Beberapa dari orang terkaya di dunia membuat sebagian besar kekayaan mereka melalui investasi real estat. Tapi bagaimana kekayaan diciptakan dengan berinvestasi di real estat?
Berikut adalah kekuatan pendorong paling signifikan di balik kekayaan real estat.
Inflasi
Inflasi adalah sesuatu yang kita semua anggap remeh. Harga barang sehari-hari meningkat secara bertahap, dan kita tidak punya pilihan selain membayar harga yang meningkat. Jadi kami tidak terlalu fokus. Ini adalah biaya yang tidak membeda-bedakan tetapi menimpa semua orang, jadi apa gunanya mengeluh?
Memahami bagaimana inflasi mempengaruhi kemampuan karyawan mereka untuk memenuhi kebutuhan keluarga mereka, banyak perusahaan besar menawarkan “kenaikan biaya hidup” setiap tahun. Inflasi hanyalah salah satu aspek perekonomian. Sementara rata-rata 3% per tahun, konsumen AS telah melihat tahun-tahun inflasi tinggi (12,5% pada 1980) dan tahun-tahun inflasi rendah (0,1% pada 2008).
Bagi investor real estat, inflasi dapat menciptakan kekayaan secara konsisten dan andal. Itu karena
inflasi adalah pendorong yang konsisten dari apresiasi nilai rumah. Pembayaran bulanan pada hipotek suku bunga tetap tetap sama selama 30 tahun. Pajak dan asuransi meningkat secara bertahap, jika ada. Artinya, meskipun nilai properti investasi meningkat setiap tahun karena inflasi, biaya untuk memilikinya tidak. Perbedaannya adalah ekuitas — Anda memiliki aset yang lebih berharga dari tahun ke tahun berkat inflasi.Apresiasi
Sementara inflasi menyebabkan peningkatan bertahap dalam nilai properti investasi Anda, apresiasi pasar yang cepat merupakan faktor besar yang membangun kekayaan. Harga rumah yang ada meningkat rata-rata 5,4% per tahun dari tahun 1968 hingga 2009.
Dengan real estat, ini semua tentang lokasi, lokasi, lokasi. Jika Anda telah melakukan penelitian dan membeli properti di mana nilai rumah meningkat pesat, kemungkinan investasi Anda akan meningkat nilainya dari tahun ke tahun tanpa tambahan biaya modal. Ini secara historis bagaimana banyak orang menghasilkan banyak uang di real estat.
Prinsip yang sama yang bekerja dalam investasi pasar saham bekerja dalam investasi real estat: Beli rendah dan jual tinggi. Daerah negara, seperti bagian dari California, telah melihat nilai rumah meningkat jauh, jauh lebih cepat daripada inflasi.
Sewa Tahunan Naik
Perumahan adalah biaya hidup. Sama seperti inflasi yang menyebabkan kenaikan biaya bahan makanan dan barang konsumsi, biaya perumahan mengikuti laju inflasi. Biasanya kenaikan sewa sebesar 2,5–5% setiap tahun karena efek inflasi. Dan itu umum bagi tuan tanah untuk meningkatkan sewa setiap kali sewa diperbarui.
Namun, sebagai investor, biaya Anda untuk memiliki properti sewaan tidak meningkat dengan inflasi jika tingkat bunga hipotek Anda tetap. Sebagai tuan tanah, pendapatan sewa Anda meningkat sementara biaya Anda tetap sama. jadi kamu properti investasi memberikan lebih banyak keuntungan ke garis bawah Anda tahun demi tahun.
Ekuitas Paksa
"Ekuitas" mengacu pada kepemilikan. Dalam kasus investasi real estat, ekuitas pribadi Anda adalah selisih antara nilai pasar properti dan utang Anda pada hipotek. Misalnya, jika properti Anda memiliki nilai $150.000 dan Anda berutang kepada bank sebesar $120.000, Anda memiliki ekuitas $30.000.
"Ekuitas paksa" mengacu pada kekayaan yang tercipta saat Anda membeli properti dengan harga diskon dan bekerja keras untuk membuatnya lebih berharga. Biasanya, kamu membeli properti "tertekan" menjual 25-30% kurang dari properti sebanding yang tidak tertekan. Anda menghabiskan 10-15% untuk memperbaikinya (karpet, cat, perbaikan dan beberapa peralatan pengganti) dan membawanya ke nilai pasar.
Katakanlah Anda membayar 25% di bawah nilai pasar. Anda kemudian menghabiskan 10% untuk memperbaikinya. Anda baru saja meningkatkan ekuitas Anda (kepemilikan) sebesar 15%.
Cara lain untuk memaksakan ekuitas adalah dengan menambahkan fitur yang meningkatkan nilai properti. Katakanlah Anda membeli rumah dengan dua kamar tidur di lingkungan di mana rumah lainnya memiliki tiga kamar tidur. Menambahkan kamar tidur ketiga akan membawa properti Anda setara dengan nilai pasar rumah lainnya. Dengan asumsi Anda membelinya dengan diskon yang sesuai (karena hanya memiliki dua kamar tidur) dan biaya untuk menambahkan yang lain kamar tidur kurang dari perbedaan antara harga Anda dan nilai pasar baru, Anda telah memaksa ekuitas di rumah.
depresiasi
Depresiasi negatif dalam banyak kasus. Itu berarti nilai sesuatu telah menurun.
Namun, dalam investasi real estat, kita tidak berbicara tentang penurunan nilai properti yang sebenarnya. Kita berbicara tentang potongan pajak yang berharga IRS memungkinkan investor real estat. Setiap tahun, Anda dapat mengurangi persentase dari nilai properti investasi untuk umur yang ditentukan oleh IRS.
Untuk properti residensial, IRS mengatakan bahwa masa manfaat adalah 27,5 tahun. Jadi, misalnya, jika properti Anda bernilai $150.000, Anda dapat mengurangi $5.454 dari pendapatan sewa yang diperoleh dari properti tersebut. Katakanlah pendapatan sewa tahunan bersih Anda adalah $15.000. Pendapatan sewa kena pajak Anda turun menjadi $9.546.
Apa yang membuat potongan pajak depresiasi ini begitu kuat secara finansial adalah bahwa sebagian besar real estat tidak kehilangan nilainya setiap tahun. Bahkan, nilai properti cenderung naik dari waktu ke waktu. Itu berarti Anda mendapatkan kredit pajak atas biaya aset yang nilainya mungkin naik, bukan turun.
Terlebih lagi, depresiasi adalah kredit pajak yang berada di atas pemeliharaan properti dan biaya lain yang dapat Anda kurangi dari pendapatan sewa yang Anda dapatkan. Penyusutan dapat mengubah sewa positif tunai menjadi kerugian di atas kertas. Kerugian itu dapat mengurangi penghasilan kena pajak Anda yang lain dan menurunkan tagihan pajak Anda secara keseluruhan.
Manfaat
Leverage adalah salah satu strategi investasi real estat penciptaan kekayaan yang paling dipuji. Ini adalah penggunaan modal pinjaman untuk membeli dan/atau meningkatkan potensi pengembalian investasi. Sebagai investor real estat, leverage memungkinkan Anda menghasilkan uang dari aset penghasil pendapatan yang nilainya jauh lebih besar daripada pengeluaran tunai Anda. Misalnya, katakanlah Anda meletakkan 20% ke bawah dan membiayai 80% dari properti senilai $100.000. Leverage memungkinkan Anda untuk mendapatkan keuntungan dari dan mengontrol pendapatan dari properti $100,000 ketika semua yang Anda investasikan adalah $20,000.
Leverage memungkinkan Anda untuk “menghasilkan uang dengan menggunakan uang orang lain,” seperti yang sering dikatakan oleh para promotor real estat. Singkatnya, Anda menggunakan uang bank untuk membeli properti dan uang penyewa untuk membayar kembali bank. Selisih antara apa yang Anda bayarkan ke bank dan apa yang dibayar penyewa kepada Anda adalah keuntungan Anda. Jika Anda memiliki $100.000, Anda dapat mengontrol aset real estat senilai $500.000 daripada membeli satu rumah seharga $100.000 dengan uang tunai.
Waspadai Risikonya
Ini adalah strategi utama yang digunakan investor real estat untuk menciptakan kekayaan. Tentu saja, seperti investasi apa pun, ada risikonya. Kuncinya adalah membeli dengan cerdas, mengelola secara profesional, dan tidak terlalu terpengaruh.
Investasi real estat lebih praktis dan memakan waktu daripada membeli saham. Ini juga biasanya memberikan keuntungan yang lebih tinggi sebanding dengan peningkatan risiko. Dan tidak seperti pilihan investasi lainnya, real estat adalah investasi jangka panjang. Ini karena merupakan aset tetap yang tidak dapat dilikuidasi dengan cepat dan biaya transaksi sangat tinggi. Intinya, tahu resikonya dan mengurangi sebanyak mungkin.
Anda selalu dapat mencoba investasi real estat dengan layanan crowdfunding real estat online seperti Fundrise. Baca ulasan kami dan lihat bagaimana Anda dapat menghasilkan uang dengan penggalangan dana dan REIT-nya.
 Kunjungi Penggalangan Dana
|