Najviše investitori za iznajmljivanje nekretnina odlučite unajmiti profesionalnu tvrtku za upravljanje nekretninama za iznajmljivanje. To čini njihovu nekretninu pasivnim prihodom jer ne upravljaju aktivno svojim ulaganjima. No, ako želite preuzeti kontrolu nad svojom nekretninom za iznajmljivanje i njome sami upravljati kao poduzeće s aktivnim prihodom, morate imati na umu neke stvari. Provedimo vas kroz važne odgovornosti.
U ovom vodiču:
Ključne odgovornosti upravljanja nekretninama za iznajmljivanje
Upravljanje nekretninama za iznajmljivanje uključuje tri odgovornosti:
- Upravljanje nekretninom za iznajmljivanje
- Suočavanje sa vašim stanarima
- Kontrolirajte svoje financije
Upravljanje nekretninom može uključivati stvari poput rješavanja pritužbi, rješavanja pitanja u vezi s nekretninom (poput pronalaska vodoinstalatera) i općeg održavanja imovine. Također morate imati posla sa stanarima, uključujući i njihovo provjeravanje. Morate postupati sa svim stanarima koji oštete vašu imovinu ili ne plaćaju stanarinu. Naravno, tu je i dio financija, uključujući plaćanje održavanja i općeg održavanja, praćenje prihoda od najma i podnošenje poreza.
Postavite cijene i očekivanja
Najvažnija odluka o upravljanju nekretninama za iznajmljivanje uključuje određivanje cijene najma. Nitko ne želi plaćati previše stanarine. Ali isto tako ne želite iznajmljivati po niskim cijenama. Stoga morate uravnotežiti svoju želju za ostvarivanjem dobiti i stanare koji ne žele preplatiti.
Također, morate utvrditi očekivanja upravljanja vašom nekretninom za iznajmljivanje. Koje vrste stanara želite? Koji čimbenici određuju da li im iznajmljujete ili ne?
Vaša idealna očekivanja stanara mogu uključivati:
- Minimalni prihod
- Uvjet za zapošljavanje
- Minimalna kreditna sposobnost
- Kućni ljubimci ili bez njih
- Pušenje ili nepušenje
- Prošlost povijesti iznajmljivanja
- Broj potrebnih referenci
Kako postaviti pravila stanara
Učinkovito upravljanje nekretninama za iznajmljivanje znači pobrinuti se da vaši stanari budu zadovoljni i da se pridržavaju pravila koja ste postavili.
Vrste očekivanja i kazni koje biste trebali uključiti u svoj pisani ugovor o najmu uključuju:
- Objašnjavanje postoji li poček za kasnu najamninu i koje radnje možete poduzeti kazniti kašnjenja u plaćanju.
- Uspostavljanje vašeg prava na ulazak unutar državnih zakona. Pod kojim okolnostima i kako možete ući u nekretninu? Objasnite vrste hitnih slučajeva koji omogućuju brži ulazak.
- Tihi sati. Postavite vrijeme kada glasna glazba, televizori i zabave moraju postati tiši.
- Vanjsko uređenje i održavanje za kuće za iznajmljivanje koje objašnjavaju dužnost kositi travnjak, pokupiti krhotine, ošišati grmlje, ukloniti led i snijeg itd.
- Odvoz smeća pravila o tome kako i kada ukloniti smeće te pravila o kompostiranju i recikliranju.
- Pričvršćivanje satelitskih antena gdje i na koji način.
- Korištenje kuhinjskih i drugih aparata kao što je nedopuštanje masnoće u odvodima ili odlaganje smeća, nikada ne ostavljajte ploču za kuhanje bez nadzora i redovito čistite hladnjak. Napomenite i to da ako vas ne obavijesti o potrebi održavanja ili popravaka, stanar može dovesti do troškova popravka.
- Politika kućnih ljubimaca kao nikada ne dopustiti kućne ljubimce ili ograničiti pasmine i veličinu pasa ili zabraniti egzotične ili opasne kućne ljubimce.
Kako postaviti cijene najma
Kao investitor, želite ostvariti najveću dobit i povećati prinos od najma kako biste uživali u većim novčanim tokovima. To činite izvodeći a analiza tržišta najma.
To zahtijeva istraživanje cijena najma na vašem lokalnom tržištu. Ne želite postaviti previsoke cijene najma jer potencijalni stanari neće iznajmljivati od vas, ostavljajući vam slobodnu nekretninu. Izbjegnite gubitak mjesečnih prihoda od najma istraživanjem ovih čimbenika o susjedstvu:
- Prosječni prihod stanovnika
- Prosječna veličina obitelji u susjedstvu
- Prosječna cijena najma
- Prednosti susjedstva (bliska šetnja do stanice podzemne željeznice ili autobusnih stanica, lak pristup autoputu, parkiranje izvan ulice, obližnje škole, parkovi, restorani, kupovina itd.)
Neki od čimbenika koji određuju fer tržišnu cijenu najma uključuju:
- Vrsta nekretnine (kuća, stan ili stambena jedinica)
- Kvadratura i broj spavaćih soba i kupaonica
- Lokacija (usporedba sličnih stanova za iznajmljivanje u istoj ulici ili susjedstvu)
- Sadržaji kuće ili zgrade (bazen, prostor za roštilj, siguran parking, zaštita itd.)
Saznaj više:Koliko najma morate naplatiti?
Kako iznajmiti svoju nekretninu
Ako imate kuću koju želite iznajmiti, morate pronaći stanare. Prvo se morate oglasiti. Možete koristiti uslugu poput Craigslist, koja nudi oglašavanje najma nekretnina za većinu većih gradova u zemlji. Također možete upotrijebiti apartments.com, koji nudi oglase za iznajmljivanje stanova, stanova, kuća i gradskih kuća.
- Ali nemojte iznajmljivati prvoj osobi koja se prijavi. Želite pronaći dobrog stanara. Zato tražite stanara koji odmah plaća stanarinu, poštuje vašu imovinu i ne stvara probleme.
- Pripremite pisani upitnik koji će vam pomoći da intervjuirate kandidate i pronađete odgovarajuću formu.
- Uvjerite se da ste upoznati sa zakonima protiv diskriminacije. To znači ne postavljati pitanja o stvarima poput rase, religije, invaliditeta, veličine obitelji ili seksualnog identiteta.
- I morate slijediti stanje i savezni zakoni o poštenom stanovanju.
Kako provjeravati i često održavati svoje nekretnine za iznajmljivanje
Vaš pisani ugovor o najmu trebao bi odrediti kako možete pregledati svoju imovinu i održavati je. Svaka država ima zakone o najmodavcima/zakupcima koji se bave pravom stanodavaca da pregledaju i održavaju svoju imovinu.
Obično državni zakoni zahtijevaju da svoju imovinu održavate useljivom, zdravom, operativnom i sigurnom. Da biste ispunili ove zahtjeve, morate dobiti pristup za posjetu i pregled nekretnine. Također odgovorite kad vas stanar obavijesti o pokvarenim aparatima, nesigurnim komunalnim uslugama ili drugim opasnim uvjetima.
Često provjeravajte ima li curenja, zamijenite zračne filtere, testirajte detektore dima i ugljičnog monoksida, očistite oluke i podrežite stabla.
Kako naplatiti stanarinu
Upravljanje nekretninom za iznajmljivanje također znači prikupljanje stanarine. U vašem ugovoru o najmu trebao bi biti naveden iznos zakupnine, datum dospijeća i načini plaćanja. Većina iznajmljivača uspostavila je sustav plaćanja na mreži koji omogućava stanarima plaćanje kreditnom ili debitnom karticom. Automatski sustavi plaćanja poput izravnih bankovnih depozita također su dobra opcija.
Postavite način plaćanja koji vam odgovara. No, provjerite je li vašim stanarima jasno i dosljedno.
Kako se nositi s deložacijama
Jedan od najvećih izazova upravljanja nekretninama za iznajmljivanje je rješavanje deložacija. Nitko se ne želi nositi s deložacijama, ali ponekad je to neizbježno.
- Pročitajte zakone svoje države kako biste bili sigurni da razumijete postupak. Morate slijediti pravilan sudski postupak ili biste se kasnije mogli suočiti s problemima.
- Obavezno dajte stanarima službenu obavijest, uključujući koliko vremena imaju za rješavanje problema.
- Podnesite deložaciju sudu. Nakon što ste podnijeli zahtjev za deložaciju, nemojte prihvaćati plaćanje stanarine jer to može poništiti postupak deložacije. Morate pričekati sudsku raspravu i lokalnu provedbu zakona da stvarno iselite stanare.
- Pravila mogu biti zbunjujuća pa biste mogli razmisliti o tome da angažirate odvjetnika za nekretnine ili tvrtku za upravljanje nekretninama sa svojim odvjetnicima koji će vam pomoći u procesu deložacije.
Kako se nositi s vašim računovodstvom za upravljanje nekretninama za iznajmljivanje
Učenje upravljanja nekretninama za iznajmljivanje zahtijeva dobre računovodstvene prakse. Nemojte praviti knjigovodstvene ili računovodstvene greške. To može dovesti do izgubljene dobiti i poreznih problema.
Pravilno vodite evidenciju o svim prihodima. Navedite i troškove najma nekretnine jer vam to pomaže pri odbijanju poreza.
Podnošenje poreza može biti zbunjujuće jer se obrasci i pitanja razlikuju od drugih vrsta prijava poreza na dohodak. Morate se pobrinuti da za sve imate zapise i račune.
Daljnje čitanje:Amortizacija nekretnina
Razmislite o angažiranju upravitelja nekretnine za upravljanje vašom nekretninom za iznajmljivanje
Ako vas odgovornosti upravljanja najamnom imovinom preplavljuju, razmislite o angažiranju profesionalne tvrtke za upravljanje nekretninama. Dopustite im da preuzmu sve muke i smanje vam stres.
Dobar upravitelj nekretnine brine se o nekretnini umjesto vas, a također:
- Koristi svoje iskustvo pronaći kvalitetne stanare
- Izbjegavaju pravne probleme poznavanjem saveznih i državnih zakona
- Brže pronalazi nove stanare što ima za posljedicu manje razdoblja slobodnih radnih mjesta
- Traži kvalitetu dugoročni zakupci
- Ubire stanarine efikasno
- Rješava deložacije koristeći vješte odvjetnike za nekretnine
- Dodaje vrijednost na nekretnine s preventivnim održavanjem
- Ugovori s nadležnim popravljateljima po fer cijeni
- Štedi poreze kroz učinkovito vođenje evidencije i porezne olakšice
Razlike između upravljanja obiteljskim i višeporodičnim kućama
Dvije najčešće investicije u nekretnine uključuju obiteljske kuće i višeobiteljske kuće. I postoji mnogo razlika između to dvoje.
Neke od prednosti obiteljskih kuća uključuju:
- Kuće za jednu obitelj pristupačnije su
- Veća potražnja dovodi do toga da obiteljske kuće cijene više od višeobiteljskih
- Zakupnici obiteljskih kuća bolji su zakupci od iznajmljivača višeobiteljskih kuća jer se više brinu o nekretnini
- Također je lakše prodajem obiteljsku kuću nego višeporodična zgrada
Poanta
Prilikom iznajmljivanja nekretnine morate uzeti u obzir nekoliko stvari. Ulaganje u nekretnine nije pasivno ulaganje, već aktivno. Pronalaženje stanara, održavanje imovine i prikupljanje stanarine mogu oduzeti mnogo vremena.
Ako vam sve ove odgovornosti postanu prevelike, razmislite o zapošljavanju profesionalne tvrtke za upravljanje nekretninama. Dopustite im da vas oslobode stresa i vremena koje uključuje aktivno poduzeće za iznajmljivanje. Još uvijek previše? Zatim razmislite usluge crowdfundinga nekretnina, kao što su Prikupljanje sredstava ili Streitwise. Uvijek postoje tvrtke koje bi rado uložile vaš novac za proviziju.