“Crowdfunding” mengacu pada penggalangan dana dari investor publik — “crowd” — melalui platform online. Sebelum crowdfunding, pemilik bisnis mengumpulkan uang melalui teman, mengajukan pinjaman bank atau pergi ke perusahaan ekuitas swasta.
Crowdfunding menyediakan sumber pembiayaan baru untuk bisnis dan titik masuk baru bagi investor individu. Anda tidak perlu lagi memiliki cukup dana untuk membiayai sendiri seluruh kesepakatan real estat — melainkan, Anda bergabung dengan investor lain yang berpikiran sama, "kerumunan", untuk mendapatkan akses ke kesepakatan yang dulunya hanya tersedia untuk super kaya.
Crowdfunding real estat telah mendapatkan popularitas dengan penyedia dan investor, dan ada banyak perusahaan yang berspesialisasi dalam berbagai bidang platform real estat, dengan berbagai macam fitur unik untuk penawaran mereka. Layanan crowdfunding favorit kami adalah Jalan Kerumunan, yang merupakan perusahaan real estat komersial yang menyediakan akses langsung ke peluang investasi real estat tertentu, dan yang terpenting- semua biaya ditanggung sponsor, bukan investor.
Sebagian besar platform crowdfunding real estat memungkinkan investor untuk memilih salah satunya utang atau ekuitas investasi (Anda tentu dapat memasukkan campuran keduanya dalam portofolio Anda). Berikut adalah perbedaan untuk membantu Anda menentukan mana — utang atau ekuitas — yang paling sesuai dengan tujuan investasi dan toleransi risiko Anda. (Anda dapat menemukan detail perbandingan platform crowdfunding real estat di sini.)
Apakah Investasi Utang Real Estat itu?
Saat berinvestasi dalam instrumen utang, Anda bertindak sebagai pemberi pinjaman kepada pemilik properti atau sponsor kesepakatan. Bergantung pada strukturnya — yang bervariasi menurut platform crowdfunding real estat — pinjaman dijamin dengan: (1) properti itu sendiri atau (2) surat promes yang didukung oleh LLC yang memegang properti tersebut.
Kelebihan Investasi Utang
Pertama untuk mendapatkan bayaran — Sebagai investor utang, investasi Anda dijamin oleh properti itu sendiri atau dengan surat promes yang dipegang oleh LLC. Dalam kedua kasus tersebut, Anda berada di posisi pertama kreditur untuk mendapatkan bayaran jika pinjaman harus gagal bayar. Proses default pinjaman bervariasi menurut platform, jadi Anda perlu melakukan uji tuntas. Terkadang, investor harus membayar sebagian biaya penyitaan jika pinjaman properti tidak dapat dibayar dan properti disita.
Periode penahanan lebih pendek — Investasi hutang memiliki tanggal pembayaran yang telah ditentukan sebelumnya, biasanya antara 6 dan 24 bulan.
Distribusi bulanan atau triwulanan reguler — Seperti biasa dengan pinjaman, ada jadwal pengembalian bunga dan pokok secara teratur setiap bulan (kadang-kadang setiap tiga bulan, bukan bulanan). Anda tahu apa yang Anda dibayar dan kapan.
Kontra Investasi Utang
Biaya — Biaya biasanya lebih tinggi pada investasi utang daripada investasi ekuitas.
Pengembalian dibatasi — Dengan investasi utang, Anda adalah pemegang hipotek dari pinjaman yang dijamin oleh properti tertentu. Pengembalian Anda terbatas pada bunga yang diperoleh dari uang yang Anda pinjamkan kepada peminjam — Anda tidak berbagi keuntungan apa pun yang dihasilkan dari kesepakatan itu.
Tidak ada manfaat pajak — Salah satu manfaat dari investasi real estat adalah pemilik properti dapat mengurangi depresiasi. Sebagai investor utang, Anda meminjamkan uang kepada pemilik properti, bukan pemilik sendiri, sehingga Anda tidak dapat mengurangi depresiasi properti.
Apa itu Investasi Ekuitas Real Estat?
Dengan investasi real estat ekuitas, Anda mendapatkan bagian ekuitas yang proporsional di properti tertentu atau portofolio properti, dan berbagi keuntungan saat properti dikembangkan dan dijual atau dikelola untuk disewakan penghasilan.
Kelebihan Investasi Ekuitas
Akses ke penawaran yang sebelumnya tidak tersedia — Berkat kemudahan, efisiensi, dan skalabilitas platform online (di mana semua dokumen yang relevan dapat diposting secara online, kesepakatan dapat dibagi menjadi rendah saham investasi minimum, dan dana dapat mengalir bolak-balik secara elektronik), penawaran ekuitas yang sebelumnya tidak tersedia untuk investor individu sekarang hanyalah mouse klik.
Potensi pengembalian yang lebih tinggi — Sebagai investor ekuitas, Anda membeli saham dalam bisnis, bukan hanya meminjamkan uang untuk mendanai kesepakatan. Dengan demikian, Anda berhak untuk berbagi dalam keuntungan bersih.
Biaya lebih rendah — Secara umum, transaksi ekuitas membawa biaya investasi yang lebih rendah daripada utang.
Manfaat pajak yang mungkin diberikan kepada investor — Sebagai investor ekuitas, Anda memiliki bagian dari properti, dan tergantung pada platformnya, Anda mungkin berhak atas pengurangan biaya depresiasi untuk mengurangi pajak atas penghasilan Anda.
Kepuasan investor yang lebih besar — Berinvestasi dalam kesepakatan tertentu, yang dapat diperiksa secara menyeluruh dengan melihat dokumen yang relevan online, dapat memberikan rasa kontrol dan kepuasan yang lebih besar daripada membeli saham dalam jumlah besar perusahaan.
Kontra Investasi Ekuitas
Resiko kegagalan — Investasi ekuitas memiliki risiko yang lebih tinggi daripada investasi hutang. Sponsor kesepakatan mungkin tidak memiliki pengalaman dan bimbingan profesional real estat berpengalaman. Mendanai usaha real estat hanyalah langkah pertama. Tanpa rencana bisnis dan struktur pendukung yang memadai, peluang yang sangat menjanjikan pun bisa gagal.
Investasi jangka panjang — Meskipun pembayaran biasanya lebih tinggi, investasi ekuitas membutuhkan waktu lebih lama untuk terwujud daripada investasi utang. Ada biaya peluang untuk mengikat dolar investasi Anda dalam investasi jangka panjang yang perlu ditimbang terhadap pengembalian yang diharapkan dan probabilitasnya.
tidak aman — Investasi ekuitas membawa risiko yang lebih tinggi, sebagian karena investasi Anda dianggap tidak aman. Anda bukan yang pertama dalam antrean untuk mendapatkan pengembalian investasi Anda jika kesepakatan menjadi buruk. Anda memiliki real estat yang kemungkinan besar dijamin dengan pinjaman yang dibayar kembali terlebih dahulu jika terjadi default.
Berikut adalah bagan yang merangkum perbedaan utama antara investasi crowdfunding real estat Ekuitas dan Utang:
| Utang | Ekuitas | |
|---|---|---|
| Jenis investasi | Pemberi Pinjaman kepada Pemilik Properti | Pemilik Properti (pemegang saham) |
| Kembali | Bunga (Tetap) | Bagi hasil bersih (Bervariasi) |
| Potensi Pengembalian | Dibatasi, terbatas pada suku bunga pinjaman | Buka tutup, bisa dalam dua digit |
| Mempertaruhkan | Lebih rendah | Lebih tinggi |
| Diamankan oleh | Pengembalian pinjaman baik (1) dijamin oleh properti atau (2) surat promes tanpa jaminan | Tanpa Jaminan-Anda memiliki nilai real estat setelah hutang |
| Default Senioritas | Pertama untuk menerima pembayaran, tetapi Anda mungkin harus membayar sebagian biaya penyitaan jika pinjaman gagal bayar | ke-2 untuk menerima pembayaran |
| Distribusi | Ya, pembayaran bunga bulanan atau triwulanan | Bervariasi, terkadang distribusi triwulanan dibayar |
| Biaya | Biasanya 2% + kemungkinan biaya originasi pinjaman | Biasanya 1%–2%, tanpa biaya di muka atau layanan |
| Periode penahanan | Bervariasi: 6–24 bulan | Bervariasi: 1–10 tahun |
| Manfaat pajak | Tidak | Ya, investor biasanya dapat mengambil pengurangan depresiasi tanpa memiliki properti secara langsung |
Dengan kesepakatan utang atau ekuitas yang tersedia melalui crowdfunding, ada dua risiko tambahan yang harus dipahami:
Kemungkinan penipuan — Fitur yang sama — skalabilitas online — yang membuat crowdfunding real estat tersedia untuk investor kecil juga membuatnya terbuka untuk penipuan. Itulah sebabnya sebagian besar investasi ini hanya tersedia bagi investor terakreditasi yang tahu bagaimana melakukan uji tuntas dan memiliki modal untuk mempertaruhkan seluruh investasi mereka.
Kemungkinan pelanggaran keamanan — Menjadi semakin umum bagi pengecer dan perusahaan terkemuka yang menyimpan informasi pribadi Anda untuk diretas. Bahkan dengan tembok keamanan canggih, situs crowdfunding terbuka untuk risiko peretasan.
Hutang atau Ekuitas? Pemain Kuncinya adalah…
Masing-masing platform crowdfunding real estat sedikit berbeda dan biasanya melayani ceruk tertentu, tetapi semuanya secara konseptual sama — menyediakan platform teknologi online yang memfasilitasi pencocokan antara operator real estat yang ingin meningkatkan modal dan investor terakreditasi yang ingin berinvestasi langsung dalam proyek real estat bata-dan-mortir tertentu melalui pinjaman arus kas.
Sebagian besar situs crowdfunding memiliki investasi minimum $5.000 dan Anda harus menjadi investor terakreditasi. Diantaranya, Realty Mogul fitur investasi ekuitas perumahan dan komersial. Kerumunan Nyata menawarkan kesepakatan komersial, baik ekuitas dan utang. Sepetak Tanah mengkhususkan diri dalam proyek-proyek utang, baik komersial dan residensial.
Untuk investasi minimum yang lebih besar, Anda dapat memilih investasi utang dan ekuitas komersial dari Jalan Kerumunan dengan $10.000, dan Peminjaman Rumah menawarkan investasi utang residensial dengan investasi minimal $50.000.
AtapPenawaran unik ini memberi investor kesempatan untuk membeli properti sewa tempat tinggal tertentu dengan penyewa yang ada — jelas, harga masuk bervariasi karena Anda secara pribadi membeli keseluruhannya Properti.
Garis bawah
Semua investasi datang dengan risiko, dan real estat memiliki risiko yang berbeda dari investasi saham. Instrumen utang menawarkan risiko yang lebih kecil daripada investasi ekuitas. Target investasi Anda mungkin mendukung investasi ekuitas jika Anda mencari pertumbuhan yang mencolok atau potensi keuntungan. Sebaliknya, Anda mungkin fokus pada investasi utang ketika Anda lebih memilih pendapatan yang konsisten dan risiko yang lebih kecil.
Ini benar-benar datang untuk menyesuaikan tindakan investasi Anda agar sesuai dengan tujuan dan toleransi risiko Anda — dan melakukan uji tuntas pada setiap platform crowdfunding dan kesepakatan tertentu.