Ce qui suit est une histoire réelle soumise par un collègue blogueur.
Créer de la richesse à long terme dans l'investissement immobilier consiste à comprendre les règles et à ne pas faire faillite.
J'étais propriétaire de sept maisons à l'âge de 24 ans. J'étais à fond sur le rêve de richesse immobilière et de conduire une Porsche Boxster. Je tirais près de six chiffres par an des loyers et d'un emploi à temps plein.
Deux ans plus tard, j'étais cassé.
C'est pourquoi je peux m'identifier à l'histoire de Jeff sur le les leçons qu'il a apprises en investissant dans l'immobilier. Il a appris très vite que certaines richesses immobilières sont trop belles pour être vraies.
Je crois toujours de tout cœur au pouvoir de l'immobilier en tant que générateur de richesse à long terme.
Je n'ai pas tout à fait reconstruit mon empire immobilier à son ancienne gloire, mais j'ai créé une source constante de flux de trésorerie qui augmentera avec le temps.
Si vous avez déjà rêvé de commencer dans l'investissement immobilier, rêvé de gagner des millions dans l'immobilier, vous devez éviter les escroqueries et les mythes vendus par les vendeurs d'infopublicités.
Vous devez comprendre les sept règles immobilières qui créeront de la richesse à long terme.
Comment j'ai commencé dans l'immobilier
J'ai commencé comme agent immobilier commercial au cours de ma troisième année de collège.
J'ai toujours été attiré par les histoires de richesses immobilières de promoteurs comme Sam Zell et Donald Trump. J'ai adoré l'idée de prendre un terrain brut ou un bâtiment et de le transformer en caisse enregistreuse.
La vente de biens immobiliers commerciaux n'était que le début. Je voulais être développeur, investisseur, propriétaire.
Le marché des propriétés commerciales n'avait pas encore rebondi en 2002, mais le marché résidentiel était en plein essor. J'ai vu la promesse d'une appréciation rapide et d'argent facile à travers financement et a décidé de faire le changement.
J'ai commencé à acheter des maisons unifamiliales avec 10% vers le bas sur l'argent que j'ai économisé pendant que je servais dans le Corps des Marines et lorsque j'ai obtenu mon premier emploi dans la finance d'entreprise. Je me suis concentré sur… 'quartiers bon marché’ où je pourrais acheter des propriétés délabrées pour la moitié du prix que je devrais payer dans des quartiers plus agréables de la ville.
Je pensais que je pouvais encore obtenir des loyers décents sur le marché pour des maisons qui coûtaient dix ou vingt mille de moins, donc les retours seraient plus importants.
Cela finirait par être mon première erreur.
Mais j'avais faim alors je me suis cassé les fesses en réparant les propriétés, refinancement pour encaisser sur la valeur améliorée et mettre l'argent dans une autre propriété.
J'allais devenir riche.
Mon empire immobilier commence à s'effondrer
En l'espace de trois ans, j'ai construit jusqu'à six propriétés, plus ma propre maison. À un moment donné, j'ai estimé mes propriétés à un peu plus d'un demi-million de dollars, dont environ un cinquième en capitaux propres.
Peut-être que je n'étais pas riche selon certaines définitions, mais ce n'était pas mal pour un jeune de 24 ans qui venait de sortir de l'université.
Puis tout a commencé à s'effondrer.
Mes six immeubles locatifs produisaient des flux de trésorerie constants, mais uniquement parce que je faisais la plupart des travaux moi-même. J'étais mon propre électricien, peintre et gestionnaire immobilier. Vous avez eu l'idée.
Le marché de Des Moines est assez petit et il est difficile de trouver un gestionnaire immobilier pour gérer les propriétés unifamiliales.
J'ai trouvé quelques entreprises, mais toutes voulaient facturer plus de 15% sur le revenu locatif brut. Cela aurait signifié payer presque tout le flux de trésorerie des propriétés puisque les paiements hypothécaires ont mangé la plupart des loyers.
La gestion immobilière était terminée, alors j'étais obligé de le faire moi-même tout en jonglant avec un travail à temps plein et des cours du soir pour ma maîtrise.
L'inconvénient des propriétés moins chères de l'autre côté des voies était les maux de tête constants des locataires, plaintes des inspecteurs du logement de la ville lorsque les propriétés ont été maltraitées et que le travail manquant expulse un locataire dans rechercher.
J'ai commencé à négliger mes propriétés.
Comme un investisseur boursier dans un marché baissier, j'évitais même de penser à mes maisons. Lorsqu'un locataire déménageait ou était expulsé, la propriété pouvait rester vacante pendant un mois avant que je passe la semaine nécessaire à la rénover et à la remettre sur le marché.
Les maisons vides signifiaient que je payais de ma poche pour couvrir les paiements hypothécaires, et cela ne pouvait pas durer.
J'ai commencé à manquer des paiements de prêt et j'ai détruit mon cote de crédit. Cela signifiait plus de refinancement et plus d'argent facile du Banque.
Épuisé et complètement désabusé, j'ai commencé à vendre des propriétés pour tout ce que je pouvais obtenir.
C'était en 2006 et le marché commençait à sortir de la bulle immobilière, donc parfois cela signifiait vendre une maison juste pour rembourser l'hypothèque.
Mythes sur l'investissement immobilier que j'ai appris à la dure
Je possède encore quelques immeubles locatifs et je crois en la valeur à long terme de l'investissement immobilier. Malheureusement, il y a beaucoup de mythes là-bas, trop d'infopublicités à 3 heures du matin vendant des stratégies chaudes pour devenir riche rapidement.
Premièrement, l'immobilier est pas un investissement pour devenir riche rapidement.
Les vraies histoires de richesses immobilières se sont créées au fil des décennies, voire des générations. celui de Donald Trump père était déjà un promoteur immobilier prospère et Sam Zell gère des propriétés depuis le début des années 1960.
C'est un retour solide, mais pas quelque chose qui va faire de vous un millionnaire du jour au lendemain.
Les seules personnes qui s'enrichissent rapidement en investissant dans l'immobilier sont celles qui vendent les stratégies à des investisseurs sans méfiance.
Un autre mythe dans l'investissement immobilier est qu'il s'agit d'une caisse enregistreuse, il suffit de sonner et de surveiller les flux de trésorerie.
En fait, la majeure partie de votre retour est dans le avantages fiscaux et appréciation à long terme sur les propriétés. Si vous empruntez vos propriétés avec des dettes, la majorité de vos loyers sont absorbés par les versements hypothécaires et la gestion immobilière.
Vous pourrez peut-être embaucher un gestionnaire immobilier, transformant vos propriétés en revenus passifs, mais cela est hors de question pour de nombreux investisseurs individuels. Il n'y a tout simplement pas assez de flux de trésorerie pendant les premières années de croissance de votre empire immobilier pour vous permettre une gestion professionnelle.
7 règles pour investir dans l'immobilier (de la bonne façon)
Peu d'investissements ont créé autant de richesse familiale que l'immobilier, mais il est facile de tomber dans le piège des mythes et des escroqueries. Faire de l'argent avec l'immobilier locatif, je veux dire créer de vrais actifs qui vous rendront riche à long terme, c'est éviter ces mythes.
Règle immobilière #1 – La première chose que vous devez faire est d'apprendre à trouver la juste valeur d'une propriété avant de l'acheter. Tout investissement peut être une bonne affaire au juste prix mais il n'est pas toujours facile de trouver ce prix pour un bien immobilier.
- Trouvez au moins cinq maisons similaires qui se sont vendues au cours de la dernière année dans le même quartier. Vous pouvez généralement le trouver auprès du bureau de l'évaluateur du comté ou sur des sites tels que Zillow.
- Divisez le prix de vente des maisons vendues par leurs pieds carrés, puis faites la moyenne du nombre.
- Multipliez ce prix moyen au pied carré par la surface habitable de la propriété que vous souhaitez acheter pour obtenir une estimation à la juste valeur de sa valeur.
Règle immobilière #2 – Estimez le coût de la gestion de la propriété dans les moindres détails.
Cela signifie faire la moyenne des loyers du marché dans la région, déduction faite de l'inoccupation et de la gestion immobilière. Jusqu'à ce que vous ayez une bonne idée des autres coûts comme les services publics et l'entretien, soyez prudent dans vos estimations.
- Préparez trois estimations de votre flux de trésorerie pour chaque propriété. Une estimation doit calculer tous les coûts dans le pire des cas, le plus élevé que vous pensez qu'ils pourraient être au cours d'une année donnée.
- Soyez réaliste quant au temps que vous pouvez consacrer à la gestion de vos propres propriétés. Envisagez de prévoir au moins une aide à temps partiel pour la maintenance ou la gestion.
Règle immobilière #3 – N’achetez que des propriétés de qualité dans lesquelles vous seriez à l’aise de vivre. Vous obtiendrez de meilleurs locataires et vous aurez moins d'inoccupation. On ne sait jamais, si les choses ne se passent pas comme prévu, vous pourriez finir par vivre dans l'une de vos locations.
Règle immobilière n°4 – Les infopublicités de 3 heures du matin vous diront que le secret de la richesse immobilière est de s’endetter le plus possible et d’acheter le plus de maisons le plus rapidement possible.
Cette stratégie permet des présentations PowerPoint passionnantes, mais ne conduit qu'à l'épuisement professionnel et à la faillite.
Règle immobilière n°5 – Allez-y doucement, achetez quelques maisons au cours de votre première année et obtenez une idée de ce qu'il faut pour gérer l'immobilier. Vous bâtirez une entreprise à long terme et éviterez de vous prendre la tête.
Règle immobilière #6 – Envisagez de rejoindre ou création d'un club d'investissement immobilier avec d'autres propriétaires. Cela m'a énormément aidé à reconstruire mon empire naissant.
- Trouvez d'autres investisseurs immobiliers par le biais d'agents immobiliers, d'entrepreneurs et en ligne.
- Essayez de trouver des personnes compétentes dans différents aspects de l'immobilier, des agents aux entrepreneurs, en passant par les avocats et les gestionnaires immobiliers. Mettre vos compétences ensemble signifie que tout le monde n'a pas besoin d'être un expert en tout.
- Il existe différentes manières de créer le groupe, des associations formelles où vous mettez votre argent en commun pour des investissements à des groupes informels où vous échangez simplement des idées et vous vous aidez mutuellement avec des services.
Règle immobilière #7 – Enfin, diversifiez au maximum vos investissements immobiliers.
Le coût d'une propriété unique signifie que de nombreux investisseurs individuels sont bloqués à posséder un type de propriété sur un marché. Cela signifie tout le risque d'une baisse du type de biens immobiliers ou au sein du marché local.
- Achetez différents types de propriétés, notamment résidentielles, de bureaux, de stockage, de loisirs et d'entrepôt.
- Achetez sur différents marchés à travers les États-Unis si possible.
- Une façon de diversifier votre portefeuille immobilier direct est de posséder FPI ou le crowdfunding immobilier qui permet d'acheter une prise de participation à quelques milliers plutôt qu'à plusieurs dizaines de milliers.
Comme tout investissement, l'immobilier peut vous rendre riche si vous savez éviter les plus gros pièges.
Être un investisseur à long terme dans l'immobilier, c'est comprendre les règles qui vous empêcheront de perdre votre argent comme je l'ai fait. Ne laissez pas l'histoire vous empêcher de poursuivre vos rêves immobiliers. J'investis toujours dans l'immobilier locatif et je serai riche à nouveau un jour.