Što ako vam kažem da postoji ulaganje s zajamčenom stopom povrata koju propisuje vlada?
Vjerojatno biste rekli - "Hvala Jim, ali ja nisam lutka i znam za depozitne potvrde i oni su super dosadni." (također su super sigurni!)
Da ste mogli pročitati naslov ovog posta, vjerojatno već znate odgovor: porezna zaloga (a osigurani su nekretninama).
Naučio sam o tim stvarima prije mnogo godina, pa čak sam i prisustvovao aukciji poreznih zaloga. Nisam ništa kupila, samo sam htjela upiti iskustvo. Prije gotovo deset godina prisustvovao sam aukciji poreznog založnog prava, također poznatoj kao porezna prodaja, koja se održala na stepenicama zgrade suda u okrugu Howard.
Dražba se ovdje događa samo jednom godišnje, u svibnju ili lipnju, a ova kojoj sam prisustvovao bila je doista neformalna. Nisam siguran što će učiniti s 2020. jer su zakazani već otkazani. Mislio sam da bi sve što uključuje vladu i sudove imalo neku formalnost. Sastojao se od tipa, doslovno, koji je stajao na stepenicama držeći međuspremnik i vičući založno pravo, uzimajući ponude i zapisujući zapise.
Ljudi koji su se družili bili su na sličan način neformalni. Znali su što žele, čekali su čuti broj založnog prava i dali svoje ponude. Neki ljudi su bili na telefonima, drugi su bili tamo sa svojim međuspremnicima i činilo se kao da se svi poznaju. Bilo je to poput skladišnih ratova, ali s domovima ljudi.
Otišao sam misleći da je ovo dobar način za ulaganje, ali vjerojatno ne za mene... ali naučio sam mnogo.
Što je ulaganje poreznog zaloga?
Državne i lokalne vlasti trebaju svoje poreze, a kad nisu plaćene, moraju ih vratiti na neki drugi način. Porezi na nekretnine primarni su izvor prihoda za većinu lokalnih samouprava. Ako vlasnik ne plati račun za porez na nekretninu, lokalna županija ili grad stavlja založno pravo na nekretninu i na aukcijama to založno pravo ulaže investitorima putem dražbe poreznog zaloga.
Može varirati, ali većina lokalnih poreznih odjela na aukciji prodaje porezno založno pravo nakon dvije do pet godina neplaćenih poreza. Točno razdoblje ovisi o državnim zakonima.
Neke lokalne samouprave prodaju potvrde o založnom pravu za koje ulagači mogu platiti iznos zaostalog poreza. Vlada dobiva njihov novac, a ulagač može naplatiti kamate dok vlasnik nekretnine otplaćuje porezne dugove.
Vlasnik nekretnine može imati najviše godinu dana za otplatu založnog prava. Nakon što otplate založno pravo, napuštate ulaganje i oni ponovno u potpunosti posjeduju nekretninu.
Ako vlasnik zaostane, morat ćete oduzeti i u potpunosti preuzeti posjed nekretnine. Zatim ćete morati prodati kuću ili je pretvoriti u nekretninu za iznajmljivanje kako biste zaradili prihod od ulaganja. U stvarnosti, to se rijetko događa, većini ulagača plaća se kamata koju propisuje općina.
Poresko založno pravo vs. Porezni list
Porezna aukcija na koju idete možda se prodaje porezna založna prava i porezna djela. Iako ova dva pojma zvuče slično, porezni dokumenti zahtijevaju da unaprijed kupite cijelu nekretninu.
Kupnja kuća za ovrhu tijekom Velike recesije 2008. radi rehabilitacije i zarade radi zarade jedan je od primjera ulaganja poreznih ugovora. Nema svaki ulagač vremena ili kapitala za ulaganje u porezna djela.
Porezna zaloga zahtijevaju samo da uložite u porezne dugove. Većini je izvodljivije samo uložiti nekoliko tisuća dolara, a ne popraviti oduzetu kuću.
Otprilike 30 država neka gradovi i županije na aukciji iznose porezna zaloga.
Porezna zaloga slična su bankovnom zajmu za automobilski kredit ili hipoteku kuće po tome što su to dužničke obveze. Vlasnik ne može prodati ili refinancirati nekretninu dok se založno pravo ne oslobodi. U ovom slučaju, plaćaju vam iznos založnog prava plus kamate.
Kako možete zaraditi ulaganjem u porezna zaloga
Postoje dva načina zarade ulaganjem u porezna prava:
- Prikupite jednostavna plaćanja kamata od vlasnika nekretnine
- Oduzmite imovinu i prodajte je ili iznajmite
Svaka država ima različitu gornju granicu kamatnih stopa za porezna založna prava. U većini država možete očekivati zaradu od 5% do 18% kamate na iznos založnog prava. Howard County postavlja kamatnu stopu od 18%. Stvarna (stvarna) kamatna stopa koju možete naplatiti ovisi o tome koliko je porezna aukcija konkurentna jer svi licitiraju za založno pravo.
Većina aukcija dodjeljuje se investitoru koji ponudi najnižu kamatnu stopu. Dražba počinje s najvećom kamatom i smanjuje se sa svakom novom ponudom. Na primjer, početna kamatna stopa može biti 18%, ali dobitna stopa može biti samo 5%.
U teoriji, manje rizična svojstva imat će nižu kamatnu stopu, a rizičnija svojstva bit će bliža višoj kamatnoj stopi. Ovo je slično peer-to-peer kreditiranju ili ulaganje u komercijalne kredite.
Većina ulaganja u založno pravo ne zahtijevaju od vas otuđivanje imovine, ali to je moguće. Prije svega biste se trebali usredotočiti na svoj potencijalni povrat ulaganja.
Ulaganje u porezna zaloga: korak po korak
Ulaganje poreznog zaloga zahtijeva MNOGO istraživanja iz dva razloga. Prvo, radije biste da vlasnik vrati zajam, a vi zaradite svoju kamatu. Drugo, ako to ne učine, morate se pobrinuti da prodate ili iznajmite nekretninu ako morate otuđiti imovinu.
Najbolje polazište može biti vaše lokalno tržište nekretnina. Morat ćete znati podatke poput lokacije visokokvalitetnih četvrti i školskih okruga. Vjerojatnije je da će vlasnici visokokvalitetnih nekretnina otplatiti porezne račune.
Svaki grad i županija imaju različite postupke za kupnju poreznih zaloga, naplatu kamata i pokretanje ovrhe. Iako ćete morati naučiti zamršenosti vašeg tržišta ulaganja, proces ulaganja je sličan. Proučite ovo jer ne želite učiti u hodu.
Zatražite popis poreznih zaostalih obveznika
Porezni porezni popisi dostupni su u većini gradskih i županijskih ureda za prikupljanje poreza ili blagajnika. Ovi popisi mogu vam reći koje su nekretnine na aukciji.
Ovisno o tome koliko je odjel moderan, možda ćete popis moći primiti e -poštom. Više zastarjelih odjela lično ste dohvatili popis.
Poreski popis trebali biste istražiti radi ovih detalja:
- Ulica nekretnine
- Iznos dugovanih poreza
- Broj godina zaostalih poreza
Ova tri faktora pomažu vam u stvaranju popisa kandidata potencijalnih nekretnina.
Kako biste izbjegli konkurenciju, možete pokušati kontaktirati vlasnika nekretnine kako biste provjerili jesu li zainteresirani za prodaju. Ova taktika može vam pomoći da izbjegnete licitacijski rat ako na kraju želite kupiti poreznu ispravu.
Možda ćete moći smanjiti svoje troškove ako nerazvijena parcela ima neplaćene poreze - razmislite poljoprivredno zemljište.
Razvijene nekretnine obično imaju veće vrijednosti imovine i mogu zahtijevati opsežne popravke ako završite s ovrhom.
Istraživanje potencijalnih svojstava
Nakon što saznate koje su nekretnine na aukciji, napravite popis potencijalnih nekretnina u svom rasponu kupnje.
Vozite se nekretninama kako biste vidjeli kakav je vaš prvi dojam. Ako vam se sviđa nekretnina i okolica, razmislite o stavljanju ponude.
Prije aukcije izračunajte svoju najnižu ponudu kamatne stope. Nije svaki rat nadmetanja vrijedan pobjede ako vaš novac može zaraditi veći povrat negdje drugdje.
Prisustvujte aukciji
Neke aukcije zahtijevaju da osobno prisustvujete licitiranju. Mnoga mjesta sada idu na internetske aukcije dopuštajući ulagačima na daljinu da uđu u akciju.
Bilo koja od aukcijskih metoda može biti konkurentna. Trebali biste unaprijed znati svoja ograničenja licitacija kako biste izbjegli pretjerivanje.
Pobjednik ponude unaprijed plaća ove troškove za kupnju poreznog zaloga:
- Neplaćeni porezi
- Penali
- Naplaćene kamate
To su porezi i pristojbe koje vlasnik nekretnine duguje vladi. Dakle, ovo je minimalna prodajna cijena.
Prikupite uplatu
Većina država zahtijeva od vas da vlasniku nekretnine pošaljete obavijest da posjedujete njihovo porezno založno pravo. Vlasnik nekretnine plaćat će vam mjesečno tijekom razdoblja otkupa.
Većina razdoblja otkupa traje najmanje godinu dana, ali može biti i dulje.
Ako vlasnik ne otplati založno pravo u zakonskom roku otkupa, možete pokrenuti postupak ovrhe. Postoje određeni postupci i vremenski rokovi koje morate slijediti kako biste pravilno spriječili trgovanje. Pregledajte zakone ako se vaše porezno založno pravo pretvori u poreznu prodaju.
Tko bi trebao ulagati?
Porezna zaloga mogu biti dosljedan način ostvarivanja kratkoročnog prihoda, a da nemate sav svoj novac na burzi. Akreditirani investitoris iskustvom ulaganja u nekretnine također bi se moglo dobro uklopiti.
Potencijalni prinosi su između 12% i 18%, ovisno o državnoj gornjoj granici kamatne stope. Koliko možete zaraditi ovisi o tome u koju državu ulažete i koliko nisko licitirate.
S obzirom na vrijeme i potreban kapital, ulaganje poreznog zaloga nalazi se negdje između kupnje indeksnog fonda za nekretnine (ili crowdfund nekretnine) i prevrtanje kuća.
Tko ne bi trebao ulagati u porezna zaloga?
Ulaganje poreznog zaloga nije za one koji žele hands-off jednostavan pristup ulaganju. Morat ćete provesti sate pregledavajući potencijalne nekretnine, prisustvujući dražbi i potencijalno otimajući imovinu.
Porezna zaloga nisu mjesto za parkiranje gotovine koja vam je potrebna za tri godine. Međutim, porezna zaloga mogu biti uzbudljiv način za diverzifikaciju vašeg portfelja ako podnesete rizik da imate kapital za srednjoročni horizont ulaganja.
Potencijalni rizici ulaganja poreznog zaloga
Ova ideja ulaganja nije bez rizika jer vlasnik nekretnine ipak mora platiti dospjele poreze. Umjesto da ih plaćate vladi, umjesto toga ste na udaru. Iako ulaganje poreznog zaloga može biti manje rizično od mjerenje vremena na burzi ili trgujući dionicama novčića, morate provesti dubinsku analizu.
Evo nekih rizika na koje biste mogli naići, a koji smanjuju vaš potencijalni prihod.
Niske kamatne stope
Rat nadmetanja znači da možda nećete zaraditi poželjnu kamatu. Ulaganje poreznog zaloga zahtijeva mnogo truda. Vaš potencijalni povrat ulaganja može biti sličan drugim idejama ulaganja koje zahtijevaju manje napora.
Plaćate dodatne poreze i pristojbe
Posjedovanje poreznog zaloga znači da možete biti odgovorni za buduće neplaćene poreze i kazne ako vlasnik ne plati. Možda ćete čak morati platiti gradske kazne za incidente poput nekošenja travnjaka.
Vlasnik imovine proglašava bankrot
Sudac može zakonski smanjiti kamatnu stopu za vaše porezno založno pravo ako vlasnik nekretnine proglasi bankrot. Smatrajte ovaj rizik smanjenjem prinosa vašem omiljenom dividendne dionice.
Poreska zaloga istječe
Porezna prava koja osvojite na aukciji mogu isteći nakon isteka razdoblja otkupa. Ako ne poduzmete dodatne radnje nakon isteka razdoblja, možete izgubiti priliku da vratite svoje izvorno ulaganje.
Upoznajte se s lokalnim pravilima ovrhe. Morat ćete započeti postupak ovrhe do određenog roka. Također ćete morati poslati obavijesti vlasniku o propuštenim uplatama. Neispravno praćenje postupka može vam poremetiti napore.
Nekretnina je bezvrijedna
Prodaja ovrhe nije zajamčen način zarade. Nekretninu možda neće biti lako prodati ako se zgrada ne održava ili je u lošem susjedstvu.
Osim toga, ne znate kakvu će štetu vlasnik kuće učiniti prilikom iseljavanja.
Možda ćete moći pregledati vanjski dio nekretnine prije aukcije za prodaju poreza, ali možda nećete moći pogledati u kuću sve dok ne preuzmete imovinu. Može proći više godina pauze od osvajanja ponude do ulaska u kuću. Mnogo toga se može promijeniti u to vrijeme.
Izbjegavajte susjedstva s visokom stopom ovrhe ili umanjenom vrijednosti imovine. Izbjegavanje ovih rizika smanjuje šanse za kupnju „podvodne nekretnine“ koja ima manju tržišnu vrijednost od vaših troškova ulaganja.
Ulaganje poreznog zaloga može biti dobro ulaganje, ali može zahtijevati puno rada. To je jedan od razloga zašto to nisam završio.
Druga je stvar što mi se stvarno ne sviđa ideja ovršiti nekoga i izbaciti ga iz kuće. Shvaćam da se to rijetko događa, ali ne bih to htjela učiniti ni jednom. Postoje i drugi, manje emocionalno opterećeni načini zarade za život.