Kako dobiti hipoteku

Osim ako nemate na raspolaganju stotine tisuća dolara u gotovini, kupnja kuće vjerojatno znači uzimanje hipoteke.

I dobivanje hipoteke može biti jedna od najsloženijih stvari koje ćete ikada učiniti u banci.

Kamatne stope, predujmovi, kreditne bodove, prethodno odobrenje, zatvaranje troškova, procjene imovine… ima mnogo toga za razmotriti!

A s toliko novca u igri, učenje dok idete nije uvijek najbolji pristup.

Zajmoprimci koji kontroliraju hipotekarni postupak mogu izbjeći iznenađenja koja kupovinu kuće čine stresnim, ili još gore, iznenađenja koja uništavaju vašu prijavu, što vas košta vremena i novca.

Dobivanje hipoteke može potrajati pa biste se trebali početi pripremati prije pronaći ćete svoj dom iz snova.

Uobičajeni koraci za dobivanje hipoteke

Iskustva se razlikuju za ljude u različitim situacijama, ali tradicionalni način dobivanja stambenog kredita izgleda otprilike ovako:

Dobivanje oblika kredita

Poznavao sam nekoliko prvih kupaca stanova koji su našli odličan dom u savršenom susjedstvu. Škole su bile na pješačkoj udaljenosti i imale su sjajne recenzije na internetu.

Susjedi su bili super ljubazni i susretljivi. Već su bili pozvani na sljedeću blok zabavu.

Sve se savršeno slagalo, sve dok... nisu podnijeli zahtjev za hipoteku za financiranje kuće i saznali da se ne mogu kvalificirati za kredit zbog svoje kreditne sposobnosti.

Ponekad, čak i ako ispunjavate uvjete, a kreditni rezultat niži od idealnog može povećati vašu kamatnu stopu, a kao što ćemo vidjeti kasnije, visoka kamatna stopa može staviti inače pristupačan dom izvan vašeg raspona cijena.

Čvrsta kreditna povijest olakšava kupnju kuće i otvara mogućnosti za uštedu desetaka tisuća dolara, a ponekad i više, tijekom trajanja vašeg kredita.

Zašto su kreditni bodovi toliko važni?

Da ste nekome posudili 188.000 dolara, što je prosječna cijena kuće u Sjedinjenim Državama ove godine, ne biste li htjeli znati hoće li vam on ili ona vratiti novac?

Zajmodavci se osjećaju isto, a budući da vas ne poznaju osobno, moraju se osloniti na kreditne bodove kako bi odredili vaš pristup osobnim financijama.

Što je vaš kreditni rezultat niži, veći je rizik od neplaćanja. Banke ne vole riskirati s osobama s niskim kreditnim rezultatom.

Za nekoga s prosječnim kreditnim rezultatom, vjerovnik može zaštititi svoje oklade povećanjem vaše kamatne stope.

Zadnja točka je velika: kamatna stopa od 4 posto na kredit od 175.000 USD na 30 godina znači da biste platili ukupno 300.000 USD ako ste kuću otplatili na vrijeme.

Povećajte tu stopu na 6 posto i gledate 377.000 dolara u sljedećih 30 godina ako plaćate prema rasporedu, razlika od 77.000 dolara.

Dodatnih 77.000 USD dodat će vam oko 2.500 USD godišnje na vašu uplatu iako ste posudili isti iznos.

Kako mogu popraviti lošu kreditnu povijest?

Za to će vam trebati strpljenje i marljivost povećati svoj kreditni rezultat te otvoriti put za povoljniji hipotekarni kredit u budućnosti.

Dobre vijesti?

Lakše je nego ikad pronaći svoju kreditnu sposobnost i početi raditi na njezinom poboljšanju.

Aplikacije poput Kreditni sezam i Kreditna karma stavite svoj kreditni rezultat na vrh prsta i oni nude prijedloge za poboljšanje vašeg rezultata.

Općenito govoreći, plaćanje računa na vrijeme i otplata prekomjernog duga, posebno duga kreditne kartice, dovodi vas na pravi put.

Usmjerite svoje financije u pravom smjeru, a zatim budite strpljivi.

Mogu proći mjeseci ili ponekad godine prije nego što počnete vidjeti povećanje rezultata.

Ipak, budite na vrhu. Ponekad pogreška u izvješćivanju o kreditu može smanjiti vaš rezultat. Kad obratite pozornost, možete odmah identificirati i riješiti ove vrste problema.

Preventivni kreditni sat

Budući da je potrebno neko vrijeme za rješavanje kreditnih problema i zato što vaš rezultat toliko utječe na vašu hipoteku, stavili smo "Stavljanje pod kontrolu vaše kreditne sposobnosti”Prvi na ovom popisu kako dobiti hipoteku.

Čak i ako očekujete da će proći nekoliko godina dok ne budete spremni kupiti kuću, možete biti super pripremljeni ako krenete na put do bolje kreditne sposobnosti sada.

S ovim pristupom bit ćete u izvrsnoj formi, kreditno gledano, kada dođe vrijeme za podnošenje zahtjeva za taj hipotekarni zajam.

Pronalaženje raspona cijena vaše kuće

Većina nas zna koliko novca ovaj mjesec možemo potrošiti na namirnice ili možemo li si priuštiti da se sljedeće godine uselimo u veći stan.

Možda ne znamo točno koliko si kuće možemo priuštiti.

Cijene nekretnina razlikuju se u cijeloj zemlji. Ako kupujete na Manhattanu ili San Franciscu, srednja cijena kuće od 188.000 USD mogla bi vam kupiti ormar za skladištenje. (Kupujte dovoljno i možda ćete pronaći jednu s uključenom žaruljom!)

Na drugim tržištima, 188.000 USD moglo bi vam donijeti 2.500 četvornih metara kuće na par hektara.

Ono što je važno, međutim, je sljedeće:

Možete li si priuštiti hipoteku od 188.000 dolara?

Ako ne, koji je vaš raspon cijena?

Kako saznati koliko kuće možete priuštiti

Svatko se suočava s različitim financijskim izazovima i ima različite zahtjeve za mjesečne proračune. Samo vi možete sa sigurnošću znati o svojoj situaciji.

Međutim, mnogi financijski savjetnici preporučuju potrošnju ne više od 25 do 28 posto vašeg godišnjeg prihoda na stanovanju.

Uzmimo ovu ideju za spin: Reći ćemo da zarađujete 96.000 dolara godišnje.

25 posto od 96.000 USD = 24.000 USD godišnje za stanovanje

24.000 USD godišnje podijeljeno s 12 mjeseci = 2.000 USD mjesečno za stanovanje.

Većina ljudi voli uključiti premije osiguranja za vlasnike kuća i lokalni porezi na imovinu u njihov stambeni proračun. Idemo sa 200 USD mjesečno za osiguranje i 200 USD mjesečno za porez na imovinu za ukupno 400 USD mjesečno.

2000 USD mjesečno za stambeni proračun - 400 USD za osiguranje i poreze = 1600 dolara mjesečno za hipoteku.

Možete kupiti mnogo kuća na mnogim tržištima za 1600 USD mjesečno.

Zapamtite ipak: Ovo pravilo od 25 posto možda vam neće uspjeti ako imate značajne zahtjeve za svoj mjesečni proračun.

Ako ti posudio 100.000 dolara za naprednu diplomu na elitnom sveučilištu, ili ako već imate veliki dug od kupnje druge nekretnine, prilagodite svoje procjene u skladu s tim.

Vaš će krajnji cilj biti saznati koliko kućnih otplata možete pouzdano priuštiti svaki mjesec do 30 godina. Vaš broj može biti samo 15 posto vašeg prihoda; to može biti 35 posto.

Kažem "do" 30 godina jer možete dobiti hipoteku pod različitim uvjetima, a ti uvjeti imaju ogroman utjecaj na to koliko će vaš kućni novac otići.

Sljedeće ćemo ići u ove detalje.

Poznavanje prave vrste hipoteke

Hipoteke se uvelike razlikuju. To može biti dobro ili loše za vas, potrošača.

Dobro je kad ste saznali za tržište i pronašli proizvod koji odgovara vašim potrebama. Ipak, nije tako dobro ako završite s hipotekom koja ne odgovara vašim potrebama.

Zapravo, dobivanje pogrešne hipoteke može biti pogubno za vaše osobne financije.

Na primjer, ako vam se kamatna stopa poveća nakon prvih nekoliko godina jer ste dobili promjenjivu stopu, plaćanje vaše kuće moglo bi iznenada postati nedostupno.

Kamatne stope nisu jedine varijable o kojima biste trebali znati:

Rok hipoteke

Riječ "pojam" možete čuti kada ulažete, uzimate hipoteku ili čak dobivate novu policu životnog osiguranja. Obično se odnosi na a određeno vrijeme.

U slučaju vaše hipoteke, vaš rok je duljina vremena tijekom kojeg ćete dugovati novac za svoju kuću, pod pretpostavkom da ga otplaćujete na vrijeme.

10-godišnja hipoteka raspoređuje vaš dug na 10 godina. Ako uzmete isti dug i rasporedite ga na 30 godina, imat ćete manju mjesečnu uplatu.

No ako duže zadržite dug, platit ćete više kamata.

Koliko još?

Kao što vidite, kraći rok kratkotrajno košta više, ali s vremenom značajno štedi. Razlika između 10-godišnje i 30-godišnje hipoteke u našem gornjem primjeru je oko 87 400 USD.

Zbog toga je pronalaženje pravog izraza toliko važno. Ako si možete priuštiti plaćanja po 10-godišnjem kreditu, svakako iskoristite tu dugoročnu štednju.

Ako si možete priuštiti samo 30-godišnji zajam, to je također u redu.

Da, plaćate više, ali barem ulazite u vrata stabilnije financijske budućnosti, a da pritom ne uništite svoj mjesečni plan potrošnje.

Kasnije biste mogli refinancirati uz povoljnije uvjete.

O toj ideji ćemo se više pozabaviti kasnije u ovom postu.

Fiksno vs. Prilagodljiva kamatna stopa

Do sada smo razgovarali samo o kreditima s fiksnim kamatama. Kod zajma s fiksnom kamatnom stopom, vaša kamatna stopa - a time i mjesečna uplata - ostaje ista tijekom cijelog vijeka trajanja kredita, čak i ako je to 30 godina ili duže.

Ipak, nemaju sve hipoteke fiksne stope. Također možete dobiti kredit s prilagodljivom kamatom. Kako se vaša kamatna stopa mijenja, obično kao odgovor na određeni indeks kamatnih stopa, vaša će uplata u skladu s tim rasti ili padati.

Ovo zvuči zastrašujuće i može biti, ali hipoteka s prilagodljivom stopom (ARM) nije potpuno besplatna za sve. Kod većine ARM -ova stopa ostaje ista određeno vrijeme, a zatim se počinje mijenjati svake godine.

Na primjer, ARM od 3/1 zadržava svoju uvodnu kamatnu stopu tri godine, a zatim se stopa prilagođava godišnje. Dakle, nije da bi vaše hipotekarno plaćanje bilo pokretna meta iz mjeseca u mjesec.

Čak i tako, ne znajući iz godine u godinu koliko ćete platiti stvara preveliku nestabilnost za mnoge vlasnike kuća. Držanje fiksne stope pojednostavljuje stvari.

Možda se pitate tko bi uopće želio ARM?

Upamtite, također, da vas ARM ne mora ostaviti potpuno izloženim hirovima tržišta. Mnogi krediti s prilagodljivom kamatnom stopom nude ograničenja na fluktuacije stopa ili ograničenja plaćanja.

Ove kape djeluju otprilike onako kako biste očekivali. Uz ograničenje mjesečnih plaćanja, na primjer, čak i vrtoglavo rastuća kamatna stopa povećat će vašu uplatu samo do maksimalnog iznosa dopuštenog ograničenjem kredita.

Ipak, budite oprezni s ovim kapicama. To što ste izolirani od prekomjernih plaćanja ne znači da ste izolirani od kamata.

Prije ili kasnije ćete morati platiti te pristojbe. Velike su šanse da bi ih vaša banka dodala vašem hipotekarnom saldu, što znači da bi se dug mogao nastaviti povećavati čak i dok izvršavate zakazana plaćanja.

Konvencionalno vs. Državni zajam

Do sada smo razgovarali o konvencionalnim kreditima koje nude banke, kreditne zadruge i tvrtke za financiranje hipotekarnih kredita. Ispunjavate zahtjev, kreditni službenik provjerava vašu kreditnu sposobnost i obično morate odložiti nešto novca.

Ne može se svatko kvalificirati za konvencionalni zajam. Možda vaš kreditni rezultat još nije dovoljno visok. Možda ne možete doći do peteroznamenkaste akontacije.

Uđite u saveznu vladu koja pomaže kupcima kuća kroz razne programe, pružajući ljudima s nižim kreditnim rezultatima i osobama s ograničenom financijskom fleksibilnošću još jedan put do kuće vlasništvo:

Ovaj popis jednostavno pogađa vrhunce državnih zajmova.

Ostali programi uključuju kredite za poboljšanje energetske učinkovitosti vašeg doma i zajmove za pomoć domorocima u kupnji kuće. Možeš naći opširniji popis ovdje.

Pitanje je, trebate li dobiti pomoć od ujaka Sama za kupnju kuće?

Kad vam zatreba pomoć, nema problema. Ako živite od plaće do plaće i jednostavno ne možete pronaći način da uštedite 20.000 USD za predujam, ovi vam programi mogu pomoći da uđete u dom kako biste mogli prestati plaćati stanarinu i početi graditi kapital.

Kad vam je potrebna pomoć pri ulasku u dom, a planirate živjeti u kući, program zajma s federalnom potporom velika je prednost.

Ako vam ne treba pomoć i želite veću kontrolu nad procesom, prvo idite na konvencionalni zajam.

Pronalaženje pravog hipotekarnog zajmodavca

Istraživanja dosljedno pokazuju da oko 75 posto nedavnih kupaca kuća ima jednu zajedničku stvar: Podnijeli su zahtjev za samo jedan hipotekarni kredit.

Ti isti novi vlasnici kuća vjerojatno ne bi kupili prvi pametni telefon ili prvi par čizama na koje su naišli u trgovini.

Pa zašto uzeti prvu hipoteku koja dolazi?

Slutim da odgovor ima veze s time koliko je teško podnijeti zahtjev za hipoteku. Sva papirologija i dokumentacija o prihodima te otkrivanje osobne financijske evidencije.

Tko to želi činiti uvijek iznova?

Zašto je važno tko posuđuje novac?

Evo još jednog razloga zašto se ljudi često prijavljuju samo za jedan zajam: Misle da će hipotekarni zajmodavac ionako prodati svoj zajam drugoj banci.

I u pravu su.

Mnogi zajmovi dobivaju se između tri ili četiri banke prije nego što se isplate.

Za mene je to, međutim, razlog da dobijete najpovoljnije uvjete koje možete pronaći, a to možete učiniti podnošenjem zahtjeva za nekoliko kredita.

Zašto? Jer iako se vaša kreditna institucija može mijenjati s godinama, uvjeti kreditiranja ostat će isti: vaša kamatna stopa, trajanje mandata itd.

Kako kupovati zajmodavce

Srećom, dobar internet čini usporedbu hipoteka mnogo lakšom. Možete pronaći pojedinosti, dobiti ponude, usporediti značajke itd., Bez ikakvih problema pri podnošenju zahtjeva za zajam.

Mnogo različitih vrsta financijskih institucija nudi hipoteke, pa prvo prvo: suzite svoj izbor.

Kad znate s kakvom se organizacijom želite baviti, usporedite tri ili četiri različite organizacije.

Neke institucije mogu imati posebne programe ako ste prvi put kupac, investitor, koji planira učiniti nekretninu ekološki samoodrživom. Druga mjesta mogu imati promotivne stope ili se mogu odreći naknade za odobravanje kredita.

U osnovi, prema novoj hipoteci postupajte s istim nadzorom koji biste potrošili na nove zavjese ili sljedeće čitanje ljeta.

Prethodno odobrenje za vašu hipoteku

Nakon što ste pronašli pravog zajmodavca, vrijeme je da započnete postupak prethodnog odobrenja, pod pretpostavkom da ste, naravno, spremni useliti se u vlasništvo kuće.

Neki kupci kuće preskaču ovaj korak i jednostavno se prijavljuju za hipoteku nakon što pronađu pravu kuću. Ne bih to nazvao pogrešnim ili neodgovornim, pogotovo ako ste već kupili kuće.

Međutim, ako cijenite veću izvjesnost u životu, prethodno odobrenje hipotekarnog zajmodavca bit će vam odmah pored ulice.

Nakon što ste prethodno odobrili, znat ćete koliko će vam novac dati zajmodavac. Imat ćete i bolju ideju o svojim mjesečnim uplatama.

Mnogim kupcima ovo može biti korisno znanje dok obilaze kuće i razmatraju varijable. Na primjer, ako ste voljeli određeni dom, ali mu je trebao novi krov, znanje o vašem unaprijed odobrenom ograničenju moglo bi vam pomoći u pregovorima s prodavateljem.

To je nešto poput kupovine namirnica. Kad točno znate koliko novca možete potrošiti na hranu, skloni ste donositi informirane odluke o kupnji.

Zapamtite ovo dok kupujete: Iznos vašeg prethodnog odobrenja može premašiti vaš stvarni proračun. To što vaša banka kaže da možete financirati do 200.000 USD ne znači da ste mogli priuštiti plaćanja po zajmu od 200.000 USD.

Poboljšajte pretraživanje doma

Znate o financiranju, kamatama i uklapanju uplate kuće u svoj proračun.

A sada zabavni dio: kupujući svoj novi dom.

Svaki od ovih pristupa poslužio bi vam dobro. Otišao bih toliko daleko da bih preporučio korištenje svih njih istodobno kako biste dobili najtemeljitije platno vašeg tržišta.

Trebam li dobiti agenta za nekretnine?

Nekretnine zarađuju za život obavljajući transakcije s nekretninama. Oni su stručnjaci za nijanse svojih tržišta.

Ipak, rutinski se susrećem s kupcima koji nisu baš željni unajmiti nekretnine. Često navode agencijsku proviziju kao nepotrebnu naknadu jer mogu besplatno pretraživati ​​kuće na internetu.

Ipak, razmislite o ovome prije nego što se odlučite. Dobar agent može biti vaš zagovornik tijekom cijelog procesa kupnje, štiteći vas od problema kojih možda još niste ni svjesni.

I o toj proviziji: Ako gledate navedene nekretnine (koje se ne prodaju od vlasnika), prodavatelj ima agenta koji će zarađivati ​​proviziju od onoga što potrošite.

Kada imate i agenta, dva agenta će podijeliti istu proviziju. Dakle, ionako ćete plaćati istu proviziju. Zašto polovicu ne biste prepustili nekome tko vam drži leđa umjesto prodavača?

Ponude, protuponude i ugovori

Svako tržište nekretnina može biti drugačije, a i vaše će se lokalno tržište mijenjati iz godine u godinu. Ponekad tržište favorizira kupce; ponekad prodavači imaju najveći utjecaj na transakcije.

Ako kupujete dom na prodavačevom tržištu, mogli biste se suočiti s žestokom konkurencijom drugih kupaca.

Pa kako možete napraviti ponudu koja će privući pozornost prodavatelja usred hrpe drugih ponuda?

Vaš vas nekretnina može voditi ovdje pružajući vam pojedinosti o vašem tržištu. On ili ona mogu unaprijed znati kako bi agent prodavatelja bio sklon odgovoriti na vašu ponudu.

Protuponuda je dobra stvar

Kad ste dali ponudu, a prodavač se suprotstavio većom ponudom, znate da ste privukli pozornost prodavatelja. Neka pregovori počnu.

Posavjetujte se sa svojim agentom za prodaju nekretnina trebate li prihvatiti protu ponudu ili dati drugu vlastitu ponudu.

Nakon što se vi i prodavatelj dogovorite o uvjetima, vrijeme je za sklapanje ugovora.

Ugovor pod ugovorom

Ugovorom pristajete na kupnju kuće pod dogovorenim uvjetima (iz ponude) sve dok određeni uvjeti ostanu istiniti. Isto tako, prodavatelj se slaže da neće prodati nikome drugome dok ima ugovor s vama.

Prodavač ili njezin agent mogu zatražiti ozbiljan novac. Ovo nije predujam za vaš zajam, već će ići prema kupnji kuće pod pretpostavkom da ste blizu.

U osnovi, novac - obično 500 ili 1000 dolara - pokazuje da ste ozbiljni.

Ako se nešto dogodi i ne kupite kuću, potražite novac natrag.

Pregovori se nastavljaju dok su pod ugovorom

U ovom trenutku procesa morat ćete angažirati neovisnog kućnog inspektora koji će istražiti svaki kutak kuće, od stupova do krovnih otvora.

Vaš agent za nekretnine, naravno, može predložiti neke kućne inspektore, ali razmislite o pronalaženju takvog za sebe. Ovo je vaše dugoročno ulaganje.

Možete dobiti ili izgubiti novac. Stoga ćete sigurno znati da vas inspektor brine.

O kućnom pregledu

Pažljivo pročitajte izvješće o kućnom pregledu. Ako kupujete stariju kuću, nemojte se iznenaditi ako inspektor otkrije neke manje probleme s vodovodom, izolacijom ili radom kanala.

Takvi vas problemi ne bi trebali spriječiti u kupnji kuće, ali razmislite o tome da od prodavatelja zatražite koncesiju.

Na primjer, mogli biste zatražiti popust od 500 USD za rješavanje problema u tom cjenovnom razredu.

Ili možete zatražiti od prodavatelja da riješi probleme prije zatvaranja.

Inspektor bi također mogao pronaći ozbiljne nedostatke u kući. Ako inspektor dovodi u pitanje strukturni integritet kuće, bilo zbog temelja problema ili neke vrste opsežne truleži, možda je vrijeme da ozbiljno razmislite o prelasku na drugu imovine.

Isto vrijedi i za sigurnosna pitanja. Staro ožičenje ili stari ili loše instaliran sustav grijanja mogli bi izazvati katastrofu niz cestu.

Da, takvi se problemi mogu riješiti, ali troškovi i količina posla mogu se pokazati kao prevelika gnjavaža ako na popisu imate druge mogućnosti stanovanja.

Kao što možete vidjeti, bit ćete puno zaposleni tijekom ovih nekoliko tjedana između prihvaćanja ponude i zatvaranja svog doma. Ne zaboravite, također ćete se pakirati i pripremati za selidbu.

I još ima posla u banci.

Podnošenje zahtjeva za hipotekarni zajam

Pričekaj minutu. Nismo li već govorili o hipotekarnim kreditima?

Da, ali samo za prethodno odobrenje. Kad imate kuću pod ugovorom i u potpunosti namjeravate izvršiti kupnju, morat ćete ozvaničiti zahtjev za kredit.

Uz vaše prethodno odobrenje, banka bi napravila neke pretpostavke. Konkretno, pretpostavljalo se da su informacije koje ste podijelili o svojim prihodima, zaposlenju, bankovnom saldu i slično bile istinite.

Sada je vrijeme da to dokažete.

Zajmodavac će zatražiti dokumentaciju koja bi podržala vašu prijavu. Očekujte dijeljenje poreznih obrazaca i najnovije provjeravanje i štednja izvode računa.

Nemojte se iznenaditi ako zajmodavac nazove vaše mjesto zaposlenja.

Možda ćete dovršiti prijavu kao da ništa nije sveto.

Ipak, nemojte se znojiti.

Sve dok je vaša fiskalna kuća u redu i možete to dokumentirati, trebali biste biti u redu.

Dok se prijavljujete, vrijeme je da odlučite o uvjetima zajma.

Možete li si priuštiti hipoteku na 12 ili 15 godina? Trebate li igrati na sigurno s posudbom od 30 godina? (Pomaknite se do vrsta hipotekarnih sjednica za osvježenje na ovu temu ako vam zatreba.)

Ako se sve ovo, zajedno s vašom financijskom dokumentacijom, provjeri, trebali biste biti spremni. Zajmodavac će izdati obveza zajma, što znači da imate financijsku podršku za ostvarenje sna o vlasništvu.

Pripreme za datum zatvaranja

Vaš ugovor trebao bi uključivati ​​datum zatvaranja, koji može biti zakazan za mjesec dana, pa čak i dulje, u razdoblju ugovora.

Sve do zaključenja, bilo koja od strana mogla bi odustati od dogovora, pa ljudi skloni zaključiti da su zatvaranja stresna.

U stvarnosti, trebali biste znati danima ili čak tjednima prije datuma zatvaranja hoće li se sve dogoditi kako je planirano.

Nazovite odvjetnika

Vaš odvjetnik za nekretnine (vaš agent za nekretnine može ga preporučiti ili možete sami zaposliti odvjetnika) trebao bi imati iskustvo i imati obrazovano osoblje.

Kad ste u dobrim pravnim rukama, čak će i najkompliciraniji dijelovi vaše transakcije izgledati laki. Vaš odvjetnik saznat će o svim dospjelim porezima na nekretninu i pobrinuti se da niste odgovorni za poreze na imovinu nastale prije zatvaranja.

Vaš odvjetnik će izvršiti zasebnu pretragu vlasništva i moći će vam pokazati eventualna zadiranja u vašu novu nekretninu.

Na primjer, ako je susjed postavio skladišnu zgradu preko linije imovine, saznat ćete.

Predat ćete predujam ako već niste, i novac od hipotekarnog zajmodavca.

Zatim ćete potpisati dokument po dokument po dokument sve dok svi ne počnu izgledati isto.

I vi imate više posla

Prije zatvaranja morate se sami pobrinuti za nekoliko stvari:

Otvaranje Escrow računa

Vaš će završni odvjetnik najvjerojatnije spomenuti escrow račun za osiguranje i poreze. Ne morate ići ovim putem, ali mnogim vlasnicima kuća to pomaže.

Evo kako to funkcionira: Svaki put kada izvršite uplatu putem kuće, dio vaše uplate odlazi na zasebni escrow račun.

Novac se skuplja kako mjeseci prolaze, a kad dođe vrijeme za plaćanje poreza na imovinu ili premije osiguranja, novac vam je na raspolaganju.

Vaš vjerovnik će voditi escrow račun, pa čak i platiti porez i račune za osiguranje.

Osim što to s vremena na vrijeme nadzirete, ne zahtijeva mnogo razmišljanja od vas.

Gledajući u budućnost kao vlasnik kuće

1. Postoji li brži način otplate?
2. Trebate li brže otplaćivati ​​hipoteku?
3. Što je s hipotekarnim životnim osiguranjem?
4. Trebate li ikada refinancirati?
5. Što su druge hipoteke?

Sav posao koji ste radili na pripremi za vlasništvo nad stanom - sva ušteda, istraživanje, prijave - trebali bi se isplatiti kad napustite odvjetništvo s ključevima kuće.

Slaviti.

Odlučite koji će vam biti prvi obrok u novom domu.

Pokažite djeci ili svojim ljubimcima mjesto.

Predstavite se susjedima.

Smjestite se.

Odvojite vrijeme za uživanje u pobjedi jer ćete se uskoro početi upoznavati s izazovima vlasništva.

Naravno, postoji ogroman hipotekarni saldo koji se mora isplatiti, pa ćemo ovdje započeti „Često postavljana pitanja o novim vlasnicima kuća“:

Postoje li prečaci za otplatu hipoteke?

Da! Što više plaćate glavnicu zajma, dugoročno ćete platiti manje kamate i brže ćete ostati bez duga.

Vjerojatno ste na kraju zatvaranja otkrili "istinu u posuđivanju". Obrazac je trebao pokazati točno koliko biste novca potrošili na zajam da ste platili na vrijeme.

Na primjer: Ako imate novi, 30-godišnji hipotekarni zajam od 175.000 USD uz kamatu od 4 posto, u sljedeća tri desetljeća platili biste oko 125.000 USD kamata. Dakle, zapravo biste platili 300.000 dolara da kupite svoju kuću od 175.000 dolara.

To je dosadno, znam, ali takav je posao hipotekarnih kredita. Banke vam ne pomažu da besplatno kupite kuću.

Međutim, smanjenjem duljine vašeg kredita možete smanjiti iznos koji plaćate po kamatama. Kako smanjiti duljinu vašeg kredita?

Doplatom na glavnicu kredita.

“Glavni”Odnosi se na stvarni saldo.

U gornjem primjeru, 175.000 dolara bi bila glavnica. Da bi ovo funkcioniralo, morate platiti zakazanu uplatu koja će automatski uključivati ​​kamate, a zatim izvršiti dodatnu uplatu glavnice.

Mrežni sustav plaćanja vašeg zajmodavca trebao bi ponuditi način da se dodatno plaćanje odredi glavnici. Ako ne nazove zajmodavca da pita o tome. Osim ako dodatno plaćanje nije pravilno određeno, možda jednostavno plaćate zakazano plaćanje za sljedeći mjesec.

Kakav je učinak dodatnog plaćanja na glavnicu?

Na 175.000 USD, 4 posto, 30-godišnjem kreditu odozgo, plaćajući dodatnih 100 USD mjesečno, uštedjeli biste oko 25.000 USD tijekom trajanja kredita, a kuća bi se otplatila pet godina ranije.

Trebam li odmah otplatiti hipoteku?

Kao i mnoga sjajna pitanja, odgovor ovdje nije tako jednostavan kao što mislite.

Da, vaša je hipoteka veliki dug, i da, bilo bi bolje da ste vlasnik kuće izravno i smanjite neke od tih kamata.

No, poseban fokus na otplaćivanje hipoteke također vas može koštati.

Na primjer, ne biste trebali gomilati dug po kreditnoj kartici jer mjesečno plaćate tri kuće. Ili, neki ljudi mogu imati koristi od uštede za mirovinu svaki mjesec umjesto da dodatno plaćaju kuću.

Čak i ako si možete priuštiti brzo otplaćivanje hipoteke bez žrtvovanja na drugom mjestu, neki porezni stručnjaci misle da možete imati više koristi ako otpišete svoju hipotekarne kamate u porezno vrijeme, što ne možete učiniti nakon što ste otplatili hipoteku.

Ukratko: na ovo pitanje ne postoji jednoznačan odgovor.

Uzmite u obzir svoje individualne okolnosti i zatražite pomoć od financijskog savjetnika.

Što je hipotekarno životno osiguranje?

E -poruke i razglednice možda već preplavljuju. Budući da ste kupili kuću, osiguravajuća društva će vam to ponuditi hipotekarno osiguranje koja bi vam otplatila kredit ako umrete.

Na taj način vaša obitelj ne bi morala brinuti o otplati kuće ili prodaji.

Zvuči kao razumna mjera opreza, ali kao i mnogo neželjenih ponuda, vjerojatno biste mogli bolje.

Ako ste zabrinuti zbog zaštite svog ulaganja i ukupne financijske sigurnosti vaše obitelji ako odjednom nemaju vaš prihod, niste sami.

Postoji cijela industrija postavljena za rješavanje te potrebe. To se zove životno osiguranje. Životna polica može više odgovarati vašim potrebama od hipotekarnog životnog osiguranja.

Hipotekarno osiguranje isplatilo bi ostatak vašeg kredita ako umrete. Doživotni period bi vašem korisniku (supružniku, partneru, odraslom djetetu itd.) Platio ako umrete.

Vaš bi korisnik tada mogao koristiti novac kako je smatrao prikladnim, umjesto da ga automatski šalje vašem hipotekarnom zajmodavcu.

Što je s refinanciranjem?

Dobit ćete i ponude za refinanciranje kredita.

Kad refinancirate, dobivate novu hipoteku na istu kuću. Nova hipoteka otplaćuje postojeću hipoteku, a zatim započinjete s otplatom novog kredita prema njezinim uvjetima.

Ako refinanciranjem možete dobiti znatno bolje uvjete kredita, krenite u to. Evo nekoliko pitanja koja si morate postaviti:

• Možete li smanjiti kamatnu stopu za nekoliko postotnih bodova? Ako ste od kupnje kuće riješili neka kreditna pitanja, sada se možete kvalificirati za znatno bolju kamatnu stopu na refinancirani kredit. Ovo bi vam moglo uštedjeti tisuće dolara.
• Možete li si sada priuštiti znatno veću uplatu? Možda ste dobili novi posao ili veliku povišicu i možete si priuštiti mnogo veću plaću nego kad ste prvi put kupili kuću. Ako idete s 30-godišnje na 12-godišnju hipoteku, refinanciranjem možete uštedjeti mnogo na kamatama. (Sličan učinak možete postići jednostavnim plaćanjem više glavnice svaki mjesec.)
• Jeste li zabrinuti zbog svoje promjenjive stope? Jeste li dobili hipoteku s promjenjivom stopom i sada dolazite do kraja razdoblja uvodne stope? Ovisno o klimi za kamatne stope, možda biste željeli fiksnom kamatom zaključati refinanciranjem.
• Jeste li dobili subvencionirani zajam i sada vam je potrebna veća fleksibilnost? Subvencionirani krediti su odlični, ali mogu ograničiti način na koji koristite svoju nekretninu. Ako želite pretvoriti svoj dom u nekretninu za iznajmljivanje, vaš savezni zajam to možda neće dopustiti. Refinanciranje konvencionalnim zajmom može otvoriti više mogućnosti.

Obično prilikom refinanciranja morate ponovno platiti troškove zatvaranja. Budite sigurni da će novi zajam uštedjeti dovoljno novca da opravda drugi krug troškova zatvaranja.

Što je druga hipoteka?

Da biste razumjeli kako funkcioniraju druge hipoteke, morate znati o kapitalu. Vlasnički kapital odnosi se na iznos kuće koju zapravo posjedujete.

Ako vaša kuća vrijedi 200.000 USD i još uvijek dugujete 150.000 USD svom hipotekarnom zajmodavcu, posjedujete 50.000 USD u kapitalu kuće.

Možete iskoristiti tih 50.000 USD dobivanjem druge hipoteke ili kreditna linija stambenog kapitala.

Nakon toga ćete i dalje morati platiti svoju izvornu hipoteku i imat ćete drugu hipoteku za plaćanje svaki mjesec.

Mnogo je ljudi došlo do ozbiljnih financijskih problema u kasnim razdobljima kada je tržište stanova opalo i njihov je kapital, protiv kojeg su već posudili, nestao.

Dakle, ne pretjerujte.

Spremite ovu opciju za poboljšanje doma, čak i kad ste u iskušenju da drugom hipotekom otplatite dug po kreditnoj kartici ili kredit za automobil.

Ulaganjem svog kapitala natrag u svoj dom, možete povećati vrijednost kuće. Ali ni ovdje nemojte ići predaleko. Moguće je uložiti izvan vrijednosti koju vaše lokalno tržište može ponovno platiti.

Položaj vašeg doma ima veliku ulogu u njegovoj vrijednosti. Bez obzira koliko lijepi bili vaši novi uređaji i ormar, ukupnu vrijednost vašeg doma i dalje će ograničiti lokalno tržište.

Kreditna linija hipotekarnih kredita funkcionira slično, ali umjesto da imate fiksni iznos, prema potrebi možete posuditi svoj kapital.

Zamislite to kao križ između druge hipoteke i a kreditna kartica.

Veliko ulaganje na više načina

Kad ljudi kažu vaš dom je vaše najveće ulaganje, ne govore samo o novcu.

Također ulažete vrijeme, strpljenje i znanje.

A vaše ulaganje u znanje može učiniti da vaša financijska ulaganja idu još dalje.

Znajući kako odrediti raspon cijena, kako izbjeći prekomjerne kamate i kako tumačiti izvješće o kućnoj inspekciji, na primjer, može vas zaštititi od skupih pogrešaka.

Znanje kako napraviti atraktivnu ponudu i kako se povući od protuponude dobro će vam poslužiti na vašem lokalnom tržištu.

Uzmite si vremena i naučite o procesu. Istražite svoje mogućnosti kredita, čak i nakon što ste zatvorili kuću. Razmotrite dugoročne i kratkoročne učinke svake opcije.

S pravim znanjem možete kupovati na svoj način.