A nyaralók birtoklása jövedelmező módja lehet annak, hogy pénzt keressen egy befektetési célú ingatlanok vagy egy második otthont egy népszerű turisztikai célpontban.
A piactól függően egy nyaralóbérlés még többet is kereshet, mint egy hosszú távú bérbeadás. Ezenkívül nem kell átvizsgálnia a bérlőket, és nem kell aggódnia az elmaradt bérleti díjak miatt, vagy a kilakoltatás kényszere miatt.
Íme néhány szempont, amelyeket figyelembe kell venni, és a legjobb platformok nyaralók vásárlásához.
Tartalomjegyzék
- Mi az a nyaralóbérlés?
- Hogyan vásároljunk és fektessünk be nyaralókba
- A befektetés lehetséges megtérülése
- Helyi nyaralóbérleti törvények
- Jó hely?
- Ingatlan állapota
- Vagyonkezelés
- Üzleti vagy szabadidős utazás?
- Kettős felhasználású ingatlan
- A legjobb módja az ingatlan vásárlásának nyaralni
- Megérkezett
- Yieldstreet
- Fundrise
- Nyaralás bérlési weboldalak
- A nyaralók vásárlásának előnyei és hátrányai
- Profik
- Hátrányok
- Végső gondolatok
🔃FRISSÍTVE: 2023 januárjában frissítve, hogy tükrözze az Arrived Home név Érkezettre módosulását.
Mi az a nyaralóbérlés?
A nyaralásra vagy rövid távú bérbeadásra szánt ingatlan általában 30 napnál rövidebb bérleti időszakot kínál egyetlen vendég számára. Egyes városokban azonban rövidebb a maximális bérleti időszak.
Nyaralója lehet teljes munkaidős befektetési célú ingatlan vagy második otthon, amelyet akkor bérel, ha éppen nem tartózkodik ott. A nyaralók közvetlenül versenyeznek a szállodákkal és a panziókkal.
Hogyan vásároljunk és fektessünk be nyaralókba
A befektetési ingatlanok összehasonlításakor ezeket a tényezőket be kell építenie a kutatási folyamatba.
A befektetés lehetséges megtérülése
A nyaralók egy izgalmas dolog alternatív befektetés, hiszen a tőzsdével vetekedő éves hozamokat élvezheti, miközben tárgyi eszközt birtokol.
Íme néhány mérőszám, amelyekkel tisztában kell lennie a befektetés pozitív megtérülése érdekében.
Cap Rate
Sok befektető méri a kapitalizációs rátát (cap rate), hogy megbecsülje a kezdeti nyereséget. Sokan jó hozamnak tartják az 5% feletti, ideálisnak pedig a 8-12% felső határt.
A maximális mérték kiszámításához ossza el nettó bérleti díját a vételárral.
Képlet: Cap Rate= Nettó bérleti díj (bruttó bevétel-kiadás) / vételár
A felső határt könnyebb megbecsülni, ha jelenlegi, rövid távú ingatlan vásárlását tervezi, és a jelenlegi tulajdonos megadhatja a bevételi előzményeket és a tipikus kiadásokat.
Ezenkívül a nyaralóbérleti oldalak, mint pl Airbnb és a Vrbo havi bevételbecsléseket készít a házigazdák számára, hogy megtudja, mennyit keresnek a hasonló ingatlanok.
Bruttó hozam
A bruttó hozam megmutatja, hogy a kiadások előtt mekkora bérbeadási bevételre tehet szert, az előző 12 hónap kiadások és adók előtti bevételének mérésével.
A teljes éves bérleti díj összeszámolása után elosztja azt az ingatlan vételárával. Ez a százalék a bruttó hozam.
Ez a becslés lehetővé teszi, hogy készítsen egy kezdeti költségvetést annak meghatározására, hogy mekkora bevételre kell elkülönítenie ingatlanadók, javítások, közművek, jelzáloghitel-fizetések és járulékos költségek, mielőtt a készpénzbe merülne tartalékok.
Ha minimális bruttó hozamot céloz meg, azt is tudja, mennyi pénzt kell keresnie havonta. Ez azt jelenti, hogy tudja, mennyit kell fizetnie éjszakánként a csúcsszezonban, a csúcsszezonban és a csúcsszezonon kívül.
Képlet: Bruttó hozam= Teljes bérleti díj/vételár
Cash-on-Cash Return
Ha tőkeáttételt használ egy ingatlan (azaz jelzáloghitel vagy adósság) megvásárlásához, a készpénz-visszatérítés létfontosságú pénzforgalmi mutató lehet.
Ezzel a számítással a nettó éves bevétel levonja a kiadásait és a hiteltörlesztéseit, de nem tartalmazza az ingatlanadót. Ez a mérés az Ön adózás előtti pénzforgalma.
Ezután elosztja az éves adózás előtti pénzforgalmát az előleggel (összes befektetett készpénz).
Képlet: Cash-on-Cash Return = éves adózás előtti cash flow / teljes befektetett készpénz
Kihasználtsága
Az egységek elfoglalásának gyakorisága több célt szolgál:
- Becsülje meg éves bevételét
- Határozza meg a legforgalmasabb utazási időket
- Hasonlítsa össze a bérlés gyakoriságát a versengő ingatlanokkal
Bár nagy valószínűséggel a piaci árat fogja felszámítani, hogy versenyképes maradjon más listákkal szemben, ezeket az adatokat felhasználhatja magasabb éjszakai bérleti díjak összegyűjtésére a csúcs utazási hetekben.
Ezt fontold meg: Megérkezett megkönnyíti a lehetséges befektetési megtérülések kiszámítását. A közösségi finanszírozási platform lehetővé teszi, hogy akár 100 dollárt is befektessen egyetlen ingatlanba. Ezenkívül minden hirdetéshez tartozik egy kalkulátor, amely az ingatlan közelmúltbeli bérbeadásából származó bevétele és az ingatlan felértékelődése alapján felsorolja a feltételezett hozamokat.
Helyi nyaralóbérleti törvények
Egyre több közösség lép életbe olyan törvényeket, amelyek korlátozzák az új rövid távú bérbeadások sűrűségét, vagy kihívást jelentenek az ingatlanbefektetők számára, hogy teljes munkaidőben béreljék az egységet. Ennek az az oka, hogy a rövid távú bérleti díjak beáramlása kevesebb lakhatási lehetőséget és potenciálisan magasabb bérleti díjat jelent a tartósan lakosok számára.
Például, Austin, TX, csak egy nem tulajdonos által lakott rövid távú bérlést tesz lehetővé 1000 lábonként. A városon belüli összes nyaralóházhoz is engedély szükséges, legyen az saját tulajdonú, a tulajdonos távolléte vagy többlakásos fejlesztés.
Egy másik példa az Lexington, VA, a festői Shenandoah-völgyben található, ahol az ország két legjobb főiskolája található. Jelenleg a város csak naptári évenként legfeljebb 104 éjszakára engedélyezi a tulajdonos általi bérbeadást, és 45 éjszakára, amikor a tulajdonos nincs jelen.
Ezenkívül, ha házat szeretne vásárolni egy háztulajdonos szövetségben (HOA), ellenőrizze, hogy az alapszabály lehetővé teszi-e a rövid távú bérbeadást. Tudja meg, milyen aktuális rövid távú szabályozások és engedélyezési követelmények szerepelnek a könyvben, és van-e függőben lévő jogszabály.
Jó hely?
A „fekvés, hely, elhelyezkedés” a nyaralóingatlanokra is igaz. Érdemes megfontolni az állandó keresletű úti célokat, például egy népszerű tengerparti várost vagy egy hegyi várost.
Ha egy nyüzsgő városrész vagy egy híres nevezetesség közelében van, az is növelheti a kihasználtságot. Megpróbálhat egy olyan területen is lenni, amely minden évszakban forgalmas.
Realtor.com felsorolja az Egyesült Államok legkedvezőbb árú nyaralópiacait, ahol állandó az idegenforgalmi kereslet.
Ingatlan állapota
Az ingatlanvizsgálat segítségével ellenőrizheti, hogy az aktuális kért ár tükrözi-e az otthon valós piaci értékét és a szükséges javításokat.
Költségkeretétől és készségeitől függően olyan kulcsrakész ingatlanokat is kereshet, amelyek már be vannak rendezve, és nem igényelnek felújítást, mielőtt fogadná első vendégét.
Vagyonkezelés
Ezenkívül el kell döntenie az ingatlan karbantartásának és takarításának módját. A legtöbb számára a legkényelmesebb megoldás egy takarítószolgálat és egy ingatlankezelő cég bérbeadása, de ennek költsége van.
Ha rövid távú ingatlan vásárlását fontolgatja egy vidéki területen, nehezen találhat megbízható takarítási szolgáltatást. Ha saját magának kell fenntartania az ingatlant a vendégek között, érdemes megfontolni, hogy megfelelő-e az ingatlan megvásárlása.
Neked kellene vásároljon otthoni garanciát készülékeinek és rendszereinek védelme érdekében. Ez a fedezet olcsóbb lehet, mint a zsebben végzett javítások kifizetése, ha nincs kiválasztott technikusa egy szivárgó mosogató, hibásan működő hűtőszekrény vagy egy nem működő HVAC rendszer javítására.
Üzleti vagy szabadidős utazás?
Dönthet úgy is, hogy egy adott utazótípust választ, amely kevésbé valószínű, hogy anyagi károkat okoz, vagy kellemetlen panaszokat kap a szomszédoktól.
Például kereshet ingatlanokat egy nagyvárosban vagy egy kongresszusi központ közelében, hogy nagyobb valószínűséggel vonzza az üzleti utazókat. Előfordulhat azonban, hogy távoli környezetbarát szállásokra, például munkaállomásra és gyors internetre van szüksége.
A jól fejlett turisztikai területeken nagyobb valószínűséggel fordulnak elő lármás turistautazók, mint a vidéki városokban.
Néhány egyéb tulajdonságot is figyelembe kell vennie, hogy több vendéget vonzzon:
- ADA barátságos
- Környezetbarát felszereltség
- Rugalmas lemondási feltételek
- Kisállat-barát
- Rengeteg hálószoba és fürdőszoba
- Egyedülálló szolgáltatások (pl. kosárlabdapálya, hozzáférés a strandhoz, pezsgőfürdő)
- Felújított és funkcionális belső tér
- Jól felszerelt konyha (azaz rozsdamentes edények, edények, kávé és tea)
Apró apróságok hozzáadásával pozitívabb vendégértékeléseket kaphat. Idővel a pozitív visszajelzések hatására a potenciális vendégek nagyobb valószínűséggel foglalják le a szállást, és az Ön ingatlana előrébb kerül a nyaralóbérleti webhelyek keresési eredményei között.
Kettős felhasználású ingatlan
Meg kell határoznia, hogy rendszeresen szeretne-e az ingatlanban tartózkodni. Ha igen, létfontosságú az utazási igényeinek megfelelő alaprajz kiválasztása, valamint a vendégek számára hozzáférhetetlen, biztonságos privát tárolóhely.
Ha több befektetési partnerrel vásárol lakást, akkor meg kell határoznia a bevételek és a működési költségek megosztását.
A legjobb módja az ingatlan vásárlásának nyaralni
Az alábbiakban bemutatunk néhány olyan platformot, amelyek megkönnyíthetik a bevételt termelő nyaralóingatlan megvásárlását.
Megérkezett
Megérkezett lehetővé teszi minden befektető számára, hogy töredékrészvényeket vásároljon üdülési és hosszú távú bérleti díjakból az Egyesült Államokban. A minimális befektetés 100 dollártól kezdődik, ami megfizethető, és diverzifikált portfólió vezetésével könnyen kezelhető a kockázat.
Az egyes ingatlanokra vonatkozó legújabb ajánlatok a következő helyeken találhatók:
- Blue Ridge, GA
- Clearwater, FL
- Lake Havasu City, AZ
- Nashville, TN
- Palm Beach, FL
- Phoenix, AZ
Minden lista tartalmazza az aktuális bérleti díj bevételt és az ingatlan felértékelődését a lehetséges befektetési megtérülés kiszámításához. A közösségi finanszírozású ingatlanplatform átlagosan 5-7 éves beruházási idővel rendelkezik, de nem kell az ingatlant kezelnie vagy a javításokat koordinálnia. További információért olvassa el a miMegérkezett otthonok áttekintése.
Miért We Like Megérkezett
- Minimális befektetés akár 100 dollár
- Kezelt ingatlanok
- Helyi piaci betekintés
További információ az Arrivedről
Yieldstreet
Yieldstreet számára kiváló platform akkreditált befektetők megfelelő alternatív befektetést keres. Emellett a szolgáltatás rendszeresen kínál ingatlanportfóliókat, köztük nyaralóingatlanokat is.
Nem akkreditált befektetők is befektethetnek ezen a platformon keresztül a Prism Fund segítségével. Ennek a menedzselt befektetési eszköznek a befektetési minimuma 2500 USD, és a Yieldstreet művészeti, kereskedelmi, ingatlan- és rövid távú bankjegy-ajánlatai számára elérhető. Nézze meg a mi Yieldstreet Review a teljes részletekért.
Tudjon meg többet a Yieldstreetről
Fundrise
A nyaralókba való közvetlen befektetés még mindig új koncepció az ingatlanok közösségi finanszírozásában. Míg Fundrise nem fektet be teljes munkaidős, rövid távú bérbeadásba, passzív jövedelemre tehet szert családi és többlakásos ingatlanokból.
A kezelt ingatlanportfóliók (eREIT-ek) csak 10 USD minimális befektetést igényelnek, bár befektetés a nagyobb összegek lehetővé teszik az osztalékra vagy a hosszú távú fejlett stratégiák feloldását felértékelődés.
Ezenkívül a nagy nettó vagyonnal rendelkező befektetők kiemelt támogatáshoz és exkluzív befektetési alapokhoz férhetnek hozzá egy gondozott portfólióhoz. További részletekért tekintse meg oldalunkatFundrise Review.
Miért szeretjük a Fundrise-t?
- 10 dollár minimális befektetés
- Kezelt portfóliók
- Többféle befektetési stratégia
Tudjon meg többet a Fundrise-ról
Jutalékot kapunk a Fundrise partnerlinkjein a WalletHacks.com oldalon. Nem vagyunk a Fundrise ügyfelei. Minden vélemény a sajátom.
Nyaralás bérlési weboldalak
Számos nyaralóbérlési webhely kínál online piacteret, amely egyszerűbb lehet, mint ingatlanos bérlése, a kívánt piac MLS-listáinak átkutatása vagy a szájhagyományra hagyatkozás.
Néhány megfontolandó platform:
- AirDNA
- Fejlődik
- Vacasa
Az olyan webhelyek, mint a Realtor.com, a Redfin és a Zillow, szintén használhatók összehasonlító elemzésre. A nyaralóövezetekben jelenleg sok hirdetés rövid távú bérbeadásra kerül, vagy ilyenné alakítják át.
Miért szeretjük ezt a lehetőséget
- Könnyen találhat aktív rövid távú bérlést
- A platformok ingatlankezelési szolgáltatásokat kínálnak
- Egész ingatlant vásárolhat
A nyaralók vásárlásának előnyei és hátrányai
Egy nyaraló birtoklása álomnak tűnhet, de ez nem minden napsütés és szivárvány. Íme néhány előnye és hátránya, amelyeket érdemes megfontolni, mielőtt nyaralóbérletet vásárolna vagy befektetne.
Profik
- Passzív jövedelem: tudsz passzív jövedelmet szerezni második lakásból vagy teljes munkaidős befektetési célú ingatlanból. Ezek a befektetési hozamok vetekedhetnek a részvényekkel, és meghaladhatják a kamatozó megtakarítási számlákat és CD-ket.
- Lehetséges személyes felhasználás: Lehetőség van a tulajdonában lévő ingatlanokon nyaralni a bérbeadás mellett.
- Adólevonások: A bérbeadásból származó bevétel lehetővé teheti, hogy bizonyos költségeket levonjon az adóbevallásában. Ezek a levonások segítenek optimalizálni az üzleti bevételt, és minimalizálni a nyaraló tulajdonosi költségeit.
Hátrányok
- Folyó költségek és adók: Az ingatlan egy megbízható jövedelemtermelő eszköz, bár számos elkerülhetetlen kiadással jár, beleértve a kezelési költségeket, az adókat, a javításokat és a rezsit. Más befektetések kevesebb karbantartást igényelhetnek, és magasabb haszonkulccsal járhatnak.
- Szezonalitás: Nem ritka, hogy a nyaralók üresen állnak a csúcsszezonon kívül. Például a tengerparti házak bérlése viszonylag nehéz lehet a munka ünnepétől az emléknapig, amikor hűvösebb az idő, és iskolák tartanak.
- Helyi szabályok és előírások: A rövid távú bérbeadásra vonatkozóan be kell tartania a közösségi és a helyi önkormányzati irányelveket. Ide tartoznak a kihasználtsági korlátozások, a minimális külső megjelenés fenntartása és az üzleti engedély megléte.
Végső gondolatok
A nyaralóbérlésből pénzt keresni kevésbé megterhelő lehet, mint a hosszú távú bérlésnél, mivel folyamatosan átadja a bérlőket. Lehetőség van arra is, hogy a szálláshelyen tartózkodjon a kívánt utazási dátumokon vagy a vendégek között.
A nyaralók azonban nem kockázatmentes befektetések, és kellő gondossággal kell eljárnia, hogy elkerülje a pénzgödröt vagy a népszerűtlen helyszínt. Ezzel is könnyedén kezelheti a kockázatokat közösségi finanszírozású nyaralók hogy fokozatosan beépítsék ezt a befektetési ötletet.