Pembalikan rumah melibatkan pembelian rumah yang perlu diperbaiki, melakukan perbaikan, dan menjualnya dengan cepat untuk mendapatkan keuntungan. Itu ide yang cukup sederhana, tetapi eksekusinya sama sekali tidak sederhana. Membalik rumah bukanlah investasi yang harus diambil sebagian besar investor. Konon, bagi investor yang tepat, membalik rumah bisa sangat menguntungkan.
Jadi, haruskah Anda berinvestasi dalam membalik rumah? Ayo cari tahu.
Versi Singkat
- Pembalik rumah bisa menguntungkan bagi investor dengan modal di muka dan yang bersedia mengerjakan proyek DIY.
- Anda dapat menghasilkan keuntungan besar hanya dengan satu rumah terbalik, dengan asumsi Anda tidak menemui masalah apa pun.
- Pembalikan rumah berisiko, dan investor perlu bersiap untuk memiliki uang ekstra yang disimpan dalam dana darurat.
Biaya Flip Rata-Rata
Hampir setiap ahli yang saya ajak bicara menyebutkan biaya yang sangat besar untuk membalik rumah. Biaya rata-rata, melayang sekitar $ 48.000, membuat opsi investasi ini tidak terjangkau oleh pemula. Diharapkan untuk membayar biaya berikut selama proses:
Harga pembelian
Harga pembelian kemungkinan merupakan biaya terbesar yang harus Anda bayar. Membiayai rumah yang ingin Anda balikkan meningkatkan risiko Anda, jadi Anda ingin membayar seluruh harga penjualan jika memungkinkan. Jika Anda harus membiayainya, pertimbangkan untuk tinggal di rumah saat Anda merenovasi.
Sementara sirip dimaksudkan untuk menjadi rumah murah yang Anda renovasi, Anda harus menghasilkan ribuan dolar, jika tidak ratusan ribu dolar hanya untuk menutupi biaya harga pembelian. “Sirip rumah bisa mendapat manfaat dari penerapan aturan 70%. Ini mensyaratkan bahwa investor tidak boleh membayar lebih dari 70% ARV properti, dikurangi biaya renovasi yang diperlukan,” kata Jon Sanborn dari Persaudaraan Cinta Real Estat.
Biaya penutupan
Saat Anda membeli sirip, Anda harus membayar biaya penutupan dua kali: saat Anda membeli dan saat Anda menjual. Rata-rata, biaya penutupan cenderung “berkisar antara 2% hingga 7% dari harga pembelian,” kata Sanborn.
Menjadi agen real estat sendiri akan membantu mengurangi biaya ini karena Anda akan mendapat komisi saat membeli (sebagai agen pembeli) dan Anda hanya perlu membayar satu real estat saat menjual.
Biaya Renovasi
Biaya terbesar yang Anda miliki adalah bahan dan waktu yang Anda butuhkan untuk benar-benar merenovasi rumah.
“Biasanya, investor menghitung biaya utama barang-barang mahal seperti dapur dan kamar mandi, atap, pengecatan, dan lantai, dll., kata Scott Harvell, Pendiri Rumah Dijual Cepat, Inc. “Tetapi beberapa investor tidak menganggarkan banyak item tiket kecil yang menumpuk. Perlengkapan lampu, sakelar dan stopkontak, gagang pintu, lansekap, dan bahkan sekecil paku dan sekrup semuanya dapat berjumlah ribuan dolar.
>> Terkait: Berapa Biaya untuk Menjual Rumah
Biaya Utilitas
Saat Anda merenovasi, Anda perlu mempertimbangkan biaya menjalankan listrik, air, dan panas. Sama seperti pemilik rumah lainnya, Anda akan membayarnya setiap bulan sampai Anda membongkar propertinya.
Biaya pemasaran
Saat Anda mencari rumah atau ingin menjual rumah yang baru dibalik, Anda harus memperhitungkan biaya pemasaran yang perlu Anda lakukan.
Harvell berkata, “Sebagian besar investor harus beriklan secara konsisten agar memiliki peluang yang cukup untuk membeli properti dengan harga diskon. Biaya rata-rata per kontrak di pasar kami saat ini adalah $7.500. Dengan kata lain…setiap $7.500 yang kami keluarkan untuk hasil iklan di satu rumah di bawah kontrak, rata-rata.”
Pro & Kontra Pembalikan Rumah
Pro
- Ini adalah investasi jangka pendek – Sebagian besar pembalikan terjadi dalam satu tahun, menjadikannya investasi jangka pendek yang seringkali memiliki pengembalian tinggi. Ini berarti Anda tidak perlu menunggu satu dekade untuk menuai hasil dari investasi Anda.
- Pembangun berpengalaman dapat mengerjakan proyek DIY – Membalik paling baik dilakukan oleh mereka yang tahu apa yang mereka lakukan baik di sisi konstruksi atau sisi real estat. Ini mengurangi jumlah yang harus Anda bayarkan kepada orang luar untuk melakukan pekerjaan itu.
- Potensi keuntungan tinggi – Sirip menghasilkan rata-rata $ 67.000 sebagai imbalan (per kuartal pertama 2022) saat mereka menjual. Jika semuanya berjalan sesuai rencana, Anda bisa mendapatkan pengembalian yang serius dalam jangka waktu yang sangat singkat.
Kontra
- Pasar perumahan seringkali berisiko – Pasar perumahan tidak dikenal untuk tetap konsisten. Tahun-tahun tertentu melihat peningkatan besar dalam pembelian rumah sementara yang lain melihat suku bunga tinggi dan lebih sedikit pembeli. Untuk yang belum tahu, memahami kerumitan yang menyebabkan perubahan ini bisa jadi sulit dan Anda mungkin tidak akan membeli atau menyelesaikan proyek Anda pada waktu yang tepat untuk membeli atau menjual.
- Anda akan membayar banyak di muka – Di antara harga pembelian, biaya penutupan, dan semua biaya terkait lainnya, Anda melihat sejumlah besar uang hanya untuk mulai berinvestasi. Banyak investasi yang tidak memiliki persyaratan investasi minimum bahkan mendekati setinggi itu.
- Anda dapat membayar keuntungan modal jangka pendek – Jika Anda membeli, merenovasi, dan menjual rumah Anda dalam waktu satu tahun, Anda akan membayar pajak keuntungan modal jangka pendek.
- Pembiayaan bisa sulit untuk diamankan – Anda tidak bisa keluar dan mendapatkan hipotek tradisional saat Anda membalik rumah. Sebaliknya, Anda memerlukan semacam pinjaman renovasi (ada banyak). Ini adalah pinjaman berisiko bagi pemberi pinjaman “sehingga mereka sering meminta agunan seperti rumah atau mobil sebelum diberikan persetujuan untuk pendanaan yang menambahkan waktu ekstra (dan biaya) ke rencana proyek apa pun,” kata Shaun Martin, CEO dari Uang Tunai Untuk Rumah.
Berapa Lama Waktu yang Dibutuhkan untuk Membalik Rumah?
Menurut Rocket Mortgage, pembalikan tipikal di mana tidak ada masalah yang muncul membutuhkan waktu antara 6 – 12 bulan. Meskipun demikian, investor tidak boleh meremehkan berapa banyak kesalahan investasi khusus ini. Anda membeli rumah, bukan saham yang bergantung pada banyak faktor yang mengubah harga. Anda mungkin menemukan bahwa Anda perlu mengulang seluruh sistem kelistrikan yang tidak Anda perhitungkan, atau seluruh fondasi dapat ditembak, atau Anda mungkin perlu memperbaiki sumur atau pipa ledeng.
Anda tidak pernah sepenuhnya tahu apa yang disimpan rumah itu sampai Anda memiliki kunci di tangan dan Anda mulai merobohkan semuanya. Meskipun demikian, menambahkan beberapa bulan ekstra ke kerangka waktu Anda adalah suatu keharusan saat membalik rumah.
>> Terkait: Pajak Capital Gain Jangka Panjang vs Jangka Pendek
Siapa yang Dapat Menghasilkan Uang dengan Membalik Rumah?
Tidak ada batasan hukum tentang siapa yang dapat membeli rumah dan membaliknya. Setiap orang dewasa dengan pengetahuan dan uang tunai yang tersedia dapat mencoba membalik rumah. Yang mengatakan, pasti ada investor dan individu yang lebih cocok untuk pekerjaan itu.
Investor yang Menghindari Risiko
Bersabarlah saat Anda menjadi sirip rumah. Pembeli yang terlalu bersemangat kemungkinan besar tidak akan mendapatkan penawaran terbaik. “Investor yang melakukan flipping rumah paling banyak sangat selektif dan menghindari risiko. Jangan melompat ke rumah pertama yang melintasi jalan Anda; investor terbaik mungkin menjalankan angka pada seratus transaksi sebelum mereka menemukan satu yang tampaknya sesuai dengan tagihan, ”jelas Josh Steppling, Broker Associate di Josh Steppling Group di EXP Realty.
>>Baca selengkapnya: Apa Uji Tuntas dalam Real Estat? (Praktik terbaik)
DIYers
Mereka yang telah berhasil bekerja di bidang konstruksi adalah beberapa kandidat terbaik untuk membalik rumah. Mereka, bagaimanapun, tahu seluk beluk membangun dan menyelesaikan rumah. Mereka tahu berapa lama pekerjaan tertentu berlangsung dan kemungkinan berapa biayanya.
Membayar kontraktor untuk datang dan melakukan pekerjaan untuk Anda terlalu mahal untuk diambil oleh sebagian besar investor, setidaknya sampai mereka memiliki modal yang terkumpul untuk melakukannya. Sirip pertama kali dan mereka yang tidak memiliki banyak modal perlu mempertahankan pekerjaan di rumah jika mereka ingin mendapat untung.
Profesional di Industri Real Estat
Chip dan Joanna Gaines telah membangun kerajaan real estate karena mereka menangani setiap aspek dari membalik rumah. Mereka tidak hanya membalik rumah itu sendiri, tetapi mereka bahkan memiliki agen real estat sekarang. Jika Anda dapat membuat sendiri seluruh proyek dan memiliki seseorang yang mengetahui konstruksi dan komponen agen real estat, Anda tidak perlu mengalihdayakan pekerjaan apa pun sehingga Anda tidak mengeluarkan uang ekstra.
Tips Sukses Membalik Rumah
Jika Anda telah memutuskan bahwa membalik rumah mungkin merupakan jalan yang tepat untuk Anda, pertimbangkan beberapa tip sebelum Anda terjun terlebih dahulu:
Tunggu rumah yang tepat. Bersabarlah. Pasar real estat cenderung sering berubah. Tidak ada gunanya terburu-buru membeli rumah jika Anda tidak 100% yakin pada akhirnya akan berhasil. Jika Anda terburu-buru membeli dan mengalami masalah, Anda mungkin melihat keuntungan nol.
Perhatikan lingkungan sekitar. Membalikkan rumah di lingkungan kumuh yang tidak dalam tahap revitalisasi dapat berarti Anda tidak akan menemukan pembeli dengan cukup uang untuk membeli properti tersebut. Itu bisa menghasilkan keuntungan besar dalam keuntungan Anda. Pastikan untuk meneliti lingkungan rumah mana pun yang Anda minati dengan cermat.
Dapatkan pemeriksaan. Mendapatkan pendapat kedua bukanlah hal yang buruk. Inspeksi adalah beberapa ratus dolar yang dapat menyelamatkan Anda dari membeli rumah yang harus Anda investasikan ratusan ribu dolar.
Punya dana darurat. Anda tidak pernah tahu apa yang akan terjadi saat Anda merenovasi rumah, jadi pastikan Anda memiliki uang tunai. Steppling mengatakan kliennya "memiliki item baris" Kejutan "dalam anggaran [mereka] yang menyumbang 10% -20% dari total anggaran renovasi. Jika sesuatu yang tidak terduga muncul, itu tidak akan membuat Anda stres; jika semuanya berjalan sesuai rencana, Anda mendapat keuntungan tambahan 10% -20%.
Pertimbangkan tinggal di rumah saat Anda merenovasi. Jika layak tinggal di rumah sambil merenovasi dapat menghemat banyak uang. Tidak hanya menghilangkan sebagian biaya hidup Anda, memberi Anda lebih banyak uang tunai, tetapi juga dapat menghemat banyak pajak. Jika rumah adalah tempat tinggal utama Anda setidaknya dua tahun Anda tidak perlu membayar pajak capital gain pada apresiasi harga apa pun saat Anda menjual. Itu pendapatan bebas pajak!
Pikiran Akhir
Membalik rumah membutuhkan banyak modal di muka dan untuk menutupi biaya yang sedang berlangsung. Anda harus membeli rumah dan kemudian membayar untuk merenovasinya. Anda juga akan memiliki biaya penyimpanan seperti pembayaran pinjaman dan tagihan utilitas yang menambah biaya setiap bulan Anda memiliki properti tersebut.
Tinggal di properti setidaknya selama dua tahun saat Anda merenovasi dapat membantu meringankan biaya berkelanjutan dan dapat menghemat uang untuk pajak saat Anda menjual.