अचल संपत्ति पर लगभग हर लेख निवेशकों को सावधानी बरतने के लिए सावधान करता है। लेकिन इसका क्या मतलब है?
व्यापक अर्थों में, आरओआई को प्रभावित करने वाले सभी कारकों पर डेटा एकत्र करने और विश्लेषण करने की प्रक्रिया उचित परिश्रम है। उचित परिश्रम प्रक्रिया यह सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक है कि अवसर में प्रारंभिक और बाद के निवेश सार्थक हों।
आपने शायद कहावत सुनी होगी "दो बार मापो और एक बार काटो।" जब अचल संपत्ति की बात आती है तो यह विशेष रूप से सच है: निवेश करने से पहले आपको किसी भी अवसर का पूरी तरह से मूल्यांकन करना चाहिए।
महँगी गलतियों को रोकने के लिए उचित परिश्रम आवश्यक है जैसे:
1) एक ऐसी परियोजना में निवेश करना जो सामरिक लक्ष्यों को पूरा नहीं करेगा, और
2) जब आप निवेश करते हैं तो बेहतर और अधिक पूर्वानुमेय परिणाम के लिए प्रत्याशित जोखिमों को कम करने और प्रबंधित करने में विफल होना।
आपके द्वारा किए जाने वाले उचित परिश्रम की गहराई और चौड़ाई अचल संपत्ति की संपत्ति वर्ग के अनुसार अलग-अलग होगी: यह अलग-अलग होगी व्यावसायिक संपत्तियों, किराये की संपत्ति आरईआईटी, और रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग अवसर। उचित परिश्रम का प्रकार विशिष्ट निवेश (स्थान, वित्तीय, संपत्ति की स्थिति, आदि) पर भी निर्भर करेगा।
उदाहरण के लिए, आप वाणिज्यिक और आवासीय किराये की संपत्तियों का मूल्यांकन करने के लिए विभिन्न वित्तीय मैट्रिक्स का उपयोग करते हैं। और कुछ रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग अवसरों में विशिष्ट अंतर होते हैं जो गहन विश्लेषण की मांग करते हैं जो अन्य क्राउडफंडिंग विकल्पों पर लागू नहीं होते हैं। जब आप किराये की संपत्तियों में निवेश करते हैं, तो खरीद प्रक्रिया से पहले और उसके दौरान उचित सावधानी जरूरी है।
लघु संस्करण
- किसी भी रियल एस्टेट निवेश के लिए, आपको यह सुनिश्चित करने के लिए पूरी तरह से सावधानी बरतनी चाहिए कि आपको अपने निवेश को सार्थक बनाने के लिए पर्याप्त उच्च रिटर्न मिलेगा।
- उचित परिश्रम प्रक्रिया किराये के घरों बनाम किराए के घरों के लिए अलग है। आरईआईटी और रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग साइट।
- किसी भी रियल एस्टेट निवेश में जोखिम होता है, लेकिन आप सभी निवेश अवसरों, यहां तक कि पहले से जांचे गए अवसरों की सावधानीपूर्वक जांच करके उस जोखिम को कम कर सकते हैं।
किराये के घरों के लिए उचित सावधानी
किराये की संपत्ति रियल एस्टेट निवेशक आमतौर पर तीन चीजों की तलाश करते हैं:
- अल्पकालिक नकदी प्रवाह
- लंबी अवधि की संपत्ति प्रशंसा
- चल रहे कर लाभ।
आपकी खरीदारी से पहले की उचित सावधानी दो सबसे महत्वपूर्ण कारकों पर ध्यान केंद्रित करेगी: नकदी प्रवाह और प्रशंसा। इसमें कई प्रमुख क्षेत्रों में व्यापक शोध शामिल है:
- संपत्ति की स्थिति
- संपत्ति स्थान / बाजार
- वित्तीय विश्लेषण और अनुमान
जांच करने के लिए यहां कुछ महत्वपूर्ण मुद्दे दिए गए हैं - ध्यान रखें कि प्रत्येक संपत्ति और अवसर अद्वितीय है, और आपकी उचित परिश्रम आपको विशिष्ट क्षेत्रों में गहराई तक जाने के लिए प्रेरित कर सकती है। आइए इन तीन क्षेत्रों में से प्रत्येक के बारे में नीचे अधिक विस्तार से जानें।
संपत्ति की स्थिति का मूल्यांकन करें
संपत्ति की वर्तमान स्थिति का मूल्यांकन करने और इसे खरीदने से पहले घर को बेहतर बनाने के लिए आपको क्या करने की आवश्यकता है, यह निर्धारित करने में बहुत समय और प्रयास खर्च करना महत्वपूर्ण है। आम तौर पर, यदि आप इन बातों पर गौर करें तो इससे मदद मिलेगी:
- संरचनात्मक अखंडता (आंतरिक और बाहरी) - क्या नींव में दरारें हैं, दीमक के नुकसान के संकेत हैं, घर से पानी की निकासी नहीं होने की समस्या है, एक पुरानी छत, उड़ी हुई साइडिंग, पेड़ की जड़ें अंदर बढ़ रही हैं घर से जुड़ने वाली सीवर लाइन, ढलान वाला फर्श, घर के आकार के लिए अपर्याप्त आकार का विद्युत पैनल, अपर्याप्त आकार का एचवीएसी, या अनुचित तरीके से स्थापित डक्टवर्क?
- यांत्रिक प्रणाली - आप एचवीएसी, वॉटर हीटर, प्रमुख उपकरणों, बिजली और नलसाजी सहित प्रमुख प्रणालियों की वर्तमान स्थिति और शेष जीवन को देखना चाहेंगे।
- सुरक्षा - आपको किसी भी खतरे को ठीक करना होगा। क्या आपको किसी साँचे का ध्यान रखने की आवश्यकता है? क्या सीढ़ियों को रेलिंग की जरूरत है? किराये के लाइसेंस के लिए आवश्यक अनुमोदित निरीक्षण प्राप्त करने के लिए आपको क्या करने की आवश्यकता है? आप किराये के निरीक्षण फॉर्म की एक प्रति ऑनलाइन डाउनलोड कर सकते हैं। यह समझना महत्वपूर्ण है कि किराये का लाइसेंस प्राप्त करने के लिए कौन से सुधार किए जाने चाहिए (और उन्हें बनाने में कितना खर्च आएगा)।
- प्रारंभिक रखरखाव की जरूरत है - क्या आस्थगित रखरखाव है, और "किराए के लिए तैयार" संपत्ति प्राप्त करने की लागत क्या है, जिसका अर्थ है कि यह स्वच्छ, सुरक्षित और आकर्षक है?
सही स्थान और बाज़ार चुनें
एक चीज जिसे आप नहीं बदल सकते हैं वह है संपत्ति का स्थान। आपको अपनी किराये की संपत्ति के व्यापक क्षेत्र (शहर/शहर) और सड़क स्तर (पड़ोस/सड़क) दोनों को समझने और विश्लेषण करने की आवश्यकता है।
- संभावित किरायेदारों के लिए नौकरी बाजार - किरायेदारों को किराए का भुगतान करने के लिए नौकरी की आवश्यकता है। क्या आपके किराये की दूरी के भीतर रोजगार के पर्याप्त अवसर हैं? क्या एक बड़े पैमाने का नियोक्ता क्षेत्र में जा रहा है?
- रेंटल पूल जनसांख्यिकी – यहां व्यापक रूप से बात करते हुए, आप जानना चाहते हैं कि संभावित किराएदारों का समूह संभवतः पूर्ण और समय पर किराए का भुगतान करेगा।
- कम्पास का विश्लेषण - आप किराये की संपत्ति के लिए कभी भी अधिक भुगतान नहीं करना चाहेंगे; इससे बचने के लिए, आपको क्षेत्र में कम्पास पर जानकारी इकट्ठा करने और उसका अध्ययन करने की आवश्यकता है।
- किराये के बाजार का विश्लेषण – क्या आपके किराये के क्षेत्र में किफायती आवास की मांग है? यदि किराये की संपत्तियों की कोई कमी नहीं है, तो आपको किरायेदारों को लुभाना होगा और सर्वोत्तम किरायेदारों को प्राप्त करने के लिए बाजार दर से कम शुल्क लेना होगा।
- अड़ोस-पड़ोस - क्या वर्तमान पड़ोस के निवासी अपनी संपत्तियों की देखभाल करते हैं? क्या आसपास कचरा पड़ा है? क्या घरों को रखरखाव की ज़रूरत है? आपकी तरह ही, आपके किराएदार स्वच्छ, सुरक्षित वातावरण में रहना चाहते हैं - स्पष्ट गिरावट वाले पड़ोस में अच्छे किरायेदारों को आकर्षित करना चुनौतीपूर्ण होगा।
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- संपत्ति अधिग्रहण लागत (खरीद मूल्य और समापन लागत) - आपको कम्पास खोजने की आवश्यकता होगी (हाल ही में आपके द्वारा विचार की जा रही संपत्ति के पास समान संपत्तियां बेची गईं)। आप जिस संपत्ति पर विचार कर रहे हैं, उसकी तुलना में कॉम्प्स को देखें और सुविधाओं और स्थिति के आधार पर अपनी पेशकश की कीमत समायोजित करें। इस प्रक्रिया में बहुत कुछ जाता है क्योंकि कोई संपत्ति दो गुण समान नहीं हैं, इसलिए यह सेब से सेब की तुलना नहीं है। समापन लागत घर की कीमत और अन्य कारकों पर आधारित होती है - एक ऋणदाता आपको उनका अनुमान लगाने में मदद कर सकता है।
- बंधक, बीमा और कर - किराये की संपत्ति के मालिक होने की सबसे महत्वपूर्ण लागत मासिक बंधक है जिसमें आम तौर पर पीआईटीआई (मूलधन, ब्याज, कर और बीमा) शामिल होता है। सुनिश्चित करें कि आपकी मासिक किराये की आय अनुमान नियमित रखरखाव, एक रिक्ति भत्ता, को कवर करने के लिए PITI की लागत से अधिक है। संपत्ति प्रबंधन और आपकी संपत्ति को सक्रिय रूप से किराए पर रखने से जुड़े अन्य खर्चे। और एक निश्चित दर बंधक के साथ, ब्याज और मूलधन हर महीने समान रहेगा, आपको समय के साथ करों और गृहस्वामी बीमा में क्रमिक वृद्धि के लिए बजट बनाना चाहिए।
- इसे किराए पर तैयार करने की लागत - आपको क्या सुधार करने की आवश्यकता है? हो सकता है कि आपको सिर्फ कारपेट को पेंट करने और शैम्पू करने की जरूरत हो। या शायद अधिक महत्वपूर्ण मरम्मत हैं। नौसिखिए निवेशकों को जो बड़ी गलती मैं देखता हूं, वह संपत्ति में अनावश्यक सुधार है। क्षेत्र में किराये के कॉम्प को देखें। बाजार के किराए का भुगतान करने के इच्छुक और सक्षम किरायेदारों को लाने के लिए आपको केंद्रीय वायु, ग्रेनाइट काउंटर या बाहरी डेक की आवश्यकता नहीं हो सकती है।
- प्रशंसा संभावना - आपको न केवल यह जानने की जरूरत है कि संपत्ति का उचित मूल्य है और आप जो भुगतान कर रहे हैं उसके लायक है इसके लिए, लेकिन आपको यह प्रोजेक्ट करने के लिए रुझानों को देखने की भी आवश्यकता है कि आप सराहना देखेंगे या नहीं समय। जहां संपत्ति की सराहना की उम्मीद नहीं है, वहां किराए पर खरीदारी करना ठीक है, लेकिन आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि आपका मासिक नकदी प्रवाह ठोस और निवेश को सार्थक बनाने के लिए पर्याप्त है।
- किराया अनुमान - आपको यह जानने की जरूरत है कि आपका सकल वार्षिक किराया क्या होगा। क्या संपत्ति पहले किराए पर दी गई है, और यदि हां, तो किरायेदार मासिक भुगतान क्या कर रहा था? इस विशेष स्थान में इस प्रकार की संपत्ति के लिए वर्तमान बाजार किराया दर क्या है?
- HOA प्रतिबंध और वित्तीय स्थिरता – क्या HOA संपत्ति को किराए पर देने की अनुमति देता है? यदि किराये की अनुमति है, तो उस प्रावधान को नियंत्रित करने वाले नियम क्या हैं? उदाहरण के लिए, कुछ HOAs को आपको अपना पट्टा जमा करने की आवश्यकता होती है, जबकि अन्य को आपके पट्टे को स्वीकृत करने की आवश्यकता होती है। क्या HOA अच्छी वित्तीय स्थिति में है? आपने शायद देखा है कि सभी HOA समुदाय फ़ेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (FHA) के लिए वित्तपोषण की अनुमति नहीं देते हैं होमबॉयर्स - ऐसा इसलिए है क्योंकि जब एफएचए ऋणदाता वित्तीय सुरक्षा या पर्याप्त के लिए उनकी समीक्षा करते हैं तो वे मस्टर पास नहीं करते हैं प्रबंधन। जब आप पुनर्विक्रय करने जाते हैं तो यह आपको नकारात्मक रूप से प्रभावित करेगा क्योंकि यह कई संभावित खरीदारों को बाहर कर देता है।
इन सभी कारकों पर सूचना एकत्र करना और उचित परिश्रम यह निर्धारित करने के लिए आवश्यक है कि आपको संपत्ति का अधिग्रहण करना चाहिए या नहीं। मैंने सुना है कि "जब आप खरीदते हैं तो आप अपना पैसा कमाते हैं," और मैंने पाया है कि यह सच है। यदि आप गलत संपत्ति चुनते हैं तो आप शुरू करने से पहले ही पीछे रह जाएंगे।
आरईआईटी और रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग के लिए उचित परिश्रम प्रक्रिया
किराये की संपत्तियों में निवेश भारी लग सकता है। सौभाग्य से, संपत्तियों को खरीदे और प्रबंधित किए बिना अचल संपत्ति में निवेश करने के बहुत सारे तरीके हैं, लेकिन आपको अभी भी कुछ उचित परिश्रम करने की आवश्यकता है।
अधिकांश रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग साइटें अवसरों और भागीदारों को अपने प्लेटफॉर्म पर पोस्ट करने से पहले पूर्व-पता लगाती हैं। इसके बारे में अच्छी बात यह है कि आपको उचित परिश्रम करने के लिए सारी जानकारी एकत्र करने या संपत्ति पर जाने की आवश्यकता नहीं है।
उदाहरण के लिए, रियल्टी मुगल इससे पहले कि वे अपने मंच पर किसी अवसर की मेजबानी करें, बहुत सारे व्यावहारिक प्रयास करते हैं। उनके पास अंडरराइटर्स की एक उचित परिश्रम टीम है जो व्यक्तिगत रूप से संपत्ति की समीक्षा करती है (केवल कागज पर नहीं)। एक संपत्ति प्रबंधन टीम भी है जो ऑपरेटिंग भागीदारों (प्रायोजकों) और एक आंतरिक समिति की पूरी तरह से जांच करती है जो सभी डेटा और राय की समीक्षा करती है। यदि यह एक सर्वसम्मत अंगूठा नहीं है, रियल्टी मुगल परियोजना को अपने मंच पर नहीं रखेगी। एक बार सौदा हो जाने के बाद, उनकी संपत्ति प्रबंधन टीम समय पर और गुणवत्ता लक्ष्यों को पूरा करने के लिए परियोजना और प्रायोजक को सक्रिय रूप से प्रबंधित करती है।
प्री-वेटेड क्राउडफंडिंग अवसरों का आकलन कैसे करें
- समझें कि "पूर्व-पुनरीक्षण" का अर्थ क्या है - पूर्व-पुनरीक्षण प्रक्रिया में क्या शामिल है, और क्या यह पर्याप्त है?
- प्लेटफ़ॉर्म प्रदाता की सफलता की जाँच करें - क्या उनके अधिकांश पुराने सौदे उम्मीदों पर खरे उतरे?
- प्रायोजक की जांच-पड़ताल करें अधिकांश क्राउडफंडिंग साइट केवल अनुभवी प्रायोजकों के साथ अवसरों की मेजबानी करती हैं। सुनिश्चित करें कि सौदे के पीछे के व्यक्तियों के पास पर्याप्त रियल एस्टेट अनुभव है और पहले एक प्रायोजक के रूप में सफल रहे हैं।
- सभी उचित परिश्रम दस्तावेजों की समीक्षा करें - प्रश्न पूछें यदि आप समझ नहीं पा रहे हैं कि आप क्या देख रहे हैं या दस्तावेज़ नहीं देख रहे हैं जिन्हें शामिल किया जाना चाहिए।
- यह सत्यापित करने के लिए अपना उचित परिश्रम करें कि आपके द्वारा प्रदान की गई जानकारी सटीक है — समीक्षा के लिए कम्पास खोजें। संपत्ति क्षेत्र में नौकरी बाजार और प्रवृत्तियों की जांच करें।
क्राउडफंडिंग की तरह, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) उन निवेशकों के लिए डिजाइन किए गए हैं जो कम शामिल होना चुनते हैं। सक्रिय रूप से प्रबंधित निवेश प्रतिभूतियों के रूप में, आरईआईटी खरीदने में कम परिश्रम शामिल है। शेयरधारकों के लिए निवेश पर प्रतिस्पर्धी रिटर्न देने के लिए प्रबंधक जिम्मेदार हैं। वे अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट फंडों पर उचित परिश्रम का अपना उचित हिस्सा करते हैं।
फिर भी, ठीक वैसे ही जैसे आप किसी पर व्यक्तिगत प्री-परचेज ड्यू डिलिजेंस करेंगे भंडार, म्यूचुअल फंड या गहरा संबंध, आपको क्राउडफंडिंग अवसरों और आरईआईटी के साथ भी ऐसा ही करना चाहिए।
तल - रेखा
विशेषज्ञ आपको अपने समग्र निवेश पोर्टफोलियो को संतुलित करने की सलाह देते हैं। अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक तरीका रियल एस्टेट में अपनी कुछ संपत्तियां रखना है। आप अचल संपत्ति को कैसे शामिल करते हैं और आप अपने पोर्टफोलियो का कितना हिस्सा इसके लिए समर्पित करते हैं, यह एक व्यक्तिगत निर्णय है।
जबकि सभी निवेशों में जोखिम शामिल है, रियल एस्टेट निवेश में अद्वितीय जोखिम होते हैं जिनके लिए उचित परिश्रम की आवश्यकता होती है। आरईआईटी या रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग अवसर में निवेश करने की तुलना में किराये की संपत्तियों के स्वामित्व और प्रबंधन में अधिक व्यापक परिश्रम शामिल है।
अचल संपत्ति निवेश, विशेष रूप से किराये की संपत्तियों में उचित परिश्रम को बढ़ा-चढ़ा कर नहीं बताया जा सकता है। लक्ष्य कुछ मासिक नकदी प्रवाह को बैंक करना है और एक ऐसी संपत्ति का मालिक है जिसकी सराहना की जाएगी। एक खराब तरीके से चुनी गई या खराब प्रबंधन वाली किराये की संपत्ति आपके धन को जोड़ने के बजाय आपको बहुत पैसा खर्च कर सकती है। पूरी तरह से उचित परिश्रम करने से आप अपने लक्ष्यों को प्राप्त करने के लिए बेहतर स्थिति में आ जाते हैं।
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