संपत्ति बनाने के लिए रियल एस्टेट निवेश का उपयोग कैसे किया जा सकता है?

कुछ के दुनिया के सबसे धनी लोगों ने अपनी संपत्ति का बड़ा हिस्सा बनाया अचल संपत्ति निवेश के माध्यम से। लेकिन अचल संपत्ति में निवेश करके धन कैसे बनाया जाता है?

यहाँ अचल संपत्ति भाग्य के पीछे सबसे महत्वपूर्ण प्रेरक शक्तियाँ हैं।

मुद्रा स्फ़ीति

मुद्रास्फीति एक ऐसी चीज है जिसे हम सभी मानते हैं। रोजमर्रा के सामान की कीमत धीरे-धीरे बढ़ती है, और हमारे पास बढ़ी हुई कीमत चुकाने के अलावा कोई विकल्प नहीं है। इसलिए हम इस पर ज्यादा ध्यान नहीं देते हैं। यह एक ऐसी कीमत है जो भेदभाव नहीं करती बल्कि सभी को प्रभावित करती है, तो शिकायत करने का क्या मतलब है?

यह समझना कि मुद्रास्फीति उनके कर्मचारियों की उनके परिवारों को प्रदान करने की क्षमता को कैसे प्रभावित करती है, कई बड़ी कंपनियां हर साल "जीवन-यापन की लागत में वृद्धि" की पेशकश करती हैं। मुद्रास्फीति अर्थव्यवस्था का सिर्फ एक पहलू है। प्रति वर्ष औसतन 3% रहते हुए, यू.एस. उपभोक्ता ने उच्च मुद्रास्फीति (1980 में 12.5%) और कम मुद्रास्फीति (2008 में 0.1%) के वर्षों को देखा है।

रियल एस्टेट निवेशकों के लिए, मुद्रास्फीति लगातार और मज़बूती से धन बना सकती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि

मुद्रास्फीति घरेलू मूल्य प्रशंसा का एक सतत चालक है. फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज पर मासिक भुगतान 30 वर्षों तक समान रहता है। कर और बीमा बहुत धीरे-धीरे बढ़ते हैं, यदि बिल्कुल भी। इसका मतलब यह है कि मुद्रास्फीति के कारण निवेश संपत्ति का मूल्य हर साल बढ़ रहा है, लेकिन इसके मालिक होने की लागत नहीं है। अंतर इक्विटी का है - मुद्रास्फीति के लिए धन्यवाद, आप साल-दर-साल अधिक मूल्यवान संपत्ति के मालिक हैं।

सराहना

जबकि मुद्रास्फीति आपकी निवेश संपत्ति के मूल्य में क्रमिक वृद्धि की ओर ले जाती है, तेजी से बाजार की सराहना एक बहुत बड़ा कारक है जो धन का निर्माण करती है। मौजूदा घरों की कीमत में 1968 से 2009 तक सालाना औसतन 5.4% की वृद्धि हुई।

अचल संपत्ति के साथ, यह स्थान, स्थान, स्थान के बारे में है। यदि आपने अपना शोध किया है और एक संपत्ति खरीदी जहां घरों के मूल्य तेजी से बढ़ते हैं, संभावना है कि आपका निवेश बिना किसी अतिरिक्त पूंजीगत व्यय के साल दर साल मूल्य में वृद्धि करेगा। यह ऐतिहासिक रूप से है कि कैसे बहुत से लोगों ने अचल संपत्ति में बहुत पैसा कमाया।

वही सिद्धांत जो शेयर बाजार में निवेश में काम करता है, अचल संपत्ति निवेश में काम करता है: कम खरीदें और उच्च बेचें। देश के क्षेत्रों, जैसे कि कैलिफोर्निया के कुछ हिस्सों में, घरेलू मूल्यों में मुद्रास्फीति की तुलना में बहुत तेजी से वृद्धि हुई है।

वार्षिक किराए में वृद्धि

आवास रहने की लागत है। जिस तरह मुद्रास्फीति से किराने का सामान और उपभोक्ता वस्तुओं की लागत में वृद्धि होती है, उसी तरह आवास की लागत मुद्रास्फीति के साथ तालमेल बिठाती है। मुद्रास्फीति के प्रभावों के कारण हर साल किराए में 2.5-5% की वृद्धि करना सामान्य है। और मकान मालिकों के लिए हर बार पट्टे के नवीनीकरण के लिए किराए में वृद्धि करना आम बात है।

हालांकि, एक निवेशक के रूप में, आपकी लागत किराये की संपत्ति के मालिक यदि आपकी बंधक ब्याज दर निश्चित है तो मुद्रास्फीति के साथ वृद्धि न करें। जमींदार के रूप में, आपकी किराये की आय बढ़ जाती है जबकि आपकी लागत वही रहती है। तो आपका निवेश संपत्ति अधिक लाभ प्रदान करती है साल दर साल अपने निचले स्तर तक।

जबरन इक्विटी

"इक्विटी" स्वामित्व को संदर्भित करता है। के मामले में अचल संपत्ति निवेश, आपकी व्यक्तिगत इक्विटी संपत्ति के बाजार मूल्य और आपके द्वारा गिरवी रखी गई राशि के बीच का अंतर है। उदाहरण के लिए, यदि आपकी संपत्ति का मूल्य $150,000 है और आप पर बैंक का $120,000 बकाया है, तो आपके पास $30,000 की इक्विटी है।

"जबरन इक्विटी" से तात्पर्य उस संपत्ति से है, जब आप किसी संपत्ति को रियायती मूल्य पर खरीदते हैं और इसे और अधिक मूल्यवान बनाने के लिए काम करते हैं। आमतौर पर, आप एक "व्यथित" संपत्ति खरीदें एक तुलनीय संपत्ति की तुलना में 25-30% कम पर बेचना जो व्यथित नहीं है। आप इसे ठीक करने (कालीन, पेंट, मरम्मत और कुछ प्रतिस्थापन उपकरण) को ठीक करने और इसे बाजार मूल्य तक लाने के लिए 10-15% खर्च करते हैं।

मान लें कि आपने बाजार मूल्य से 25% कम भुगतान किया है। फिर आपने इसे ठीक करने के लिए 10% खर्च किया। आपने अभी-अभी अपनी इक्विटी (स्वामित्व) में 15% की वृद्धि की है।

इक्विटी को बाध्य करने का एक अन्य तरीका संपत्ति के मूल्य में वृद्धि करने वाली सुविधाओं को जोड़ना है। मान लीजिए कि आप पड़ोस में दो बेडरूम का घर खरीदते हैं, जहां बाकी घरों में तीन बेडरूम हैं। तीसरा बेडरूम जोड़ने से आपकी संपत्ति अन्य घरों के बाजार मूल्य के बराबर हो जाएगी। मान लें कि आपने इसे उचित छूट के लिए खरीदा है (क्योंकि इसमें केवल दो शयनकक्ष थे) और एक और जोड़ने की लागत बेडरूम आपकी कीमत और नए बाजार मूल्य के बीच के अंतर से कम है, आपने इक्विटी में मजबूर किया है मकान।

मूल्यह्रास

ज्यादातर मामलों में मूल्यह्रास नकारात्मक है। इसका मतलब है कि किसी चीज का मूल्य कम हो गया है।

अचल संपत्ति निवेश में, हालांकि, हम संपत्ति के मूल्य में वास्तविक गिरावट के बारे में बात नहीं कर रहे हैं। हम एक के बारे में बात कर रहे हैं मूल्यवान टैक्स ब्रेक आईआरएस रियल एस्टेट निवेशकों को अनुमति देता है। प्रत्येक वर्ष, आप अपने आईआरएस-निर्धारित जीवनकाल के लिए निवेश संपत्ति के मूल्य का एक प्रतिशत घटा सकते हैं।

आवासीय संपत्तियों के लिए, आईआरएस ने कहा है कि उपयोगी जीवन काल 27.5 वर्ष है। इसलिए, उदाहरण के लिए, यदि आपकी संपत्ति का मूल्य $150,000 है, तो आप संपत्ति से प्राप्त किराये की आय से $5,454 की कटौती कर सकते हैं। मान लें कि आपकी शुद्ध वार्षिक किराये की आय $15,000 है। आपकी कर योग्य किराये की आय घटकर $9,546 हो जाती है।

क्या यह मूल्यह्रास कर तोड़ इतना आर्थिक रूप से शक्तिशाली बनाता है कि अधिकांश अचल संपत्ति हर साल मूल्य नहीं खोती है। वास्तव में, संपत्ति के मूल्य समय के साथ बढ़ते हैं। इसका मतलब है कि आपको एक परिसंपत्ति की लागत पर टैक्स क्रेडिट मिलता है जो मूल्य में बढ़ रहा है, नीचे नहीं।

क्या अधिक है, मूल्यह्रास एक कर क्रेडिट है जो संपत्ति के रखरखाव और अन्य लागतों के शीर्ष पर है जिसे आप किराये की आय से घटा सकते हैं। मूल्यह्रास नकद-सकारात्मक किराये को कागज पर नुकसान में बदल सकता है। वह नुकसान आपकी अन्य कर योग्य आय को कम कर सकता है और कुल मिलाकर आपके कर बिल को कम कर सकता है।

फ़ायदा उठाना

उत्तोलन सबसे अधिक प्रचलित संपत्ति-सृजन अचल संपत्ति निवेश रणनीतियों में से एक है। यह किसी निवेश की संभावित वापसी को खरीदने और/या बढ़ाने के लिए उधार ली गई पूंजी का उपयोग है। एक अचल संपत्ति निवेशक के रूप में, उत्तोलन आपको आय-उत्पादक संपत्ति से आपके नकद परिव्यय से कहीं अधिक मूल्य का पैसा बनाने की अनुमति देता है। उदाहरण के लिए, मान लें कि आपने $100,000 की संपत्ति का 20% नीचे रखा और 80% वित्तपोषित किया। लीवरेज आपको $100,000 की संपत्ति से लाभ प्राप्त करने और आय को नियंत्रित करने की अनुमति देता है, जब आपने केवल $20,000 का निवेश किया था।

उत्तोलन आपको "दूसरे लोगों के पैसे का उपयोग करके पैसा कमाना, "जैसा कि रियल एस्टेट प्रमोटर कहना चाहते हैं। संक्षेप में, आप संपत्ति खरीदने के लिए बैंक के पैसे और बैंक को वापस भुगतान करने के लिए किरायेदार के पैसे का उपयोग करते हैं। आप बैंक को जो भुगतान करते हैं और किरायेदार आपको जो भुगतान करता है, उसके बीच का फैलाव आपका लाभ है। यदि आपके पास $ 100,000 है, तो आप $ 100, 000 का घर नकद के साथ खरीदने के बजाय $ 500,000 की अचल संपत्ति की संपत्ति को नियंत्रित कर सकते हैं।

जोखिमों से अवगत रहें

ये प्राथमिक रणनीतियाँ हैं जिनका उपयोग रियल एस्टेट निवेशक धन बनाने के लिए करते हैं। बेशक, किसी भी निवेश की तरह, एक जोखिम है. कुंजी स्मार्ट खरीदना है, पेशेवर प्रबंधन करना है, और अधिक लाभ उठाना नहीं है।

रियल एस्टेट निवेश स्टॉक खरीदने की तुलना में अधिक व्यावहारिक और समय लेने वाला है। यह आमतौर पर बढ़े हुए जोखिम के अनुपात में उच्च लाभ भी प्रदान करता है। और अन्य निवेश विकल्पों के विपरीत, अचल संपत्ति एक दीर्घकालिक निवेश है। ऐसा इसलिए है क्योंकि यह एक निश्चित संपत्ति है जिसे जल्दी से समाप्त नहीं किया जा सकता है और लेनदेन की लागत इतनी अधिक है। संक्षेप में, जोखिमों को जानें और जितना हो सके कम करें।

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