Ovo je bila jedna od rasprava koje su postojale kroz stoljeća. Tamo gore stoji: "Postoji li život nakon smrti?" "Koji je smisao života?" i "Trebam li imati djecu?"
Pitanja o hipoteci relativno su jasna: Trebam li dobiti hipoteku na 15 ili 30 godina? Trebam li otplatiti hipoteku unaprijed? Morao bih reći ako trenutno posjedujete kuću ili želite kupiti, nabavite fiksnu hipoteku na 30 godina.
Barem u ovo doba povijesti, dobivanje hipoteke na 15 godina ili otplata 30-godišnje hipoteke je glupo. Ovu tvrdnju iznosim sa sljedećim pretpostavkama:
- Planirate ostati u kući najmanje 10 godina.
- Vi i vaš bračni drug mlađi ste od 50 godina.
- Mjesečni troškovi posjedovanja vašeg doma manji su od 30% vašeg mjesečnog prihoda.
- Imate 25% ili više kapitala/predujma za svoj dom.
- Sve razlike u uštedama od unaprijed plaćenih kredita ili kraće hipoteke na 15 godina ići će u investicije.
- Kuća koju kupujete je kuća prosječne veličine 2000 kvadratnih metara, a ne neka McMansion.
- Disciplinirani ste štediša i ne nosite nikakav dug potrošača.
Ne dam vam carte blanche da kupite kuću od 5.000 četvornih metara. Ako ništa, sasvim obrnuto. Predlažem da živite u skromnoj kući u dobrom susjedstvu. Umjesto toga iskoristite razliku i uložite na burzu. Svaki put kada refinancirate i dobijete manji mjesečni iznos, uložite tu razliku. Prema sadašnjim kamatnim stopama, u usporedbi s prosječnom stopom inflacije i prinosima na burzi, bit ćete daleko ispred.
Dva su suprotna tabora hipotekarnom argumentu: Ric Edelman i Dave Ramsey.
Nećete vidjeti kako izjavljujem, poput Davea Ramseyja, da je sav dug djelo đavla. U našem trenutnom gospodarskom okruženju, slažem se s Ricom Edelmanom. Kamatne stope na hipoteku su na povijesnim niskim razinama, a pristupačnost je na gotovo najnižoj razini svih vremena. Na jednostavnom engleskom: U mnogim dijelovima zemlje jeftinije je posjedovati kuću nego iznajmljivati je.
Evo razloga zašto biste trebali dobiti fiksnu hipoteku na 30 godina:
1. Dom je nelikvidna imovina
Dom je vrlo nelikvidna imovina. Ako kupujete kuću, to je dugoročno 10 ili više godina. Kad jednom uplatite novac u dom, mnogo je teže izvaditi gotovinu. Da, možete refinancirati ili dobiti HELOC, ali samo ako u nekretnini ima dovoljno kapitala, a vi imate posao.
Recimo da izgubite posao. Ako ste slijedili rutu Davea Ramseyja, u mnogim situacijama još niste otplatili hipoteku, imate minimalna ulaganja i trebali biste imati barem nešto hitne uštede. Imali biste znatno manju uštedu metodom Davea Ramseyja nego da ste umjesto toga slijedili Ric Edelmana. Novac u vašem domu bit će jako teško iskoristiti, a ionako biste mogli okončati svoju kuću. Ovo je točno problem koji Dave Ramsey predlaže da izbjegnete uklanjanjem svog duga. Ovo dokazuje moje stajalište protok novca važnije je od neto vrijednosti.
Problem s ulaganjem većine vašeg novca u vaš dom svodi se na raspodjelu imovine. Kao što smo otkrili tijekom balona stanovanja, previše je ljudi imalo previše kapitala u svom primarnom prebivalištu. Vaš dom bi trebao ne biti primarni dio vaše neto vrijednosti. Ako ništa drugo, to bi trebalo biti manje od 1/3 vaše ukupne neto vrijednosti. Trebali biste imati mnogo više likvidne imovine koju možete iskoristiti u slučaju hitne situacije.
2. Vaše primarno prebivalište je ne ulaganje
Ovu izjavu dao je Robert Kiyosaki u svojoj knjizi “Bogati tata, jadni tata“:
“Kao što smo otkrili tijekom balona nekretnina, vaše primarno prebivalište nije imovina. Vaš dom je samo mjesto za život. Izaći ću na kraj i konstatirati da se ne razlikuje od iznajmljivanja, ali s nekim prednostima. Obično se preporučuje kupiti kuću samo ako ćete na istom mjestu živjeti pet ili više godina. Predlažem još veći period od 10 godina ili više. Inače, obično je najbolje unajmiti. Posjedovanje kuće 5-7 godina previše je rizično. Previše je kapitala za pohranu u jednu imovinu, a može biti teško prodati kada se morate preseliti. ”
3. Najbolje za ulaganje umjesto kratkoročne hipoteke
Ovo je možda najveća zabluda Davea Ramseyja. S trenutnim stopama hipoteke u rasponu ispod 4%, vi ste na ili ispod prosječne stope inflacije. Također, na duže staze,
dionice u prosjeku 8% godišnje. Dakle, u stvari, koristite polugu zajma s niskom fiksnom kamatom za ulaganje razlike na burzi.
Dopustite mi da vam dam usporedbu: dva vlasnika kuće, oba imaju hipoteku od 300.000 dolara i obojica žive u svom domu deset godina. Nemojmo uzeti u obzir inflaciju za ovaj primjer.
- Suze Shorterm -Suze dobiva hipoteku na 15 godina pod 3,25%. Njezina mjesečna uplata iznosi 2.108,01 USD. Nakon deset godina preostat će joj 116.592,72 dolara na hipotekarnom saldu ili 183.407,28 dolara u kapitalu. Nije uložila novac u burzu, već ju je iskoristila za skraćivanje roka svoje hipoteke.
- Ivan Investitor -Ivan dobiva 30-godišnju fiksnu hipoteku po 3,75%. Njegova mjesečna uplata iznosi 1.389,35 dolara. Nakon deset godina, na hipoteci će mu ostati 234.334,89 dolara ili 65.665,11 dolara kapitala. Ivan je uzeo razliku od 15-godišnje hipoteke (718,66 USD) i uložio u burzu. Pretpostavljajući prosječno 8% godišnje za tih deset godina, on će nakon deset godina imati 131 476,00 USD na burzi.
Dakle, ukupno Ivan izlazi naprijed. Za deset godina imat će 197.141,11 dolara ukupnog kapitala, dok Suze ima 183.407,28 dolara. Imajte na umu da je to nakon samo deset godina i postaje sve očiglednije što duže izlazite.
Pretpostavimo da su oboje živjeli u svom domu 15 godina. Ivan izlazi još dalje, s 357.636,18 USD kapitala i ulaganja nasuprot 300.000 USD u vlasničkom kapitalu i bez ulaganja koja Suze ima. Je li otprilike 57.000 USD vrijedno razlike u riziku? Mislim da jesam i umjesto toga bih otišao s dionicama.
Da je vaša hipotekarna stopa slična ranim 1980 -im kada 8% -10% APR -a nije bilo neuobičajeno, bilo bi najbolje da unaprijed otplatite hipoteku. To je zato što bi bilo izazovno pronaći ulaganja s fiksnom kamatnom stopom ili dionice koji bi mogli pobijediti taj iznos svake godine. Trenutno su dostupni jeftini krediti i najbolje je koristiti ih u svoju korist.
4. Hipoteka se odbija od poreza
To pretpostavlja da razvrstavate svoje poreze. Upravo smo refinancirali našu hipoteku po 3,75% GODIŠNJA, ali stvarna stopa nakon odbitka poreza je znatno niža. Bankrate.com ima sjajan kalkulator koji će vam pomoći stvarne hipotekarne stope nakon odbitka poreza. U našem slučaju, naša stvarna stopa iznosi 2,59%: što je viša porezna razina, to je niža efektivna trajna hipoteka. Kad živite u državi s visokim porezima, to ima još više smisla. U našem slučaju to je također "besplatan" novac u smislu stvarnih dolara u usporedbi s prosječnom stopom inflacije od 3%.
Također, čak i u ovom okruženju s niskim kamatnim stopama, i dalje je moguće pobijediti ovu stopu ulaganjima s fiksnim prihodom. Međutim, budući da je ovo 30-godišnji vremenski okvir, trebali biste ulagati (za usporedbu jabuka s jabukama) s raspodjelom imovine od 60%/40%. Povijesno gledano, ta se mješavina dionica/obveznica vratila 6% prije inflacije, odnosno 3% godišnje nakon inflacije.
Ako vlada ukloni porezne olakšice kako su neki sugerirali, efektivna stopa vratit će se na 3,75%. Ovo je još uvijek izvrsna stopa, a ipak je relativno lako pobijediti ulaganjem.
5. Uvijek ćete imati kućne uplate
Jedan od češćih emocionalnih razloga zbog kojih čujem da ljudi žele eliminirati hipoteku je oslobađanje od mjesečne matice. Izjavljuju da žele posjedovati svoj dom besplatno i čisto! Je li to ipak istina?
Činjenica je da čak i nakon što je vaša hipoteka u potpunosti plaćena, uvijek imate druge troškove: porez na imovinu, osiguranje i godišnje izdržavanje. Tako ćete uvijek morati platiti troškove, a ni oni nisu jeftini. Ako je novac bio ograničen, pokušajte prestati plaćati porez na imovinu. Učinite to i možete očekivati da ćete poreznika vidjeti na svom pragu. Dakle, iako je istina da će se iznos koji se isplaćuje svaki mjesec smanjivati nakon što se hipoteka isplati, s obzirom na inflaciju, to će biti samo mali dio vaših mjesečnih troškova. Pojedinci i poduzeća, u tom slučaju, upadaju u probleme s nedostatkom novčanog toka, a ne s velikom količinom nelikvidne neto vrijednosti.
Koliko čitatelja ima roditelja koji su platili 30.000 dolara za svoj dom početkom 70 -ih, gdje im je mjesečna uplata bila samo 220 dolara mjesečno? Porezi na imovinu, osiguranje i troškovi održavanja povećavali su se stopom inflacije. Ako imate fiksnu hipoteku na 30 godina, iznos plaćanja ostao je isti.
U nekim slučajevima ti su se troškovi povećali mnogo više od prosječne stope inflacije. Na primjer, tamo gdje trenutno živim, okrug Nassau, NY, godišnje plaćam gotovo 10.000 dolara za stan od 2.000 četvornih metara. Podsjetit ću čitatelje da je okrug Nassau švorc, pa će više nego vjerojatno morati povećati još veće poreze kako bi nadoknadio proračunski jaz. Možete očekivati povećanje poreza na nacionalnoj razini jer većina općina ima manjak prihoda.
Dave Ramsey pretpostavlja da nemate volje uložiti ušteđenu razliku. Ako ste jedna od onih izgubljenih duša, onda više nego vjerojatno ne biste trebali ulagati. Dave ide korak dalje i predlaže vam da platite gotovinu za svoj dom.
“Ali zamisli koliko bi to bilo zabavno! Bez hipoteke! Nema plaćanja! Ako vam se čini da je plaćanje gotovine za kuću predaleko, ipak možete kupiti kuću ako donosite mudre odluke. ”
Dave se bavi iznosom ušteđenim u hipotekarnim kamatama. Da imamo inflaciju od nula posto svake godine, Dave bi bio u pravu. Nažalost, s inflacijom, hipoteka postaje sve jeftinija svake godine u stvarnim dolarima.
Završna izjava
Naravno, pretpostavljam da ćemo imati barem istu stopu inflacije koju smo vidjeli prethodnih 30 godina. Recimo da doživimo veliki napad deflacije, što onda? Ne čini li moja izjava ovo glupom idejom? Ne, ne stvarno. U bilo kojem trenutku možete početi s predujmovima za hipoteku. Mislim da je gotovina u vašem domu mnogo teže izvaditi je jednom. Pod pretpostavkom da ste ulagali, svoja ulaganja mogli biste koristiti za plaćanje unaprijed ili otplatu hipoteke u bilo kojem trenutku. Imajte na umu da Federalne rezerve žele inflaciju po svaku cijenu. Rečeno je ispustit će novac iz helikoptera, ako je potrebno, generirati inflaciju.
Za mene je jedini valjani razlog da u potpunosti otplatite hipoteku po trenutnim kamatama to što ste otišli u mirovinu. Čak i tada, ovisno o vašim ulaganjima i neto vrijednosti, to još uvijek možda nema smisla.
AŽURIRAJ: Kad sam prvi put napisao ovaj članak prije pet godina, vjerovao sam da ima smisla ne otplaćivati hipoteku unaprijed. Danas (3. rujna 2018.), s rastom kamata i trenutnim vrijednostima na burzi, otplata nekih vaših hipoteka mogla bi imati smisla. Kao i svaki financijski savjet, vrlo je osoban i osjetljiv na vrijeme. Ono što je imalo smisla prije pet godina, možda danas nema smisla u trenutnoj financijskoj klimi.