Si vous n'avez jamais demandé de prêt hypothécaire auparavant, vous serez peut-être surpris d'apprendre que c'est un processus plus complexe que, disons, une demande de carte de crédit ou même un prêt automobile. De la demande à la clôture, le processus peut prendre 30 jours ou plus.
C'est pourquoi il est si important d'obtenir l'approbation d'un prêt immobilier, surtout si vous cherchez à acheter une nouvelle maison. Cette approbation – communément appelée pré-approbation – améliorera grandement les chances d'obtenir la maison que vous voulez quand vous le voulez. En fait, de nombreux agents immobiliers et vendeurs de maisons n'envisageront même pas une offre de contrat sans une lettre d'approbation préalable.
Avant de mettre votre maison sur le marché, assurez-vous de pouvoir en acheter une nouvelle.
Obtenir une pré-approbation au début du processus peut faciliter et faciliter votre cheminement vers l'achat de la maison de vos rêves. Sélectionnez votre état pour commencer !
Commencer aujourd'hui!Pré-approbation vs. Préqualification
C'est une zone de confusion pour les demandeurs de prêt immobilier, en particulier ceux qui cherchent à acheter une maison. L'approbation préalable et la préqualification sont parfois utilisées de manière interchangeable, ce qui peut amener un consommateur à croire qu'il s'agit simplement de deux noms pour le même processus. Ce n'est pas le cas.
Préqualification
La préqualification consiste à contacter le prêteur hypothécaire ou à fournir des informations sur son site Web, principalement pour obtenir un devis de prêt. Vous fournirez des informations générales, y compris votre revenu, votre cote de crédit estimée, vos dettes et le paiement actuel de la maison. Vous fournirez également le montant du prêt demandé. Si la préqualification est un achat, vous devrez également fournir le prix d'achat de la maison et le montant de votre acompte prévu.
Sur la base de ces informations, le prêteur déterminera si vous êtes admissible au montant du prêt que vous demandez.
Pourtant, une présélection n'engage pas le prêteur !
Plus que toute autre chose, une préqualification est simplement une estimation sommaire du montant du prêt que vous peut auxquels vous avez droit et le taux approximatif auquel vous pouvez vous attendre à payer.
Mais comme aucune des informations que vous fournissez n'a été vérifiée par le prêteur, la préqualification est entièrement basée sur vos déclarations. Elle ne doit jamais être interprétée comme une garantie d'approbation finale par le prêteur. Pour cette raison, les lettres de préqualification ne sont pas bien reçues par les agents immobiliers et les vendeurs de propriétés.
Pré-approbation
Une préapprobation fonctionne à peu près de la même manière qu'une préqualification, sauf qu'elle représente l'approbation par le prêteur du montant du prêt que vous demandez.
Au cours du processus de demande de pré-approbation, vous fournirez des informations similaires à celles que vous fourniriez pour la pré-qualification. Mais vous devrez fournir des documents relatifs à votre emploi, vos revenus, vos actifs et même certaines dettes.
Le prêteur procédera alors à un examen de tarification formel de votre demande et des pièces justificatives, et délivrera une approbation préalable. L'approbation sera soumise à la sélection d'une propriété à acheter, à un contrat de vente sur la même propriété et à toutes les conditions de clôture habituelles.
Fondamentalement, une préapprobation signifie que le prêteur vous a approuvé pour le prêt demandé en fonction de vos informations sur votre emploi, vos revenus et vos actifs. Ils établiront également un rapport de crédit complet et une cote de crédit. Certains prêteurs vous permettront même de bloquer un taux d'intérêt pendant un certain nombre de jours pendant que vous recherchez une maison. S'il s'agit d'un refinancement, vous pouvez fermer peu de temps après l'émission de l'approbation préalable.
La nature formelle d'une pré-approbation est la raison pour laquelle les lettres de pré-approbation sont chaleureusement accueillies par les agents immobiliers et les vendeurs de biens.
Obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire vous aide à vous rapprocher de la maison de vos rêves.
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CommencerComment obtenir une préapprobation pour un prêt immobilier
L'obtention d'une préapprobation pour un prêt immobilier commence par le choix d'un prêteur. Même si vous n'en êtes qu'au stade de l'approbation préalable, vous devez vous assurer de postuler auprès d'une entreprise auprès de laquelle vous êtes très susceptible d'obtenir votre prêt final. En effet, une fois que vous avez obtenu l'approbation préalable, le processus d'achat ou de refinancement d'une maison se déroule très rapidement. Idéalement, vous voudrez obtenir une préapprobation, choisir une maison (ou refinancer votre maison actuelle) le plus rapidement possible.
Où obtenir une préapprobation pour un prêt immobilier
Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United et Credible sont quatre des principales sources de prêts immobiliers du secteur, mais chacune pour une raison différente.
Prêts Quicken est le plus grand prêteur hypothécaire de détail au pays et offre la plupart des types de prêts. Cependant, les prêts Quicken sont effectués principalement par le biais de Hypothèque fusée. C'est la version en ligne de Quicken Loans, bien qu'il s'agisse de la même entreprise.
Rocket Mortgage est bien connu pour ses approbations rapides et son processus entièrement en ligne où vous pouvez télécharger toute la documentation requise pour accélérer le processus. De plus, ils peuvent souvent obtenir la vérification de l'emploi et des actifs directement auprès des employeurs et des institutions, minimisant ainsi le besoin de votre part de fournir des documents.
Anciens combattants unis est le leader des prêteurs hypothécaires VA dans le pays, offrant plus de prêts VA que toute autre société. C’est en grande partie parce que c’est une entreprise extrêmement conviviale pour les vétérans. Ils emploient d'anciens hauts gradés de chaque branche de l'armée américaine à titre consultatif pour assurez-vous que leurs programmes de prêt fourniront le meilleur produit pour les anciens combattants et les militaires en service actif personnel.
Si vous achetez une maison, vous pouvez également travailler avec Veterans United Realty, un réseau d'agents immobiliers spécialisés dans le travail avec les anciens combattants. Ils connaissent bien les nuances du processus hypothécaire VA.
Credible est une bonne source pour un prêt immobilier si vous recherchez principalement un prêteur. C'est parce que Credible est un marché de prêts immobiliers en ligne, où une seule application vous permettra d'obtenir des devis de plusieurs prêteurs. Vous pouvez choisir le programme et le prêteur qui vous conviennent le mieux, puis faire une demande directement auprès de ce prêteur. Cela vous fera gagner du temps et des efforts pour rechercher des prêteurs sur des sites Web individuels.
Le processus d'approbation/pré-approbation de prêt immobilier
Au cours du processus d'approbation ou de pré-approbation du prêt immobilier, le prêteur examinera quatre catégories financières personnelles: l'emploi, le revenu, le crédit et les actifs.
Emploi
Ce que le prêteur recherchera :
Le prêteur cherchera à vérifier une histoire d'emploi d'au moins deux ans, bien que des exceptions soient faites pour les diplômés récents pour les membres démobilisés de l'armée. Bien que l'emploi doive être continu, les prêteurs accepteront un changement d'emploi tant que le revenu est resté le même ou augmente. De courtes périodes de chômage sont également acceptables au cas par cas.
Il en est de même si vous êtes indépendant. Vous devrez être en affaires depuis au moins deux ans, avec des antécédents de revenus stables ou en augmentation.
Quels documents vous devrez peut-être fournir :
Le prêteur enverra généralement à votre employeur ce qu'on appelle un vérification de l'emploi demander ou effectuer une vérification verbale directement auprès de votre employeur. Ils vous demanderont votre date d'embauche, votre poste, votre niveau de revenu et la probabilité de continuer à travailler.
Si vous êtes un travailleur indépendant, le prêteur peut demander soit une licence commerciale, soit une lettre de votre CPA ou de votre spécialiste en déclarations confirmant que vous êtes en affaires depuis au moins deux ans. Si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans, le prêteur peut ne pas accepter vos revenus. Une exception peut être faite si vous êtes en affaires depuis plus d'un an et que vous travaillez dans la même entreprise que lorsque vous occupiez un emploi.
Revenu
Ce que le prêteur recherchera :
Le prêteur recherchera votre niveau de revenu vérifiable, la stabilité du revenu, puis déterminera si les revenus seront suffisants pour supporter le prêt demandé, ainsi que toutes autres dettes récurrentes que vous ont.
La suffisance du revenu est déterminée par votre ratio dette/revenu, communément appelé DTI. Les ratios DTI de base autorisés sont de 28/36 - le montant du nouveau paiement de la maison ne doit pas dépasser 28% de votre revenu mensuel stable, tandis que le montant de votre nouveau paiement de la maison plus les autres dettes récurrentes ne devraient pas dépasser 36 %.
Cela dit, les prêteurs dépasseront fréquemment ces ratios si vous disposez de facteurs compensatoires importants. Il s'agit notamment d'un excellent crédit, d'un acompte d'au moins 20 %, d'un revenu supplémentaire non utilisé pour se qualifier pour le prêt ou d'une grande quantité d'actifs après la clôture.
Le paiement de votre nouvelle maison comprendra le principal et les intérêts du nouveau prêt, ainsi que des allocations mensuelles pour les taxes foncières, l'assurance habitation, assurance hypothèque privée (si nécessaire) et les cotisations de l'association des propriétaires (si nécessaire).
Les autres dettes récurrentes comprendront les paiements mensuels pour les cartes de crédit, les prêts automobiles, les prêts étudiants et la pension alimentaire pour enfants.
Quels documents vous devrez peut-être fournir :
La documentation la plus courante demandée pour le revenu comprend votre talon de paie le plus récent, les W-2 des un ou deux derniers années et des déclarations de revenus entièrement remplies si vous avez des revenus non salariaux, tels que des commissions, des primes ou des biens immobiliers locatifs le revenu.
Si vous êtes un travailleur indépendant, attendez-vous à fournir des déclarations de revenus entièrement remplies pour les deux dernières années. Si vous êtes à plus de trois mois de la nouvelle année, le prêteur peut demander un compte de résultat annuel, bien que cela soit devenu rare ces dernières années.
Crédit
Ce que le prêteur recherchera :
Le prêteur voudra savoir que vous avez un crédit acceptable. Ceci est généralement déterminé par votre pointage de crédit. Sur les prêts hypothécaires conventionnels, vous devrez avoir une cote de crédit minimale de 620. Cependant, les prêts hypothécaires FHA acceptent des cotes de crédit aussi basses que 580. Si vous faites une demande de prêt hypothécaire jumbo (généralement un montant du prêt supérieur à 548 250 $), la cote de crédit minimale sera d'au moins 680 et peut être beaucoup plus élevée.
Prenant l'exemple d'une hypothèque conventionnelle, le Calculateur d'épargne-crédit myFICO.com montre la différence de taux que vous paierez en fonction de différentes cotes de crédit.
Remarquez qu'avec une cote de crédit de 760 ou plus, le taux d'intérêt est de 2,571 %, mais atteint 4,16 %, avec une cote de crédit inférieure à 640. Cela peut faire une différence dans votre paiement mensuel de 220 $. C'est un argument solide pour faire tout son possible pour améliorer votre pointage de crédit avant de demander un prêt immobilier.
Mais vous devez savoir que la cote de crédit à elle seule n'est pas la seule base pour déterminer l'approbation d'un prêt. Les prêteurs examinent également la qualité du crédit, qui comprend les principales entrées de rapport de crédit dérogatoires, comme la faillite et la forclusion.
Si vous êtes en faillite, vous devrez généralement attendre au moins 2 à 4 ans après la sortie pour demander un prêt. Les saisies nécessitent au moins sept ans. Cependant, les périodes d'attente seront réduites si l'un ou l'autre des événements a été causé par des circonstances atténuantes, bien que des limites d'emprunt supplémentaires puissent s'appliquer.
Quels documents vous devrez peut-être fournir :
Lorsque vous fournissez votre nom, votre adresse et votre numéro de sécurité sociale sur la demande, le prêteur utilisera ces informations pour établir un rapport de crédit sur vous et sur tout autre emprunteur demandant le prêt. Vous n'avez pas et ne devriez pas avoir besoin de fournir vous-même un rapport de crédit.
Le prêteur peut demander des informations supplémentaires s'il y a des inquiétudes concernant votre crédit. Par exemple, attendez-vous à fournir une explication complète des informations dérogatoires majeures, telles que la faillite, la forclusion, les radiations importantes ou les retards de paiement de 60 jours ou plus. Le prêteur peut également demander des documents à l'appui de votre explication.
Prenez au sérieux les demandes d'explications et de documentation. Si le prêteur les demande, il cherche une justification pour approuver votre prêt – pas pour vous refuser.
Les atouts
Ce que le prêteur recherchera :
Le prêteur peut ne pas demander de preuve d'actif si vous effectuez un refinancement, à moins que des fonds ne soient nécessaires pour clôturer le prêt.
Lors de l'achat d'une nouvelle maison, le prêteur voudra savoir que vous disposez de fonds suffisants pour effectuer l'acompte, ainsi que pour couvrir les frais de clôture et les dépôts fiduciaires requis.
Si une partie des fonds pour la clôture provient d'un cadeau d'un membre de la famille ou d'un ami avec qui vous avez un type de famille relation, le prêteur demandera une lettre de cadeau au donateur, ainsi que la vérification des actifs à partir desquels le cadeau est financé viendra. Le prêteur demandera également une preuve du transfert des fonds du don du donateur sur votre compte.
En cas de frais de clôture et de séquestre, le prêteur permettra que ceux-ci soient payés soit par le vendeur, soit par prime prix du prêteur (un taux d'intérêt légèrement plus élevé vous sera facturé pour permettre au prêteur de couvrir la clôture frais).
Le vendeur sera autorisé à payer les frais de clôture s'il est d'usage dans votre zone de marché et s'il ne dépasse pas 6 % du nouveau montant du prêt.
De quels documents avez-vous besoin pour :
Le moyen le plus simple de vérifier vos actifs est de fournir les deux relevés mensuels les plus récents pour les comptes bancaires, les comptes de placement ou les comptes de retraite que vous prévoyez d'utiliser pour couvrir l'acompte et/ou les frais de clôture et séquestre. Si cela est plus pratique, le prêteur peut également envoyer à l'institution financière un demande de vérification des avoirs, qui sera rempli par les employés de cette institution, et restitué au prêteur.
Une fois que vous avez sélectionné une propriété
Si vous achetez une maison, vous pouvez commencer à faire des offres dès que vous avez une lettre d'approbation préalable émise par le prêteur. Une fois que vous avez trouvé une propriété,
vous devrez fournir au prêteur un contrat de vente entièrement exécuté sur la maison, détaillant toutes les conditions et les éventualités de la vente.
Le prêteur peut également vous demander de fournir une preuve de tout dépôt que vous avez effectué sur la maison, surtout s'il est supérieur à 500 $ ou 1 000 $.
FAQ
Quel est le revenu minimum pour bénéficier d'un crédit immobilier ?
Il n'y a pas d'exigence de revenu minimum fixe pour être admissible à un prêt immobilier. Comme indiqué ci-dessus, le prêteur sera plus préoccupé par la capacité de votre revenu à couvrir le montant du prêt que vous demandez, ainsi que par les dettes récurrentes non liées au logement.
Comment obtenir rapidement une approbation pour un prêt immobilier ?
Les approbations les plus rapides proviendront des prêteurs en ligne. Vous pouvez accélérer le processus en fournissant des informations complètes et en préparant à l'avance toutes les pièces justificatives requises. Cela comprendra des copies de vos talons de paie les plus récents, des W-2 des deux dernières années, des copies des relevés bancaires pour un achat, ainsi que des explications et des pièces justificatives pour les principaux problèmes de crédit. Avec une documentation complète et une demande complète, le prêteur devrait être en mesure de fournir une lettre d'approbation préalable dans les deux ou trois jours.
Comment faire approuver un prêt primo accédant à la propriété ?
Il s'agit de types de prêts spéciaux conçus pour ceux qui n'ont jamais possédé de maison dans le passé ou, plus généralement, qui n'en ont pas possédé au cours des trois dernières années. Dans la plupart des cas, votre revenu devra être inférieur au revenu médian de votre situation géographique, ou dans un certain pourcentage de ce chiffre.
Vous aurez généralement besoin d'avoir au moins un crédit moyen ainsi que des revenus pour soutenir le montant du prêt demandé. Si vous êtes admissible, vous aurez droit à un prêt égal à 97 % du prix d'achat. Cela signifie que vous n'aurez besoin que d'un acompte de 3 %, au lieu du minimum traditionnel de 3,5 % pour les prêts FHA ou de 5 % pour les prêts hypothécaires conventionnels.
Si vous êtes un ancien combattant admissible, vous pourrez bénéficier d'un financement à 100 % (acompte de 0 %). Comme il s'agit de la norme sur les prêts VA, vous n'aurez pas besoin de vous qualifier pour un prêt pour l'achat d'une première maison.