En 2012, Warren Buffett est apparu sur Squawk Box de CNBC avec l'animatrice Becky Quick.
Warren Buffett a déclaré à Quick que si c'était pratique, il achèterait quelques centaines de milliers de maisons unifamiliales. C'est une classe d'actifs très attractive.
L'immobilier est lui-même une classe d'actifs attrayante, en partie parce qu'il n'a pas connu la même augmentation massive que les autres actifs. Les stocks ont connu une croissance phénoménale, avec la Ratio CAP (Ratio PE ajusté cycliquement) à plus de 30. Les obligations semblent moins attrayantes dans un environnement de hausse des taux d'intérêt et d'aplatissement de la courbe des rendements.
L'immobilier est attractif. C'est toujours aussi attrayant.
Ce que je trouve moins attrayant, ce sont les mécanismes d'investissement dans l'immobilier. Si Warren Buffett a trouvé peu pratique d'acheter quelques centaines de milliers de maisons unifamiliales, je trouve que c'est trop difficile d'acheter un seul immeuble de placement. Je ne veux pas être propriétaire. Je ne veux pas non plus mettre une grosse somme d'argent dans un biens.
Je veux de la diversification. Je veux de l'immobilier. Je ne veux pas le coller dans une énorme FPI et je ne veux pas être propriétaire.
Heureusement, il existe plateformes d'investissement immobilier à financement participatif et ils changent la façon dont les gens investissent dans l'immobilier. Il y a même des options pour les gens
Voici 8 raisons (et une mise en garde !) pour lesquelles ils vont changer la façon dont les gens investissent dans l'immobilier :
Table des matières
- Les FPI sont trop grandes, trop générales
- Diversifier les petits montants d'investissement entre les projets
- De nombreuses options pour les investisseurs non accrédités
- Pas de travaux pratiques, d'appels téléphoniques, de maux de tête
- Les plateformes organisent des transactions immobilières
- Tirer parti de l'arbitrage géographique
- Périodes d'investissement à court terme, options
- Structure de frais bas/raisonnable
- Avertissement: ils ne sont pas parfaits
Les FPI sont trop grandes, trop générales
Une FPI, abréviation de fiducie de placement immobilier, est une société qui possède, et parfois exploite, des biens immobiliers productifs de revenu. Il peut s'agir de parcs de bureaux, d'hôpitaux, de centres commerciaux, d'installations de stockage et de tout le reste. Ils sont populaires parce que vous obtenez une exposition à l'immobilier tout en étant en mesure d'acheter et de vendre des actions de ces sociétés sur le marché public. Les FPI, comme toute autre société, peuvent verser des dividendes, ce qui en fait un excellent actif productif de revenu.
Tout le monde peut investir dans une fiducie de placement immobilier et FNB de FPI de Vanguard (VNQ) n'a pas de minimum avec un ratio de dépenses de seulement 0,12 %.
Si ces options existent, pourquoi envisager le financement participatif de projets immobiliers ?
Lorsque vous investissez dans une FPI, vous obtenez tout ce dans quoi ils investissent. Vous ne pouvez pas choisir. Un fonds de FPI investit dans d'autres FPI. Les principaux avoirs de VNQ se trouvent dans des sociétés que vous ne reconnaîtriez probablement que si vous examiniez les annonces immobilières commerciales ou connaissiez les noms des sociétés de portefeuille des centres commerciaux. Les 10 principaux sont Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Stockage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. et Welltower Inc.
Avec les sites immobiliers de crowdfunding, vous avez des options. Vous pouvez investir dans des propriétés individuelles, comme avec ImmobilierMogul, ou vous pouvez choisir des eREIT très ciblés, comme avec Collecte de fonds. Les FPI cotées en bourse sont massives et ont une empreinte géographique énorme, vous ne pouvez donc pas trouver d'inefficacités et en tirer parti.
Les FPI sont un ensemble solide et oublient la stratégie d'investissement immobilier, mais vous perdez l'avantage de votre flexibilité et de votre rapidité. L'investissement immobilier par financement participatif vous donne la possibilité d'investir dans des propriétés que les plus grandes FPI ne traitent tout simplement pas parce qu'elles sont trop petites. Ces petits projets peuvent être mauvais si vous avez des millions à déployer, mais ils peuvent offrir des rendements plus élevés pour ceux qui n'en ont que quelques milliers.
Diversifier les petits montants d'investissement entre les projets
En parlant de ceux qui n'en ont que quelques milliers, c'est tout ce dont vous avez besoin.
Si vous voulez transformer une maison, vous devez trouver l'argent pour acheter la maison et payer les rénovations. Même si tu devais acheter une maison pour y vivre, vous êtes donc admissible à un prêt hypothécaire ordinaire, vous devez toujours trouver les fonds pour une mise de fonds plus la rénovation. Chaque investissement sera relativement important. Quelques milliers de dollars ne suffiront pas dans la plupart des domaines.
L'immobilier financé par le crowdfunding vous permettra d'investir aussi peu que mille dollars dans une variété de projets. Vous pouvez diversifier votre risque en fonction de l'emprunteur, des types d'actifs, de l'emplacement géographique et du type de projet. Que vous souhaitiez un bail commercial NNN (triple net) ou un investissement unifamilial, vous le trouverez sur une plateforme immobilière à financement participatif.
De nombreuses options pour les investisseurs non accrédités
Si vous êtes un investisseur accrédité, avec une valeur nette de 1 million de dollars ou gagné six chiffres au cours des dernières années, tout l'univers est à votre disposition. Vous pouvez investir dans n'importe quelle plateforme immobilière de financement participatif et choisir vos propriétés.
Si vous n'êtes pas un investisseur qualifié, les options sont limitées aux « eREITs ». Celles-ci sont similaires aux grandes FPI que nous avons mentionnées précédemment, sauf qu'elles sont généralement plus ciblées.
Collecte de fonds est l'un des leaders est le espace d'investissement immobilier non agréé et pour 1 000 $, vous pouvez investir dans leurs eREIT. Ils ont cinq eREIT avec des approches plus strictes - il y a les eREIT de croissance et de revenu plus trois eREIT axés sur la région.
Ils ont également des « ePlans » avec un minimum de 500 $. Vous choisissez si vous voulez un revenu ou une plus-value, votre niveau de risque, et ils vous placent dans un fonds qui trouve des propriétés qui répondent à vos besoins. Il s'agit généralement de propriétés résidentielles et d'un mélange d'opérations de dettes et de capitaux propres.
Pas de travaux pratiques, d'appels téléphoniques, de maux de tête
Si vous retournez une maison, vous devez effectuer les travaux ou superviser les rénovations.
Si vous êtes propriétaire, vous devez engager un gestionnaire immobilier ou vous occuper de la recherche, de la facturation, de la collecte et éventuellement de l'expulsion des locataires.
Lorsque vous investissez dans l'immobilier en crowdfunding, vous ne travaillez pas après la clôture de l'investissement. Vous avez encore tout le travail initial pour analyser l'investissement et voir s'il s'agit d'un bon sapin pour votre plan global. Une fois les fonds transférés, ils sont gérés comme un FPI.
Vous venez de collecter des chèques et de lire la correspondance; pas d'appels téléphoniques à 2 heures du matin au sujet d'un chauffe-eau qui fuit.
Les plateformes organisent des transactions immobilières
En ce qui concerne la recherche initiale, les plateformes financées par le crowdfunding font énormément de diligence raisonnable et de curation des transactions. Bon nombre des projets qu'ils présentent ne sont jamais transmis aux investisseurs. C'est parce qu'il y a une énorme demande de capitaux mais très peu de partenaires dignes d'un accord. De nombreuses plateformes préfinancent des accords pour faciliter la clôture et lorsque ces accords concernent des millions, elles ne préfinanceront que les accords dont elles savent qu'elles obtiendront des investissements.
C'est un peu comme accords de syndication sauf que vous avez des professionnels qui font la vérification. Si vous êtes capable, vous pouvez le faire vous-même, mais la plupart des gens (moi y compris) ne le sont PAS.
Les plates-formes ne sont pas parfaites, mais lorsque la plate-forme organise des transactions, elle vous garantit de manquer les vraiment mauvaises. Vous ne voyez probablement même pas les offres limites. Vous ne perdez pas votre temps et cela vaut de l'argent.
Ils peuvent également effectuer une grande partie des travaux de recherche sur la propriété, la région, le partenaire et tous les autres détails que vous voudriez savoir sur un accord. Cela peut vous faire gagner énormément de temps, même si vous saviez où chercher en premier lieu !
Par exemple, chez RealtyShares, il y avait un accord de dette de premier rang sur un emplacement de franchise dans un État du Midwest. Les informations qu'ils ont recueillies sur un billet d'un million de dollars à 12 mois étaient nombreuses. Il comprenait tous les détails sur la propriété (vous pouviez visiter le terrain vacant si vous le vouliez), le marché local (densité de population, ménage revenus, estimations DOT du trafic quotidien, détaillants voisins), gestion (détails et historique de l'emprunteur), ainsi que les données de vente de la franchise lui-même. Je ne le savais pas mais cela ne prend que 125 jours pour construire ce magasin franchisé !
(J'utilise RealtyShares comme exemple parce que j'ai investi dans une propriété à travers eux et je connais donc leur plate-forme mais ils ont depuis fermé)
Tirer parti de l'arbitrage géographique
Quand j'étais plus jeune, j'ai investi dans une propriété à Kansas City, MO tout en vivant dans le Maryland parce que la propriété était moins chère dans le Missouri. Les propriétés du comté de Howard, dans le Maryland, étaient trop chères. La propriété à Kansas City était beaucoup moins chère, en partie à cause d'un coût de la vie beaucoup plus bas.
Avec les plateformes immobilières de crowdfunding, vous pouvez investir n'importe où. L'accent est mis davantage sur une propriété sur les deux côtes, mais vous pouvez toujours trouver de nombreuses opportunités au milieu du pays.
Vous pouvez investir dans des projets à Manhattan, où le coût de la vie est astronomique, ou vous pouvez investir dans l'Alabama, souvent cité comme l'un des États les plus abordables pour vivre. Vous gagnez un revenu dans une zone de coût de la vie tout en investissant dans une autre zone de coût de vie inférieur, faisant ainsi aller encore plus loin votre argent.
Périodes d'investissement à court terme, options
Enfin, ces investissements sont généralement de très courte durée. Les transactions sur capitaux propres durent généralement de 5 à 7 ans, tandis que les transactions sur la dette durent de 12 à 36 mois.
Au moment d'écrire ces lignes, il y a six investissements disponibles sur RealtyShares – 3 capitaux propres, 3 dettes. La durée de conservation cible des opérations sur actions est de 7 ans, 5 ans et 5 ans. L'échéance des contrats de dette est de 24 mois, 12 mois et 12 mois.
Si vous optez pour une entreprise qui propose des eREIT, votre période de détention peut être aussi courte que vous le souhaitez. Il existe parfois des règles concernant le rachat / l'encaissement d'actions, car l'immobilier est destiné à une période de détention plus longue. Par exemple, Collecte de fonds vous permet de racheter des actions mais vous fait attendre 60 jours. RealtyMogul autorise également les rachats trimestriels.
Structure de frais bas/raisonnable
Les frais d'utilisation de nombreuses plateformes sont généralement facturés à l'emprunteur plutôt qu'à l'investisseur. Bien que cela puisse être transmis d'une manière similaire aux frais de transaction d'un agent immobilier, vous pouvez toujours analyser le retour sur investissement d'un investissement indépendamment de cela.
Par exemple, une propriété sur RealtyShares peut offrir un rendement de 9,50 % sur 12 mois. RealtyShares perçoit 10,50 % de l'emprunteur, prend 1 % pour lui-même et vous transmet les 9,50 %. La situation financière de l'emprunteur peut indiquer que la propriété peut prendre en charge un paiement de 10,50 % et les « frais » que RealtyShares collecte semblent être un 9,5% sur chaque paiement, mais s'il est logique pour vous d'investir dans ce billet pour 9,50%, peu importe les autres chiffres sommes. (RealtyShares perçoit également des frais de montage sur le prêt)
Alternativement, certaines des plates-formes eREIT factureront l'équivalent d'un ratio de dépenses. Je ne connais aucune plate-forme qui facture des frais d'adhésion (et si c'était le cas, je ne la rejoindrais jamais). Collecte de fonds facture des frais annuels de 0,85 % et RealtyMogul facture des frais annuels de 1,00 %, mais ceux-ci concernent les actifs sous gestion dans les FPI.
Avertissement: ils ne sont pas parfaits
Ces plateformes résolvent beaucoup de problèmes que j'ai avec l'investissement immobilier direct… mais elles ne sont pas parfaites. Investir comporte des risques et l'immobilier comporte beaucoup de risques. Les plateformes organisent les transactions, mais vous devez toujours examiner l'emprunteur et la propriété. Il sera difficile de visiter les propriétés à moins que vous ne soyez à proximité (alors vous renoncez à l'arbitrage géographique), vous vous fiez donc à une grande partie de leurs recherches pour les chiffres précis.
Aucun travail pratique ne signifie que toute expertise que vous avez dans ce domaine est gaspillée. Il n'y a aucun moyen de convertir l'équité de la sueur en équité réelle. Vous êtes complètement passif.
Ce sont des investissements illiquides. Vous ne pouvez pas vendre ces billets ou vos actions. Si vous optez pour un fonds, vous pouvez les racheter selon leur calendrier. Le manque de liquidité signifie que vous ne devriez pas les traiter comme un investissement à court terme. Zut, vous ne pouvez même pas prendre une pénalité pour obtenir votre argent.
Enfin, ils sont nouveaux. Lorsque les prêts entre particuliers comme Prosper et Lending Club ont commencé, tout le monde les a aimés. Ensuite, il y avait les valeurs par défaut. Les divers autres pièges. L'immobilier en lui-même n'est pas nouveau, il est donc probable que les problèmes auxquels nous sommes confrontés soient relativement nouveaux, mais ces plateformes le sont. Certains ont fait des centaines de millions de transactions. D'autres ne l'ont pas fait - alors faites autant de diligence raisonnable sur la plate-forme que sur n'importe quel investissement.
Les plates-formes elles-mêmes comportent des risques car ce sont des startups et les startups peuvent échouer. Realtyshares a récemment fermé parce qu'ils ne pouvaient pas obtenir de fonds de capital-risque pour alimenter la croissance. Tous mes investissements là-bas sont encore payants pour le moment, ils sont sécurisés par l'immobilier sous-jacent, mais maintenant j'attends de voir qui gérera ces actifs après la transition.
Vous pouvez atténuer ce risque en travaillant avec une plate-forme qui n'est pas soutenue par un financement par capital-risque. ÉquitéMultiple est un exemple de plate-forme soutenue par Mission Capital, une société nationale des marchés des capitaux immobiliers. Pour réussir, ils n'ont pas besoin de développer la plate-forme le plus rapidement possible et de quitter. Ils le voient juste comme un autre canal pour générer des capitaux d'investissement et même s'ils voudraient qu'il se développe, ils ne le font pas. besoin il grandit vite.
Mais je ne peux pas penser à une meilleure façon de se lancer dans l'investissement immobilier. Peux-tu?