Kako kupiti drugu kuću koja se sama plaća

Najnoviji podaci iz Američki popisni ured pokazuje da je prodaja stanova u lipnju 2020. porasla više od 17% u odnosu na prethodni mjesec, te više od 13% u odnosu na prethodnu godinu. Oni koji imaju mogućnosti kupiti drugu kuću, pametno je uzeti hipotekarni dug (ili reorganizirati svoj trenutni dug) u današnjem okruženju s niskim kamatama.

S niske kamatne stope na 30 godina, posjedovanje nekretnine za najam koja se „plaća sama“ kroz mjesečne prihode od najma posebno je unosno sa znatno nižim otplatom hipoteke. Ako ste znatiželjni kupiti drugu kuću i iznajmiti je, nastavite čitati kako biste saznali o glavnim problemima kojih biste trebali biti svjesni, skrivenim troškovima postanka stanodavca i još mnogo toga.

Važni čimbenici pri kupnji kratkoročnog najma

Pitanja vezana uz kupnju kuće za iznajmljivanje znatno se razlikuju ovisno o tome gdje namjeravate kupiti. Uostalom, kupnja skijaškog doma na području sa sezonskim turizmom i atrakcijama mogla bi zahtijevati drugačiji razlozi od kupnje kuće u velikom gradskom području gdje turisti posjećuju sve godine.

No postoje neki čimbenici koje bi svaki potencijalni stanodavac trebao uzeti u obzir bez obzira na lokaciju. Evo nekoliko najvažnijih razmatranja:

• Mjesto. Potrošači iznajmljuju kuće za odmor gotovo bilo gdje, ali pobrinite se da gledate u kuće na području gdje je kratkoročni najam popularan i održiv. Možete napraviti neka osnovna istraživanja o AirDNA.co, uslugu podataka i analitike za kratkoročni najam ili provjerite konkurentske najamnine na području o kojem razmišljate.
• Naknade za upravljanje nekretninama. Ako namjeravate koristiti tvrtku za upravljanje nekretninama za upravljanje svojim kratkoročnim najmom umjesto da sami upravljate njom, trebali biste saznati koliko drugi vlasnici plaćaju za upravljanje. Također, usporedite naknade za unos vašeg drugog doma s platformom poput Airbnb -a ili VRBO -a.
• Porezi. Porezi na nekretnine mogu biti veći na druge domove jer ne ispunjavate uvjete za izuzeće od imanja. To znači svaki mjesec veće fiksne troškove, što bi moglo otežati pokrivanje vaše hipoteke prihodom od najma.
• Konkurencija. Provjerite je li područje za iznajmljivanje koje razmatrate puno konkurentnih najmova koji nikada nisu puni. Ove podatke možete pronaći na VRBO -u ili Airbnbu tako da pogledate različite najamnine i provjerite njihove kalendare rezervacija.
• Potencijalne naknade za iznajmljivanje. Provjerite web stranice za iznajmljivanje kako biste vidjeli koliko biste mogli naplatiti za svoj drugi dom noću, tjedno ili mjesečno.

5 koraka za iznajmljivanje vaše druge kuće

Prije nego što kupite drugu kuću, odvojite vrijeme za pokretanje različitih scenarija koristeći realne brojke na temelju tržišta najma na koje ciljate. Odatle će vas sljedeći koraci voditi kroz pripremu vaše nekretnine za tržište kratkoročnog najma.

1. Istražite tržište

Prvo ćete htjeti imati opće razumijevanje tržišta najma na koje ulazite. Koliko košta prosječan kratkoročni najam za svaku noć ili svaki tjedan? Koja je prosječna stopa slobodnih radnih mjesta za iznajmljivanje na godišnjoj osnovi?

Istražite lokalno tržište najma, prosječnu cijenu najma u vašem području, razne značajke koje nude konkurentne najamnine i još mnogo toga.

Radna stavka: Istražite ove brojke pomoću AirDNA.co. Samo unesite poštanski broj ili grad i saznat ćete prosječnu noćnu cijenu, stopu popunjenosti, prihod i drugo. Iako neke značajke web mjesta zahtijevaju mjesečnu pretplatu, možete besplatno saznati osnovne podatke o vašem tržištu najma.

2. Upoznajte svoje brojeve

Prije iznajmljivanja drugog doma morate znati niz stvarnih brojeva, uključujući sljedeće:

• Prosječna cijena noćenja
• Prosječna stopa popunjenosti
• Fiksni troškovi, poput plaćanja hipoteke, poreza i osiguranja za najam
• Naknade za upravljanje nekretninama i troškovi čišćenja između stanara
• Dodatni fiksni troškovi za stvari poput preuzimanja smeća, pristupa internetu i kabelske televizije
• Troškovi marketinga vašeg prostora na platformi poput VRBO -a ili Airbnb -a, što može biti paušalna naknada ili 3% vaše pristojbe za najam, ovisno o platformi

Ove ćete brojeve koristiti za utvrđivanje prosječnih mjesečnih operativnih troškova vašeg drugog doma i potencijalnog prihoda koji biste mogli unijeti. Bez prethodnog pokretanja ovih brojeva, doći ćete u situaciju da vaš kratkoročni najam nema platiti za sebe i tamo gdje morate nadoplaćivati ​​operativne troškove svaki mjesec.

Radna stavka: Prikupite sve troškove uključene u upravljanje specifičnim kratkoročnim najmom, a zatim sve izravnajte s mjesečnim i godišnjim podacima koje možete planirati.

3. Kupite pravo osiguranje

Ako svoj drugi dom namjeravate koristiti kao kratkoročni najam, morat ćete kupiti osiguranje za iznajmljivanje. Ova vrsta osiguranja vlasnika kuća razlikuje se od vrste koju biste kupili za svoje primarno prebivalište. To je čak jedinstveno iz osiguranja stanodavca jer morate imati osiguranje za svoj drugi dom i njegov sadržaj.

Neka pravila najma za odmor omogućuju vam plaćanje po korištenju i pružaju prednosti osiguranja vlasnika kuća (poput pokrivenosti imovine, odgovornosti i drugo) plus posebna zaštita kada se vaša nekretnina iznajmljuje trećini Zabava.

Radna stavka: Kupujte oko osiguravajućeg plana za vlasnike kuća koji je posebno prilagođen privatnom smještaju. Pogledajte naše najbolje izbore za najbolje osiguravajuće kuće za vlasnike kuća Tamo vani.

4. Napravite Plan upravljanja nekretninama

Ako živite u blizini svog drugog doma, možda biste htjeli sami upravljati njime. Nema ništa loše u ovoj opciji, ali trebali biste planirati primanje poziva i rješavanje problema u svako doba dana.

Mnogi vlasnici kratkoročnog najma plaćaju tvrtki za upravljanje nekretninama komunikaciju sa svojim stanarima, upravljanje svakim razdobljem najma i rješavanje svih problema koji se pojave. Upravitelji nekretnina također mogu postaviti čišćenje između svakog najma i pomoći vam u marketingu vaše nekretnine.

Radna stavka: Napravite plan upravljanja nekretninama i obračunajte sve troškove. Većina upravitelja nekretnina stalno naplaćuje 25% do 30% troškova najma pa ne možete zanemariti ovu komponentu posjedovanja kratkoročnog najma.

5. Reklamirajte svoj prostor

Provjerite jeste li na odgovarajući način prodali svoj prostor, što obično znači plaćanje profesionalnih fotografija i stvaranje točnog, privlačnog popisa na odabranim platformama. Vaš upravitelj nekretnine mogao bi vam pomoći u izradi marketinškog plana za vaš najam za godišnji odmor, ali možete sami napraviti ovu komponentu svog sporednog posla ako znate za tehniku ​​i medije.

Radna stavka: Unajmite fotografa koji će snimiti profesionalne fotografije vašeg najma i izraditi vaš opis iznajmljivanja i unos.

Rizici kupnje kratkoročnog najma

Postati stanodavac nije za ljude slabih srca. Postoji mnogo toga što može poći po zlu, ali evo glavnih rizika za planiranje:

• Blokade puteva Vlade. Na odredištima od New Yorka do Barcelone, vladini dužnosnici suzbijaju kratkoročne najmove i pokušavaju ograničiti njihovu sposobnost poslovanja. Nova pravila mogla bi učiniti vaše poslovanje skupljim, težim ili čak nemogućim.
• Vaš bi se dom mogao neopravdano oštetiti. Ako pročitate oglasne ploče Airbnb i druge forume iznajmljivača, pronaći ćete beskonačnu ponudu priče o najmu noćnih mora o kućama koje su uništene i o najmovima koji traju tisuće dolara šteta.
• Slom stambenog tržišta. Ako se tržište nekretnina ponovno sruši kao 2008. godine, možda ćete otkriti da dugujete više nego što vaš drugi dom vrijedi u vrijeme kada je sve teže pronaći iznajmljivače.
• Oslanjanje na turizam. Kao što smo vidjeli tijekom pandemije, okolnosti na koje ne možemo utjecati mogu zaustaviti putovanja i turizam. Budući da se kratkoročni najam obično oslanja na turizam kako bi ostali na površini, smanjenje putovanja može brzo utjecati na održivost vašeg poslovanja.
• Visoki stalni troškovi i naknade. Veći porezi na nekretnine, naknade za upravljanje imovinom, naknade za čišćenje i troškovi održavanja mogu dugoročno poskupiti kratkoročni najam. Ako ne uzmete u obzir sve troškove i naknade, mogli biste izgubiti novac na svojoj kući za odmor umjesto da se nekretnina "sama plati".

Donja linija

Kratkoročni najam može biti održiva poslovna prilika, ovisno o tome gdje želite kupiti i specifičnostima lokalnog tržišta najma. No, prije nego što napravite skok, morate uzeti u obzir mnogo čimbenika.

Prije nego što uložite stotine tisuća dolara, razmislite o svim mogućim troškovima i rizicima. Morat ćete se uvjeriti da ste proveli opsežno istraživanje i pokrenuli brojeve za svaki mogući scenarij kako biste donijeli informiranu odluku.