Trovare un luogo adatto in cui vivere è spesso difficile per le famiglie con difficoltà finanziarie. Molte famiglie a basso reddito pagano metà del loro reddito mensile in affitto e si trovano ancora a vivere in condizioni scadenti e persino pericolose.
Sin dalla Grande Depressione, negli Stati Uniti ci sono stati programmi di assistenza abitativa. Uno dei più popolari è un programma federale, noto come "Sezione 8", gestito dalle autorità locali per l'edilizia abitativa. E la Sezione 8 può anche fornire agli investitori che vogliono prendere parte ad attivi investimento immobiliare con alcune grandi opportunità.
Come funziona
Creata nel 1974, la Sezione 8 ha subito molti cambiamenti e modifiche. La versione odierna è un programma di “buono per la scelta dell'alloggio”. Funziona così:
Le famiglie idonee possono trovare un'unità in affitto a loro scelta dopo aver ricevuto un voucher che paga fino al 70% dell'affitto mensile più le bollette. Le famiglie sono responsabili del pagamento del restante 30%. La sezione 8 include tipicamente l'assistenza abitativa alle persone disabili e agli anziani, nonché alle famiglie a basso reddito.
I voucher per la scelta dell'alloggio sono amministrati localmente dalle agenzie per l'edilizia residenziale pubblica (PHA). I PHA ricevono fondi federali dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti per amministrare il programma di voucher. Nella maggior parte delle comunità, c'è una lista d'attesa per ricevere assistenza una volta che il richiedente è qualificato.
Eleggibilità
I candidati devono soddisfare determinati criteri di ammissibilità, tra cui:
- Reddito familiare totale, che non può essere superiore al 50% del reddito mediano nella contea in cui vive il richiedente.
- Il numero totale di membri della famiglia che risiederanno nell'unità.
- Il destinatario deve essere un cittadino statunitense o un immigrato con documenti comprovanti lo status di immigrazione legale.
Il programma prevede che fino al 75% del numero totale di buoni alloggio debba essere dato alle famiglie o individui il cui reddito familiare totale non è superiore al 30% del reddito mediano nell'area in cui scelgono vivere.
Se tu sei investire in proprietà in affitto urbane o rurali, è probabile che ti imbatterai in inquilini della Sezione 8 con buoni per l'alloggio. In qualità di proprietario, puoi legalmente scegliere di partecipare - e accettare gli inquilini della Sezione 8 - o meno. Ho alcuni inquilini della Sezione 8 nelle mie proprietà in affitto e, come la maggior parte delle cose nella vita, ci sono pro e contro.
Vantaggi per i proprietari che accettano i buoni della sezione 8
Reddito mensile garantito puntuale — Il più grande vantaggio nell'accettare gli inquilini della Sezione 8 è l'assegno regolare che ricevi ogni mese dal governo. Il governo in genere paga tra il 50% e il 65% dell'affitto dell'inquilino. L'importo dipende dal reddito dell'inquilino e dai costi delle utenze previsti per la proprietà specifica.
Una volta che il contratto di locazione è in vigore e tutte le pratiche burocratiche completate (molti inquilini hanno un pacchetto), ti viene garantito un controllo puntuale da parte del governo per una parte sostanziale dell'affitto. Questo perché il PHA invia la parte dell'affitto che sta pagando direttamente al proprietario. L'inquilino invia un assegno separato per la sua parte e paga le utenze direttamente al fornitore.
Posizioni vacanti Lower — Ridurre i posti vacanti è importante per investitori immobiliari in affitto. Quando una proprietà è libera, non ci sono entrate per coprire tasse, assicurazioni, tasse HOA e altri costi di mantenimento mensili. Molti inquilini della Sezione 8 tendono a rimanere per lunghi periodi di tempo e sono felici di rinnovare più e più volte un contratto di locazione di un anno.
Pool più ampio di inquilini tra cui scegliere — L'apertura dei tuoi affitti agli inquilini della Sezione 8 potrebbe aumentare notevolmente il numero di inquilini tra cui scegliere. Una selezione più ampia di potenziali inquilini significa che puoi essere più esigente e trovare una soluzione davvero adatta alla tua proprietà.
Quando pubblico una proprietà in affitto, ricevo tonnellate di chiamate a riguardo. Spesso la prima domanda che mi viene posta è se accetto i voucher. Se rispondo "No", limiterei il mio pool di inquilini qualificati. Sebbene gli inquilini della Sezione 8 abbiano redditi bassi, non hanno necessariamente molti altri problemi oltre a questo. Finché controlli bene i tuoi inquilini, spesso non sono diversi dagli inquilini senza voucher.
Tariffe di noleggio vantaggiose — C'è sempre una gamma accettabile di prezzi di affitto di mercato per proprietà simili. Un condominio con due camere da letto e due bagni potrebbe essere affittato da $ 1.200 a $ 1.500 nella mia zona. Uno dei vantaggi dei clienti della Sezione 8 è che l'affitto mensile che puoi addebitare è all'estremità superiore della fascia tariffaria di mercato. Il PHA sa che è più difficile per i titolari di voucher della Sezione 8 trovare un alloggio poiché non tutti i proprietari accettano i voucher. Quindi si adatteranno alla fascia più alta della gamma per consentire ai beneficiari dell'assistenza di assicurarsi un alloggio. Questo non vuol dire che puoi sovraccaricare! Se la tua tariffa di noleggio non è competitiva, probabilmente dovrai ridurla per essere accettato dal programma della Sezione 8.
Esposizione aggiuntiva per il tuo annuncio di proprietà in affitto — Una volta che tu e la tua proprietà siete stati approvati, potete elencare la vostra proprietà sul sito web di PHA dove i titolari del voucher possono vederla. È un'ulteriore opportunità pubblicitaria per la tua scheda.
Può essere gratificante — Anche se personalmente non ho mai ricevuto assistenza abitativa, ho vissuto i miei 20 anni costruendo una carriera e sopravvivendo da solo. So cosa vuol dire cercare di vivere con un reddito basso e tenere il passo con le bollette. Ho incontrato delle persone davvero fantastiche che stanno ricevendo l'assistenza abitativa tanto necessaria. È bello fornire loro un posto sicuro e piacevole da chiamare casa. E se sono aperti a questo, ho la possibilità di offrire alcuni consigli finanziari personali che li aiuteranno: cose di base che dovrebbero essere insegnate al liceo ma non lo sono.
Svantaggi della partecipazione al programma di voucher per l'alloggio
Processo più coinvolto — Accettare i voucher della Sezione 8 significa che ci sono alcuni ostacoli da superare come proprietario. La prima volta che l'ho fatto è stato scoraggiante e un po' frustrante. È stato solo dopo aver armeggiato con il processo che ho scoperto che la contea offre un seminario informativo gratuito di 45 minuti per i proprietari una volta al mese!
Per iniziare, devi compilare una domanda per essere considerato un proprietario della Sezione 8. Fornirai informazioni personali e informazioni dettagliate sulla tua proprietà. Segue il sopralluogo dell'immobile. E dopo aver approvato un inquilino, ci sono più scartoffie. Infine, prima che i fondi vengano approvati per il rilascio a te, dovrai inviare una copia del contratto di locazione a PHA.
Ispezione aggiuntiva — La tua proprietà deve essere ispezionata dal PHA. Questa è un'ispezione separata della Sezione 8 che si aggiunge alle altre ispezioni richieste. Ad esempio, nella contea di Baltimora, i proprietari sono tenuti a ottenere una licenza di proprietà in affitto ed è necessaria un'ispezione speciale prima che venga approvata una licenza di affitto. E se la proprietà è stata costruita prima del 1978, deve essere considerata sicura senza piombo o certificata senza piombo.
L'ispezione PHA è piuttosto semplice. La tua proprietà in affitto deve essere strutturalmente a norma. Tutto deve essere riparato correttamente e funzionare in sicurezza. Non ci sono costi per il proprietario per l'ispezione della Sezione 8. Gli inquilini sono responsabili della messa a disposizione della proprietà per l'ispezione, che in genere avviene subito dopo il trasferimento.
Lo screening e la selezione degli inquilini sono ancora molto importanti — Sebbene gli inquilini debbano essere approvati dal PHA per ottenere un voucher, non dare per scontato che siano stati selezionati in modo appropriato. Assicurati di esaminare attentamente tutti gli inquilini della Sezione 8 proprio come faresti per qualsiasi altro inquilino. Puoi e dovresti eseguire qualsiasi due diligence che non violi il Fair Housing Act o le leggi statali e locali, incluso un controllo dei precedenti e del credito.
La configurazione del nuovo inquilino richiede fino a 60 giorni — C'è un tempo di elaborazione di 60 giorni con il PHA. Ciò significa che dovrai aspettare due mesi prima di ricevere il primo assegno del governo. Ad esempio, il 1° gennaio ho fatto trasferire una famiglia della Sezione 8 nella mia casa di città con tre camere da letto. Ho ricevuto la quota di affitto dell'inquilino il 1 gennaio e il 1 febbraio come richiesto. Ma non ho ricevuto l'assegno del governo fino al 1 marzo. A quel tempo ricevevo tre mesi di affitto in una volta (gennaio, febbraio e marzo).
Regole speciali di sfratto — Sfrattare gli inquilini è qualcosa che ogni investitore immobiliare vuole evitare. È costoso, richiede tempo e denaro. Screen inquilini con attenzione prima del posizionamento per ridurre la possibilità di dover farlo. Fortunatamente, non ho dovuto affrontare questo processo con nessuna delle mie proprietà. Lo sfratto degli inquilini della Sezione 8, tuttavia, è un po' più complicato di un normale sfratto. Per sfrattare un inquilino della Sezione 8 dopo che è stato accettato, è necessaria un'azione giudiziaria. Questo vale anche negli stati che offrono altri metodi di sfratto.
Riepilogo
La Sezione 8 è un programma di assistenza tanto necessario che consente alle famiglie a basso reddito di vivere in comunità più sicure e di mantenere un reddito mensile sufficiente per provvedere adeguatamente alle proprie famiglie.
Come proprietario che accetta la Sezione 8 in due dei miei affitti, ho conosciuto alcune persone fantastiche attraverso il programma. Purtroppo, ho anche incontrato alcuni possessori di voucher con i quali non mi sento a mio agio. Le mie proprietà in affitto sono più di un semplice investimento finanziario. Ho personalmente investito tempo, energia e denaro in prendere una proprietà non amata e trasformarla in una casa. Voglio essere in grado di fidarmi del mio inquilino per il rispetto e la cura della mia proprietà. E voglio affittare a persone oneste con le quali posso sviluppare una relazione di successo a lungo termine. Uno screening adeguato è una componente cruciale di gestione di proprietà in affitto di successo se si accettano inquilini con buoni alloggio o meno.
Per i proprietari disposti a occuparsi di scartoffie extra e a fare qualcosa in più per volere del governo, è possibile trovare inquilini stabili e avere la certezza di ricevere un regolare assegno dell'affitto ogni mese.