Lorsqu'il s'agit d'investir, les deux options les plus populaires sont la bourse et l'immobilier.
Au sein de chacun, il existe différentes classes d'actifs. En bourse, vous avez des petites entreprises et des grandes entreprises. Vous avez national et international. Avec chaque type, les entreprises qui les composent sont également très différentes. Vous pouvez éviter bien des maux de tête en achetant simplement un FNB ou un fonds commun de placement composé d'une seule catégorie ou de l'ensemble du marché.
Avec l'immobilier, ce n'est pas aussi simple. Il existe des fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse et elles offrent une bonne option si vous souhaitez être exposé à l'immobilier mais que vous ne souhaitez pas posséder de propriété.
Mais une classe d'actifs qui m'a fasciné est celle des terres agricoles.
Table des matières
- Pourquoi investir dans les terres agricoles?
- Comment investir dans les terres agricoles
- FPI spécialisées
- Plateformes de financement participatif pour les terres agricoles
Pourquoi investir dans les terres agricoles?
Je m'intéresse aux terres agricoles car elles offrent une appréciation des capitaux propres ainsi qu'un flux de trésorerie. Lorsque vous investissez dans des terres agricoles, la terre elle-même peut s'apprécier à mesure que la valeur des terres agricoles augmente, mais vous pouvez également retirer de l'argent de la vente des récoltes et/ou des loyers.
L'USDA publie régulièrement des rapports sur la valeur des terres et le dernier que j'ai vu, de Août 2020, montre qu'un acre de terre agricole (la propriété entière) vaut environ 3 160 $ en 2020 (aucun changement par rapport à 2019) :
La valeur des terres cultivées, c'est-à-dire les terres sur lesquelles les cultures sont cultivées, est légèrement plus élevée à 4 100 $ l'acre :
Ces valeurs sont à l'échelle nationale et vous verrez un énorme écart dans les valeurs en fonction de l'état :
Certaines régions valent plus que d'autres, comme la Californie et la Corn Belt (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana et Ohio), mais dans l'ensemble, c'est une classe d'actifs relativement stable car elle connaît une volatilité beaucoup plus faible par rapport au marché boursier (qui doit être attendu).
Une autre raison pour laquelle cela m'intéresse est qu'il a une faible corrélation avec le marché boursier. Les gens ont toujours besoin de nourriture, dans les bons comme dans les mauvais moments, et la valeur des terres agricoles ne semble donc pas beaucoup évoluer avec le marché boursier. Il a eu des rendements positifs même pendant les mauvaises années boursières.
Enfin, comme les terres agricoles produisent de la nourriture, elles profitent de l'inflation.
(Également un autre avantage caché des terres agricoles, parfois ils installent des tours de téléphonie cellulaire ou des éoliennes et la ferme peut obtenir des paiements de loyer pour ces unités.)
Comment investir dans les terres agricoles
Il y a plusieurs façons d'investir dans des terres agricoles sans acheter la terre moi-même (je ne ferais pas un bon agriculteur, je ne ferais même pas un mauvais agriculteur… je serais un HORRIBLE).
FPI spécialisées
Le moyen le plus simple est d'investir dans des FPI spécialisées qui investissent dans des terres agricoles. Les deux plus gros sont Partenaires Terres Agricoles (FPI) et Société foncière de Gladstone (TERRE).
Farmland Partners est une société basée à Denver, CO fondée en 2013 qui possède environ 156 600 dans 16 États d'Amérique du Nord. Ils possèdent des fermes en Alabama, Arkansas, Californie, Colorado, Floride, Géorgie, Illinois, Kansas, Louisiane, Michigan, Mississippi, Nebraska, Caroline du Nord, Caroline du Sud, Dakota du Sud et Virginie.
Gladstone Land Corporation est basée en Virginie et existe depuis 1997. Ils possèdent 115 fermes représentant 89 128 acres dans 10 États (Arizona, Californie, Colorado, Floride, Maryland, Michigan, Nebraska, Caroline du Nord, Oregon, Texas et Washington).
Les FPI spécialisées sont un moyen pratique d'investir dans des terres agricoles car :
- Tout le monde peut investir – vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié ;
- Les actions sont liquides – puisque vous pouvez les acheter et les vendre sur le marché ;
- Vous obtenez une diversification instantanée – entre les États, les exploitations, les exploitants, les types de cultures, etc. ;
- Préparation fiscale simple – puisqu’il s’agit de FPI cotées en bourse, c’est comme négocier n’importe quel autre titre
Le gros inconvénient est que vous avez un risque de marché. Si le marché tourne au vinaigre et que les gens commencent à liquider, le cours de l'action peut baisser sans que ce soit la faute de la FPI ou de ses exploitants. Au moment où j'écris ces lignes, Farmland Partners se négocie à escompte par rapport à sa valeur comptable. Le 17/12/2020, Yahoo Finance a sa valeur comptable par action à 9,57 $ tandis que l'action se négocie à environ 8,73 $.
Plateformes de financement participatif pour les terres agricoles
Si vous êtes un investisseur qualifié (valeur nette supérieure à 1 000 000 $ ou 200 000 $ de revenu annuel chacune des deux dernières années), vous pouvez jeter un œil aux plateformes de financement participatif. Grâce à ces plates-formes, vous pouvez acheter la propriété d'une partie d'une ferme sans acheter la totalité.
AcreTrader est la plate-forme que je connais le mieux, ayant investi dans des parties de trois fermes, et elles vous permettent d'acheter des acres de terres agricoles avec des minimums relativement bas. Mon premier investissement était dans une ferme de cultures en rangées de l'Illinois avec une éolienne - l'investissement minimum était de 5 actions (4 750,50 $) avec un rendement annuel net de 9,2 % (ce qu'ils appellent le taux de rendement interne net, TRI).
Avec chaque investissement, ils offrent beaucoup de recherche afin que vous puissiez creuser un peu plus si vous le souhaitez et tout cela est disponible sans vous inscrire. je a évalué AcreTrader si vous voulez plus d'informations.
FermeEnsemble est une autre plateforme qui vous permet d'investir dans des fermes individuelles. Je n'ai pas encore investi avec eux, mais leurs offres ont un minimum de 10 000 $ et ils peuvent utiliser un effet de levier.
FarmTogether offre une option de propriété exclusive. Vous pouvez acheter vous-même une ferme entière si vous êtes prêt à vous engager pour plus de 1 000 000 $. Un inconvénient du site est qu'ils vous obligent à vous inscrire avant de voir plus d'informations (mais c'est gratuit).
Plus de lecture – Critique de FarmTogether
Les plateformes de financement participatif Farmland sont excellentes car :
- Investir dans des fermes spécifiques – Vous pouvez jouer un rôle actif dans le choix de vos investissements
- Les frais sont raisonnables – La structure de frais standard de 0,75% d'AcreTrader semble juste
- Vous choisissez votre combinaison de croissance des actions et de flux de trésorerie – Différentes offres offrent différentes structures, vous pouvez donc choisir ce qui vous convient le mieux
Il y a quand même des inconvénients :
- La trésorerie est principalement un revenu ordinaire – Lorsque vous recevez des distributions, il ne s'agira pas de gains en capital à long terme ou de remboursement de capital. Les FPI peuvent parfois jouer à des jeux de comptabilité fiscale où une partie de la distribution retourne votre argent, mais vous ne l'obtenez pas ici.
- Vous devrez remplir plus de formulaires fiscaux – Tout comme un joueur de baseball doit déclarer des impôts dans chaque État dans lequel il joue, vous devrez désormais produire une déclaration d'impôt pour chaque État dans lequel vous possédez une ferme. C'est parce que vous obtenez des revenus dans l'État.
- Très illiquide – Ces investissements ont des périodes de détention de 5 et 10 ans sans aucun moyen de retirer votre argent.
Je vois cette classe d'actifs comme une belle couverture contre le marché. C'est aussi amusant d'investir dans quelque chose de différent.
Qu'en penses-tu?