Preokret kuće uključuje kupnju kuće kojoj je potreban popravak, popravke i brzu prodaju radi zarade. To je prilično jednostavna ideja, ali izvedba je sve samo ne jednostavna. Preokretanje kuće nije investicija koju bi većina investitora trebala prihvatiti. Ipak, za pravog investitora, preokret kuće može biti izuzetno isplativ.
Dakle, trebate li ulagati u preokret kuće? Hajde da vidimo.
Kratka verzija
- Preokretanje kuće može biti unosno za ulagače s kapitalom unaprijed i koji su voljni napraviti sam projekt.
- Možete ostvariti značajnu zaradu na samo jednoj preokrenutoj kući, pod pretpostavkom da se ne susrećete s nikakvim komplikacijama.
- Promena kuće je rizična, a ulagači moraju biti spremni na uštedu dodatnog novca u fondu za hitne slučajeve.
Cijena prosječnog okreta
Gotovo svaki stručnjak s kojim sam razgovarao spomenuo je golemu cijenu preokreta kuće. Prosječni trošak, kreće se oko 48.000 dolara, čini ovu opciju ulaganja nedostupnom za početnike. Očekuje se da ćete platiti sljedeće troškove tijekom procesa:
Nabavna cijena
Kupoprodajna cijena vjerojatno je najveći trošak koji ćete morati platiti. Financiranje kuće koju namjeravate preokrenuti povećava vaš rizik, pa ćete htjeti platiti cijelu prodajnu cijenu ako je moguće. Ako to morate financirati, razmislite o životu u kući dok je renovirate.
Iako su peraje zamišljene kao jeftini domovi koje renovirate, morat ćete skupiti tisuće dolara, ako ne i stotine tisuća dolara da pokrijete samo trošak nabavne cijene. “Kućne peraje mogle bi imati koristi od primjene pravila 70%. To podrazumijeva da investitori ne bi trebali platiti više od 70% ARV-a nekretnine, umanjenog za troškove potrebne obnove,” kaže Jon Sanborn iz Nekretnine Bratske Ljubavi.
Troškovi zatvaranja
Kada kupite peraju, morat ćete dva puta platiti troškove zatvaranja: kada kupujete i kada prodajete. U prosjeku, troškovi zatvaranja obično se "kreću između 2% i 7% kupoprodajne cijene", kaže Sanborn.
Ako ste sami agent za nekretnine pomoći ćete smanjiti ove troškove jer ćete dobiti proviziju kada kupujete (kao agent za kupca), a morat ćete platiti samo jednu nekretninu kada prodajete.
Troškovi obnove
Najveći trošak koji ćete imati bit će materijali i vrijeme koje trebate za stvarno renoviranje doma.
„Naravno, investitori izračunavaju glavne troškove skupih stavki kao što su kuhinja i kupaonice, krov, bojenje i podovi itd.“, kaže Scott Harvell, osnivač Quick Sale Homes, Inc. “Ali neki investitori ne planiraju u proračunu mnoge manje stavke ulaznica koje se gomilaju. Rasvjetna tijela, prekidači i utičnice, ručke na vratima, uređenje okoliša, pa čak i ono sićušno kao što su čavli i vijci, sve to može skupiti tisuće dolara.”
>>Povezano: Koliko košta prodaja kuće
Komunalni troškovi
Dok renovirate, morate uzeti u obzir troškove električne energije, vode i grijanja. Baš kao i svaki drugi vlasnik kuće, plaćat ćete ih na mjesečnoj bazi dok ne rasteretite nekretninu.
Troškovi marketinga
Kada tražite kuću ili želite prodati novoizgrađenu kuću, morat ćete uzeti u obzir troškove marketinga koje ćete morati učiniti.
Harvell kaže: “Većina investitora mora se stalno oglašavati kako bi imali dovoljno prilika za kupnju nekretnina s popustom. Prosječna cijena po ugovoru na našem tržištu trenutno iznosi 7500 USD. Drugim riječima… svakih 7500 dolara koje potrošimo na oglašavanje u prosjeku rezultira jednom kućom pod ugovorom.”
Prednosti i mane prevrtanja kuće
Pros
- To je kratkoročna investicija – Većina preokreta dogodi se unutar godine dana, što ih čini kratkoročnim ulaganjima koja često imaju visoke povrate. To znači da nećete morati čekati desetljeće da uberete plodove svoje investicije.
- Iskusni graditelji mogu napraviti DIY projekte – Prevrtanje najbolje rade oni koji znaju što rade bilo na građevinskoj, bilo na nekretninskoj strani. To smanjuje ono što ćete morati platiti autsajderu da obavi posao.
- Potencijalno visoki profiti – Peraje zarađuju u prosjeku od 67.000 dolara povrata (od prvog kvartala 2022.) kada prodaju. Ako sve bude po planu, mogli biste ostvariti ozbiljan povrat u vrlo kratkom roku.
Protiv
- Stambeno tržište često je rizično – Tržište nekretnina nije poznato po postojanosti. Određene godine bilježe veliki porast u kupnji stanova, dok druge bilježe visoke kamatne stope i manje kupaca. Za neupućene, razumijevanje složenosti koje uzrokuju te pomake može biti teško i možda nećete kupiti ili dovršiti svoj projekt u pravo vrijeme za kupnju ili prodaju.
- Platit ćete puno unaprijed – Između kupovne cijene, troškova zatvaranja i svih ostalih povezanih troškova, tražite ogroman komad novca samo da počnete ulagati. Mnoga ulaganja nemaju minimalne zahtjeve za ulaganje čak ni blizu toliko visokih.
- Možete platiti kratkoročne kapitalne dobitke – Ako kupite, renovirate i prodate svoj dom u roku od godinu dana, na kraju ćete platiti kratkoročni porez na kapitalnu dobit.
- Financiranje može biti teško osigurati – Ne možete izaći i uzeti tradicionalnu hipoteku kada prebacujete kuću. Umjesto toga, trebat će vam neka vrsta kredita za obnovu (ima ih mnogo). To su rizični zajmovi za zajmodavce “pa često zahtijevaju kolateral poput domova ili automobila prije odobravanja odobrenje za financiranje koje dodaje dodatno vrijeme (i troškove) bilo kojem planu projekta,” kaže Shaun Martin, izvršni direktor od Gotovina za kuće.
Koliko dugo je potrebno da se preokrene kuća?
Prema Rocket Mortgage, tipičan preokret gdje nema problema traje između 6 i 12 mjeseci. Ipak, ulagači ne bi trebali podcijeniti na koliko načina ova konkretna investicija može poći po zlu. Kupujete kuću, a ne dionicu koja ovisi o nizu čimbenika koji mijenjaju cijenu. Mogli biste otkriti da trebate ponovno napraviti cijeli električni sustav koji niste uzeli u obzir, ili bi cijeli temelj mogao biti srušen, ili biste možda trebali popraviti bunar ili vodovod.
Nikad u potpunosti ne znate što kuća sprema dok ne uzmete ključeve u ruke i ne počnete rušiti stvari. Ipak, dodavanje nekoliko dodatnih mjeseci vašem vremenskom okviru nužno je kada mijenjate domove.
>>Povezano: Dugoročni u odnosu na kratkoročni porez na kapitalnu dobit
Tko može zaraditi novac okretanjem kuća?
Nema zakonskih ograničenja o tome tko može kupiti kuće i preokrenuti ih. Svaka odrasla osoba sa znanjem i raspoloživim novcem može pokušati preokrenuti kuću. Ipak, definitivno postoje investitori i pojedinci koji su prikladniji za taj posao.
Investitori neskloni riziku
Isplati se imati strpljenja kada ste kućni peraja. Pretjerano željni kupci vjerojatno neće dobiti najbolju ponudu. “Ulagači koji najviše preokreću nekretnine vrlo su selektivni i neskloni riziku. Ne skačite na prvu kuću koja vam se nađe na putu; najbolji ulagači mogli bi procijeniti stotine poslova prije nego što pronađu onu za koju se čini da bi mogla odgovarati", objašnjava Josh Steppling, brokerski suradnik u Josh Steppling Group u tvrtki EXP Realty.
>> Pročitaj više: Što je Due Diligence u nekretninama? (Najbolje prakse)
DIY majstori
Oni koji su uspješno radili u građevinarstvu jedni su od najboljih kandidata za preokret kuće. Oni, uostalom, znaju detalje izgradnje i dovršavanja domova. Oni znaju koliko dugo određeni poslovi traju i vjerojatno koliko će koštati.
Plaćanje izvođačima radova da dođu i obave posao za vas preskupo je rješenje za većinu investitora, barem dok ne steknu kapital za to. Početnici i oni koji nemaju dovoljno kapitala moraju zadržati posao u tvrtki ako žele ostvariti bilo kakvu zaradu.
Profesionalci u industriji nekretnina
Chip i Joanna Gaines izgradili su carstvo nekretnina jer su se pobrinuli za svaki aspekt preinake kuće. Ne samo da sami prevrću kuće, već sada čak imaju i agenciju za nekretnine. Ako možete napraviti sam cijeli projekt i imate nekoga tko poznaje i konstrukciju i komponente agenta za nekretnine, ne morate angažirati vanjskih izvođača za bilo kakav posao tako da ne izdvajate dodatni novac.
Savjeti za uspješno preokretanje kuće
Ako ste odlučili da bi preokretanje domova moglo biti pravi put za vas, razmotrite nekoliko savjeta prije nego što krenete naglavačke:
Pričekajte pravu kuću. Budi strpljiv. Tržište nekretnina sklono je čestim promjenama. Nema smisla žuriti s kupnjom kuće ako niste 100% sigurni da će na kraju uspjeti. Ako požurite s kupnjom i naiđete na probleme, mogli biste imati nultu zaradu.
Obratite pozornost na susjedstvo. Preokret kuće u zapuštenom susjedstvu koja nije u fazi revitalizacije moglo bi značiti da nećete pronaći kupca s dovoljno novca da kupi nekretninu. To bi moglo dovesti do velikog pada vašeg profita. Obavezno pažljivo istražite susjedstvo svih kuća koje vas zanimaju.
Dođite na pregled. Traženje drugog mišljenja nije loša stvar. Inspekcija je nekoliko stotina dolara koja bi vas mogla spasiti od kupnje kuće u koju ćete morati uložiti stotine tisuća dolara.
Imajte fond za hitne slučajeve. Nikada ne znate što će se dogoditi kada renovirate dom, stoga budite sigurni da imate gotovinu pri ruci. Steppling kaže da njegovi klijenti "imaju stavku "Iznenađenje" u [svom] proračunu koja čini 10%-20% ukupnog proračuna obnove. Ako se pojavi nešto nepredviđeno, to vas neće stresirati; ako sve uspije kako je planirano, dobivate dodatnih 10%-20% profita."
Razmislite o životu u kući dok je renovirate. Ako je izvedivo, život u kući dok je renovirate može vam uštedjeti mnogo novca. Ne samo da uklanja neke od vaših životnih troškova dajući vam više gotovine, već vam može uštedjeti i tonu poreza. Ako je dom vaše primarno prebivalište najmanje dvije godine ne morate plaćati porez na kapitalnu dobit na svakom porastu cijene kada prodajete. To je prihod bez poreza!
Završne misli
Preokretanje kuća zahtijeva puno kapitala unaprijed i za pokrivanje tekućih troškova. Morat ćete kupiti kuću i zatim platiti njezino renoviranje. Također ćete imati troškove držanja kao što su plaćanja zajma i računi za režije koji povećavaju troškove svakog mjeseca kada ste vlasnik nekretnine.
Živjeti u nekretnini najmanje dvije godine dok je renovirate može vam pomoći u smanjenju tekućih troškova i može vam uštedjeti novac na porezima kada je prodajete.