Obrnute hipoteke rastu u popularnosti u posljednjih nekoliko godina, zbog kombinacije čimbenika. Osim povećanja vrijednosti imovine i viših troškova života, milijuni starijih osoba s fiksnim primanjima žele ostati u svojim domovima.
Deseci zajmodavaca sudjeluju u programima obrnute hipoteke, koji se često oglašavaju na TV-u, radiju i online. Ali što je obrnuta hipoteka, kako funkcionira obrnuta hipoteka i je li obrnuta hipoteka prava za vas?
Sadržaj
- Što je obrnuta hipoteka i kako funkcionira?
- Zahtjevi zajmoprimca
- Zahtjevi za vlasništvo
- Dobni zahtjevi
- Raspodjela prihoda
- Prednosti povratne hipoteke
- Obrnute hipoteke eliminiraju vaše mjesečno plaćanje glavnice i kamata
- Obrnute hipoteke mogu pružiti dodatni novac ili dodatni prihod
- Ne postoje porezne posljedice za povratna povlačenja hipotekarnog kapitala
- Možda je to najbolji način da ostanete u vašoj kući
- Nećete izgubiti svoj dom ako vrijednost padne
- Nedostaci obrnute hipoteke
- Smanjenje kapitala u vašem domu
- Iznos zajma ograničen je vašom kućom
- Obrnute hipoteke imaju visoke troškove zatvaranja
- I dalje morate plaćati porez na imovinu, popravke osiguranja i održavanje
- Obrnute hipoteke imaju uvjet za dob
- Trebate li uzeti obrnutu hipoteku?
Što je obrnuta hipoteka i kako funkcionira?
Obrnuta hipoteka je poseban program koji nudi Federalna stambena uprava (FHA). Tehnički izraz za obrnutu hipoteku je Hipoteke za konverziju stambenog kapitala ili skraćeno HECM. Osmišljeni su kako bi pomogli starijim vlasnicima kuća da pristupe kapitalu u svojim domovima bez stvaranja odgovarajuće mjesečne uplate.
Izraz "obrnuto" odnosi se na samo plaćanje. Umjesto mjesečnih plaćanja zajma, zajmoprimac može primati mjesečne uplate od zajmodavca. To omogućuje starijim vlasnicima kuća pristup kapitalu u svojim domovima bez preuzimanja tradicionalne hipoteke i njezinih uvjeta otplate.
Zahtjevi zajmoprimca
Da biste se kvalificirali za povratnu hipoteku, morate ispuniti određene vrlo specifični programski zahtjevi:
Morate imati najmanje 62 godine.
Dom za koji će biti osigurana obrnuta hipoteka bit će u vlasništvu vlasnika kao vaše glavno prebivalište.
Morate imati znatan kapital u kući; što više kapitala imate, više novca ćete moći pristupiti.
Ne možete kasniti s bilo kojim dugom prema saveznoj vladi.
Nakon što uzmete zajam, morate biti u mogućnosti upravljati plaćanjima poreza na imovinu, osiguranja, komunalnih usluga te popravaka i održavanja.
Od vas će se tražiti da sudjelujete u sesiji s informacijama o potrošačima od savjetnika odobrenog od strane FHA.
Zahtjevi za vlasništvo
Nekretnina mora biti obiteljska samostojeća kuća od 1 do 4 ili stan koji je odobrio FHA ili tvornički dom. Maksimalne iznose kredita utvrđuje i ažurira Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA). Za 2021. maksimum se može kretati između 548.250 i 822.375 dolara. Točan iznos ovisit će o županiji u kojoj se dom nalazi, kao io broju stambenih jedinica koje uključuje.
Ali koliko točno možete posuditi ovisit će i o kombinaciji kapitala koji imate u svom domu i vašoj dobi u trenutku podnošenja zahtjeva.
Vaš je kapital određen procijenjenom vrijednošću kuće, umanjenom za postojeće dugove prema njoj.
Dobni zahtjevi
FHA ne objavljuje određene postotke kapitala koji se odnose na starost za iznose zajma. Ali što ste stariji, to je veći postotak kapitala kojem možete pristupiti iz kuće. Na primjer, možda ćete moći pristupiti 50% kapitala u svom domu u dobi od 62 godine, a do 80% može biti dostupno ako imate 80 ili više godina.
Raspodjela prihoda
Nakon odobrenja za obrnutu hipoteku, imat ćete mogućnost uspostaviti kreditnu liniju kojoj možete pristupiti prema potrebi ili primati redovite mjesečne mjesečne uplate.
Mjesečna plaćanja mogu biti ili na određeno vrijeme ili u jednakim mjesečnim uplatama. Najmanje jedan zajmoprimac mora nastaviti živjeti u kući kao glavnom prebivalištu.
Prednosti povratne hipoteke
Obrnute hipoteke eliminiraju vaše mjesečno plaćanje glavnice i kamata
Još jednom, ovo je osnovni koncept obrnute hipoteke. Umjesto mjesečnih plaćanja zajmodavcu, zajmoprimac prima mjesečne uplate (ili pristup kreditnoj liniji protiv kuće) za određeno vrijeme.
I dalje ćete biti odgovorni za plaćanje ostalih troškova vezanih uz održavanje i održavanje vašeg doma. Ali nećete biti odgovorni za plaćanje mjesečne glavnice i kamata zajmodavcu na način na koji biste to učinili da ste napravili tradicionalno refinanciranje.
Ako trenutno imate otplatu glavnice i kamata na postojeću prvu hipoteku, obrnite se hipoteka može učiniti da ovo plaćanje nestane ako iznos obrnute hipoteke premašuje stanje vašeg trenutnog hipoteka.
Obrnute hipoteke mogu pružiti dodatni novac ili dodatni prihod
Jedan od primarnih razloga zašto stariji vlasnici kuća biraju obrnute hipoteke je pristup kapitalu u nekretnini. Tradicionalno refinanciranje hipoteke ima nedostatak stvaranja nove i veće mjesečne uplate. To neće biti slučaj s obrnutom hipotekom.
Prihodima od zajma možete pristupiti putem kreditne linije vlasničkog kapitala i imati spremna i dostupna sredstva kad god vam zatrebaju.
Alternativno, možete odabrati primanje prihoda u obliku mjesečnih plaćanja. Na taj ćete način stvoriti dodatni tok prihoda iz svog doma.
Ovaj dodatni tok prihoda često omogućuje starijim osobama da nastave živjeti u svojim domovima čak i kada mjesečni prihodi ne pokrivaju u potpunosti troškove života.
Ne postoje porezne posljedice za povratna povlačenja hipotekarnog kapitala
Novac iz obrnute hipoteke može postati izvor neoporezivog prihoda. Budući da su prihodi od zajma predujam stambenog kapitala, ne smatraju se prihodima i stoga nisu oporezivi.
Ovo je za razliku od drugih strategija za generiranje prihoda ili pristup gotovini. Na primjer, ako prodajete dionice koje se drže na oporezivom računu, morat ćete platiti porez na kapitalnu dobit.
Slično, ako uzmete raspodjele iz mirovinskog plana zaštićenog od poreza, te raspodjele mogu biti oporezive kao obični prihod. Povlačenje velike svote moglo bi vas čak staviti u viši porezni razred.
Obrnuta hipoteka osigurava isti novac bez smanjenja prihoda za poreze.
Možda je to najbolji način da ostanete u vašoj kući
Ako imate fiksna primanja poput mnogih starijih osoba, možda nećete pratiti troškove života. Dodatni prihod od obrnute hipoteke može vam omogućiti da ostanete u svom domu, čak i s fiksnim prihodom.
Nećete izgubiti svoj dom ako vrijednost padne
Uz obrnutu hipoteku, nema opasnosti od gubitka kuće ako vrijednost nekretnine padne ispod hipotekarnog stanja. Možete nastaviti živjeti u kući do kraja života.
Ni zajmodavac vas ne može prisiliti da prijevremeno vratite zajam.
Možda će vam čak biti moguće refinancirati postojeću obrnutu hipoteku. Ako se vrijednost nekretnine znatno poveća, imat ćete pristup većem postotku kapitala u kući.
Drugi scenariji u kojima biste se mogli kvalificirati za refinanciranje obrnute hipoteke: postoji značajan pad kamatnih stopa; postoji povećanje maksimalnog dopuštenog iznosa hipoteke; želite pretvoriti hipoteku s podesivom stopom u fiksnu stopu ili; ako trebate promijeniti zajmoprimca na kreditu.
Nedostaci obrnute hipoteke
Smanjenje kapitala u vašem domu
Obrnuta hipoteka daje vam pristup kapitalu u vašem domu, slično kao i tradicionalno refinanciranje hipoteke. Nedostatak je što ćete u budućnosti imati manje kapitala ako vam zatreba u druge svrhe.
Na primjer, recimo da se kasnije odlučite preseliti u drugi dom. Smanjeni iznos kućnog kapitala znači manje mogućnosti za preseljenje u novi dom ili drugu lokaciju.
Iznos zajma ograničen je vašom kućom
Vlasnički kapital koji imate u svom domu značajan je čimbenik u određivanju koliko možete posuditi. Nedostatak kapitala značit će ili manje prihoda ili čak i odbijenicu za zajam.
Na primjer, recimo da imate 62 godine, vaš dom vrijedi 400.000 dolara, a vaša trenutna hipoteka iznosi 250.000 dolara. Uz maksimalni iznos zajma od 200.000 USD, nećete moći dovršiti refinanciranje. U ovoj situaciji, stanje vaše trenutne hipoteke premašuje maksimalni dopušteni iznos povratne hipoteke u dobi od 62 godine.
U sljedećem primjeru prihodi od povratne hipoteke mogu biti nedostatni, čak i ako ispunjavate uvjete.
Recimo da dugujete 150.000 dolara za svoj dom od 400.000 dolara. Možete posuditi 50% ili 200.000 dolara. Ali neto prihod iznosit će samo 50.000 USD (200.000 USD manje od 150.000 USD za otplatu postojeće hipoteke).
Ovisno o namjeni obrnute hipoteke, 50.000 dolara možda neće biti dovoljno.
Obrnute hipoteke imaju visoke troškove zatvaranja
Svaki put kada uzmete novu prvu hipoteku na svoj dom, snosit ćete troškove zatvaranja. Ti troškovi zatvaranja će smanjiti prihode koje ćete dobiti od novog zajma. Ali zbog jedinstvene prirode obrnutih hipoteka, ti troškovi zatvaranja veći su nego kod tradicionalnih refinanciranja.
Troškovi zatvaranja tradicionalnog refinanciranja hipoteke kreću se između 2% i 3% iznosa kredita. Troškovi zatvaranja povratne hipoteke lako prelaze 4%, počevši od premije hipotekarnog osiguranja FHA ili MIP-a. MIP je naknada koju ćete platiti FHA za osiguranje zajmodavcu za davanje zajma.
Od vas će se tražiti da platite unaprijed naknada od 2% iznosa nove hipoteke. Osim toga, postoji i godišnji MIP jednak 0,50% nepodmirenog stanja zajma. Ako je iznos vašeg zajma 200.000 USD, godišnja premija će biti 1.000 USD (200.000 USD X 0,50%). U ovom scenariju, on dodaje oko 83 USD mjesečno trošku zajma, smanjujući vaš mjesečni prihod od zajma.
Tu je i naknada za početak. Zajmodavci mogu naplatiti veći od 2500 USD ili 2% od prvih 200 000 USD vrijednosti kuće, plus 1% vrijednosti iznad 200 000 USD. To znači da zajmodavac može naplatiti čak 4.000 USD (2%) od iznosa zajma od 200.000 USD.
Dodatne naknade plaćaju se stranama uključenim u izdavanje zajma. To uključuje naknade za vlasništvo, procjenu, snimanje i naknade za anketiranje, da spomenemo samo neke.
I dalje morate plaćati porez na imovinu, popravke osiguranja i održavanje
Iako nema mjesečnih plaćanja za obrnutu hipoteku, još uvijek morate pokriti ostale troškove vlasništva kuće. To uključuje poreze na imovinu, osiguranje vlasnika kuće, režije i troškove popravka i održavanja nekretnine.
Iako imate obrnutu hipoteku, moguće je izgubiti dom zbog neplaćanja poreza na nekretnine.
Obrnute hipoteke imaju uvjet za dob
Obrnute hipoteke dostupne su samo vlasnicima kuća koji ispunjavaju uvjete u dobi od 62 godine ili više. Ako još niste navršili tu dob, povratna hipoteka nije opcija.
Čak i ako ispunjavate uvjete, iznos koji možete posuditi temeljit će se na vašoj dobi u trenutku podnošenja zahtjeva. Što ste mlađi, to je niži postotak kapitala koji ćete moći posuditi protiv kuće.
Iz tog razloga, obrnute hipoteke obično najbolje funkcioniraju za zajmoprimce u njihovim 70-im ili 80-im godinama. U toj dobi možete pristupiti većem kapitalu, što čini vjerojatnijim da će zajam zadovoljiti vaše financijske potrebe.
Trebate li uzeti obrnutu hipoteku?
Obrnuta hipoteka komplicirana je zbog višestrukih odredbi kojih morate biti svjesni prije podnošenja zahtjeva.
Trebali biste početi s procjenom onoga što očekujete da će vam povratna hipoteka učiniti. Hoće li se prvenstveno raditi o pristupu gotovini u vašem domu ili da bi vam osigurali stalni tok prihoda? U svakom slučaju, imate li dovoljno kapitala u kući da zadovoljite tu potrebu?
Također morate uzeti u obzir dugoročne implikacije. Na primjer, možda ćete se htjeti preseliti u budućnosti, možda da živite bliže svojoj djeci. U tom slučaju, preokrenuta hipoteka može umanjiti kapital u vašem domu dovoljno da taj potez učini nepraktičnim.
Prije uzimanja obrnute hipoteke, budite sigurni da ste svjesni svega što je uključeno. A kada to učinite, trebali biste ozbiljno razmisliti o raspravi o prijedlogu s odvjetnikom, CPA-om ili financijskim planerom. Budući da se bave obrnutim hipotekama, možda će vas moći savjetovati o najboljem postupku.