altri costi valutati al momento della liquidazione. I costi di chiusura in genere si aggirano tra il 2% e il 6% del totale del nuovo mutuo.

Numero di punti su nuovo prestito: Questo sarebbe il denaro extra che stai pagando per ottenere un tasso di interesse migliore.

Ne è valsa la pena quando ho rifinanziato il mio mutuo?

Per un esempio di come può funzionare il rifinanziamento, diamo un'occhiata al mio rifinanziamento ipotecario. È stato un processo lungo e lungo, ma ci ha permesso di ottenere un tasso migliore per il nostro mutuo di 30 anni (meno interessi dovuti) e pagamenti inferiori (maggiore flessibilità con il nostro budget e la proprietà).

Ecco i dettagli (numeri arrotondati e approssimati a volte):

Ipoteca precedente:

• Acquistato nell'ottobre 2007
• 30 anni, mutuo a tasso fisso al 6,375%
• Acquistato per circa $ 207.000
• $ 42.000 (20%) in meno
• Mutuo totale di $ 165.000
• Pagamento mensile $ 1.028
• $ 0 in costi di chiusura dopo i crediti del venditore di $ 5.000
• Pagato $ 39.000 di interessi in 3 anni e 10 mesi
• Si è fermato a pagare $ 205.000 di interessi per tutta la durata del prestito.

Nuovo mutuo:

• Chiuso a luglio 2011
• 30 anni, mutuo a tasso fisso al 4,875%
• Nuovo mutuo totale di $ 159.000
• Nuovo pagamento mensile di $ 842
• Costi di chiusura di $ 1.000 dopo crediti del prestatore di $ 2.000
• Rispondi a pagare $ 144.000 di interessi per tutta la durata del prestito.

Nota: le attuali condizioni di mercato sono tali che "perderemmo denaro" sulla vendita della nostra casa se provassimo a vendere in questo momento. Pertanto, anche se lasceremo la casa nel prossimo anno, la terremo come unità in affitto.

Risparmi sugli interessi e informazioni sui pagamenti

Rifinanziando, abbiamo ridotto l'importo degli interessi che pagheremo nel corso della durata di questi prestiti di $ 22.000 ($ 205.000 - $ 144.000 - $ 39.000), il che è buono. Per come la vedo io, sulla base di questo risparmio di interessi, abbiamo bisogno di 17 mesi per recuperare i 1.000 dollari di chiusura dei costi di riaccensione.

Ecco come ho ottenuto quel numero:

Distribuisco i risparmi sugli interessi su tutti i restanti periodi di pagamento. Con un prestito di 30 anni, abbiamo 360 periodi di pagamento.

$ 22.000 / 360 pagamenti = $ 60.

Quindi, ho diviso i $ 1.000 dei costi di chiusura per $ 60. Questo mi dà 17, il che significa che ci vorranno 17 periodi di pagamento (o mesi) per recuperare i $ 1.000 che abbiamo pagato per i costi di chiusura. Se avessi venduto la casa in città prima di dicembre 2012, sarebbe stato uno spreco.

So che la tipica regola empirica del "break even" su un rifinanziamento è quella di prendere la differenza nei pagamenti (in questo caso $ 1028 – $ 842 = $ 186) divisa nei costi di chiusura di $ 1.000, che mi dà un punto di pareggio di 5,38 mesi ($ 1.000 / $ 186 = 5,38), ma non credo che dica il vero storia. I miei risparmi sugli interessi a lungo termine sono i risparmi più importanti, rispetto ai risparmi più modesti nel mio pagamento mensile.

Guarda anche: Come calcolare la rata del mutuo per un rifinanziamento o un acquisto

Perché sono contento per il pagamento più basso

Anche se credo fermamente che il risparmio sugli interessi sia più importante, sono comunque contento che abbiamo ottenuto un pagamento mensile inferiore con questo rifinanziamento. Ecco perché:

1. Abbiamo aumentato il nostro budget mensile di $ 186. ($1,028 – $842). Questo tipo di flessibilità è importante per orientarsi nel lavoro autonomo.
2. Eravamo sulla buona strada per diventare troppo grandi per la casa. Abbiamo comprato la casa con l'idea che potesse diventare un investimento immobiliare in futuro. Con questo nuovo pagamento si può effettivamente utilizzare il termine “investimento”. Se affittassimo la nostra casa, potremmo guadagnare almeno 1.500 dollari al mese. Il pagamento del mutuo di $ 842, le tasse di proprietà di $ 350, le quote di HOA di $ 175 e l'assicurazione di $ 20, ci lascerebbero con un'unità a noleggio che fluisce in contanti.

Per saperne di più:Come trovare proprietà in affitto per investimento: valutazione di proprietà immobiliari per l'acquisto

Dove rifinanziare il mutuo?

Anche se non mancano i prestiti di rifinanziamento disponibili da istituti di credito tradizionali e non tradizionali, le cose possono diventare un po' più difficili se sei un lavoratore autonomo, come me. Ai sottoscrittori piace vedere le dichiarazioni dei redditi risalenti a due anni fa da quelli di noi senza un W-2. Ottenere approvato per un mutuo utilizzando il reddito di lavoro autonomo è difficile in questi giorni. Anche se non sei un lavoratore autonomo, è una buona idea cercare il prestito di rifinanziamento giusto per te. Ci sono due istituti di credito che posso consigliare vivamente:

Accelerare i prestiti

Accelerare i prestiti era il prestatore che si occupava del mio rifinanziamento, e questo accadeva quando ero ancora un imprenditore abbastanza nuovo senza più anni di dichiarazioni dei redditi ad alto reddito. Hanno lavorato con me per darmi una stima in buona fede per il mio tasso di interesse e durata, e mi hanno aiutato attraverso il processo di perizia, verifica reddituale e patrimoniale, sottoscrizione ed infine la nostra chiusura.

Per saperne di più:La mia esperienza di rifinanziamento con Quicken Loans [7 semplici passaggi]

LendingAlbero

Questo sito è un mercato di prestiti online, dove i mutuatari possono compilare un unico modulo per ricevere più offerte personalizzate dai finanziatori sul LendingAlbero Rete. Il mutuatario non paga alcuna commissione per utilizzare LendingTree. A seconda del prestatore scelto, tuttavia, potrebbe essere necessario pagare una tassa di iscrizione, una tassa di elaborazione e/o costi di chiusura. Questo mercato è un'opzione eccellente per assicurarti di ottenere il miglior prestito di rifinanziamento possibile per le tue esigenze.

Pensieri finali

Il rifinanziamento del mutuo può essere un modo intelligente per abbassare la rata del mutuo, ridurre l'importo degli interessi e bloccare un tasso di interesse più basso. Ma ciò non significa che un rifinanziamento sia sempre la scelta giusta per ogni proprietario di casa, né significa che ogni rifinanziamento sia creato uguale.

È importante assicurarsi di conoscere tutti i fattori personali e finanziari che possono influenzare i termini di rifinanziamento. Ed è intelligente fare alcuni calcoli su cosa aspettarsi da un rifinanziamento prima di iniziare a contattare i finanziatori.

Qual è la tua esperienza con un rifinanziamento ipotecario? Raccontacelo nei commenti!

Foto di Breno Assis su Unsplash

Informazioni su Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", è un CPA, blogger, podcaster, marito e padre di tre figli. PT è anche il fondatore e CEO della conferenza e della fiera del settore della finanza personale, FinCon.

Ha creato Part-Time Money® nel 2007 per condividere i suoi consigli sul denaro, ritenersi responsabile (mentre pagare oltre $ 75.000 di debiti) e incontrare altri appassionati di passare alla finanza indipendenza.