2012 -ben Warren Buffett feltűnt a CNBC Squawk Box című műsorában Becky Quick műsorvezetővel.
Warren Buffett a Quicknek azt mondta, hogy ha praktikus lenne, vásárolna pár százezer családi házat. Ez egy nagyon vonzó eszközosztály.
Az ingatlan önmagában is vonzó eszközosztály, részben azért, mert nem tapasztalt ugyanolyan hatalmas növekedést, mint más eszközöknél. A részvények óriási növekedést tapasztaltak, a CAPE arány (Ciklikusan kiigazított PE arány) 30 felett. A kötvények kevésbé vonzónak tűnnek az emelkedő kamatkörnyezetben és a lapos hozamgörbében.
Az ingatlan vonzó. Még mindig vonzó.
Amit kevésbé tartok vonzónak, az az ingatlanba történő befektetés mechanikája. Ha Warren Buffett nem találta praktikusnak néhány százezer családi ház megvásárlását, akkor túl nagy fejtörést érzek egy befektetési célú ingatlan megvásárlásában. Nem akarok földesúr lenni. Én sem akarok óriási összeget elsüllyeszteni egy ingatlan.
Diverzifikációt szeretnék. Ingatlant szeretnék. Nem akarom egy hatalmas REIT -be ragasztani, és nem akarok földesúr lenni.
Szerencsére vannak tömegfinanszírozott ingatlanbefektetési platformok és megváltoztatják az emberek ingatlanbefektetési módját. Még népi lehetőségek is vannak
Íme 8 ok (és egy figyelmeztetés!), Amiért megváltoztatni fogják az emberek ingatlanbefektetési módját:
Tartalomjegyzék
- A REIT -ek túl nagyok, túl általánosak
- Apró beruházási összegek diverzifikálása a projektek között
- Számos lehetőség a nem akkreditált befektetők számára
- Nincs gyakorlati munka, telefonálás, fejfájás
- A platformok ingatlanügyleteket alakítanak ki
- A földrajzi arbitrázs kihasználása
- Rövid távú befektetési időszakok, opciók
- Alacsony / ésszerű díjstruktúra
- Figyelmeztetés: Nem tökéletesek
A REIT -ek túl nagyok, túl általánosak
A REIT, az ingatlanbefektetési bizalom rövidítése, olyan társaság, amely tulajdonosa, és néha működtet bevételt termelő ingatlant. Ezek bármi lehetnek az irodaparkoktól a kórházakig, a bevásárlóközpontokig, a tárolókig és a köztes dolgokig. Népszerűek, mert ingatlanokkal találkozhat, miközben vásárolhat és adhat el részvényeket ezekben a vállalatokban a nyilvános piacon. A REIT -ek, mint bármely más vállalat, osztalékot fizethetnek, így nagyszerű jövedelmet termelő eszköz.
Bárki befektethet egy ingatlanbefektetési trösztbe és Vanguard REIT ETF (VNQ) nincs minimum, mindössze 0,12%-os ráfordítási aránnyal.
Ha ezek a lehetőségek léteznek, miért gondolna bárki tömegközvetítő ingatlanprojektekre?
Amikor befektet egy REIT -be, mindent megkap, amibe befektetnek. Nem válogathat. A REIT alap más REIT -ekbe fektet be. A VNQ legnagyobb részesedése olyan vállalatokban van, amelyeket valószínűleg csak akkor ismernél fel, ha megnézné a kereskedelmi ingatlanok listáját, vagy tudná a bevásárlóközpont holdingtársaságok nevét. A top 10 a Vanguard Real Estate II Index Fund, a Simon Property Group Inc., a Prologis Inc., az Equinix Inc., a Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. és Welltower Inc.
A közösségi finanszírozású ingatlanoldalakon lehetőségei vannak. Befektethet egyes ingatlanokba, mint például RealtyMogul, vagy nagyon szigorúan fókuszált eREIT -eket választhat, például a Adománygyűjtés. A nyilvánosan forgalmazott REIT-ek hatalmasak és hatalmas földrajzi lábnyomokkal rendelkeznek, így nem találhat hiányosságokat, és kihasználhatja azokat.
A REIT -ek szilárd és felejtsd el az ingatlanbefektetési stratégiát, de elveszíted rugalmasságod és gyorsaságod előnyeit. A közösségi finanszírozású ingatlanbefektetés lehetőséget ad arra, hogy olyan ingatlanokba fektessen be, amelyekkel a nagyobb REIT -ek nem foglalkoznak, mert túl kicsik. Ezek a kis projektek rosszak lehetnek, ha milliókat kell telepíteni, de magasabb hozamot tudnak nyújtani azoknak, akiknek csak néhány ezreik vannak.
Apró beruházási összegek diverzifikálása a projektek között
Ha már azokról beszélünk, akiknek csak néhány ezerük van, ennyi kell.
Ha meg akar fordítani egy házat, akkor pénzt kell előteremtenie a ház megvásárlásához és a felújítások kifizetéséhez. Még akkor is, ha az lenne vesz egy házat lakni, tehát rendszeres lakáshitelre jogosult, még előleget kell előteremtenie az előleghez és a felújításhoz. Minden beruházás viszonylag nagy lesz. Néhány ezer dollár nem fogja csökkenteni a legtöbb területen.
A közösségi finanszírozású ingatlanok akár ezer dollárt is befektethetnek különféle projektekbe. Megoszthatja kockázatát a hitelfelvevők, az eszköztípusok, a földrajzi elhelyezkedés és a projekt típusa között. Akár NNN (hármas nettó) lakossági bérleti szerződést, akár egy családi befektetést szeretne, egy közösségi finanszírozású ingatlanplatformon találja meg.
Számos lehetőség a nem akkreditált befektetők számára
Ha Ön akkreditált befektető, 1 millió dollár nettó vagyonnal vagy hat számjegyet szerzett az elmúlt években, akkor az egész világegyetem rendelkezésére áll. Fektethet bármely közösségi finanszírozási ingatlanplatformba, és kiválaszthatja ingatlanjait.
Ha Ön nem akkreditált befektető, a lehetőségek az „eREIT -ekre” korlátozódnak. Ezek hasonlóak a korábban említett nagy REIT -ekhez, kivéve, hogy ezek általában koncentráltabbak.
Adománygyűjtés az egyik vezető a nem akkreditált ingatlanbefektetési terület és 1000 dollárért befektethet az eREIT -jükbe. Öt eREIT-vel rendelkeznek, szigorúbb megközelítéssel-a Növekedési és Jövedelmi eREIT-ek, valamint három regionális fókuszú eREIT.
Rendelkeznek „ePlan -okkal” is, amelyek minimális értéke 500 USD. Ön dönti el, hogy jövedelmet vagy elismerést szeretne, kockázati szintjét, és egy olyan alapba helyeznek, amely az Ön igényeinek megfelelő ingatlanokat talál. Ezek jellemzően lakóingatlanok, valamint adósság- és részvényügyletek keveréke.
Nincs gyakorlati munka, telefonálás, fejfájás
Ha megfordít egy házat, akkor el kell végeznie a munkát, vagy felügyelnie kell a felújításokat.
Ha Ön bérbeadó, akkor fel kell bérelnie egy ingatlankezelőt, vagy foglalkoznia kell a bérlők megtalálásával, számlázásával, beszedésével és esetleges kilakoltatásával.
Amikor tömeges finanszírozású ingatlanba fektet be, a befektetés lezárása után nem végez munkát. Még mindig előtte kell dolgoznia, hogy elemezze a beruházást, és megnézze, hogy jó fenyő -e az általános tervhez. A pénzeszközök átutalása után úgy kezelik, mint a REIT -et.
Csak csekket gyűjt és olvassa a levelezést; nincs hajnali 2 telefonhívás a szivárgó vízmelegítőről.
A platformok ingatlanügyleteket alakítanak ki
Ami az előzetes kutatást illeti, a közösségi finanszírozású platformok óriási kellő gondossággal és ügyletmenedzsmenttel rendelkeznek. Sok projektet, amelyet kapnak, soha nem adják át a befektetőknek. Ez azért van, mert óriási a kereslet a tőke iránt, de nagyon kevés üzletre érdemes partner van. Sok platform előfinanszírozza az ügyleteket a lezárás megkönnyítése érdekében, és amikor ezek az ügyletek milliókra szólnak, akkor csak olyan előfinanszírozási ügyleteket fognak befektetni, amelyekről tudják.
Nagyon hasonlít szindikációs ügyletek kivéve, ha szakemberek végzik az ellenőrzést. Ha képes vagy rá, magad is megteheted, de a legtöbb ember (én is) NEM.
A platformok nem tökéletesek, de amikor a platform kurátorokat foglalkozik, akkor biztosítja, hogy hiányolja az igazán rosszakat. Valószínűleg nem is látja a határ menti ügyleteket. Nem vesztegeti az idejét, és ez pénzt ér.
Ők is elvégezhetnek egy csomó morcos munkát az ingatlan, a környék, a partner és az összes többi részlet tekintetében, amelyeket szeretne tudni az üzletről. Ez óriási időt takaríthat meg, még akkor is, ha először tudta, hol keressen!
Például a RealtyShares -nél volt egy magas rangú adósságügylet egy franchise -helyen egy középnyugati államban. Az egymillió dolláros 12 hónapos bankjegyre gyűjtött információk kiterjedtek voltak. Minden részletet tartalmazott az ingatlanról (ha szeretné, meglátogathatja az üres teleket), a helyi piacot (népsűrűség, háztartás bevétel, a napi forgalom DOT -becslései, szomszédos kiskereskedők), menedzsment (hitelfelvevői adatok és előzmények), valamint a franchise értékesítési adatai maga. Ezt nem tudtam, de ennek a franchise boltnak a felépítése csak 125 napot vesz igénybe!
(Példaként a RealtyShares szolgáltatást használom, mert rajtuk keresztül befektettem egy ingatlanba, és így ismerem a platformjukat, de azóta leálltak)
A földrajzi arbitrázs kihasználása
Fiatalabb koromban befektettem ingatlanokba Kansas City -ben, MO -ban, miközben Marylandben éltem, mert az ingatlan olcsóbb volt Missouriban. A Howard megyei ingatlanok túl drágák voltak. Az ingatlan Kansas Cityben sokkal olcsóbb volt, részben a jóval alacsonyabb megélhetési költségek miatt.
A közösségi finanszírozású ingatlanplatformokkal bárhol befektethet. Nagyobb hangsúlyt fektetnek egy ingatlanra a két parton, de még mindig rengeteg lehetőséget találhat az ország közepén.
Fektethet Manhatten projektekbe, ahol a megélhetési költségek csillagászati jellegűek, vagy befektethet Alabamába, amelyet gyakran az egyik legkedvezőbb árú államnak neveznek. Jövedelmet szerez az egyik lakóterület költsége mellett, miközben egy másik, alacsonyabb lakhatási költségbe fektet be, így a dollár még tovább megy.
Rövid távú befektetési időszakok, opciók
Végül, ezek a beruházások általában nagyon rövidek. A részvényügyletek általában 5-7 évre szólnak, míg az adósságügyletek 12-36 hónapra szólnak.
Jelen írás szerint a RealtyShares -en hat befektetés áll rendelkezésre - 3 részvény, 3 adósság. A részvényügyletek céltartama 7 év, 5 év és 5 év. Az adósságügyletek lejárata 24 hónap, 12 hónap és 12 hónap.
Ha olyan céghez megy, amely eREIT -eket kínál, akkor a tartási időszak olyan rövid lehet, amennyit csak akar. Néha vannak szabályok a részvények visszaváltására / beváltására, mivel az ingatlan hosszabb tartási időre szól. Például, Adománygyűjtés lehetővé teszi a részvények beváltását, de 60 napos várakozásra késztet. A RealtyMogul negyedéves beváltásokat is engedélyez.
Alacsony / ésszerű díjstruktúra
A platformok használatának díját általában a hitelfelvevő, nem pedig a befektető ellenében számlázzák ki. Bár ez továbbadható az ingatlanügyleti díjakhoz hasonló módon, bármikor elemezheti az attól független befektetés megtérülését.
Például egy ingatlan a RealtyShares -en 9,50% -os hozamot kínálhat 12 hónap alatt. A RealtyShares 10,50% -ot szed be a hitelfelvevőtől, 1% -ot vesz magának, és átadja a 9,50% -ot Önnek. A hitelfelvevő pénzügyei arra utalhatnak, hogy az ingatlan 10,50% -os kifizetést tud támogatni, és a RealtyShares által beszedett „díj” 9,5% minden fizetés után, de ha van értelme befektetni ebbe a bankjegybe 9,50% -ért, akkor nem mindegy, hogy a többi szám vannak. (A RealtyShares emeli a kölcsön kezdeményezési díját is)
Alternatív megoldásként az eREIT platformok egy része a költségek arányának megfelelő díjat számít fel. Nem tudok olyan platformról, amely díjat számít fel a csatlakozásért (és ha megtennék, soha nem csatlakoznék hozzá). Adománygyűjtés 0,85% éves díjat számít fel, a RealtyMogul pedig 1,00% éves díjat, de ezek a REIT -ek kezelésében lévő eszközökre vonatkoznak.
Figyelmeztetés: Nem tökéletesek
Ezek a platformok sok problémát megoldanak a közvetlen ingatlanbefektetéssel kapcsolatban... de nem tökéletesek. A befektetés kockázatot hordoz, az ingatlan pedig sok kockázatot. A platformok gondozzák az ügyleteket, de még mindig felül kell vizsgálnia a hitelfelvevőt és az ingatlant. Nehéz lesz meglátogatni az ingatlanokat, hacsak nem vagy a közelben (akkor feladod a földrajzi arbitrázst), így a kemény számok alapján a legtöbb kutatásukra támaszkodik.
A gyakorlati munka hiánya azt jelenti, hogy az ezen a területen szerzett szakértelem kárba vesz. Nincs mód arra, hogy a verejtékrészvényeket valódi részvényekké alakítsák át. Teljesen passzív vagy.
Ezek illikvid befektetések. Nem értékesítheti ezeket a jegyzeteket vagy a saját tőkéjét. Ha egy alapot választ, akkor az ütemterv szerint beválthatja őket. A likviditás hiánya miatt nem szabad ezeket úgy kezelni, mint a rövid távú befektetés. A fene se bírságolhat, hogy megkapja a pénzét.
Végül is újak. Amikor először indult a peer to peer hitelezés, mint a Prosper és a Lending Club, mindenki szerette őket. Aztán ott voltak az alapértelmezések. A különféle egyéb buktatók. Az ingatlanok önmagukban nem új keletűek, így valószínű, hogy bármilyen problémánk viszonylag új lesz, de ezek a platformok igen. Néhányan több százmillió üzletet kötöttek. Mások nem - így a kellő gondossággal a platformon ugyanúgy, mint bármely befektetéssel.
A platformok maguk is kockázatot hordoznak, mivel induló vállalkozások és az induló vállalkozások kudarcot vallanak. A Realtyshares nemrég bezárt mert nem tudták biztosítani a kockázati finanszírozást a növekedés elősegítésére. Az összes ottani befektetésem egyelőre még kifizetődő, azokat a mögöttes ingatlanok biztosítják, de most várom, hogy ki fogja kezelni ezeket az eszközöket az átállás után.
Ezt a kockázatot csökkentheti, ha olyan platformmal dolgozik, amelyet nem támogat a kockázati finanszírozás. EquityMultiple egy példa egy platformra, amelyet a Mission Capital, egy nemzeti ingatlanpiaci cég támogat. A sikerhez nem kell a lehető leggyorsabban megnövelniük a platformot és kilépniük. Ők csak úgy látják, hogy ez egy másik csatorna a befektetési tőke előállításához, és bár szeretnék növekedni, nem teszik szükség hogy gyorsan növekedjen.
De nem tudok jobb módszert kitalálni az ingatlanbefektetésbe. Tudsz?