Gli investimenti immobiliari offrono numerosi vantaggi fiscali. L'ammortamento è quello di cui la maggior parte degli investitori ha sentito parlare. È anche uno dei più fraintesi. In questo articolo, ti darò un resoconto di base di cosa si tratta e ti mostrerò come può aiutarti come investitore immobiliare in affitto.
Le proprietà si deteriorano con l'uso e il tempo. Per questo motivo, l'IRS consente un'agevolazione fiscale ogni anno per i proprietari. Questo compensa il deprezzamento della loro proprietà. Ciò significa che puoi togliere parte del costo del tuo investimento immobiliare ogni anno per la sua durata determinata dall'IRS.
Gli edifici si deprezzano, ma la terra non si consuma
L'ammortamento si basa sul valore del miglioramenti alla terra, non alla terra stessa. Con questo, l'IRS in genere indica la casa. Se la tua casa brucia, la terra sarà ancora lì. Quella terra ha un valore che non si deprezza.
È necessario conoscere il valore del terreno e il valore dei miglioramenti. Questi valori sono per lo più definiti dalla contea e sono descritti nella tua valutazione dell'imposta sulla proprietà. Puoi cercarli sul sito web del governo della tua contea, poiché si tratta di dati pubblici. La rottura è spesso anche nei documenti di chiusura che ricevi quando acquisti la proprietà.
Spesso, il 15-25% del valore tassato degli immobili residenziali viene dato alla terra e il 75-85% va ai miglioramenti. Supponiamo che tu possieda una proprietà in affitto valutata a $ 100.000. Scomponilo e potresti avere $ 80.000 in miglioramenti e $ 20.000 in valore del terreno. Quindi, $ 80.000 sono ammortizzabili, non tutti i $ 100.000.
Come funziona
Per le proprietà residenziali, l'IRS ha affermato che la durata della vita utile è di 27,5 anni. È possibile detrarre le tasse fino al costo dell'immobile oltre tale periodo.
Prendi l'esempio in cui la casa ha un valore di $ 80.000. Prendi una tassa di $ 2.909 ogni anno ($ 80.000 ÷ 27,5 anni). Supponiamo che il tuo reddito netto annuo da locazione sia di $ 8.300. Il tuo reddito da locazione imponibile scende a $ 5.391.
Le agevolazioni fiscali per l'ammortamento non riguardano solo gli immobili. Anche i beni acquistati e utilizzati dalle imprese possono deprezzarsi nella loro durata definita dall'IRS. Ad esempio, puoi acquistare una nuova stampante per la tua attività e deprezzarne il valore in cinque anni. Prendi la detrazione ogni anno man mano che la tua stampante invecchia e perde valore.
Un punto unico del deprezzamento immobiliare è che si tratta di un bene che spesso non perde valore. In effetti, i valori delle proprietà tendono ad aumentare nel tempo. Ciò significa che ottieni un credito d'imposta sul costo di un bene che potrebbe aumentare di valore, non diminuire.
Inoltre, l'ammortamento è un credito d'imposta che si aggiunge alla manutenzione della proprietà e ad altri costi che puoi detrarre dal reddito da locazione che ottieni. Quando lo prendi, fornisce una detrazione fiscale che riduce la tua responsabilità fiscale. Ciò significa più soldi che puoi usare per acquistare più proprietà, estinguere il prestito se ne hai preso uno, pagare per la manutenzione o qualsiasi altra cosa tu voglia spenderlo.
Attenzione: "usalo" o "perdilo"
Questa riduzione delle tasse ha delle conseguenze lungo la strada. Quando vendi la proprietà, l'IRS riprende l'imposta che avresti pagato nel corso degli anni senza il beneficio di richiedere l'ammortamento.
I proventi della vendita sono soggetti a "recupero ammortamento". Questa parte dei tuoi proventi viene tassata alla tua normale aliquota dell'imposta sul reddito. Non il tasso di plusvalenze.
L'imposta sulle plusvalenze è fissa del 15%. Aiuta la maggior parte delle persone a pagare l'imposta sulle plusvalenze rispetto all'imposta sul reddito. L'aliquota dell'imposta sulla riconquista è superiore all'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze.
Quindi, potresti pensare di non prendere sgravi fiscali di ammortamento. L'IRS ha una regola per fermare questo. Quando una persona vende un immobile in affitto, l'importo dell'ammortamento che potevo sono state prese sarà calcolato. Ciò significa che ha senso prendersi una pausa ogni anno.
L'ammortamento ha un altro vantaggio
C'è un altro aspetto positivo dell'ammortamento. Può trasformare un affitto positivo in contanti in una perdita sulla carta. Tale perdita può ridurre il tuo altro reddito imponibile.
Prendi lo stesso esempio di prima. La somma ammortizzabile della tua proprietà in affitto è di $ 80.000. La tua proprietà guadagna $ 11.000 all'anno in affitto. I tuoi costi annuali sono il pagamento degli interessi sul prestito di $ 6.000, le tasse di proprietà della contea di $ 1.800, i costi di assicurazione di $ 300 e i costi di manutenzione di $ 600. La somma dei costi è di $ 8.700 all'anno.
La detrazione dell'ammortamento è di $ 2.909 ($ 80.000 ÷ 27,5 anni). Quindi hai $ 11.000 in affitto e costi di $ 11.609 ($ 8.700 in costi reali più $ 2.909 di detrazione fiscale). Questo dà una "perdita" di $ 609 sulla proprietà. Questa perdita può essere sottratta al tuo reddito guadagnato, come il tuo lavoro.
Le regole sono stabilite in Pubblicazione IRS 527. Le regole di riconquista sono in Pubblicazione IRS 946.
Come qualsiasi altra strategia fiscale, devi stare attento a seguire tutte le regole. Ad esempio, puoi detrarre l'ammortamento solo sulla parte della tua proprietà utilizzata a fini di locazione. Se si acquista un duplex e si affitta un lato e si vive nell'altro, è possibile detrarre l'ammortamento solo sull'unità che si affitta. Non quello in cui vivi.
Aiuta a consultare un contabile. In questo modo sarai in linea con le regole. Aiuterà anche a sapere quale modo di calcolare l'ammortamento è il migliore per te. Scegli un commercialista che lavori con investitori immobiliari. Potresti ricevere ottimi consigli fiscali per la tua situazione particolare.