Duduklah dengan penasihat keuangan mana pun dan, terlepas dari ukuran portofolio Anda, kemungkinan besar Anda akan diberi tahu pentingnya mengurangi risiko investasi melalui diversifikasi portofolio. Itu termasuk menambahkan 13% hingga 26% di real estat, kelas aset yang tidak berkorelasi langsung dengan pasar saham. Investasi real estat memiliki banyak bentuk — mulai dari keterlibatan pasif hingga memperoleh dan merehabilitasi properti. Inilah panduan komprehensif kami tentang cara berinvestasi dalam Real Estat.
Bagaimana Berinvestasi di Real Estat?
1. Sejajarkan Opsi Tunai dan Pembiayaan Anda
Real estat adalah pilihan investasi yang mahal, dan Anda memerlukan uang tunai dan akses ke pendanaan. Jika Anda membeli properti sewaan, rencanakan untuk:
- Uang muka minimal 20%. Tidak ada program hipotek nol untuk properti investor. Anda harus merencanakan pembayaran uang muka minimal 20% dari harga pembelian.
- Biaya awal peningkatan dan perbaikan. Beli di bawah nilai pasar untuk mendapatkan ekuitas instan, tetapi bersiaplah bahwa properti dengan harga murah biasanya perlu diperbaiki. Anda harus membawa properti tersebut ke titik di mana properti itu dapat disewa secara menguntungkan.
- Biaya lisensi dan inspeksi. Sebagian besar negara bagian mengharuskan properti sewaan diperiksa untuk bahaya keamanan dan dilisensikan.
- Biaya kekosongan. Akan ada bulan, selama pergantian penyewa, misalnya, di mana Anda tidak akan menerima pendapatan sewa. Anda masih perlu membayar hipotek, pajak, asuransi, HOA, dan biaya penyimpanan lainnya.
- Biaya perbaikan antar penyewa. Ini mungkin sedikit sentuhan cat dan pembersihan rumah secara umum, atau Anda mungkin perlu membuat ekstensif perbaikan dan membayar layanan sampah untuk menghapus seluruh rumah yang penuh dengan pribadi penyewa yang ditinggalkan kepunyaan.
- Biaya perawatan. Penyewa membayar sewa Anda untuk menyediakan tempat yang aman dengan peralatan dan sistem kerja. Anda memerlukan anggaran untuk memelihara dan akhirnya mengganti sistem utama yang menjaga rumah dalam kondisi siap sewa.
Anda juga harus memiliki nilai kredit yang baik untuk mendapatkan pinjaman dari bank. Semakin baik skor kredit Anda, semakin besar peluang Anda untuk mendapatkan persyaratan hipotek yang baik. Skor kredit Anda tidak hanya menentukan apakah Anda akan mendapatkan hipotek, tetapi juga kondisi pinjaman itu. Anda dapat menggunakan produk seperti Experian Boost™ untuk meningkatkan skor kredit Anda.
Bahkan jika Anda tidak ingin menjadi investor real estat DIY, beberapa dari peluang crowdfunding terbaik membutuhkan modal yang cukup besar sebagai modal minimum. Banyak juga yang membutuhkan investor untuk diakreditasi. Setelah Anda mencapai status investor terakreditasi, potensi menghasilkan uang Anda dapat meningkat secara substansial.
Sebagai contoh, Investasi Asal adalah perusahaan ekuitas swasta yang memungkinkan individu dengan kekayaan bersih tinggi untuk berinvestasi dalam dana real estat yang diperiksa dan terdiversifikasi dengan cermat. Dana unggulan Origin membutuhkan investasi minimal $100.000 dan menawarkan pengembalian tahunan dua digit.
2. Mulai Lambat dengan Berinvestasi Pasif di Real Estat
Jika Anda tidak tahu banyak tentang investasi real estat, Anda mungkin ingin memulai denganpasifstrategi. Manfaat dari investasi pasif adalah Anda dapat melakukannya dari komputer Anda. Tentu saja, seperti halnya investasi apa pun, Anda perlu melakukan riset dan uji tuntas, tetapi Anda tidak perlu mengunjungi atau mengelola properti apa pun secara fisik.
Berinvestasi dalam REIT (perwalian investasi real estat)
SEBUAH REIT (Perwalian Investasi Real Estat) adalah perusahaan (sebenarnya kepercayaan) yang dibentuk untuk menggunakan uang investor untuk memperoleh, mengelola, dan menjual properti yang menghasilkan pendapatan seperti pusat perbelanjaan, bangunan komersial, dan layanan kesehatan fasilitas. REIT diwajibkan oleh hukum untuk mendistribusikan 90% dari laba kena pajaknya setiap tahun kepada pemegang saham. Ini datang dalam bentuk dividen, seringkali setiap tiga bulan. Seperti berinvestasi di reksa dana real estat, investasi REIT Anda dikelola secara profesional, diatur oleh SEC, dan sangat likuid. (Saham dapat dibeli dan dijual di bursa saham utama.)
Perusahaan yang kami sukai yang menjual REIT meliputi:penggalangan danadanlurus.
Berinvestasi di Reksa Dana Real Estat
Reksa dana real estat adalah cara populer untuk menambahkan diversifikasi real estat ke portofolio Anda tanpa benar-benar memiliki properti atau memahami banyak tentang pembelian, penjualan, dan pengelolaan tertentu properti.
- Investasi Anda dikumpulkan bersama-sama dengan orang lain, dan Anda diberikan bagian dari dana tersebut. Semua pembelian, aktivitas, dan pengeluaran diawasi oleh manajer dana.
- Informasi analitis dan penelitian dilakukan oleh para profesional. Anda cukup membeli dan menjual saham seperti halnya reksa dana lainnya di bursa pasar saham.
REIT dan reksa dana real estat adalah cara paling pasif untuk berinvestasi di real estat, dan menghasilkan pilihan yang sangat baik untuk seseorang yang hanya menginginkan eksposur portofolio ke real estat dan tidak mencari pekerjaan sampingan.
Berinvestasi dalam Properti melalui Penggalangan Dana Real Estat
Crowdfunding Investasi real estat juga bisa sangat pasif. Tetapi uji tuntas yang harus Anda lakukan lebih dari sekadar membeli saham reksa dana atau REIT.
- Platform penggalangan dana menyediakan pasar online untuk berinvestasi dalam berbagai peluang real estat.
- Ada ratusan platform crowdfunding real estat untuk dipilih.
- Anda dapat berinvestasi dalam segala hal mulai dari pinjaman real estat berkualitas tinggi hingga rumah keluarga tunggal melalui crowdfunding.
Situs crowdfunding memungkinkan investor individu masuk ke dalam kesepakatan yang lebih besar (baik perumahan dan komersial) yang sebelumnya hanya tersedia bagi mereka yang memiliki sejumlah besar uang untuk diinvestasikan. Suka berinvestasi di reksa dana atau REIT, banyak penawaran crowdfunding menawarkan investasi minimum yang sangat terjangkau. Keuntungan terbesar yang diberikan crowdfunding adalah Anda dapat berinvestasi di properti tertentu dan penawaran eksklusif dengan sedikit uang.
Sementara platform crowdfunding online membuat investasi menjadi sangat mudah, banyak platform membutuhkan investor untuk "diakreditasi"(individu dengan pendapatan tahunan melebihi $200.000 dan kekayaan bersih lebih dari $1 juta tidak termasuk tempat tinggal utama orang tersebut). Dan untuk alasan yang bagus. Anda bertanggung jawab untuk melakukan uji tuntas yang menyeluruh. Jadi, Anda harus menganalisis dokumen yang disediakan. Anda juga perlu mencari dan mempelajari informasi relevan yang tidak disediakan. Dan jangan lupa untuk meneliti personel dan kebijakan manajemen crowdfunding.
Crowdfunding real estat adalah investasi pasif; Anda tidak perlu berhenti dari pekerjaan Anda dan menjadi tuan tanah, tetapi Anda masih bisa menuai hasil dari investasi real estat. Salah satu layanan crowdfunding yang bersinar adalah jalan keramaian, yang memungkinkan Anda berinvestasi di real estat hanya dengan $10.000.
Beli Properti Sewa yang Diseleksi Sebelumnya
Alternatif lain untuk investasi real estat tradisional, adalah platform yang disebut Atap. Anda dapat menggunakan platform ini untuk membeli properti sewaan yang telah diperiksa sebelumnya. Ini adalah peluang "turnkey" — Anda tidak perlu melakukan rehabilitasi atau memperbaiki toilet di tengah malam. Cukup gunakan Atap database untuk memilih dan membeli properti sewaan yang sudah memiliki arus kas positif.
Berinvestasi dalam Kemitraan Terbatas Real Estat
Kemitraan Terbatas Real Estat (RELPs) adalah cara lain untuk berinvestasi secara pasif. Karena beberapa investasi real estat memerlukan sejumlah besar uang — membangun pusat perbelanjaan, misalnya — kemitraan adalah cara umum untuk mengumpulkan dana yang dibutuhkan.
- RELP adalah entitas yang dibentuk untuk mengembangkan atau membeli dan memegang portofolio properti, biasanya untuk beberapa tahun yang terbatas.
- Manajer properti berpengalaman atau perusahaan pengembangan real estat menjalankan ini, dan investor luar menyediakan pembiayaan untuk proyek real estat sebagai mitra terbatas.
- Sebagai mitra terbatas, Anda akan menerima distribusi berkala dari pendapatan yang dihasilkan oleh RELP, dan Anda akan menerima hasil yang lebih besar ketika properti dijual, dan RELP dibubarkan.
- Meskipun menjadi mitra terbatas adalah aktivitas pasif, investasi Anda biasanya sangat tidak likuid.
- RELP biasanya merupakan investasi swasta dan tidak dijual di bursa pasar saham, RELP juga tidak mempromosikan penawaran yang tersedia secara luas. Uji tuntas sangat penting.
Bergabunglah dengan Grup Investasi Real Estat
Grup Investasi Real Estat semacam reksa dana kecil untuk properti sewaan.
- Sebuah perusahaan akan membeli atau membangun beberapa apartemen dan kemudian mengizinkan investor untuk membelinya melalui perusahaan tersebut.
- Sebagai investor tunggal, Anda dapat memiliki satu atau beberapa unit.
- Perusahaan yang mengoperasikan grup investasi secara kolektif mengelola semua unit. Ini mengurus pemeliharaan dan operasi dengan imbalan persentase dari sewa bulanan.
Ini pasif karena investor tidak khawatir tentang menempatkan penyewa atau mengelola unit mereka. Tetapi Anda harus melakukan due diligence sebelum berinvestasi. Ini termasuk memverifikasi semua biaya, layanan, dan proses penyaringan penyewa, serta integritas dan pengalaman manajer grup.
3. Ambil Peran Aktif dengan Investasi Real Estat Aktif
Banyak investor real estat seperti saya, mengambil peran aktif untuk mencapai keuntungan yang lebih tinggi. Strategi yang paling umum adalah:
Beli dan tahan untuk Pendapatan Sewa
Memiliki properti sewaan adalah tempat di mana banyak investor yang ingin menjadi lebih aktif memulai. Pendekatannya adalah untuk memperoleh dan mengelola properti residensial untuk mendapatkan keuntungan. Pertimbangan yang paling penting adalah lokasi properti dan harga sewa pasar. Anda ingin memilih lokasi di mana apresiasi pasar mungkin terjadi. Dan Anda ingin memastikan bahwa Anda dapat membebankan biaya sewa yang cukup untuk menghasilkan keuntungan setelah menutupi semua pengeluaran Anda. Biaya termasuk hipotek, bunga, pemeliharaan, biaya HOA atau kondominium, pajak properti, asuransi, lowongan, utilitas, dan biaya langsung dan tidak langsung lainnya.
Penyewaan investor properti biasanya mencari properti yang memenuhi "aturan satu persen". Ini berarti bahwa sewa bulanan mencakup 1% dari harga perolehan ditambah biaya rehab. Jadi, jika biaya total Anda untuk mendapatkan properti "siap-sewa" adalah $ 150.000, sewa bulanan Anda setidaknya harus $ 1.500. Tentu saja, ini adalah hal yang umum. Di banyak lokasi, angkanya bekerja secara berbeda, berdasarkan banyak faktor yang perlu dipertimbangkan dengan cermat.
Membeli properti sewaan membutuhkan investasi yang lebih besar. Anda akan membutuhkan 20% dari harga pembelian sebagai uang muka. Dan Anda pasti ingin memastikan bahwa Anda memiliki pengetahuan dan waktu untuk melakukannya dengan sukses. Bahkan jika Anda berniat untuk menyewa agen real estat untuk menemukan properti dan manajer properti untuk menjalankan aktivitas bulan ke bulan, masih banyak yang perlu diketahui sebelum terjun dan membeli properti sewaan.
Perbaiki dan balikkan
Di ujung terjauh dari kontinum investasi real estat Pasif/Aktif adalah memperbaiki dan membalik properti. Dipopulerkan oleh reality show HGTV, flipping telah memicu banyak daya tarik dari calon investor "lakukan sendiri".
- Anda membeli properti yang undervalued, paling sering karena kondisinya buruk.
- Anda kemudian memperbaiki dan memperbaikinya dan menjualnya untuk mendapatkan keuntungan beberapa bulan kemudian.
- Menjadi berhasil membalik, Anda memerlukan keahlian yang luas, pengalaman, dan akses ke uang yang banyak.
- Anda perlu menemukan dan memperoleh properti di bawah nilai pasar, mengelola rehabilitasi yang sukses, cepat, dan hemat biaya, serta menjual kembali dengan cepat.
Biaya transaksi tinggi di kedua sisi meja.
- Pertama, Anda memiliki biaya ketika Anda membeli properti yang bermasalah dan ketika Anda menjual properti yang ditingkatkan.
- Lalu ada pajak transfer, penelitian judul dan asuransi, biaya penutupan, dan komisi agen.
- Anda mentransfer judul kepemilikan dua kali dalam waktu singkat, tetapi tidak ada potongan harga.
- Kabupaten dan negara bagian mengenakan pajak atas transfer pada kedua transaksi.
- Asuransi judul harus dibeli dua kali.
- Semua biaya, termasuk biaya akuisisi, rehabilitasi, dan transaksional, perlu diestimasi dengan cermat dan diperhitungkan dalam harga properti awal.
Membalik adalah strategi investasi real estat paling berisiko. Satu kelalaian, seperti masalah struktural, dapat menghapus keuntungan Anda dan kemudian beberapa. Fix-and-flips juga menawarkan potensi untuk menghasilkan keuntungan besar dengan cukup cepat. Tapi membalik bukan untuk pemula atau mereka yang mencari investasi awal yang lebih kecil. Untuk mendapatkan penawaran terbaik, sirip membutuhkan akses ke uang tunai dalam jumlah besar untuk membeli properti yang bermasalah langsung, dana yang cukup untuk melakukan rehabilitasi, dan arus kas yang cukup dalam bisnis mereka untuk menahan properti sampai itu dijual.
Properti grosir
Pedagang grosir menemukan properti yang bermasalah dengan penjual yang termotivasi dan mencocokkannya dengan rehabber investor, tanpa pernah mengambil judul properti itu sendiri. Tanda-tanda yang kadang-kadang Anda lihat di sisi jalan yang bertuliskan “Uang tunai untuk rumah Anda, kondisi apa pun” kemungkinan besar ditempatkan oleh pedagang grosir yang menghasilkan $5.000 dengan cepat untuk mencocokkannya.
Saya pribadi menemukan manfaat dari investasi real estat yang aktif membuatnya sepadan dengan waktu dan usaha saya. (Saat ini saya memiliki portofolio 8 persewaan, dan saya membalik 1-3 properti setiap tahun.) Manfaatnya termasuk potensi yang jauh lebih tinggi keuntungan (penghargaan properti), pendapatan sewa bulanan yang dapat diandalkan, kendali atas investasi saya, manfaat pajak, dan kebanggaan prestasi.
Jika Anda memilih investasi real estat aktif, Anda harus fokus untuk menjadi sukses.
>> Bacaan Lebih Lanjut: Strategi Investasi Real Estat Yang Harus Dipertimbangkan Setiap Investor
4. Menjadi Ahli Real Estat
Dalam banyak hal, investasi real estat adalah perdagangan yang Anda pelajari (1) dengan melakukan dan (2) dari bekerja dengan orang lain. Yang mengatakan, itu bukan alasan bagi Anda untuk tidak belajar dan mendidik diri sendiri sebanyak mungkin. Penting jika Anda memutuskan untuk mengejar perdagangan strategi real estat aktif yang Anda pelajari dengan: (1) mempelajari dan menganalisis (2) melakukan, dan (3) bekerja dengan orang lain.
- Ikuti kursus real estat — Tidak ada kekurangan kursus real estat online jika Anda ingin membayar untuk mendapatkan kecepatan lebih cepat. Lihat Udemy tepercaya; platform pembelajaran online ini menawarkan ratusan kursus di REI, dan banyak di antaranya hanya $10 per kursus. Bukan kesepakatan yang buruk.
- Tonton banyak video YouTube — Apa yang TIDAK dapat Anda pelajari dari YouTube? YouTube memiliki ribuan video dari para profesional dan amatir, berbagi kisah real estat, dan membagikan saran. Anda benar-benar dapat menonton video tentang cara mengganti tempat pembuangan sampah, menjedanya di setiap langkah saat Anda melakukannya.
- BACA! - Ini adalah tidak punya otak. YouTube dan kursus online sangat bagus, tetapi untuk menjadi ahli, Anda perlu belajar. Buku klasik yang kami sukai adalah Ayah Kaya Ayah Miskin oleh Robert Kiyosaki. Ini tidak berfokus pada satu strategi, tetapi tentu saja menyentuh filosofi investasi real estat.
- Nilai properti. Satu-satunya cara untuk mengetahui apakah Anda mendapatkan penawaran yang bagus adalah dengan mengetahui harga jual rumah serupa di sekitar dalam enam bulan terakhir. Temukan dan pekerjakan agen real estat lokal yang bekerja dengan investor untuk menyiapkan pencarian MLS yang ditargetkan untuk Anda.
- Sewa pasar. Jika Anda berniat membeli dan menahan untuk pendapatan sewa, Anda perlu mengetahui potensi pendapatan sewa properti. Ada banyak sekali situs gratis tempat Anda dapat mempelajari harga sewa pasar lokal – dan seorang agen dapat membantu Anda.
5. Terhubung dengan Investor Real Estat Lainnya untuk Melacak Pembelajaran Anda
- Forum online yang sering - Saya sangat merekomendasikan Forum Kantong Lebih Besar sebagai tempat untuk terhubung secara virtual dengan investor real estat lainnya. Anda dapat mengeposkan pertanyaan, dan komunitasnya sangat terbuka dan membantu sehingga Anda mungkin akan mendapat tanggapan dalam sehari. Saya merekomendasikan pengaturan peringatan untuk topik yang terkait dengan strategi investasi Anda dan area lokal. Gunakan forum untuk mengatur tanggal kopi dengan investor lain di sana. Memiliki jaringan spesialis adalah kunci untuk menjadi sukses.
- Kunjungi pertemuan REIA (Real Estate Investor Association) setempat untuk belajar dan berjejaring. Kemungkinan ada lokal pertemuan REIA di kota Anda dengan pernyataan misi “untuk mengembangkan, mendukung, dan mempromosikan organisasi investor real estat lokal sambil melayani kepentingan industri investasi real estat melalui jaringan, pendidikan, dukungan, kepemimpinan dalam isu-isu legislatif.” Biasanya dijalankan oleh investor berpengalaman yang ingin berbagi kebijaksanaan mereka, saya sangat menyarankan Anda bergabung dan menghadiri.
- Meetup.com — Apa yang saya suka tentang Meetup.com apakah koneksi virtualnya sangat sedikit…Anda benar-benar harus MEET UP. Beragam klub dan grup yang tersedia di Meetup.com tidak ada habisnya. Undangan menjelaskan topik yang direncanakan, dan saya dapat dengan mudah melihat biografi investor lain yang berencana hadir untuk memutuskan apakah waktu saya layak untuk pergi.
6. Ketahui Risiko dalam Real Estat
Tidak ada artikel tentang investasi real estat yang lengkap tanpa menyebutkan risiko.
- Suka perdagangan saham, pasar perumahan berfluktuasi. Keuntungan terbesar diwujudkan ketika Anda membeli rendah dan menjual tinggi.
- Berbeda dengan pasar saham, biaya transaksi real estat tinggi, dan penjualan adalah proses yang memakan waktu, yang membuat properti investasi menjadi aset yang tidak likuid.
- Investasi real estat bukan untuk pedagang harian! Ini adalah investasi jangka panjang, yang berarti Anda perlu membeli nilai dan menahan untuk apresiasi, pendapatan sewa, atau keduanya.
- Risiko terbesar adalah membeli properti yang salah dan membayar terlalu mahal untuk itu. Jika Anda membeli rumah untuk ditinggali selama 20 tahun, mungkin tidak masalah jika Anda membayar lebih untuk itu, tetapi untuk investasi properti, Anda memerlukan laba atas investasi Anda, dan angkanya bekerja paling baik jika Anda membeli di bawah pasar harga.
>> Bacaan Lebih Lanjut: Apa Risiko Berinvestasi Real-estate?
Investasi Real Estat adalah Kerja Keras
Ada banyak buku dan program di luar sana yang menjanjikan bahwa Anda bisa menjadi kaya di bidang real estat tanpa harus melakukan apa pun. Mereka semua benar-benar omong kosong!
Berinvestasi dalam real estat bisa sangat menguntungkan, tetapi Anda harus melakukannya dengan harapan dan sikap yang tepat — dan kemudian bersiaplah untuk bekerja.
Jika Anda ingin memulai di real estat, pilih strategi Anda. Menjadi ahli dalam strategi Anda dengan mempelajari dan terhubung dengan orang lain untuk berjejaring dan memajukan pembelajaran Anda. Sejajarkan modal investasi Anda. Sekarang Anda siap untuk menemukan dan berinvestasi dalam penawaran!