Lorsque les plateformes de prêt peer to peer comme Prosper et Lending Club sont apparues pour la première fois, les gens en sont devenus fous. C'était un nouvel actif dans lequel investir et les gens les analysaient pour trouver un avantage.
« Investir » dans des prêts personnels non garantis semble risqué, mais comme c'est si nouveau, personne ne savait exactement à quel point il était risqué. Ce n'est que plus tard que bon nombre de ces investissements ne seraient disponibles que pour investisseurs accrédités à valeur nette élevée.
Les plateformes ont demandé à leurs analystes et actuaires d'essayer de projeter les taux de défaut et de tarifer les prêts en conséquence… mais personne ne le sait vraiment.
Les petits investissements minimums, souvent de 5 $ ou 10 $, signifiaient que vous pouviez répartir votre investissement sur plusieurs prêts et répartir votre risque. Un prêt de 100 $ à un emprunteur est plus volatil qu'un prêt de 5 $ à 20 emprunteurs.
Le problème était que les taux de défaut pour ces prêts n'étaient que des suppositions.
Les prêts personnels sont notoirement instables. Pensez-y - si les choses vont mal, allez-vous payer votre facture de services publics, facture de carte de crédit, prêt non garanti de votre banque ou prêt non garanti sur une plateforme de prêt entre pairs? La réponse est assez claire.Et lorsque ces estimations de taux de défaut ne sont pas exactes et que les choses dérèglent comme nous l'avons vu en 2007 et 2008 (Grande Récession), de mauvaises choses se produisent. Au lieu de 5% de valeurs par défaut, vous avez vu plus de 10% de valeurs par défaut.
Heureusement, je n'ai pas été autorisé à investir dans ces billets en tant que résident du Maryland et j'ai raté le plaisir de la hausse des taux de défaut. De nos jours, je peux investir dans l'investissement immobilier financé par le crowdfunding et j'espère qu'en comprenant les taux de défaut, je pourrai éviter ces pertes potentielles.
Malheureusement, lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, le risque de défaut fait (littéralement) partie de l'équation. Mais ce n'est pas toujours le sujet de conversation le plus amusant. Ça a du sens; après tout, qui veut parler de morosité et de malheur alors que gagner de l'argent est le véritable objectif ?
Mes expériences avec l'immobilier participatif
Pour mettre cet article dans son contexte et pour vous aider à comprendre comment j'ai pensé au risque de défaut (ce que je considère comme le risque le plus important de ces transactions), je voulais partager brièvement comment je suis impliqué.
En ce qui concerne cet écrit, j'ai engagé 15 000 $ dans deux transactions sur RealtyShares (qui a depuis cessé de prendre de nouveaux investisseurs et de faire de nouvelles transactions). Avec RealtyShares, vous investissez dans des propriétés individuelles, ce ne sont pas des fonds qui achètent la propriété. Je ne peux pas parler des détails de chaque transaction, c'est contre les conditions de service et ce n'est pas très pertinent, mais le premier était un accord d'actions ordinaires avec une retenue de 5 ans. La seconde est toujours ouverte, bien que je me sois engagé dans l'accord.
Le premier accord a eu des rendements en espèces trimestriels conformes aux projections, j'en ai donc été satisfait, et les mises à jour trimestrielles ont été opportunes et complètes. C'est une superficie de près de 160 000 pieds carrés. espace de vente au détail (un centre commercial est ce que nous appellerions cela grandir à New York) et ils fournissent tous les les détails que je pourrais penser à vouloir, y compris les états financiers complets, le bilan et les flux de trésorerie déclarations. Je me sens informé.
Ce que vous devez savoir sur le risque de défaut
Sans profils de risque correctement ajustés, vous risquez de vous familiariser davantage avec le concept de défaut que vous ne le souhaiteriez. Profitez de cette occasion pour en savoir plus sur les tenants et aboutissants du défaut et comment l'éviter.
Tout d'abord, qu'est-ce que le taux de défaut ? Parfois appelé « taux de défaut de cohorte », il s'agit du pourcentage de prêts que les prêteurs annulent en tant que pertes après plusieurs paiements manqués. Une fois les prêts radiés, ils sont généralement transférés à une agence pour recouvrement. Dans certains cas, un taux d'intérêt par défaut peut s'appliquer et il s'agit d'un taux d'intérêt plus élevé prélevé sur un emprunteur qui a manqué un montant spécifique de paiements.
Bien que les entreprises et les fonds individuels ne publient généralement pas leurs taux de défaut, le La Réserve fédérale rapporte qu'en 2017, il y a eu un 0,74 % de taux de délinquance pour les prêts immobiliers commerciaux réservé dans des banques américaines. En d'autres termes: un prêt CRE sur 135 traités par les banques américaines a eu au moins un paiement manqué l'année dernière.
Pourquoi les emprunteurs font-ils défaut ? Il y a une tonne de raisons. Cela peut être aussi simple que des problèmes financiers personnels – comme si vous étiez dépassé ou trop endetté. Avec l'immobilier commercial, on peut faire confiance à la plupart des emprunteurs pour avoir les ressources nécessaires pour couvrir les déficits de trésorerie dans de tels événements (comme en témoigne le taux de défaillance de 0,74 pour cent).
Cela dit, vous ne voulez pas détenir plus que votre juste part de ces transactions à 0,74 %. 🙂
Pour éviter cela, vous devez effectuer une vérification approfondie du promoteur immobilier qui contrôlera l'entité emprunteuse - et le budget du projet - avant de signer sur la ligne pointillée.
Comment évaluer le risque de défaut ?
Tandis que il n'y a pas de moyen infaillible de protéger votre portefeuille contre les investissements dans des prêts qui finiront en défaut, il existe plusieurs mesures que les investisseurs prudents prennent pour se protéger. La première et la plus importante étape consiste à faire preuve de diligence raisonnable.
Pour commencer, voici quelques points importants à considérer :
- Parrainage. Est-ce que je crois en ce business plan et en la capacité du sponsor à l'exécuter habilement? Le sponsor a-t-il déjà exécuté cette stratégie pour ce type d'actif? Ou sur ce marché? Combien d'années d'expérience le groupe de parrainage a-t-il?
- Actif physique. Quand la propriété a-t-elle été construite? Quand a-t-il été rénové pour la dernière fois? Quand le toit, le stationnement, l'ascenseur ou le système mécanique ont-ils été remplacés pour la dernière fois? Quelle est la probabilité que la propriété nécessite des dépenses en capital à court ou à long terme ?
- Effet de levier. L'effet de levier peut varier d'aussi peu que 50 % du prêt à la valeur stabilisée (LTV) jusqu'à 80 % ou plus. Dans certains cas, il peut même être judicieux de dépasser les 80 %. Mais de manière générale, les projets multifamiliaux devraient être à 80 % ou moins pour le prêt senior, et les autres actifs commerciaux stabilisés devraient être à 70 % ou moins. Le surendettement peut conduire à la délinquance, ce qui peut conduire à un défaut de paiement, ce qui peut entraîner une forclusion.
- Termes de la dette. Est-ce que le sponsor puise dans son portefeuille pour ce projet? Les conditions de la dette reflètent-elles les principales forces et faiblesses du projet et de l'emprunteur? Et la durée du prêt est-elle appropriée? Le risque de refinancement augmente considérablement si la dette arrive à échéance dans un marché qui s'assouplit et que la valeur de la propriété a baissé.
- Locataires. Allez-vous finir par garder le sac si vos locataires déménagent ou négligent de payer le loyer en raison de forces concurrentielles ou d'autres tendances imprévues ?
- Taux de capitalisation. Dans quelle mesure le marché actuel est-il concurrentiel? Les taux de capitalisation (valeurs immobilières rapportées au résultat d'exploitation) subissent-ils une pression à la hausse, c'est-à-dire que les valeurs immobilières semblent baisser? Les taux d'intérêt augmentent-ils? Dans quelle mesure l'hypothèse du taux de sortie plafond est-elle fondée, c'est-à-dire l'objectif de prix de vente? Cette hypothèse de prix de sortie a-t-elle un sens ?
- Marché et emplacement. Le cycle de marché est-il favorable à votre actif? De plus, est-il situé dans un sous-marché avec des tendances positives en matière de location, d'occupation, de population, de démographie et de croissance de l'emploi ?
- Construction. La construction, qu'il s'agisse de nouveaux développements ou d'améliorations à valeur ajoutée pour une propriété existante, peut-elle entraîner des dépassements de coûts ou des retards? Si oui, comment ce risque est-il atténué ?
- Location. Le promoteur a-t-il alloué suffisamment de réserves pour la commercialisation, l'amélioration locative et/ou les commissions de location pour louer la propriété ?
La liste est conçue comme une introduction, un glossaire de ce qu'il faut rechercher, mais elle n'est pas exhaustive. N'importe lequel de ces sujets mériterait un article à lui tout seul !
Profils de risque par type d'investissement
Compte tenu de ce que nous savons des défauts et des taux de défaut, quels types de risques structurels votre investissement comporte-t-il ?
Il existe aujourd’hui trois manières principales d’investir dans l’immobilier :
- Financement participatif - Où vous achetez une petite partie d'une affaire comme via RealtyShares et d'autres sites immobiliers de financement participatif.
- Fonds d'investissement – Lorsque vous investissez dans des FPI (FNB ou fonds communs de placement) ou par l'intermédiaire de sociétés de type FPI plus petites (beaucoup des sites de financement participatif non accrédités sont structurés de cette façon)
- Propriété directe – Où vous achetez une propriété directement ou par le biais de syndicats
Financement participatif d'actions privées dans des projets immobiliers permet aux investisseurs individuels de mettre de l'argent dans une entité juridique (LLC) qui investit dans un projet immobilier ou prête de l'argent à ce projet. De manière générale, les sites de financement participatif offrent des charges de frais inférieures à celles de la plupart des FPI. Aussi, parce qu'ils sont privés investissements, la performance des investissements est relativement moins corrélée au S&P 500 et à d'autres marchés liquides indicateurs. En tant que tel, cela peut être un moyen attrayant de diversifier votre portefeuille, à la fois par marché géographique, par actif et par type d'investissement.
Le fait qu'il n'y ait qu'une seule propriété attachée à un investissement donné signifie qu'il y a peu de recours en cas de sous-performance du projet. Cela dit, les défauts de paiement présentent ici un profil de risque plus faible, car la propriété garantit le prêt, agissant ainsi comme une assurance. En outre, les enchères de forclusion sont une option en cas de défaillance du sponsor ou du propriétaire.
Fonds de placement immobilier cotés en bourse (FPI) sont des portefeuilles de propriétés diversifiées gérés par des professionnels; la plupart des fonds investissent dans des actifs commerciaux, d'entreprise ou locatifs. Bien qu'elles soient relativement faciles à négocier, les FPI cotées en bourse peuvent impliquer un risque accru de volatilité à court terme car leur performance est relativement plus corrélée au marché boursier. Si vous sortez pendant une récession (comme beaucoup seront tentés de le faire), vos rendements peuvent être endommagés.
L'investissement en fonds offre un profil de risque différent de l'investissement direct. Parce qu'un fonds est un panier de propriétés et de projets, il suit souvent de plus près les taux de défaillance des cohortes et la performance globale du marché. Mais il offre moins de contrôle et de personnalisation, car les investisseurs ne sont pas en mesure de sélectionner les projets individuels dans lesquels ils souhaitent investir. Cela dit, ces types d'investissement offrent également de la liquidité, ce qui signifie que vous pouvez échanger vos actions après l'avoir acheté.
Propriété directe c'est lorsque vous possédez vous-même des propriétés individuelles. Si vous êtes intéressé par ce type d'investissement, vous pouvez vous attendre à consacrer beaucoup de temps à vos investissements immobiliers et à être très pratique et impliqué dans chaque détail de ces propriétés. Vous avez le contrôle total et pouvez être aussi conservateur ou risqué que vous le souhaitez.
Ce genre de responsabilité peut être attrayant, mais il est important d'être réaliste sur le fait que lorsqu'il s'agit de posséder un bien immobilier, le principal risque, c'est vous. Avez-vous bien lu le marché? Construit un plan d'affaires réalisable? Serez-vous capable de le voir à travers?
Les tracas de la gestion immobilière au quotidien sont l'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs préfèrent tirer parti du temps et de l'expertise des autres. Les investisseurs immobiliers professionnels sur les marchés organisés consacrent souvent toute leur carrière à l'apprentissage des tenants et aboutissants d'un marché donné. L'investissement immobilier passif vous donne la chance de bénéficier de cette expertise professionnelle, tout en vaquant à votre vie quotidienne sans être dérangé.
Comment gérer les valeurs par défaut par type d'investissement
Que se passe-t-il lorsqu'il existe des valeurs par défaut pour différents types d'actifs ?
Avec l'immobilier financé par le crowdfunding, vous investissez dans un accord de note ou d'équité avec le sponsor. Si les choses se passent comme prévu, vous comptez sur la plate-forme pour arranger les choses (ou aussi bien que possible) et donc une partie de votre diligence raisonnable doit porter sur la façon dont l'entreprise prévoit de faire face à ces inévitables situations.
Avec les FPI, le fonds gérera les différents défauts et cherchera à vous offrir un rendement mixte qui satisfasse vos besoins. Ils peuvent promettre 10 % (à titre d'exemple), mais cela peut inclure des accords où ils obtiennent 15 % pour aider à contrer les accords qui peuvent faire défaut (ou être en retard de paiement, etc.). Pour vous, il s'agit d'une partie invisible de l'investissement et ne se reflète que dans les rendements du fonds lui-même.
Avec la propriété directe, vous êtes le « sponsor » (pour utiliser les termes du financement participatif), donc lorsque vous êtes par défaut, cela vous appartient vraiment, donc ce n’est vraiment pas dans le cadre de cet article. 🙂
En fin de compte, que vous soyez tolérant au risque, averse au risque ou quelque part dans le spectre, la diversification de votre portefeuille a le potentiel d'augmenter vos rendements et l'immobilier est un moyen puissant de le faire.
Avec ces nouvelles plateformes de financement participatif, il est toujours important de comprendre que le risque de défaut est une préoccupation sérieuse. Ne vous laissez pas séduire par les promesses de rendements à deux chiffres, car toutes les transactions ne fonctionneront pas. Sachez comment les défauts seront gérés car ils se produiront et vous voulez savoir que la plate-forme dans laquelle vous investissez vous soutiendra et ne se cachera pas de cette rare inévitabilité.