Ha van egy otthona, és valaha is sok időt tölt a szomszédaival, akkor mindig az ingatlanértékekről és az ingatlanadókról fog beszélni.
Az emberek szeretnek arról beszélni, hogy házuk értéke felértékelődött, de azt is utálják, hogy ingatlanadójuk ilyen magas. Sajnálom, haver, nem lehet mindkét irányba! 😂
Ha az ingatlan értéke emelkedik, akkor az ingatlanadó is emelkedik!
Howard megyében az ingatlanadónk ~1,442% (megye, állam, tűzoltóság és ad valorem). Egyesekhez képest vaskos, másokhoz képest könnyű.
Nos, a közelmúltban kaptunk egy ingatlanadó-megállapítási értesítést államunk adózási és adóügyi osztályától. Mint sok ingatlan országszerte, mi is növekedést tapasztaltunk értékeléseinkben.
Ez volt az első eset, hogy az ingatlan értéke jelentősen emelkedett. Erre számítottunk, mert a járvány idején végeztünk néhány felújítást, és az otthonunk egy kicsit nagyobb lett.
Nem tudom, mi a tisztességes értékelés vagy sem, de amikor volt lehetőség fellebbezni, úgy gondoltam, nem ártana megpróbálni, nem?
Ne feledje, hogy a Maryland állambeli Howard megyében élünk, így az Ön megyéjében és államában eltérő folyamatok és határidők vonatkozhatnak, de sok terület hasonló eljárásokat követ.
Tartalomjegyzék
- Az értékelési fellebbezési eljárás elindítása
- Az újraértékelési munkalap áttekintése
- Hívja ingatlanügynökét
- Fellebbezni kell?
- Mi a minőségi tényező?
- Írásbeli, szóbeli vagy videós fellebbezés?
- Fellebbezésünket jóváhagyták! (valahogy)
- Mi a következő lépés?
Az értékelési fellebbezési eljárás elindítása
A fellebbezési eljárás egyszerű, és 45 nap áll rendelkezésére a hivatalos fellebbezés benyújtására.
Az értesítésem 2022.12.29-én kelt (bár csak pár nappal később kaptam meg). Február 12-ig kellett eldöntenem, mit akarok csinálni.
Szerencsére mindezt online is megteheti ez a forma de meg kell kapnia az értékelési értesítést. Kérik az értesítést és az ellenőrző számot. (a jobb felső sarokban található dobozban található)
Először is kérheti ingatlanának értékelő munkalapját, valamint területértékesítési elemzést. Ez az, amiért fellebbezni fog, ezért szüksége van a munkalapra, hogy eldöntse, milyen indokok alapján fellebbez.
Kezdetben nem voltam biztos benne, hogy fellebbezést akarok-e benyújtani, de fellebbezés benyújtása nélkül is kérheti a dokumentumokat. Jó látni, hogyan határozták meg otthona értékét.
A munkalapot és az elemzést 2023.01.03-án kértem, e-mailben 2023.01.21-én kaptam meg.
Az újraértékelési munkalap áttekintése
Marylandben a Residential Worksheet for Ressessment egy egyszerű dokumentum, amely elmagyarázza, hogyan jutott el Maryland állam értékelési és adóügyi minisztériuma az értékeléshez.
Az első három oldal a mi házunkról szólt. Tartalmazza az otthonunk minden aspektusát, és magában foglalja azt az arányt is, amellyel értékelik. (ez PDF magyarázza a munkalapot és mit jelentenek az egyes értékek)
Az utolsó két oldal az elmúlt néhány év hasonló eladásait tartalmazta.
Elég részletes és esetünkben korrekt. Nem volt benne hiba. Lehurrogás.
Hívja ingatlanügynökét
Ha kezdi egy kicsit túlterheltnek érezni magát, vagy csak azért, hogy második véleményt kérjen, hívja ingatlanügynökét. Ő tud segíteni neked, mert folyamatosan ezen a folyamaton mennek keresztül. Tudják, hogyan működik mindez, és még az is lehet, hogy jó kapcsolatot ápolnak a felügyelővel, aki megvizsgálja az Ön esetét.
És ne érezd magad bűntudatnak, ha kihasználják az idejüket – szerinted kit fogsz felhívni, ha eljött az ideje, hogy eladd a házadat?
Egyes webhelyek azt javasolják, hogy a megtakarított pénz egy százalékáért cserébe béreljen fel egy harmadik felet. Szerintem erre nincs szükség – ha az ügynöke nem segít, fontolja meg legközelebb új ügynök beszerzését. De én magam csináltam a folyamatot, és a folyamat első szakasza nem volt nehéz.
Fellebbezni kell?
Annak mérlegelésekor, hogy fellebbeznie kell-e, van néhány szempont.
Vannak hibák? Valószínűleg ezt a legkönnyebb javítani.
A mi konkrét helyzetünkre vonatkozóan azt hittem, hogy van egy pontatlanság az ingatlanadatbázisban látottak alapján. Az adatbázisban szerepelt, hogy 6 teljes fürdőszobánk (3 vagy több) és fél fürdőnk (2 vagy kevesebb) volt. Valójában csak 4 teljes fürdőszobánk és egy fél kádunk van. Ez két extra fürdőszoba.
Marylandben minden teljes fürdőszoba 5000 dollárt ér.
De az újraértékelési űrlapon a megfelelő számú fürdőszoba szerepelt. És minden fürdőszoba csak 5000 dollár értékű, ami nem sok.
Hibák után összehasonlíthatóak alapján lehetett vitatkozni. Itt hasonlíthatja össze saját becsült értékét a körzetében lévő lakások valós piaci értékével – vagy azzal, amit a megye felvett az újraértékelési munkalapjára. Ha a közelmúltban olyan elmozdulás történt a piacon, amelyet sok területen tapasztaltak a kamatok növekedésével az elmúlt egy évben, akkor azt állíthatja, hogy az Ön értéke is alacsonyabb.
Ehhez összehasonlítható eladási adatokra van szükség, és egy kis kutatást kell végeznie. A megyei terület értékesítési listája csak a 2022 decemberében történt eladásokat tartalmazta (és csak egy eladást decemberben, és kétlem, hogy egész decemberben csak egy házat adtak el). Ha ezt az utat szeretné választani, több adatra van szüksége, és az ingatlanügynöke segíthet ebben.
Vitathatja valamelyik szorzót? A teljes lakás alapértékének összeadása után három „lakásérték-korrekció” áll rendelkezésre:
- Megyei szorzó – amely egy megye összes otthonára vonatkozik
- Minőségi tényező – amit az értékelő határoz meg (1-9 pont)
- A környék kiigazítása – amely egy „szomszédságban” minden otthonra vonatkozik
Kétlem, hogy megtámadhatja az 1. és 3. szorzót, de mi a helyzet a minőségi tényezővel?
Mi a minőségi tényező?
A miénk 6 volt, ami azt jelentette, hogy a lakásértékünk szorzója 1,37x. Az 5-ös mindössze 1,17-szeres szorzó – tehát 20%-os különbség!
E-mailt küldtem az Adóügyi Minisztériumnak, hogy jobban megértsem, hogyan határozzák meg a minőségi adatot, mert valószínűleg ez a legjobb megközelítésem.
Ugyanezen a napon (Köszönjük Braxtonnak!) az Értékelési Felügyelő-helyettes küldött nekem egy dokumentumot, amely elmagyarázza a CAMA Lakásköltség Besorolásait (amelyeket államunk minőségi tényezőként használ). A CAMA a Computer Assisted Mass Appraisal rövidítése, és a kormányzati szervek országszerte ezt használják az értékelés ezen szempontjának meghatározására.
Íme az 5. és 6. évfolyam listája:
- 5. évfolyam – Az ebbe az osztályba tartozó lakások általában jobb körzetekben egyedi tervezésű, sorozatgyártású otthonokat foglalnak magukban. Ezek az otthonok tervezői tervek alapján épülnek, képzett mesteremberek és szabványos, jó anyagok felhasználásával. Külső díszítés van, a belső terek jól kidolgozottak (Jó).
- 6. évfolyam – Az ebbe a kategóriába tartozó lakások általában olyan lakásokat foglalnak magukban, amelyeket egyéni lakástulajdonosok számára terveztek jó minőségű anyagok felhasználásával. Az építkezést hozzáértő építtető felügyeli. Ezek a házak az átlagosnál jobb beépítésben épülhetnek fel. Az ilyen típusú otthonok építése során nagyobb hangsúlyt kap a külső és belső finomítások részletei (Nagyon jó).
Az utolsó két oldalon az eladások listáján elkezdtem nézegetni néhány 6-os minőségi tényezővel minősített lakást, és ezek az én járatlan szememhez hasonlíthatók. Ezek nagyobb házak voltak tégla külsővel, belül hasonló kivitelezéssel, és hasonló időkeretben épültek fel.
A 6-os vagy 7-es minőségi faktornak minősítettek sokkal újabbak, sokkal nagyobbak voltak, és valószínűleg volt néhány belső jellemzőjük, amelyeket a Zillow nem kapott meg teljesen.
Az egyetlen különbség, ami az otthonunkra vonatkozhat, az az, hogy a miénk nem „tömegtermelésű otthon” abban az értelemben, hogy a Toll Brothers otthonok szomszédságában tömegtermelés folyik. A miénk az 1980-as években épült a házépítő által vásárolt terv alapján.
E-mailt küldtem az értékelési helyettes felügyelőnek, hogy megkérdezzem, fellebbezhetek-e ezen indokok alapján, és ő azt mondta, megtehetem!
Jó napot és szívesen. Igen, ezen indokok alapján fellebbezhet, és az értékelő mérlegeli az érvelését az osztályozásra. Az Assessor képes lesz értékelési adatokat gyűjteni a közösség egészéből, és megállapítani, hogy az Ön háza tisztességes minősítést kapott-e másokhoz képest. Arra az esetre, ha nem ismerné, csatoltam egy dokumentumot a fellebbezési folyamatról.
Írásbeli, szóbeli vagy videós fellebbezés?
A fellebbezésnek három lehetősége van – írásbeli fellebbezés, telefonos meghallgatás vagy videomeghallgatás.
A legegyszerűbb megközelítést írják, de kérhet telefonos vagy videós fellebbezést.
Írásbeli fellebbezést nyújtottam be (ami a legegyszerűbbnek tűnt), amelyben lényegében azt írtam, amit fent írtam:
Otthonunk elhatározta, hogy 6-os minőségi tényezővel rendelkezik, amikor úgy gondolom, hogy pontosabban 5-ösnek kellene tekinteni. 1980-ban épült, Avril Shull széles körben elérhető tervrajza alapján, így bár a környéken egyedi (tudásunk szerint), nem egyedi háztulajdonosra tervezték. Ez egy tömeggyártású tervezésen alapult. Tekintettel a közelünkben található hasonló otthonok listájára, beleértve azt is, amelyet a közelmúltban adtak el, úgy gondolom, hogy a mi belsőnk és külsőnk jobban illeszkedik az 5. osztályú otthonokhoz.
Ezt január 26-án adtam be és 8-12 hetes lemaradás van.
Április 10-én kaptam választ! Körülbelül 74 nappal később volt, és a becsült 8-12 hetes várakozási idő kellős közepén, tehát egyáltalán nem rossz.
Fellebbezésünket jóváhagyták! (valahogy)
A megye egy kétoldalas levelet küldött vissza, amelyben ismertette megállapításait, amelyek közül az első valószínűleg csak egy nyomtatvány, amelyet mindenkinek megküldtek, aki fellebbezett. Kifejtette, hogy ez az utolsó értesítés, és az értékelés a második oldalon található.
A végső értékelési közlemény megmutatta nekünk a Fellebbezett érték, vagy amit a megye a piaci értékünknek tekintett volna, ha nem fellebbezünk.
Aztán megmutatták a miénket Végső piaci érték, ami után adózunk.
10,86%-os kedvezményt kaptunk a fellebbezett értékből!
Ha emlékszel a korábbiakra, a minőségi tényező alapján fellebbeztem, és ez csak a lakásra vonatkozó számítás. A fellebbezett értékben és a végső piaci értékben a földértékünk nem változott. Az „Épületek, egyéb” termékeink 13,98%-kal csökkentek.
Ha emlékszel a minőségi tényező szorzójára, ez 1,37-szeres volt 6-os QF-nél és 1,17-szeres 5-ös QF-nél.
A 0,20 az 1,37-ből körülbelül 14,5% – tehát elég közel van, de nem pontosan annyi, mint a mi csökkenésünk volt.
Nem úgy tűnik, hogy elolvasták a fellebbezésem feljegyzéseit, teljesen egyetértettek abban, hogy mi vagyunk az alacsonyabb minőségi tényező, és ennek megfelelően csökkentették azt. Arra sem adtak magyarázatot, hogy mi változott, de a Végső Piaci Érték alacsonyabb, mint korábban, ami jó.
Mi a következő lépés?
Az új értékeléssel most újra fellebbezhet, ha akar.
A fellebbezéseknek három „szintje” van:
- Felügyelői szint – ez az a szint, amin átmentem, és 10%-os csökkentést kaptam.
- Ingatlanadó-megállapítási Fellebbviteli Tanács – Elmegy a helyi lakosok testülete elé, és előadja az ügyét.
- Marylandi Adóbíróság – Ez az utolsó lépés, és továbbra is egy informális közigazgatási meghallgatás, ahol Ön személyesen ismerteti az ügyét (írásbeli meghallgatások nélkül).
Nincsenek díjak minden szinten, és várhatóan nem lesz szüksége képviseletre.
Ezen a ponton úgy érzem, hogy elég szilárd győzelmet arattam azzal, hogy szép, de méltányos csökkentést kaptam a végső piaci értékben, amivel több ezer dollárt takaríthatunk meg. Mivel nem volt hiba, és úgy tűnt, hogy elfogadja a minőségi tényező csökkentését, 99%-át megkaptam annak, amit akartam.
Nem került semmi pénzembe, megtanultam egy fontos folyamatot, amely segíthet a barátoknak és a szomszédoknak… mindezt úgy, hogy nagyon kevés időt fordítanak rá. Ráadásul takarmány lett egy blogbejegyzéshez!
Ezt a győzelem rovatba fogom tenni, és nem folytatok további fellebbezéseket.
💡Kivételem ebből a tapasztalatból – mindig vitassa ingatlanértékelését. Nem árt megismerni a folyamatot és kipróbálni, különösen, ha nagy ugrás van. Sok pénzt takaríthat meg magának a folyamat során.
Fellebbezett már ingatlanadó-megállapítás ellen? Mi történt?