A feleségemmel pár éve nyaralni mentünk a Disney World -be. A család nagyon jól érezte magát, én személy szerint örültem, hogy megszabadultam az üzlettől. A szüleim Orange Lake Resort időben megosztott tartózkodásában szálltunk meg, ami a park mellett van.
Annak ellenére, hogy több mint 10 éve birtokolják az időbeosztást, most jártam ott először. Az üdülőhely nagyon szép, minden kényelemmel rendelkezik, és kiváló helyen van. Mindazonáltal mindig azt gondoltam, hogy a szüleim vásárlása rossz döntés volt. Végül is 10.000 dollárt fizettek érte, ma pedig a fenntartás évi 750 dollár.
A kérdésem a következő: Nem lenne olcsóbb, ha csak egy szállodában maradna, vagy bérelne egy egységet az üdülőhelyen arra a hétre? A válasz sajnos igen.
Az időmegosztás működése
Az időmegosztás olyan nyaralási tervek, amelyek 1969 óta léteznek az Egyesült Államokban. Ma ez egy 9,2 milliárd dolláros iparág Amerikai Üdülőhelyi Fejlesztési Szövetség (MVH). Ez valójában elég nagy, ha összehasonlítjuk a közel 8 milliárd dolláros zeneiparral vagy a Major League Baseball 9 milliárd dolláros éves bevételével. 2016 -ban csak az Egyesült Államokban volt 1558 részmegosztási üdülőhely, üdülőnként átlagosan 132 egységgel.
Az idő megosztott használati jog részleges tulajdonjogot biztosít Önnek egy nyaralóingatlanban. Akár úgy is gondolhat rá, mint a nyaralókölcsönző részvényeinek tulajdonában. Előre fizet egy árat a készülék megvásárlásáért, majd éves karbantartási díjat. Így egy bizonyos ideig hozzáférhet az ingatlanhoz, amely általában minden évben azonos. Ha nem használja a megosztott használati jogot, mások hasonló érdeklődési körűek.
Az MVH szerint az egyhetes megosztott használati jogok átlagos eladási ára ma megközelítőleg 20.940 dollár, átlagos éves karbantartási díja pedig 880 dollár. A legtöbb megosztott használati jogú szerződés határozatlan idejű szerződés, ami azt jelenti, hogy köteles határozatlan ideig fizetni a fenntartási díjat, ami nagy pénzügyi kötelezettségvállalás.
Ha egy másik héten szeretné használni a készüléket, akkor „bankolnia” kell a hetét, és ki kell cserélnie egy másik időpontra vagy helyre. Az értékesítési pályán (volt szerencsém részt venni az egyiken) az üdülőhely megemlítette, hogy már nem végez heti heti megosztott használati jogokat. Ez most pont alapú rendszer. X egységnyi pontot kap évente, amikor egy egységet vásárol, majd tetszés szerint használhatja.
A pontokat sok más dologra is fel lehet használni: repülőjegy vásárlásához, menjen másik helyre vagy frissítsen egy nagyobb egységre. A fene olyan, mint a légitársaság mérföldjei és a hitelkártya -pontok. Pontjait olyan üzletekben használhatja fel, mint a Best Buy és az Bed Bath & Beyond. Nagyszerű - megvehetem azt a vécéfedél -huzatot ahelyett, hogy nyaralni mennék. Biztos vagyok benne, hogy a hitelkártya -pontokhoz hasonlóan Ön is tisztességesen cserél pontot dollárra.
Mintha nem tudná megmondani, szarkasztikus vagyok.
Nem futtattam a számokat, de biztos vagyok benne, hogy a konverziós arányok szörnyűek. Így végül akár egyetlen hetet is megosztanak a részvényekkel, sokkal inkább elvontan, mint egy kemény eszközt. A nagynyomású értékesítési srác, kérem, emlékeztesse még egyszer, mi a célja, hogy tulajdonjogot szerezzen?
A hiányzó befektetési összetevő
A pókerben azt mondták, hogy ha nem tudod észrevenni a patyit, akkor te vagy az. Ez vonatkozik a részvény megosztására. A tranzakcióból az értékesítő és az üdülőhely tulajdonosai részesülnek. Ön sajnos az egység egy kis szeletével ragadt meg, amelynek értékesítési értéke csekély vagy nincs.
Íme az időbeosztás birtoklásával kapcsolatos problémák:
- Van egy hatalmas viszonteladási piac. Gyakran felvehet egységeket az eredetileg kifizetett összeg kevesebb mint felére.
- Az autóhoz hasonlóan az időbérlet is leértékelődik, ha „elhajtja a telekről” (átveszi a tulajdonjogot).
- Ritka, hogy az időben megosztott használati jogok értéke megnő. Valójában arra kell számítani, hogy elveszíti értékét, mivel tulajdonjogának teljes költsége az értékesítési bemutatók, ösztönzők és ajándékok fedezésére szolgál.
- Az időarányos jogokat általában akkor adják el, ha nyaralni készül, és a védekezése leáll.
- A legtöbbnek magas éves karbantartási díja van. Szüleim esetében a díjaik minden évben emelkednek, gyorsabban, mint az infláció. A karbantartási díjakért fizetett összegért (felejtsük el a kezdeti „beruházást”) egy hétig egy jó minőségű szállodában maradhat.
E hátrányok ellenére az iparág továbbra is új tulajdonosokat vonz. 2015 -ben a megosztott használati jogú eladások 46% -a új tulajdonosoknak szólt, megfordítva azt a korábbi tendenciát, hogy a meglévő tulajdonosokra támaszkodnak. Ha tényleg bele akarsz lépni ingatlanbefektetés, kattintson ide, és olvassa el útmutatónkat. Kezdheti a következő közösségi finanszírozási szolgáltatókkal is:
| Főbb jellemzők |  |
 |
 |
| Értékelés | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimális befektetés | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Számla díjak | 1 év | Közös részvénybefektetések: évente 0,5-1,5%, plusz az összes nyereség 10% -a kilépéskor | 1-1,25%/év vagyonkezelési díj |
| Privát REIT | |||
RegisztráljOlvassa el a Véleményt
|
Regisztrálj Olvassa el a Véleményt |
Regisztrálj Olvassa el a Véleményt |
Az időmegosztás nem hoz bevételt
Elméletileg, ha megosztott használati jogot vásárol, töredék érdekeltsége van az ingatlanban, amelyen a bérleti díj található. De fontos megérteni, hogy ez nem nyújt minden előnyt ingatlan birtoklása rendesen van.
Kezdetben ugyanaz az egység érdekli Önt, mint a többi személy, akik részt vesznek az időmegosztásban. Az Ön érdeke tehát nem önálló tulajdon. Nem szabad szabadon cselekednie az egységgel, ahogy akarja.
Például szigorú korlátozások vannak érvényben arra az időre, amely alatt fizikai tartózkodást végezhet az egységben. Az igazi nyaralóval ellentétben az év hátralévő részében nem bérelheti ki, ha nem személyes használatra használja.
Gondolhatunk úgy, hogy az idő megosztott használati jogok részleges tulajdonosi érdekeltséggel rendelkeznek egyetlen nyaralóingatlanban vagy -egységben. Nem hasonlít semmihez nyaralóingatlan birtoklása egyenesen, az előnyeiből, amelyek ennek eredményeként származnak.
Az MVH szerint az időben megosztott használati jogú tulajdonosok általában fiatalabbak és etnikailag sokszínűbbek, mint amikor az iparág elindult, és egy idős tömeget céloz meg. A friss vásárlók átlagéletkora 39 év, a tulajdonosok 34% -a ázsiai-amerikai vagy afro-amerikai. Közel kétharmada egyetemi diplomával rendelkezik. Átlagos jövedelmük 81.311 dollár.
Számomra azonban úgy tűnik, hogy az időre megosztott használati jogok piaca a pénzügyi tapasztalatlanokat célozza meg. Sajnos az időre megosztott használati jogok általában nyaralóingatlanokká válnak azok számára, akik nem engedhetik meg maguknak a nyaralóingatlanokat. Az értékesítési anyagok inkább a blingről és a „jó életről” szólnak, mint a befektetés megtérüléséről. Ez azért van, mert ott van nincs visszatérés.
Ha pénzt költ a jövőre, akkor azt befektetésnek kell tekinteni. Ha nem termel bevételt, akkor kiadás - egyszerű és egyszerű. Ön lehet élvezetet szerezzen belőle, de ez még mindig nem befektetés. Kattintson ide a tanuláshoz hogyan kell befektetni
Az időmegosztás nem túl folyékony
Általában csak akkor, amikor megvásárolta a részvényeket, rájön, hogy többen akarják eladni őket, mint megvenni. A kezdeti befektetés megtérülésének valószínűsége nagyon kicsi - nem is beszélve arról, hogy sok éves karbantartási díjat térítenek vissza.
Vannak olyan webhelyek, amelyekkel az idő megosztott használati joggal rendelkező tulajdonosok megpróbálhatják eladni ingatlanukat, például a RedWeek, de ők tőzsdei díjat és éves tagsági díjat számol fel az oldal használatáért - és nincs garancia arra, hogy az idő megosztott használati jogok érvényesülnek elad.
És jelentős mennyiségű csalás van a viszonteladói iparban. A csalók zsákmányolják a megosztott használati jogú tulajdonosokat azzal, hogy megígérik, hogy - előzetes díj ellenében - eladják az ingatlant, és ha egyszer megfizeti a díjat, soha többé nem hall róluk.
Ha el tudja adni az időben megosztott használati jogokat (és ez sosem biztos), akkor valószínűleg csak töredékét kapja annak, amit fizetett érte. Eladásuk során két alapvető probléma van:
- Egyre többet építenek/kínálnak, árasztják el a piacot, és
- A meglévő tulajdonosok eladják őket, hogy megszabaduljanak az adósságtól, vagy ha rájönnek, hogy ez nem az az üzlet, amire azt gondolták vásárláskor.
Ha továbbra is úgy gondolja, hogy az idő megosztott használati jogok megvásárlása jó ötlet, és nem szeretne többet fizetni, mint amennyiért valaha is eladná, vásároljon egyet a másodlagos piacon. Sok olyan weboldal található, ahol vásárolhat használt használati jogot.
A Timeshare cégek tudják, hogy valószínűleg olcsóbb lehetőségeket találhat a meglévő vevőktől olyan webhelyeken, mint a Timeshare Users Group és a RedWeek. Tehát a vállalatok általában zárási ösztönzőket és egyéb juttatásokat kínálnak. De ezek a juttatások általában nem térítik meg azt a pénzt, amelyet megtakarítana, ha meglévő tulajdonostól vásárolna.
A jobb alternatíva a Timeshare -hez
Véleményem szerint jobban jársz, ha egy helyi szállodában maradsz, mint ha vásárolsz egy megosztott használati jogot. Vegyük példaként a szüleim lakhatási jogát. 10 000 dollárt fizettek az első vásárlásért, és ha hozzáadjuk az éves 750 dolláros karbantartási díjat, amelyet 10 éves időtartamon belül fizettek, akkor az összes megosztott használati jogban összesen 17 500 dollárt kell befektetni.
Az elmúlt 10 évben időbeosztásuk minden évben egy hetet - hét és hat napot - töltött éjszaka - összesen 60 éjszakára, ami átlagosan éjszakánként 291 dollárba kerül, ha ugyanazon a szálláson nyaral év. Ha tisztességes minőségű szállodai szobát bérelne éjszakánként körülbelül 175 dollárért, akkor az időre megosztott használati jogért fizetett teljes ár 100 éjszaka szállásdíjat vásárolna Önnek. Nem csak kevesebbe kerül éjszakánként a szállodában való tartózkodás, hanem változatosabbá teheti nyaralását, ha különböző célpontokban található szállodákban száll meg.
Emellett kihasználhatja a szállodák által kínált gyakori felhasználói jutalmazási programokat és egyéb kedvezményes árazási lehetőségeket.
Látogatás |
Valószínűleg vannak egyszerű módok arra, hogy több mint 100 éjszakás szállodai tartózkodást kapjon.
A legjobb az egészben, hogy nem tőkét süllyesztett volna el az időben megosztott használati jogban, és az időbérletért fizetett pénzt be lehetne fektetni, hogy megtérüljön a befektetés. Ha konzervatív 5% -os hozamot tesznek ki évente (10 000 dollárral kezdve, és évente 750 dollárral növelve), akkor jelenleg több mint 26 000 dolláron ül. Ez sokkal jobb üzlet, ahol ülök.