Ini telah menjadi salah satu perdebatan yang telah ada selama berabad-abad. Itu di atas sana dengan, "Apakah ada kehidupan setelah kematian?" “Apa arti hidup?” dan “Haruskah saya punya anak?”
Pertanyaan tentang hipotek relatif mudah: Haruskah saya mendapatkan hipotek 15 tahun atau 30 tahun? Haruskah saya membayar hipotek saya di muka? Saya harus mengatakan jika saat ini Anda memiliki rumah atau ingin membeli, dapatkan hipotek tetap 30 tahun.
Setidaknya pada saat ini dalam sejarah, mendapatkan hipotek 15 tahun atau membayar hipotek 30 tahun di muka adalah bodoh. Saya membuat pernyataan ini dengan asumsi-asumsi ini:
- Anda berencana untuk tinggal di rumah setidaknya selama 10 tahun.
- Anda dan pasangan Anda berusia di bawah 50 tahun.
- Biaya bulanan untuk memiliki rumah Anda kurang dari 30% dari pendapatan bulanan Anda.
- Anda memiliki 25% atau lebih ekuitas/uang muka untuk rumah Anda.
- Setiap perbedaan tabungan dari prabayar atau memiliki hipotek 15 tahun yang lebih pendek akan masuk ke investasi.
- Rumah yang Anda beli adalah rumah berukuran rata-rata seluas 2.000 kaki persegi dan bukan McMansion.
- Anda adalah penabung yang disiplin dan tidak membawa hutang konsumtif.
Saya tidak memberi Anda kebebasan penuh untuk membeli rumah seluas 5.000 kaki persegi. Jika ada, justru sebaliknya. Saya sarankan tinggal di rumah sederhana di lingkungan yang baik. Ambil perbedaannya dan investasikan di pasar saham sebagai gantinya. Setiap kali Anda membiayai kembali dan mendapatkan jumlah bulanan yang lebih rendah, investasikan selisihnya. Pada tingkat hipotek saat ini, dibandingkan dengan tingkat rata-rata inflasi dan pengembalian pasar saham, Anda akan keluar lebih jauh ke depan.
Ada dua kubu yang berlawanan dengan argumen hipotek: Ric Edelman dan Dave Ramsey.
Anda tidak akan melihat saya menyatakan, seperti Dave Ramsey, bahwa semua hutang adalah pekerjaan iblis. Dalam lingkungan ekonomi kita saat ini, saya cenderung setuju dengan Ric Edelman. Tingkat hipotek berada di posisi terendah dalam sejarah, dan keterjangkauan berada di dekat posisi terendah sepanjang masa. Dalam bahasa Inggris yang sederhana: Lebih murah memiliki rumah daripada menyewa di banyak bagian negara.
Berikut adalah alasan Anda harus mendapatkan hipotek tetap 30 tahun:
1. Rumah Adalah Aset Tidak Likuid
Rumah adalah aset yang sangat tidak likuid. Jika Anda membeli rumah, itu untuk jangka panjang 10 tahun atau lebih. Setelah Anda melakukan pembayaran ke rumah, jauh lebih sulit untuk mendapatkan uang tunai. Ya, Anda dapat membiayai kembali atau mendapatkan HELOC, tetapi hanya jika ada cukup ekuitas di properti, dan Anda memiliki pekerjaan.
Katakanlah Anda kehilangan pekerjaan Anda. Jika Anda mengikuti rute Dave Ramsey, dalam banyak situasi, Anda belum melunasi hipotek Anda, memiliki investasi minimal, dan setidaknya harus memiliki tabungan darurat. Anda akan memiliki penghematan yang jauh lebih sedikit melalui metode Dave Ramsey daripada jika Anda mengikuti Ric Edelman. Uang di dalam rumah Anda akan sangat sulit untuk disadap, dan Anda tetap bisa mengambil alih rumah Anda. Ini adalah akurat masalah Dave Ramsey menyarankan Anda menghindari dengan menghilangkan hutang Anda. Ini membuktikan maksud saya arus kas lebih penting daripada kekayaan bersih.
Masalah dengan memasukkan sebagian besar uang Anda ke rumah Anda bermuara pada alokasi aset. Seperti yang kami temukan selama gelembung perumahan, terlalu banyak orang memiliki terlalu banyak ekuitas di tempat tinggal utama mereka. Rumah Anda seharusnya bukan menjadi bagian utama dari kekayaan bersih Anda. Jika ada, itu harus kurang dari 1/3 dari total kekayaan bersih Anda. Anda harus memiliki lebih banyak aset likuid yang dapat Anda manfaatkan jika keadaan darurat muncul.
2. Tempat Tinggal Utama Anda Adalah bukan sebuah Investasi
Robert Kiyosaki membuat pernyataan ini dalam bukunya “Ayah Kaya, Ayah Miskin“:
“Seperti yang kami temukan selama gelembung real estat, tempat tinggal utama Anda bukanlah aset. Rumah Anda hanyalah tempat tinggal. Saya akan mengambil risiko untuk menyatakan itu tidak berbeda dengan menyewa, tetapi dengan beberapa keuntungan. Biasanya, disarankan untuk membeli rumah hanya jika Anda akan tinggal di lokasi yang sama selama lima tahun atau lebih. Saya menyarankan periode yang lebih besar dari 10 tahun atau lebih. Jika tidak, Anda biasanya lebih baik menyewa saja. Memiliki rumah selama 5-7 tahun terlalu berisiko. Terlalu banyak ekuitas untuk disimpan dalam satu aset, dan mungkin sulit untuk menjualnya saat Anda perlu pindah.”
3. Terbaik untuk Berinvestasi Daripada Hipotek Jangka Pendek
Ini mungkin kekeliruan terbesar dari Dave Ramsey. Dengan tingkat hipotek saat ini di kisaran sub-4%, Anda berada pada atau di bawah tingkat inflasi rata-rata. Juga, dalam jangka panjang,
saham rata-rata 8% per tahun. Jadi pada dasarnya, Anda menggunakan leverage dari pinjaman dengan suku bunga tetap rendah untuk menginvestasikan selisihnya di pasar saham.
Biarkan saya memberi Anda perbandingan: Dua pemilik rumah, keduanya memiliki hipotek $300.000 dan keduanya tinggal di rumah mereka selama sepuluh tahun. Mari kita tidak mempertimbangkan inflasi untuk contoh ini.
- Suze Shorterm — Suze mendapat hipotek 15 tahun sebesar 3,25%. Pembayaran bulanannya adalah $2,108,01. Setelah sepuluh tahun, dia akan memiliki $116,592,72 tersisa di saldo hipotek atau $183,407,28 dalam ekuitas. Dia tidak menginvestasikan uang ke pasar saham tetapi menggunakannya untuk mempersingkat jangka waktu hipoteknya.
- Ivan Investor — Ivan mendapat hipotek tetap 30 tahun sebesar 3,75%. Pembayaran bulanannya adalah $1,389,35. Setelah sepuluh tahun, dia akan memiliki $234.334,89 tersisa di hipotek atau $65.665,11 dalam ekuitas. Ivan mengambil selisih dari hipotek 15 tahun ($718,66) dan berinvestasi di pasar saham. Dengan asumsi rata-rata 8% per tahun selama sepuluh tahun itu, dia akan memiliki $131,476.00 di pasar saham setelah sepuluh tahun.
Jadi, secara total, Ivan keluar di depan. Dalam sepuluh tahun, dia akan memiliki total ekuitas $197,141,11, sedangkan Suze memiliki $183,407,28. Ingatlah ini hanya setelah sepuluh tahun dan semakin jelas semakin lama Anda pergi keluar.
Mari kita asumsikan keduanya tinggal di rumah mereka selama 15 tahun. Ivan keluar lebih jauh ke depan, dengan $357.636,18 ekuitas dan investasi versus $300.000 dalam ekuitas rumah dan tidak ada investasi yang dimiliki Suze. Apakah kira-kira $57k sepadan dengan perbedaan risikonya? Saya pikir begitu dan akan pergi dengan saham sebagai gantinya.
Jika tingkat hipotek Anda mirip dengan awal 1980-an ketika 8% -10% APR tidak jarang, Anda akan lebih baik untuk prabayar hipotek Anda. Ini karena akan sulit untuk menemukan investasi atau saham dengan suku bunga tetap yang bisa mengalahkan jumlah itu setiap tahun. Saat ini, kredit murah tersedia, dan yang terbaik adalah menggunakannya untuk keuntungan Anda.
4. Hipotek Dikurangi Pajak
Ini mengasumsikan Anda merinci pajak Anda. Kami baru saja membiayai kembali hipotek kami pada 3,75% APR, tetapi tarif riil setelah pengurangan pajak jauh lebih rendah. Bankrate.com memiliki kalkulator hebat untuk mendapatkan tingkat hipotek nyata setelah pemotongan pajak. Dalam kasus kami, tarif riil kami adalah 2,59%: semakin tinggi braket pajak Anda, semakin rendah APR hipotek efektif Anda. Ketika Anda tinggal di negara dengan pajak tinggi, itu lebih masuk akal. Dalam kasus kami, ini juga merupakan uang "gratis" dalam bentuk dolar nyata jika dibandingkan dengan tingkat inflasi rata-rata 3%.
Juga, bahkan di lingkungan suku bunga rendah ini, masih mungkin untuk mengalahkan tingkat ini dengan investasi pendapatan tetap. Namun, karena ini adalah kerangka waktu 30 tahun, Anda harus berinvestasi (untuk membandingkan apel dengan apel) dengan alokasi aset 60%/40%. Secara historis, campuran saham/obligasi tersebut telah kembali 6% sebelum inflasi, atau 3% setiap tahun setelah inflasi.
Jika pemerintah menghapus pengurangan pajak seperti yang disarankan beberapa orang, tarif efektif akan kembali ke 3,75%. Ini masih merupakan tingkat yang sangat baik namun relatif mudah dikalahkan dengan berinvestasi.
5. Anda Akan Selalu Memiliki Pembayaran Rumah
Salah satu alasan emosional yang lebih umum saya dengar orang ingin menghilangkan hipotek adalah menyingkirkan kacang bulanan. Mereka menyatakan ingin memiliki rumah mereka secara gratis dan bersih! Apakah itu benar?
Faktanya adalah bahwa bahkan setelah hipotek Anda sepenuhnya dibayar, Anda selalu memiliki pengeluaran lain: pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan tahunan. Jadi Anda akan selalu memiliki biaya yang harus dibayar, dan ini juga tidak murah. Jika uang ketat, cobalah untuk berhenti melakukan pembayaran pajak properti. Lakukan itu, dan Anda akan melihat petugas pajak di depan pintu Anda. Jadi meskipun benar jumlah yang dibayarkan setiap bulan akan berkurang setelah hipotek dilunasi, mengingat inflasi, itu hanya sebagian kecil dari pengeluaran bulanan Anda. Individu dan bisnis, dalam hal ini, mendapat masalah dengan kurangnya arus kas, bukan kekayaan bersih yang tidak likuid dalam jumlah besar.
Berapa banyak pembaca yang memiliki orang tua yang membayar $30.000 untuk rumah mereka di awal tahun 70-an, di mana pembayaran bulanan mereka hanya $220/bulan? Pajak properti, asuransi, dan biaya pemeliharaan semua meningkat pada tingkat inflasi. Jika Anda memiliki hipotek tetap selama 30 tahun, jumlah pembayaran Anda tetap sama.
Dalam beberapa kasus, biaya-biaya ini meningkat lebih dari rata-rata tingkat inflasi. Misalnya, tempat saya tinggal saat ini, Nassau County, NY, saya membayar hampir $10.000 per tahun untuk tempat tinggal seluas 2.000 kaki persegi. Izinkan saya mengingatkan pembaca bahwa Kabupaten Nassau bangkrut, dan kemungkinan besar harus menaikkan pajak lebih tinggi lagi untuk memenuhi kesenjangan anggarannya. Anda dapat mengharapkan pajak naik secara nasional, karena sebagian besar kotamadya memiliki kekurangan pendapatan.
Dave Ramsey membuat asumsi bahwa Anda tidak memiliki kemauan untuk menginvestasikan selisih yang disimpan. Jika Anda adalah salah satu dari jiwa-jiwa yang hilang itu, kemungkinan besar Anda tidak perlu berinvestasi. Dave mengambil satu langkah lebih jauh dan menyarankan Anda membayar tunai untuk rumah Anda.
“Tapi pikirkan betapa menyenangkannya itu! Tidak ada hipotek! Tidak ada pembayaran! Jika membayar tunai untuk sebuah rumah tampaknya terlalu jauh dari jangkauan, Anda masih bisa membeli rumah jika Anda membuat pilihan yang bijaksana.”
Dave adalah semua tentang jumlah yang disimpan dalam bunga hipotek. Jika kita memiliki inflasi nol persen setiap tahun, Dave akan benar. Sayangnya, dengan inflasi, hipotek menjadi lebih murah setiap tahun dalam dolar nyata.
Pernyataan akhir
Tentu saja, saya berasumsi bahwa kita akan memiliki setidaknya tingkat inflasi yang sama seperti yang kita lihat selama 30 tahun sebelumnya. Katakanlah kita mengalami serangan deflasi besar-besaran, lalu bagaimana? Bukankah pernyataan saya membuat ini ide yang bodoh? Tidak terlalu. Anda dapat mulai melakukan pembayaran di muka atas hipotek Anda kapan saja. Maksud saya adalah begitu uang tunai ada di rumah Anda, jauh lebih sulit untuk mengeluarkannya. Dengan asumsi Anda telah berinvestasi, Anda dapat menggunakan investasi Anda untuk membayar di muka atau melunasi hipotek Anda kapan saja. Ingatlah bahwa Federal Reserve menginginkan inflasi dengan cara apa pun. Sudah dikatakan mereka akan menjatuhkan uang dari helikopter, untuk menghasilkan inflasi jika perlu.
Bagi saya, satu-satunya alasan yang sah untuk melunasi hipotek Anda sepenuhnya pada tingkat bunga saat ini adalah bahwa Anda telah pensiun. Meski begitu, tergantung pada investasi dan kekayaan bersih Anda, itu mungkin masih tidak masuk akal.
MEMPERBARUI: Ketika saya pertama kali menulis artikel ini lima tahun yang lalu, saya percaya lebih masuk akal untuk tidak membayar hipotek Anda di muka. Hari ini (3 September 2018), dengan kenaikan suku bunga dan penilaian pasar saham saat ini, membayar di muka beberapa hipotek Anda mungkin masuk akal. Seperti nasihat keuangan lainnya, ini sangat pribadi dan sensitif terhadap waktu. Apa yang masuk akal lima tahun lalu, mungkin tidak masuk akal saat ini dalam iklim keuangan saat ini.