Az 1990-es évek előtt az ingatlanbefektetések nagy tőkét igényeltek. Ez azokra korlátozta a résztvevők számát, akiknek elegendő pénzük volt ingatlan vásárlására és birtoklására.
De jöttek az ingatlanbefektetési alapok. Ezek lehetőséget biztosítanak az átlagos befektető számára, hogy jövedelmező ingatlanszektorokhoz jussanak, ha egy alapított alap részvényeit birtokolják, amelyek különféle ingatlanszektorokba fektetnek be.
A Rövid változat
- Az ingatlanbefektetési alapok olyan befektetési alapok, amelyek lehetővé teszik a lakossági befektetők számára, hogy hozzáférjenek olyan ingatlanokhoz, amelyekbe egyébként túl drága lett volna a befektetés.
- Négyféle alap létezik, mindegyiknek megvannak a maga előnyei és hátrányai: ingatlanbefektetési alapok, REIT-ek, ingatlan-magántőke-alapok és ingatlanadósság-alapok.
- Ha Ön befektető, és diverzifikálni szeretné portfólióját, de nem szeretne közvetlenül ingatlant vásárolni, érdemes megfontolni egy ingatlanbefektetési alapot.
Mi az az ingatlanbefektetési alap?
A befektetéseknek négy általános típusa van, amelyeket „ingatlanbefektetési alapnak” neveznek.
- Ingatlan befektetési alapok
- REIT-ek (ingatlanbefektetési alapok)
- Ingatlan magántőke alapok
- Ingatlanadósság-alapok
Lényegében mindegyik olyan befektetési alap, amely olyan értékpapírokba fektet be, amelyeket kizárólag az alap számára alapított nyilvános ingatlantársaságok kínálnak. És gyakran a cégek kezelik az ingatlanhirdetéseket. A cégek sem aktívan vagy passzívan kezelni az alapokat. Ezek az alapok megkönnyítik az átlagos befektető számára, hogy ingatlanokba fektetve diverzifikálja portfólióját.
Ingatlanbefektetési alap
A leggyakoribb alap a ingatlanbefektetési alap. Ez a fajta szakszerűen irányított és SEC által szabályozott az alap alapított ingatlantársaságok részvényeibe és kötvényeibe és/vagy közvetlenül ingatlanokba fektet be.
Az ingatlanbefektetési alapok alternatív módot kínálnak a passzív ingatlanbefektetésre. Egyszerűen vásárol egy befektetési alap részvényeit, ahelyett, hogy nagy részét ingatlanvásárlásba fordítaná. Egy ingatlan egy helyen való birtoklása és kezelése aktív részvételt igényel – kockázatos ajánlat, ha nem vagy szakértő. Az alap azonban számos eszköztípusra és ingatlanszektorra diverzifikált befektetéseket tart fenn. Egy adott ingatlan vásárlása és eladása időt vesz igénybe, és egy magába foglaló folyamat. Ám ingatlanbefektetési alap befektetőként egyszerűen és gyorsan vásárolhat és adhat el részvényeit.
Megkapja a részvénybefektetési alapok befektetőinek minden előnyét.
- A minimális befektetés alacsony.
- A részvételed passzív.
- A diverzifikáció be van építve.
- A befektetése rendkívül likvid.
Real Estate Investment Trust (REIT)
A ingatlanbefektetési alap (REIT) egy vagyonkezelő szervezet vagy társaság, amely ingatlanok vagy jelzálogkölcsönök vásárlásával, birtoklásával és eladásával közvetlenül ingatlanba fektet be. A REIT-ek szerkezetileg több szempontból is különböznek az ingatlanbefektetési alapoktól.
- Az IRS kötelezi őket, hogy adóköteles nyereségük 90%-át minden évben kifizessék a részvényeseknek.
- A REIT eszközeinek legalább 75%-át ingatlanba kell fektetni.
- A REIT bruttó bevételének legalább 75%-ának bérleti díjból, jelzáloghitel-kamatból vagy a REIT birtokában lévő ingatlanok eladásából származó nyereségből kell származnia.
A REIT-eknek három alapvető típusa van:
Részvény REIT-ek kereskedelmi ingatlanokat birtokol és kezel. Ide tartoznak az apartmanok, irodaházak, szállodák és bevásárlóközpontok. Ezek a REIT-ek bérleti díjat és lízingdíjat szednek be. Ez pedig stabil és könnyen előrejelezhető bérleti bevételt biztosít, amely idővel nő.
Jelzálog-REIT-ek pénzt kölcsönözni jelzáloghitelhez, meglévő jelzálogkölcsönt vásárolni vagy jelzálog-fedezetű értékpapírokat vásárolni. A jelzáloghitel kifizetése után kamatból bevételhez jutnak.
Hibrid REIT-ek fektessen be a részvények és a jelzálogkölcsönök kombinációjába. A hibrid REIT-ek profitálnak, akár emelkednek, akár csökkennek a kamatlábak. A csak részvényekre és csak jelzáloghitelekre alapozott REIT-ek ingadozásoknak lehetnek kitéve a kamatláb-volatilitás idején.
Az ingatlanbefektetési alapok és a REIT-ek kényelmes és passzív módot jelentenek az egyéni befektetők számára, hogy befektetéseiket az ingatlanpiac egy szegmensére diverzifikálják. A részvények birtoklása révén a befektetők számos egyedi előnyben részesülnek, amelyet az ingatlantulajdonlásnak köszönhetnek anélkül, hogy személyesen vásárolnának és tartanának ingatlant.
Az InvestorJunkie-nál kedvelt REIT Fundrise. Nem kell akkreditált befektetőnek lennie ahhoz, hogy a Fundrise-ba fektessen be, és már 500 dollárral elkezdhet ingatlanbefektetéseket vásárolni. Tudjon meg többet a mi oldalunkon Fundrise Review.
Ingatlan magántőke-alapok
Ingatlan magántőke alapok egyesítse az egyéni befektetőktől származó alapokat, és közvetlenül fektessen be előre megvizsgált és konkrét lehetőségekbe. Ezek a cégek „általános partnerként” (GP) szolgálnak. Magánbefektetőktől gyűjtenek pénzt, úgynevezett „korlátozott partnerektől” (LP-k). Az általános partner azonosítja és megvásárolja vagy finanszírozza az ingatlanbefektetéseket. A portfóliót pedig úgy kezeli, hogy a befektetés megtérülését biztosítsa a betéti partnereknek.
Az ingatlan-magántőke-alapok részvényeit nem értékesítik a nagyobb piaci tőzsdéken, és jellemzően csak azok számára érhetők el akkreditált befektetők.
Az elsődleges befektetők közé tartoznak a nyugdíjalapok, biztosítótársaságok, egyetemi alapítványok, intézményi befektetők és nagy nettó vagyonú magánszemélyek. Ezek a gyakran helyi cégek kisebb és gondosan kiválasztott lakó- és kereskedelmi ingatlanbefektetésekbe fektetnek be. A befektetők ezeket az alapokat spekulatívabbnak tartják, mint az ingatlanbefektetési alapokat. Az alapok rendszeresen osztalékot fizetnek a befektetőknek.
Én személy szerint egy magántőke-társaságba fektetek be, Trius hitelező partnerek. Pénzt kölcsönöz a helyi békaláboknak. A cég vezetése megvizsgálja a hitelfelvevőket és az ingatlanokat/lehetőségeket. Ezt követően rövid lejáratú kölcsönöket nyújt képzett ingatlanbefektetőknek/flippereknek. Ezek az emberek megvásárolják, rehabilitálják és továbbadják a tényleges ingatlanokat. Trius 12% kamatot számít fel a flippernek, és 8%-ot fizet a hozzám hasonló befektetőknek. A Trius pedig a kamatfelárat (a 4%-os különbséget), valamint a hitelfelvevőket terhelő hitelkezdeményezési díjakat keresi.
Ingatlan-adósság-alapok
A ingatlanadósság-alap hasonló egy magántőke-alaphoz, gyakran nagyobb léptékben. Az alap jellemzően nagyobb intézményi befektetőktől gyűjt pénzt. És jelentős kereskedelmi ingatlanok fejlesztésébe vagy átépítésébe fektet be, amelyek nagy összegű készpénzt igényelnek. Ide tartoznak a bevásárlóközpontok, irodaház-komplexumok és egyéb hosszabb távú projektek.
A legtöbb hitelalap egy adott hitelezési stratégiára specializálódott. A bankok mindenki számára megfelelő típusú kölcsönöket biztosítanak. A magánhitelezők azonban bonyolult pénzügyi helyzetben lévő hitelfelvevőkkel dolgoznak. Olyan kölcsönöket és feltételeket kínálnak, amelyeket a hagyományos hitelezők nem tudnak vagy nem fognak biztosítani. Finanszírozást kínálnak többlakásos lakásépítőknek, ipari fejlesztőknek, szálloda-/vendéglátó-felújítóknak, építőipari cégeknek és kiskereskedelmi/bevásárlási fejlesztőknek.
Mind a magántőke-alapok, mind az ingatlanhitel-alapok biztosítéka (vagy fedezete) az ingatlannal van, amelyre a kölcsönt nyújtják. Hitelmulasztás esetén a pénztárnak lehetősége van az ingatlan tulajdonjogát birtokba venni. Ez nagy előnyt jelent a befektetőknek. De gyakrabban, mint nem, a hitelező módosítja vagy átstrukturálja a kölcsönt, hogy beszedjen a hitelfelvevőktől. Azokhoz a bankokhoz hasonlóan, amelyek inkább pénzt adnak kölcsön, nem pedig ingatlant tartanak, az ingatlanadósság-alapok is arra összpontosítanak, hogy pénzüket folyamatosan kavarják, és kamatokat keressenek a befektetők számára.
Mi a különbség a REIT és az ingatlanbefektetési alap között?
A legfontosabb különbség az, hogy maga az entitás hogyan épül fel, mivel mindkettőt a SEC szabályozza. Az ingatlanbefektetési alapok olyan ingatlanokat és kapcsolódó eszközöket tartalmaznak, amelyeket professzionálisan kezelnek, hogy nyereséget biztosítsanak a részvényeseknek.
A REIT egy adóelőnyös társaság, amely ingatlanokba fektet be. A REIT-ek jövedelmük 90%-át osztalékként fizetik ki a részvényeseknek. Ennek eredményeként a REIT-ek nem fizetnek társasági adót.
Mind a REIT-ek, mind a befektetési alapok részvényei a népszerű piaci tőzsdéken kereskednek, és könnyen és gyorsan megvásárolhatók és eladhatók. És mindkettő rendszeres osztalékot fizet a befektetőknek.
Hogyan fektess be egy ingatlanbefektetési alapba
Az ingatlanbefektetési alapokat eredetileg azért fejlesztették ki, hogy kényelmes és könnyen érthető módot biztosítsanak az egyének számára az ingatlanbefektetésekbe való befektetésre. A REIT-ek és az ingatlanbefektetési alapok esetében ugyanúgy vásárolhat és adhat el részvényeket egy brókeren keresztül, mint ahogyan a vállalati részvényeket venné és adná el. Vagy nézze meg kedvencünket ingatlan közösségi finanszírozási platformok, beleértve azokat is, amelyek REIT-eket kínálnak.
A magántőke-alapok és az ingatlanadósság-alapok jellemzően a piacon kívüliek, és nem hirdetik meg. Tehát egy kis ásást és kutatást kell végeznie, hogy megtalálja és értékelje ezeket a lehetőségeket. És mivel ezeknek az ajánlatoknak a többsége egy kicsit kifinomultabb, az IRS gyakran megköveteli, hogy Ön akkreditált befektető legyen.
Az ingatlanbefektetési alapba történő befektetés előnyei és hátrányai
Mind a négy ingatlanbefektetési alaptípusnál a befektető passzív szerepet tölt be, és az alapok időszakos osztalékot fizetnek.
profik
- Nincsenek közvetlen összefüggésben a tőzsdével. Ez biztosítja a portfólió diverzifikációját, amely a megfelelően kiegyensúlyozott befektetési portfólió eléréséhez szükséges.
- Ezek az alapok rövidebb távú befektetést igényelnek, mint az ingatlan tulajdonlása.
- És alacsonyabb minimális befektetést igényelnek, mint a közvetlen ingatlanbefektetések.
- De a befektetését továbbra is jellemzően ingatlan, tárgyi ingatlan fedezi fedezetként.
- Az alapok rendszeres osztalékot fizetnek a befektetőknek.
- Az alapok egyszerű diverzifikációt tesznek lehetővé az ingatlantípusok és -helyek között.
hátrányok
- Nincs befolyása a befektetését fedező eszközökkel kapcsolatos döntések felett. Mindezeket a döntéseket az alapkezelők hozzák meg. Tehát a szereped valóban passzív. Ha rossz döntéseket hoz a vezetőség, pénzt veszíthet.
- A pozitív hatása korlátozott. Ha közvetlenül vásárol ingatlant, akkor magának az ingatlannak a tőkeértéke hasznot húz.
Érdemes ingatlanbefektetési alapba fektetni?
Befektetőként fontos, hogy befektetését öt eszközosztály között diverzifikálja, amelyek kiegyensúlyozott portfóliót alkotnak:
- állandó jövedelem
- saját tőke
- ingatlan
- áruk
- készpénz
A vagyonnal foglalkozó szakemberek általában azt javasolják, hogy portfóliójának 15-20%-át ingatlanokra fordítsák. Az ingatlanbefektetési alapok pedig a legkényelmesebb módot kínálják ennek elérésére anélkül, hogy magának az ingatlantulajdonnak a csínját-bínját kellene ismernie.
Az ingatlan saját piaca. És a legtöbb ingatlantulajdon nincs szoros összefüggésben a tőzsdei hullámvölgyekkel. Tehát jó menedéket jelent a portfólió diverzifikálására, ha ingatlanban tart néhány eszközt.
Az alapok jellemzően egy vagy több stratégiára és eszköztípusra specializálódtak. A tőzsdén meg kell értenie a megvásárolt részvények mögött meghúzódó üzletet. És fontos, hogy alapvető ismeretekkel rendelkezzen arról, hogy a választott ingatlanalap milyen típusú eszközökbe fektet be. Például a kizárólag új irodaterületek fejlesztésébe befektető alapok nem feltétlenül járnak jól, ha az otthoni munkavégzés irányába mutató tendencia folytatódik.
Fontos elemezni az alap befektetési stratégiájának üzleti kilátásait. És ügyeljen az alapkezelőkre.