Pengurangan Pajak Properti Sewa: Semua yang Perlu Anda Ketahui

Seperti bisnis atau investasi lainnya, investor properti sewa ingin mendapat untung. Secara umum, untuk memaksimalkan keuntungan, investor real estat perlu meningkatkan pendapatan tahunan, mengurangi biaya tahunan, atau keduanya.

Karena pajak merupakan bagian penting dari biaya kepemilikan, mengurangi biaya termasuk mengurangi kewajiban pajak. Properti sewaan memiliki keunggulan pajak unik yang memungkinkan Anda mengurangi pengeluaran tertentu dan menangguhkan pajak tertentu yang diizinkan IRS.

Teruslah membaca untuk mempelajari apa keuntungan pajak itu dan apakah itu berlaku untuk Anda.

Apa itu Pendapatan Sewa?

Ketika orang memikirkan pendapatan sewa, mereka memikirkan pembayaran sewa bulanan yang diberikan kepada Anda oleh penyewa Anda. IRS mendefinisikan pendapatan sewa sebagai “setiap pembayaran yang diterima untuk penggunaan dan hunian properti”. Seringkali, itu termasuk pendapatan di atas pembayaran sewa bulanan.

Berikut adalah daftar penghasilan tambahan yang wajib Anda laporkan, sebagaimana dirinci dalam Publikasi IRS 527:

• Biaya aplikasi penyewa. Banyak tuan tanah membebankan biaya kepada calon penyewa untuk mengajukan permohonan sewa awal untuk ditinjau dan disetujui.
• Biaya pembatalan sewa. Jika penyewa Anda membayar Anda untuk membatalkan sewa, Anda harus melaporkan pendapatan itu.
• Properti atau layanan yang diterima bukan sewa. Jika penyewa Anda adalah orang yang suka melakukannya sendiri dan Anda setuju untuk melepaskan satu atau dua bulan pembayaran sewa untuk mengkompensasinya melakukan perbaikan rumah (mengecat misalnya), Anda harus mengklaim jumlah sewa yang akan Anda terima sebagai sewa penghasilan.
• Biaya yang dibayarkan oleh penyewa atas nama Anda. Misalnya, banyak kabupaten hanya akan menempatkan tagihan air / selokan atas nama pemilik, bukan penyewa. Jika Anda menerima penggantian dari penyewa untuk penggunaan, itu adalah pendapatan sewa.
• Binatu dan biaya layanan lainnya dikumpulkan untuk penggunaan fasilitas fasilitas. Pendapatan yang dihasilkan oleh layanan tambahan yang disediakan di lokasi adalah pendapatan sewa.
• Uang jaminan umumnya tidak dianggap sebagai pendapatan sewa. Sebaliknya, itu adalah uang yang Anda terima dan sisihkan di escrow selama masa sewa. Anda akhirnya mengembalikan uang ini ke penyewa Anda. Jika Anda memperoleh bunga atas uang jaminan saat Anda memegangnya, maka bunga itu adalah pendapatan sewa kena pajak. Jika Anda menyimpan sebagian atau seluruh uang jaminan untuk perbaikan, jumlah yang Anda simpan adalah pendapatan sewa (dan biaya perbaikan adalah biaya sewa). Dan, jika uang jaminan digunakan sebagai pembayaran sewa terakhir, itu dianggap sewa di muka dan harus diklaim sebagai pendapatan.

Pengurangan Pajak Properti Sewa Mana yang Dapat Anda Ambil?

Jika Anda menerima pendapatan sewa dari sewa unit tempat tinggal, ada biaya sewa tertentu yang dapat Anda kurangi dari pengembalian pajak Anda.

Seperti yang didefinisikan oleh IRS, Anda dapat mengurangi “pengeluaran biasa dan perlu untuk mengelola, memelihara, atau memelihara properti sewaan Anda”. Pengeluaran biasa adalah pengeluaran yang umum dan diterima secara umum dalam bisnis. Pengeluaran yang diperlukan adalah pengeluaran yang dianggap sesuai, seperti biaya bahan tertentu, persediaan, perbaikan, dan pemeliharaan yang Anda lakukan pada properti sewaan Anda agar properti Anda tetap beroperasi dengan baik kondisi.

Biaya sewa yang dapat dikurangkan paling umum meliputi:

• Periklanan. Biaya listing dan pemasaran properti Anda untuk disewakan.
• Otomotif dan biaya perjalanan. Hanya untuk tujuan memelihara properti dan mengumpulkan uang sewa.
• Membersihkan antar penyewa. Sementara pembersihan bisa mahal, merupakan biaya yang dapat dikurangkan. Saya memiliki karpet yang dibersihkan secara profesional di antara penyewa di semua properti saya dan harganya beberapa ratus dolar untuk sewa terbesar saya.
• Depresiasi. IRS mengakui bahwa real properti terdepresiasi dari waktu ke waktu sehingga Anda berhak untuk mengurangi depresiasi setiap tahunnya. Peraturan IRS mewajibkan investor properti sewaan untuk mendapatkan kembali penyusutan tahunan saat Anda menjual properti terlepas dari apakah Anda menggunakan manfaat penyusutan tahunan atau tidak. Jadi pastikan Anda mengalokasikan kerugian penyusutan setiap tahun.
• Biaya hukum dan profesional lainnya. Biaya pengacara, komisi real estat, dan beberapa biaya penutupan seperti biaya perusahaan penyelesaian adalah biaya yang dapat dikurangkan.
• Bunga hipotek yang dibayarkan atas pinjaman Anda. Di situlah letak salah satu keuntungan terbesar dari investor properti sewaan—daya ungkit. Manfaat adalah penggunaan modal pinjaman untuk membeli dan/atau meningkatkan potensi pengembalian investasi. Dengan investasi awal sebesar $30.000 (turun 20%), Anda berkesempatan untuk mendapatkan semua keuntungan memiliki aset senilai $150.000. Dan karena pembayaran hipotek Anda adalah biaya yang dapat dikurangkan, penyewa Anda pada dasarnya membayar hipotek Anda untuk Anda.
• Biaya pemberi pinjaman. Poin originasi pinjaman dan biaya lain untuk mengamankan hipotek adalah biaya yang dapat dikurangkan.
• Biaya perawatan dan perbaikan. Pengeluaran yang terkait langsung dengan pemeliharaan dan pemeliharaan properti adalah biaya yang dapat dikurangkan, demikian juga perbaikan yang perlu Anda lakukan untuk menjaga agar properti tetap dalam kondisi dapat disewa. Jika Anda membayar premi untuk perusahaan jasa yang bertugas memperbaiki peralatan utama (kontrak jaminan layanan HVAC, misalnya), itu adalah biaya pemeliharaan.

Tip: Jangan bingung antara pemeliharaan dan perbaikan dengan perbaikan rumah. Anda menangani keduanya secara berbeda untuk keperluan pajak. Sementara biaya mengimbangi pendapatan pada tahun terjadinya, perbaikan bukanlah biaya langsung. Sebaliknya, Anda dapat "memulihkan" sebagian atau seluruh biaya perbaikan dengan menggunakan Formulir 4562.

• Biaya utilitas dan biaya lain yang dibayarkan oleh Anda sebagai pemilik. Jika Anda membayar air, selokan, pembuangan sampah, atau pengeluaran lain yang terkait dengan kepemilikan properti, ini dapat dikurangkan dari pajak.
• Pajak properti. Ini jelas merupakan biaya kepemilikan yang dapat dikurangkan.
• Pertanggungan. Sebagai tuan tanah/pemilik properti, Anda perlu membawa asuransi pemilik rumah untuk melindungi investasi Anda. Premi tahunan adalah biaya kepemilikan dan karenanya merupakan biaya yang dapat Anda kurangi dari pengembalian pajak Anda.

Tip: Mewajibkan penyewa Anda untuk mendapatkan asuransi penyewa untuk melindungi barang-barang pribadi mereka. Asuransi pemilik rumah Anda tidak akan menanggung barang mereka jika terjadi kehilangan dan sebagian besar penyewa tidak menyadarinya. Mendapatkan kebijakan mereka sendiri sangat penting.

• Biaya manajemen properti.Manajer properti biasanya mengenakan biaya 8-10%. Untuk biaya itu, mereka menyaring dan menempatkan penyewa, memberikan laporan akuntansi keuangan dan mengelola permintaan pemeliharaan dan perbaikan. Biaya mereka dapat dikurangkan 100% sebagai biaya kepemilikan properti.
• Biaya HOA dan atau kondominium. Ini termasuk biaya rekreasi tahunan atau setengah tahunan yang terkadang dikenakan jika ada kumpulan komunitas yang terkait dengan kepemilikan properti.
• 1031 Biaya penukaran. Jika Anda menjual properti dan menginvestasikan kembali hasilnya di properti sejenis lainnya, Anda mungkin mendapat manfaat dari a 1031 Pertukaran. Biaya yang terlibat dapat dikurangkan sebagai biaya real estat jika Anda mengikuti semua peraturan dan berhasil menyelesaikan pertukaran. Anda tidak boleh mengurangi biaya perbaikan properti sewaan Anda sebagai biaya tahunan kecuali jumlah yang dibayarkan adalah untuk “perbaikan, pemulihan atau adaptasi terhadap penggunaan yang baru atau berbeda.” Umumnya, Anda dapat memulihkan biaya perbaikan melalui penyusutan, bukan dengan mengklaimnya sebagai pengeluaran.

Baca selengkapnya >>>Cara Mengurangi Beban Pajak Anda Saat Menjual Properti Sewa

Formulir dan Publikasi Pajak Penting untuk Pemilik Properti Sewa

Publikasi IRS ini dapat membantu Anda memahami apa yang perlu Anda klaim sebagai penghasilan dan biaya apa yang dapat dikurangkan secara hukum atas pengembalian pajak Anda. Dan ada formulir khusus untuk melaporkan pendapatan dan pengeluaran sewa.

Bentuk dan publikasi yang relevan adalah:

• Publikasi IRS 527 memberikan detail untuk akuntansi properti sewaan.
• Jadwal E (Formulir 1040) digunakan untuk melaporkan pendapatan dan beban dari sewa real estat. Jika Anda memiliki lebih dari satu properti sewaan, lengkapi formulir Jadwal E untuk mendokumentasikan setiap properti.
• Publikasi 925, Aktivitas Pasif dan Aturan Berisiko. Jika biaya sewa Anda melebihi pendapatan sewa Anda, IRS mengizinkan Anda untuk mengklaim kerugian itu sebagai pengurang. Ketentuan dalam Batasan Kehilangan Kegiatan Pasif (Formulir 8592) Dan Batasan Berisiko (Formulir 6198) dapat membatasi jumlah kerugian yang dapat Anda kurangi.
• Jadwal A (1040) alamat real estat aturan untuk penggunaan pribadi dari tempat tinggal yang Anda sewa.
• Pajak pendapatan investasi bersih dapat berlaku untuk pendapatan sewa bersih. MenggunakanFormulir 8960, Pajak Pendapatan Investasi Bersih Perorangan, Perkebunan dan Perwalian, untuk menentukan jumlah pajak ini.
• Publikasi IRS 946, Cara Mendepresiasi Properti menjelaskan seluk beluk penyusutan properti. Anda harus mengambil penyusutan tahunan dan diharuskan untuk mendapatkan kembali penyusutan saat Anda menjual properti.
• Formulir 4562 memungkinkan Anda untuk memulihkan sebagian atau semua perbaikan properti Anda mulai tahun sewa Anda properti pertama kali ditempatkan dalam layanan dan dimulai pada tahun mana pun Anda melakukan perbaikan atau penambahan perabot.
• Untuk mengurangi biaya perjalanan yang Anda keluarkan untuk perbaikan properti sewaan, Anda harus mengikuti peraturan yang dirinci dalam bab 5 dari Publikasi 463, Biaya Perjalanan, Hiburan, Hadiah dan Mobil.

Banyak perusahaan perangkat lunak pajak paling populer dapat membantu Anda mengisi formulir ini, tetapi Anda mungkin perlu meningkatkan ke versi berbayar dari produk mereka. Dengan Pajak Turbo, misalnya, Anda harus mendaftar ke "Premier" untuk memaksimalkan pengurangan pajak properti sewaan Anda. Dan dengan Blok H&R, Anda harus memilih versi "Premium".

Baca selengkapnya >>>Cara Berinvestasi di Rumah Sewa Keluarga Tunggal

Garis bawah

Apakah Anda menggunakan perangkat lunak pajak untuk mempersiapkan pengembalian pajak tahunan Anda sendiri atau Anda menyewa seorang profesional, kami tidak bisa cukup menekankan betapa pentingnya menyimpan catatan yang baik yang mendokumentasikan semua pendapatan sewa dan pengeluaran yang terkait dengan setiap properti yang Anda miliki.

Selain membantu Anda mengajukan pajak, catatan yang baik membantu Anda memantau perkembangan properti sewaan Anda. Mereka diperlukan bagi Anda untuk menganalisis ROI Anda secara akurat sehingga Anda dapat memaksimalkan pendapatan dan mengurangi pengeluaran.

Anda harus dapat membuktikan pengeluaran untuk menguranginya. Itu berarti Anda harus memiliki bukti dokumenter seperti kwitansi, cek yang dibatalkan, atau tagihan untuk mendukung semua pengeluaran. IRS mengaudit Anda dan jika Anda tidak dapat memberikan dukungan untuk item yang Anda laporkan pada pengembalian pajak Anda, Anda mungkin akan dikenakan pajak dan penalti tambahan.

Perlu diketahui bahwa meskipun saya memiliki dan mengelola portofolio properti sewaan, saya bukan akuntan pajak dan undang-undang perpajakan terus berubah, jadi pastikan untuk berkonsultasi dengan pakar pajak yang berkualifikasi dan tinjau sendiri peraturan IRS untuk memastikan kepatuhan terhadap undang-undang IRS saat Anda mengajukan pajak.

Bacaan lebih lanjut:

• Panduan Pemanenan Kerugian Pajak: Memanfaatkan Kerugian Investasi Anda
• 9 Cara Mengurangi Penghasilan Kena Pajak Anda di Tahun 2023
• Jangka Panjang vs. Pajak Keuntungan Modal Jangka Pendek