Cadre Review 2022: Ulaganje u komercijalne nekretnine temeljeno na podacima

Startup za ulaganje u nekretnine Cadre omogućuje akreditiranim ulagačima pristup izravnom ulaganju u komercijalne nekretnine.

Tvrtka koristi porezne pogodnosti od ulaganja u zoni prilika. Također ima pristup vođen podacima u pronalaženju prilika za nekretnine i stoji iza svoje tehnologije kao sredstva za remećenje tradicionalnog skupnog financiranja.

No, velik dio medijske pažnje oko Cadrea bio je oko njegovih osnivača i povezanosti s Bijelom kućom. A s visokim minimumom ulaganja i nekoliko opcija za odabir, malo je vjerojatno da će to biti vaš najbolji izbor za dodavanje nekretnina u svoj portfelj.

Kadrovi za i protiv

Što je Cadre?

Kadrovi su reklama ulaganje u nekretnine platforma koja je započela 2014. Tvrtku je osnovao Ryan Williams i poznata je po svom fondu zone prilika koji ima za cilj ulagati u zone s nižim dohotkom kako bi iskoristio porezne olakšice nakon promjena u Zakon o smanjenju poreza i zapošljavanju iz 2017.

No Cadre je također poznat po svojim ranim vezama s Jaredom Kushnerom, bivšim višim savjetnikom 45. predsjednika Donalda Trumpa.

Kushner je bio početni ulagač u Cadre, a Joshua Kushner, Jaredov brat, čak pomogao je pronaći Cadre. Oba brata Kushner završila su sa savjetničkim ulogama, ali povezanost s Bijelom kućom dovela je do zabrinutosti oko potencijalnih sukoba interesa s Cadreom koji prikuplja novac od stranih ulagača. Ovaj sukob doveo je do toga da se Jared Kushner ranije planirao odreći Cadrea odgađajući svoju odluku zbog Covida.

Da budemo jasni, Cadre je legitimna platforma za ulaganje u nekretnine koja traži izazov crowdfunding tvrtke i iskoristiti zone mogućnosti za generiranje visokih prinosa. No, investitori bi trebali znati da je velik dio medijske pažnje oko Cadrea usmjeren na potencijalne sukobe interesa i kako to utječe na budućnost tvrtke.

Kako Cadre radi?

Cadre ulaže u portfelj višeobiteljskih kuća, industrijskih prostora, poslovnih zgrada i hotela. I, kao što je spomenuto, tvrtka se u velikoj mjeri fokusira na ulaganja u zonu prilika.

Prema njegovoj web stranici, zone prilika “su popisni traktati s niskim dohotkom koje je odredila državna i savezna vlada. Kvalificirana ulaganja u ove dijelove mogu ispunjavati uvjete za povlašteni porezni tretman ako su izvršena kroz postojeće kapitalne dobitke.”

Ideja koja stoji iza zona prilika je poticanje gospodarskog razvoja u manje bogatim područjima. Ulagači također mogu dobiti značajne porezne olakšice kao što su odgode kapitalnih dobitaka. Ovo je dio načina na koji Cadre planira generirati značajan povrat za ulagače.

Druga strategija koju Cadre koristi da pokuša poremetiti tržište crowdfundinga su podaci i tehnologija. Tvrtka naprezanja kako se radi o tvrtki za ulaganje u nekretnine koja se “vodi podacima”. Točnije, Cadre ima vlastiti tim za znanost o podacima i nastoji nadmašiti konkurenciju. Kaže:

“Upotrebom tradicionalnih, alternativnih i vlasničkih skupova podataka možemo nadopuniti tradicionalno ulaganje u nekretnine strategija s naprednim kvantitativnim metodama i tehnikama strojnog učenja koje su transformirale druga područja financije."

Je li ovo sve žargon ili se nešto krije iza podataka?

S prijavljena povijesna stopa povrata od 18,6%, čini se kao da Cadreov model radi. No još uvijek postoje neke zabrinutosti u vezi s opcijama ulaganja i likvidnošću kojih bi potencijalni ulagači trebali biti svjesni.

Mogućnosti ulaganja u kadrove

Cadre ima dva glavna proizvoda za ulagače: tržište po dogovoru i vlastiti fond za izravni pristup. Tu je i sekundarno tržište za kupnju i prodaju dionica.

Evo kako funkcionira svaka opcija ulaganja.

Ulaganje po dogovoru

Cadreovo tržište po dogovoru slično je platformama za ulaganje kao što su CrowdStreet i omogućuje vam ulaganje u pojedinačne poslovne nekretnine.

Kadrovi su još uvijek u ranijim fazama u odnosu na veće igrače u prostoru. U vrijeme pisanja, sklopio je preko 40 poslova na 24 tržišta. Kao što je spomenuto, to uključuje komercijalne nekretnine kao što su višeobiteljske kuće, uredski prostori i hoteli.

Postoji minimalno ulaganje od 50.000 USD za izravne poslove. Morate se prijaviti za Cadre sa svojom e-poštom, imenom i telefonskim brojem da biste vidjeli popise. Cadre također provjerava vaš račun što može potrajati radni dan ili dva.

Poslovi uključuju informacije o kupovnoj cijeni, ukupnom kapitalu i vrsti investicijskog cilja. Cadre ističe četiri različita cilja ulaganja baš kao i njegov konkurent CrowdStreet. Ti ciljevi uključuju:

• Jezgra: Visoka popunjenost nekretnina na primarnim tržištima. Niži ukupni rizik ulaganja i ciljana neto interna stopa povrata (IRR) od 6-8%.
• Core Plus: Nekretnine visoke popunjenosti na sekundarnim tržištima sa stabilnim novčanim tokovima. Oni nude nizak rizik, ali nešto veći potencijal za aprecijaciju i imaju ciljani IRR od 8-10%.
• Dodatna vrijednost: Ovo je kategorija rizika srednje razine i uključuje imovinu koja zahtijeva poboljšanja kako bi se pomoglo u uvažavanju. Ciljani IRR je 10-12%.
• Oportunistički: Ovo je kategorija najrizičnijih investicijskih ciljeva i uključuje razvojne projekte i nekretnine s nižim novčanim tijekom. Ciljani IRR je 12% ili više.

Opet, sve podsjeća na Cadreov pristup vođen podacima i vlasničku tehnologiju. Tvrtka je zasigurno pokazala snažne povijesne povrate, stoga tvrdite što želite.

U vrijeme pisanja ovog teksta, postoji pet dostupnih izravnih poslova. To je znatno niže nego na tržištima kao što su CrowdStreet koja općenito ima desetke otvorenih poslova u danom trenutku.

Kadrovski fond za izravni pristup

Najpopularniji način ulaganja u Cadre nekada je bio njegov fond za izravni pristup. Međutim, ovaj fond je zatvoren u ožujku 2022.

Ovaj fond je imao minimalno ulaganje od 25.000 USD i pružao je raznolikiji portfelj od 12 do 15 ulaganja. Naime, fond je uložio 50% višeobiteljskih kuća i 50% uredskih prostora. Cadre je također imao kožu u igri i ciljao je 10-12% povrata kroz pristup "dodavanja vrijednosti".

Fond je zatvorio samo šest imovine, što je oko 50% ciljanog broja imovine za fond. Nažalost, fond nije dostupan jer to uklanja diverzifikaciju. Za investitore koji žele ulagati u REIT-ove ili fondove, opcije poput CrowdStreet i Prikupljanje sredstava trenutno su superiorniji u odnosu na Cadre.

Zahtjevi za ulaganje kadrova

Cadre je otvoren samo za akreditirane investitore. A otkad je njegov fond zatvoren, minimum ulaganja sada iznosi 50.000 USD za ulaganja po dogovoru.

Postoje različiti načini da postati akreditirani investitor:

• Imati neto vrijednost preko 1 milijun dolara, bilo sam ili zajedno sa supružnikom ILI
• Zaradite prihod veći od 200.000 USD (ili 300.000 USD sa supružnikom) u prethodne dvije godine i imate isti očekivani prihod za tekuću godinu

Zahtjev za minimalno ulaganje od 50.000 USD je visok i loša strana Cadre-a. To posebno vrijedi jer konkurenti vole CrowdStreet, koji je također za akreditirane ulagače, ima minimalni zahtjev od 25.000 USD.

Likvidnost

Jedna loša strana ulaganja u nekretnine u odnosu na ulaganje u dionice ili ETF-ovi je da su ulaganja obično vrlo nelikvidna. Drugim riječima, nekretnine je teže pretvoriti u gotovinu u kratkom vremenskom razdoblju.

Međutim, Cadre ima sekundarno tržište na kojem investitori mogu kreirati narudžbe za prodaju šest mjeseci od datuma stjecanja imovine. Na svom stranica za podršku, kaže Cadre “očekujemo” ovako će funkcionirati prozor prodaje. Također kaže "očekujemo da će se ovi prozori održavati otprilike 2 tjedna sredinom svakog tromjesečja."

Cadre koristi ovaj jezik jer zapravo ne jamči likvidnost. Umjesto toga, zadržava pravo spriječiti ulagače da navedu imovinu na prodaju. Primjeri događaja koji bi mogli dovesti do ovog scenarija uključuju prodaju koja je započela na razini imovine, prirodne katastrofe i partnere koji ograničavaju prodaju kako bi bili u skladu s poreznim propisima.

Ukratko, ovisi o puno čimbenika možete li osloboditi Cadre sredstva ili ne. Stoga imajte na umu ovaj rizik likvidnosti. Prodavači također plaćaju naknadu od 1,5% u prodaji na sekundarnom tržištu, a kupci plaćaju naknadu od 3,25%.

Cijene i naknade za kadrove

Cadre ne naplaćuje mjesečne naknade za račun niti bilo kakve izravne naknade za pridruživanje platformi. Međutim, investitori plaćaju različite naknade za transakcije i godišnje naknade za upravljanje imovinom:

• Naknada za transakciju: Obično 1,0%
• Godišnje naknade za upravljanje imovinom: Obično 1,5% kapitala investitora nakon što se projekt financira

Godišnja naknada za upravljanje imovinom oduzima se od distributivnog novčanog toka. Cadre također navodi da morate pregledati određeni Ugovor o investicijskom savjetovanju za potpunu analizu naknada za svaki projekt jer naknade mogu varirati.

Je li kadar dobra investicija – povijesni učinak

Cadre je manji igrač u prenatrpanom prostoru crowdfundinga nekretnina. No može se pohvaliti visokim povijesnim povratom, iako s malim brojem sklopljenih poslova.

U trenutku pisanja ovog članka, Cadre ima 9 potpuno realiziranih investicija. Evo kako se njegov rekord ruši:

• Vrijednost transakcije u vlasništvu: 4,7+ milijardi dolara.
• Bruto distribucije investitorima: 292+ milijuna dolara.
• Povijesna stopa povrata: 18.6%.

Ovo je viša prosječna stopa povrata od mnogih konkurenata Prikupljanje sredstava i RealtyMogul. No, imajte na umu, Cadre ima ograničeniju povijest za rad. A prošli učinak nije jamstvo budućeg povrata.

I, još jednom, U povijesti Cadre-a neki investitori dovode u pitanje njegov odnos s Kushnerima. Počevši od 2013. godine, tvrtke Kushner podnijele su lažnu stambenu dokumentaciju u New Yorku prema Associated Press maknuti stanare iz stanova pod kontrolom najma kako bi ih zamijenili stanarima s višim plaćama. Kushner Companies se tada okrenuo i prodao tri od ovih zgrada za gotovo 50% dobiti.

Ovo se ne bi trebalo ticati Cadrea, osim rastuće tvrtke FinTech za nekretnine pomogao da se završi posao i imao vlasnički udio u zgradama. Za startup koji traži dokaz koncepta i lijepu procjenu, ovo je sigurno bilo zgodno!

Općenito, teško je znati što očekivati ​​od Cadrea. Promiče model vođen podacima i ima snažnu povijesnu izvedbu. Ali povijest tvrtke je zbrkana.

Najbolje alternative

Cadre je inovativna tvrtka i njezino korištenje ulaganja u zonu prilika je ono što je čini jedinstvenijom. Ali s visokim zahtjevom za ulaganje od 50.000 USD i ograničenim mogućnostima ulaganja, neće biti prikladan za svakog ulagača.

Srećom, postoje brojne, renomirane Cadre alternative koje su podjednako otvorene za akreditirane i neakreditirane investitore:

Naglasci
Ocjena	9/10	8/10	9/10
Minimalno ulaganje	$10	$25,000	$5,000
Naknade za račun	1 godina	Nijedan	1-1,25%/godina naknada za upravljanje imovinom
Privatni REIT
Prijavite sePročitajte recenziju	Prijavite sePročitajte recenziju	Prijavite se Pročitajte recenziju

Prikupljanje sredstava je vaša najbolja opcija za ulaganje u nekretnine s malo novca budući da ima minimalno financiranje od 10 dolara. Ne morate biti ni akreditirani investitor.

Što se tiče CrowdStreet, to je bolja alternativa Cadre ako želite veći izbor na tržištu i niži minimum od 25.000 USD. Također je za akreditirane ulagače, ali je nedavno pokrenuo vlastiti C-REIT tako da možete dobiti veću raznolikost.

Konačno, RealtyMogul, je još jedna platforma za ulaganje u komercijalne nekretnine za akreditirane i neakreditirane investitore. Minimum ulaganja od 5000 USD također je znatno niži od Cadre-a.

Fundrise i RealtyMogul imaju slične naknade, a struktura naknada CrowdStreeta slična je onoj za Cadre i razlikuje se ovisno o dogovoru.

Poanta

Cadre je noviji igrač na prepunom tržištu. I iako ima jedan od najvećih povijesnih povrata na papiru, to nije najbolja opcija za svakog ulagača.

Minimum od 50.000 dolara je strm, a Cadre ima mnogo manji izbor ulaganja od većine konkurenata zbog svoje veličine. Negativna ili upitna medijska pozornost koja okružuje povijest financiranja tvrtke također je zabrinjavajuća, pogotovo jer je to moglo utjecati na povijesne povrate.

Mi preferiramo Prikupljanje sredstava za investitore početnike i CrowdStreet za akreditirane ulagače u Cadre u ovom trenutku. No, kao i uvijek, provedite vlastiti due diligence i istražite Cadreove ponude za ulaganje u komercijalne nekretnine u zonama prilika.