Uvijek me fascinirala ideja posjedovanja nekretnina izvan našeg primarnog prebivališta. Većina ljudi naleti na to kad se presele iz jednog doma u drugi, iznajmljujući svoj prvi dom kako bi ostvarili sporedni prihod.
Kad smo se preselili, proveo sam malo istraživanja i iako je bilo moguće generirati mali novčani tok iz naše kuće, nisam želio biti stanodavac i prodali smo svoju prvu kuću.
Nekretnine su mi uvijek ostale u mislima, pa i kad je došlo do širenja crowdfunding web stranice za ulaganje u nekretnine (poput mjesta za kreditiranje ravnopravnih partnera, ali za ulaganje u nekretnine), mislio sam da bi to moglo biti savršeno vozilo.
Prva koju sam odabrao provjeriti je tvrtka koja se zove RealtyShares.
Što je RealtyShares?
RealtyShares je platforma za ulaganje u nekretnine za mnoštvo financiranja koju je osnovao predsjednik uprave Nav Athwal u travnju 2013. godine. Prošlo je šest runda dioničkog financiranja i prikupilo je ukupno 35,7 milijuna dolara rizičnog financiranja, a posljednji krug je ugovor o financiranju duga u rujnu 2016. Crunchbase.
Athwal je bio odvjetnik za nekretnine u San Franciscu i zastupao je institucionalne klijente poput REIT -a i programera. Iskoristio je svoje iskustvo u toj areni za stvaranje RealtySharesa jer je pojedincima želio predstaviti ideju ulaganja u nekretnine.
RealtyShares omogućuje vam ulaganje u poslovne nekretnine, poslovne i stambene, s najmanje 1.000 USD po ulaganju i maksimalnom godišnjom naknadom od 2%. Za vlasnička ulaganja i povlaštena ulaganja u kapital, naknada je bliža 1%. Za ulaganje duga RealtyShares uzima naknadu za servisiranje u obliku raspona kamatnih stopa (razlika u tome što ulagači plaćaju u odnosu na što zajmoprimci plaćaju). Ne postoji naknada za transakciju.
Prijava za RealtyShares
Prijava traje samo nekoliko minuta. Proces uključuje stvaranje prijave i izborno povezivanje bankovnog računa. Možete preskočiti povezivanje bankovnog računa na početku (što sam i učinio jer sam htio vidjeti što je unutra prije nego što sam iskopao svoje bankovne podatke).
Nakon što se prijavite, slijedi 30-dnevni "period hlađenja" prema preporuci Komisije za vrijednosne papire i burze (SEC). Možete ga položiti ispunjavanjem profila ulagača i zakazivanjem poziva s njihovim timom.
Profil ulagača postavlja prilično standardna pitanja za ulagače, poput neto vrijednosti, prihoda, radite li u financijskim službama industriji, plus nekoliko drugih, poput toga jeste li vi ili bilo tko u vašem kućanstvu trenutno ili ranije viši vojni, vladin ili politički službeno. Traje oko deset minuta.
Nakon što dovršite, možete zakazati poziv (blokovi su 20-minutni) kako biste izašli iz razdoblja hlađenja.
Više mogućnosti ulaganja u nekretnine
Poziv na hlađenje uglavnom je bio informacija, osoba s kojom sam razgovarao dala mi je uvid u ono što rade. Bilo je fascinantno i evo što sam naučio o njihove tri različite, iako široko kategorizirane vrste ulaganja.
Kraći rok, viši dug: Radi se o poslovima s ciljanim 8-10% povrata na 12-mjesečnu otplatu duga s minimalnim iznosima od 1.000 do 5.000 USD.
Spadaju u jednu od dvije vrste:
- Kuće za jednu obitelj, poput preokreta nekretnina - Vi ste založno pravo na ovoj poziciji na ovim kućama i vaše se pribjegavanje neispunjenim obvezama odnosi na ovrhu.
- Komercijalni dug financira izgradnju lokacije franšize-To su radili samo 3-4 mjeseci (a napravili su samo šačicu), ali financiraju izgradnju jedne slobodne franšize mjesto. Ove lokacije već imaju primatelje franšize koji su potpisali trostruki neto zakup.
Srednjoročni, poželjni vlasnički poslovi: Oni traju 2-3 godine i obično ste na 2. poziciji (prema dugu) s ciljanim prinosom od 12-14%. Obično odlaze na višeporodične stambene projekte, ponekad i veće kredite (1 do 3 USD) investitorima u nekretnine koji žele povećati opseg. Minimumi su blizu 10.000 - 15.000 USD.
Dugoročni poslovi udjela u zajedničkom pothvatu: Ovo su ugovori za 3-5 godina u kojima preuzimate vlasništvo nad programerima i ciljate IRR od 16-20%. Na njima ćete dobivati tromjesečna plaćanja (ponekad temeljena na operativnoj dobiti), kao i sudjelovanje u aprecijaciji kada se nekretnina proda.
Ovo su samo vrste poslova koje su vidjeli na platformi (od siječnja 2017.). Zabavno je to što možete vidjeti sve njihove investicije (od kojih je bilo više od 500).
Pregled stvarnih mogućnosti ulaganja
Nakon što sam se prijavio i postojao period hlađenja, zavirio sam i vidio da postoji pregršt otvorenih ulaganja. Ne možete ulagati u bilo kakve ponude koje su otvorene prije nego što izađete iz perioda hlađenja (to je napomena ispod svakog unosa), ali svejedno možete pogledati oko sebe. Također možete vidjeti zatvorene ponude, što je uvijek zabavno.
Zavirio sam u prvu navedenu dužničku transakciju, novčanicu od 1,65 mil. USD i 12 mjeseci koja plaća 10% kamata s minimalno 10.000 USD. Oznaka "unaprijed financirano" označava da je RealtyShares to već financirao pa ga sada pune novcem ulagača.
Podaci uključeni u ovo ulaganje relativno su lagani. Pretpostavljam da je to zato što je ovo prilično jednostavan posao s dugom. Ostali poslovi mogu imati više informacija (poput preferiranih dionica) djelomično jer nose veći rizik. Ako radite zajedničko ulaganje, morate znati s kim idete u krevet.
Vraćajući se na ovaj posao, oni vam daju neke osnovne stvari - uvid u svrhu, rezultate i kreditni rezultat dužnika, plus koliko je poluga u pitanju. Postoje i dodatni "dokumenti", u ovom slučaju postoji procjena imovine plus dosadašnji zajmoprimčev uspjeh s RealtyShares.
Ne razlikuje se toliko od onoga što biste vidjeli na mjestu zajmova za ravnopravne kredite, iako s različitim pojedinostima (poput imovine).
Na navedene podatke treba gledati samo kao na početak. Morate napraviti domaću zadaću. Iako RealtyShares provjerava ove poslove i izvješćuje da je za njih potreban samo dio ponuđenih, ne možete biti investitor ako ne provedete dodatno istraživanje kada svoj novac uložite u posao.
Na internetu možete pronaći ogromnu količinu podataka koji rade strogo s adrese i preporučujem da u svakom poslu počnete iskopavati te podatke.
Naknade: U ovom konkretnom poslu čini se da ulagač ne plaća nikakve naknade. Zajmoprimac plaća 25 USD po prikupljenih 1.000 USD (otkriveno u paketu za ulagače). Dodatno, kamatna stopa na zajam iznosi 11% zajmoprimca, a 10% se isplaćuje ulagaču (otkriveno u popisu bilješki).
Ako ovo promatrate kao privatni položaj, vrlo je slično načinu na koji su oni strukturirani prema naknadama. Učinio sam nekoliko ovih i ovi su brojevi u skladu s rizikom.
Kako porezi funkcioniraju za ulaganja
Za svako ulaganje dobit ćete obrazac 1065 Raspored K-1 na kraju godine. K-1 je obrazac koji se koristi za izvještavanje o prihodima, odbitcima, kreditima i drugim istaknutim detaljima partnerstva, u što ulazite kada ulažete.
To nije teška izjava za razumjeti i ona koju je vaš porezni pripravnik ili porezni softver moći će se nositi bez poteškoća.
Je li to dobro ulaganje?
Ulagao sam u malu skupinu obiteljskih kuća, ulagao sam u REIT-ove i posuđivao sam novac za poslove s nekretninama ljudima u koje sam vjerovao (zajmovi u teškom novcu). Moje iskustvo s izravnim vlasništvom (iako u sindikatu s ljudima kojima sam vjerovao) bilo je miješano, postoji samo velika nestabilnost u posjedovanju nekretnina u jednoj geografskoj regiji... plus posjed nije piknik.
Moje iskustvo s zajmom za tvrdi novac bilo je sjajno, ali opet posuđujete novac pojedincu. Učinio sam samo jedno od ovoga, vjerujem osobi kojoj sam posudio novac (a nije učinio ništa osim što je na vrijeme platio!), Ali cijela „jaja u jednoj košari“ samo su opasan način poslovanja. (i imao sam sreću!)
Ostaje REITs. Kada možete kupiti Vanguard REIT Index Fund (VGSLX) s minimalno 3.000 USD mora postojati dobar razlog za odlazak na drugo mjesto.
Ali postoji - mnogi REIT -ovi se ne ulažu u nekretnine koliko se ulaže u nekretnine. VGSLX -ovi najveći udjeli su udjeli u grupama komercijalnih nekretnina i skladišnim društvima. To su nekretnine u smislu da kupujete tvrtke s velikim udjelom u nekretninama, ali ne izravno u nekretnine.
Promotivni kôd RealtyShares u iznosu od 100 USD
Na ograničeno vrijeme prijavite se i upotrijebite promotivni kod Partner100 da biste dobili bonus od 100 USD pri prvom ulaganju.
100 USD pojavit će se na vašem povezanom bankovnom računu u roku od 30 dana od obrade vašeg ulaganja.
Poanta
Mislim da je stvarno super kupovati izloge i mogao bih se malo pozabaviti samo da vidim kako je (to je pomalo poput grebanja po ulaganje dividende svrab).
Ako ste zainteresirani, možete se prijaviti kako biste saznali više o njima.