Bahkan, dalam lebih banyak cara daripada yang mungkin Anda sadari, investasi real estat mencerminkan investasi dalam saham dan obligasi. Untuk keduanya, tujuan Anda adalah pendapatan jangka pendek dan keuntungan modal jangka panjang.
Properti sewa yang dipilih dengan cermat dan dikelola dengan baik dapat memberikan tiga hal yang dicari oleh semua investor:
- Penghasilan
- apresiasi modal
- keuntungan pajak.
Ketika kamu berinvestasi di properti sewaan, penghasilan jangka pendek Anda berasal dari sewa, bukan dari dividen triwulanan atau pembayaran bunga. Dan keuntungan modal Anda berasal dari kenaikan harga properti yang Anda miliki, bukan dari pertumbuhan harga saham.
Bukan berarti tidak ada perbedaan besar. Dan kami tidak mengatakan bahwa portofolio Anda harus mencakup hanya aset pasar saham atau hanya real estat. Penelitian menunjukkan bahwa portofolio yang bervariasi jauh lebih baik dari waktu ke waktu. Investasi pasar saham seringkali jauh lebih pasif. Mungkin juga lebih sedikit waktu dan penelitian intensif daripada investasi real estat.
Saya telah menemukan, bagaimanapun, bahwa mengambil pendekatan investasi yang lebih aktif menuai hasil yang lebih tinggi. Bagi saya, memiliki properti berwujud lebih memuaskan daripada saham yang muncul sebagai angka pada laporan bulanan.
Memilih Properti Sewa
Banyak orang “jatuh ke dalam” memiliki properti sewaan. Mereka mungkin membeli sebuah properti ketika mereka masih lajang, kemudian menikah, tinggal bersama dan, daripada menjual rumah tambahan, memutuskan untuk menyewakannya. Atau mereka mewarisi rumah dari orang tua mereka dan menyewakannya alih-alih langsung menjualnya.
Seringkali ini bukanlah situasi sewa properti yang ideal karena beberapa alasan. Alasan utamanya adalah angkanya tidak berfungsi. Itu karena perencanaan selalu lebih baik daripada jatuh ke dalam hampir semua situasi kehidupan.
Jika Anda tidak akan membeli properti sebagai investasi untuk tujuan tertentu dari pendapatan sewa dan/atau kenaikan nilai modal, itu mungkin tidak akan menjadi investasi real estat yang bagus.
Katakanlah Anda tidak berada dalam salah satu situasi ini. Sebaliknya, Anda ingin membeli dan menyewa properti sebagai investasi.
Hasil Lebih Baik Dari Lokasi
Apa yang membuat properti sewa investasi yang baik? Anda mungkin pernah mendengar bahwa investasi real estat adalah tentang “lokasi, lokasi, lokasi.” Dan itu memang benar dengan investasi real estat sewa. Anda menginginkan sewa yang tepat untuk sejumlah besar penyewa andal yang mampu membayar sewa dan mencari perumahan.
Sama pentingnya dengan lokasi, kehilangan uang di properti di lokasi yang bagus sama mudahnya dengan kehilangan uang di properti di kota. Lokasi saja hanyalah salah satu bagian dari kesuksesan.
Yang penting angkanya berfungsi. Anda ingin memastikan properti Anda memiliki arus kas yang positif. Anda perlu menghitung pendapatan dan pengeluaran sewa dengan tepat. Ini disebut "hasil sewa bersih" Anda.
Apa itu Hasil Sewa Bersih?
Paling sederhana, hasil sewa bersih adalah versi real estat dari ROI (laba atas investasi) yang ingin Anda capai pada investasi apa pun. Ini dihitung sebagai berikut:
Hasil Sewa Bersih = (Pendapatan Sewa Bersih Total Biaya Properti) x 100
Anda perlu menghitung, atau perkiraan yang sangat tepat, total biaya properti dan pendapatan sewa bersih Anda untuk sampai pada hasil sewa bersih Anda. Jadi apa yang masuk ke angka-angka itu?
Berikut adalah rincian salah satu properti saya yang telah disewakan selama hampir satu tahun:
| Detail Properti Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Harga pembelian | $115,000 |
| Biaya penutupan | $2,837 |
| Biaya Rehabilitasi | $21,432 |
| TOTAL BIAYA PROPERTI | $139,269 |
| Sewa Tahunan | $20,700 |
| Lowongan yang Dianggarkan | $1,725 |
| Pengeluaran yang Dianggarkan | $862 |
| Pajak dan asuransi tahunan | $1,625 |
| PENGHASILAN SEWA BERSIH | $16,488 |
| HASIL SEWA BERSIH | 11.8% |
Total biaya properti Anda harus mencakup semua pengeluaran untuk menyiapkan properti untuk penyewa. Itu akan menjadi harga pembelian Anda, biaya penutupan, biaya pembiayaan jika Anda mengambil pinjaman, biaya lisensi dan biaya sewa, dan biaya iklan. Semua biaya perlu dihitung.
Demikian juga, Anda perlu mengetahui pendapatan sewa tahunan Anda dan semua biaya Anda untuk mengetahui perbedaannya. Itu adalah Pendapatan Sewa Bersih Anda.
Biaya tipikal berasal dari pemeliharaan, biaya manajemen properti, pajak, asuransi, biaya lowongan (penganggaran selama berbulan-bulan ketika properti tidak dapat disewa) dan utilitas bulanan (jika sewa Anda tidak menyatakan bahwa penyewa membayar itu). Pastikan untuk total pendapatan sewa dikurangi semua biaya untuk menjaga aset Anda dan menghasilkan pendapatan itu.
Hindari Kesalahan Pemula
Terkejut dengan biaya yang tidak dianggarkan adalah kesalahan pemula. Dalam kasus properti ini, Anda akan melihat bahwa saya menganggarkan untuk kekosongan dan pemeliharaan. Tapi saya tidak mengeluarkan salah satu dari biaya ini di tahun pertama karena 1) penyewa disaring dengan hati-hati dan ditandatangani sewa satu tahun dan 2) peralatan baru dengan jaminan ditempatkan di properti sebagai bagian dari rehabilitasi proses.
Jadi hasil sewa bersih saya untuk properti ini adalah 11,8%. (Pendapatan Sewa Tahunan $16.488 Total Biaya Properti $139.269.)
Apa yang menyenangkan tentang mengetahui hasil sewa bersih Anda adalah memungkinkan Anda menimbang properti satu sama lain. Kemudian Anda dapat menemukan kesepakatan yang lebih baik sebelum membeli. Bahkan memungkinkan Anda membandingkan perkiraan pengembalian real estat Anda dengan pengembalian yang diharapkan dari pilihan investasi lain seperti saham dan obligasi.
Bagaimana Dengan Apresiasi?
Selama bertahun-tahun, banyak yang mengira bahwa properti hanya naik nilainya. Runtuhnya perumahan pada tahun 2008–2010 membawa realitas pada pemikiran itu. Tetapi bahkan dalam gelembung itu, ada properti perumahan di seluruh negeri yang memiliki nilai dan bahkan dihargai.
Properti yang dipilih dengan hati-hati memiliki nilai nyata yang tidak hilang.
Prospek apresiasi modal adalah bagian besar dari proses pemilihan properti saya, tetapi saya tidak mengandalkannya untuk membuat nomor saya berfungsi. Pasar berubah-ubah dan harga naik dan turun. Dan jika Anda memikirkannya, harga pasar properti residensial hanya penting saat Anda ingin menjualnya.
Tentu saja, saya melihat nilai pasar yang berubah seperti halnya investasi lain, jadi saya tahu apakah lebih masuk akal untuk terus menyewa atau menjual untuk mendapatkan keuntungan. Properti Cedar Barn Way dibeli di bawah nilai pasar karena merupakan penyitaan dan membutuhkan pekerjaan.
Sejauh ini sepertinya investasi yang bagus. Saat ini, properti serupa di area tersebut dijual dengan harga sekitar $185.000. Jika saya memutuskan untuk menjual dan bisa mendapatkan harga jual tersebut dan dipotong 8% untuk biaya penjualan, keuntungan saya akan menjadi sekitar $30.000. Bukan kesepakatan terbaik saya sejauh ini, tetapi bukan pengembalian investasi yang buruk sebesar $140.000.
Keuntungan Pajak Sewa
Sewa real estat juga memiliki beberapa keuntungan pajak yang tidak dimiliki pilihan investasi lainnya. Kami melihat dua dari tiga hal yang ingin dicapai oleh setiap investor: pendapatan dan apresiasi modal. Ketiga, keuntungan pajak. Investasi real estat memiliki keuntungan pajak yang unik. Anda pada dasarnya bisa mendapatkan keringanan pajak untuk kerusakan rumah Anda dari waktu ke waktu. Ada sedikit lagi, yang bisa Anda baca di sini.
Membeli Properti Sewa hanyalah Awal
Jika properti sewaan masuk akal bagi Anda, maka ini baru permulaan! Real estate tidak mudah dan Anda harus melakukan banyak penelitian sebelum Anda berkomitmen. Plus ada harga pemeliharaan, pajak properti, dan kerumitan berurusan dengan penyewa. Pada akhirnya, ini bisa menjadi proses yang sangat bermanfaat dan tambahan yang bagus untuk portofolio investasi Anda.
Jika Anda mencari cara mudah untuk memulai berinvestasi di properti sewaan, lihat Atap. Platform investasi ini memungkinkan Anda membeli properti siap pakai yang telah diperiksa sebelumnya yang ditangani oleh manajer properti bersertifikat.