Pourquoi acheter une multipropriété est une mauvaise idée

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Ma femme et moi sommes allés en vacances à Disney World il y a quelques années. La famille s'est bien amusée et j'étais personnellement content de m'éloigner de l'entreprise. Nous avons séjourné au multipropriété Orange Lake Resort de mes parents, qui se trouve juste à l'extérieur du parc.

Même s'ils possèdent la multipropriété depuis plus de 10 ans, c'était la première fois que j'y allais. Le complexe en lui-même est très agréable, dispose de toutes les commodités et est très bien situé. Cependant, j'ai toujours pensé que l'achat de mes parents était une mauvaise décision. Après tout, ils ont payé 10 000 $ pour cela, et aujourd'hui, l'entretien est de 750 $ par an.

Ma question est la suivante: ne serait-il pas moins cher de rester dans un hôtel ou de louer une unité dans le complexe pour cette semaine? La réponse, malheureusement, est oui.

Comment fonctionnent les multipropriétés

Les multipropriétés sont des plans de vacances qui existent aux États-Unis depuis 1969. Aujourd'hui, c'est une industrie de 9,2 milliards de dollars, selon le

Association américaine de développement des complexes hôteliers (ARDA). C'est en fait assez important par rapport à l'industrie musicale de près de 8 milliards de dollars ou aux 9 milliards de dollars de revenus annuels de la Major League Baseball. En 2016, il y avait 1 558 complexes à temps partagé uniquement aux États-Unis, avec une moyenne de 132 unités par complexe.

Une multipropriété vous donne la propriété partielle d'une propriété de vacances. Vous pouvez même considérer cela comme la possession d'actions dans la location de vacances. Vous payez un prix initial pour acheter votre unité, puis des frais d'entretien annuels. Cela vous donne accès à la propriété pendant une certaine période, qui est généralement la même plage horaire chaque année. Lorsque vous n'utilisez pas la multipropriété, d'autres personnes ayant des intérêts similaires le sont.

Le prix de vente moyen d'une multipropriété d'une semaine est aujourd'hui d'environ 20 940 $, avec des frais de maintenance annuels moyens de 880 $, selon l'ARDA. La plupart des accords de multipropriété sont des contrats à durée indéterminée, ce qui signifie que vous êtes obligé de payer les frais de maintenance indéfiniment, ce qui représente un engagement financier important.

Si vous souhaitez utiliser votre appareil pendant une autre semaine, vous devez « mettre en banque » votre semaine et l'échanger contre une autre heure ou un autre endroit. Dans l'argumentaire de vente (j'ai eu la malchance d'en assister à un), le complexe a mentionné qu'il ne faisait plus de multipropriété à la semaine. C'est maintenant un système basé sur des points. Vous obtenez X nombre de points par an lorsque vous achetez une unité et pouvez ensuite l'utiliser comme bon vous semble.

Les points pourraient être utilisés pour de nombreuses autres choses: pour acheter des billets d'avion, aller à un autre endroit ou passer à une unité plus grande. Heck, c'est comme les miles aériens et les points de carte de crédit. Vous pouvez utiliser vos points dans des magasins comme Best Buy et Bed Bath & Beyond. Génial - je peux acheter cette housse de siège de toilette au lieu de partir en vacances. Je suis sûr que, tout comme pour les points de carte de crédit, vous obtenez un échange équitable de points en dollars.

Comme si vous ne pouviez pas le dire, je suis sarcastique.

Je n'ai pas calculé les chiffres, mais je suis sûr que les taux de conversion sont horribles. Donc, en fin de compte, ils font même une seule semaine dans un multipropriété beaucoup plus abstrait à posséder qu'un actif dur. Le vendeur sous pression, rappelez-moi encore une fois, quel est le but de posséder un temps partagé ?

La composante d'investissement manquante

On dit au poker que si vous ne pouvez pas repérer le patsy, c'est vous. Cela s'applique à l'achat d'une multipropriété. Les bénéficiaires de la transaction sont le vendeur et les propriétaires de la station. Vous, malheureusement, êtes coincé avec une petite tranche d'une unité qui a peu ou pas de valeur de revente.

Voici les problèmes liés à la possession d'une multipropriété :

  • Il y a un énorme marché de la revente. Souvent, vous pouvez récupérer des unités pour moins de la moitié de ce qui a été payé à l'origine.
  • Comme une voiture, une multipropriété se déprécie une fois que vous la "conduisez hors du lot" (prenez possession).
  • Il est rare qu'une multipropriété augmente en valeur. En fait, attendez-vous à ce qu'il perde de la valeur, car le coût total de votre propriété a été majoré pour couvrir les présentations de vente, les incitations et les cadeaux.
  • Les multipropriétés vous sont généralement vendues lorsque vous êtes en vacances et que vos défenses sont en panne.
  • La plupart ont des frais de maintenance annuels élevés. Dans le cas de mes parents, leurs frais augmentent chaque année, plus rapidement que le taux d'inflation. Pour le montant que vous payez en frais de maintenance uniquement (oubliez l'"investissement" initial, vous pourriez séjourner une semaine dans un hôtel de bonne qualité.

Malgré ces inconvénients, l'industrie continue d'attirer de nouveaux propriétaires. En 2015, 46 % des ventes de multipropriété ont été faites à de nouveaux propriétaires, inversant une tendance précédente consistant à dépendre de plus en plus des propriétaires existants. Si vous voulez vraiment vous lancer investissement immobilier, cliquez ici pour lire notre guide. Vous pouvez également commencer avec les fournisseurs de financement participatif suivants :

Points forts Collecte de fonds ÉquitéMultiple Magnat de l'immobilier
Évaluation 9/10 8.5/10 9/10
Investissement minimum $500 $10,000 $5,000
Frais de compte 1 année Investissements en actions ordinaires: 0,5-1,5% par an, plus 10% de tous les bénéfices à la sortie 1-1,25 %/an de frais de gestion d'actifs
FPI privé
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Les multipropriétés ne génèrent pas de revenus

En théorie, lorsque vous achetez une multipropriété, vous avez un intérêt fractionnaire dans la propriété sur laquelle se situe la location. Mais il est important de comprendre que cela ne vous donne pas tous les avantages que posséder un bien immobilier a normalement.

Pour commencer, vous avez un intérêt dans la même unité que les autres personnes qui participent à la multipropriété. Votre intérêt n'est donc pas une propriété autonome. Vous n'êtes pas libre de faire avec l'unité comme bon vous semble.

Par exemple, il y a des limites strictes sur le temps pendant lequel vous avez l'occupation physique de l'unité. Contrairement à une vraie maison de vacances, vous ne pouvez pas la louer le reste de l'année lorsque vous ne l'occupez pas pour un usage personnel.

Nous pouvons considérer une multipropriété comme une participation partielle dans une seule propriété ou unité de vacances. Ce n'est rien comme posséder une propriété de vacances carrément, avec les avantages qui en découlent.

Selon l'ARDA, les propriétaires de multipropriété ont tendance à être plus jeunes et plus diversifiés sur le plan ethnique qu'au début de l'industrie et visaient une population âgée. L'âge médian des acheteurs récents est de 39 ans et 34 % des propriétaires sont soit d'origine asiatique, soit afro-américain. Près des deux tiers ont des diplômes universitaires. Leur revenu médian est de 81 311 $.

Cependant, il me semble que le marché du temps partagé cible les inexpérimentés financièrement. Malheureusement, les multipropriétés ont tendance à devenir des propriétés de vacances pour les personnes qui ne peuvent pas se permettre des propriétés de vacances. Les supports de vente sont conçus pour apparaître davantage sur le bling et « vivre la belle vie » que sur le retour sur investissement. C'est parce qu'il y est non-retour.

Si vous dépensez de l'argent pour l'avenir, cela devrait être considéré comme un investissement. Si cela ne génère pas de revenus, c'est une dépense - purement et simplement. Toi mai en profiter, mais ce n'est toujours pas un investissement. Cliquez ici pour apprendre comment investir

Les multipropriétés ne sont pas très liquides

Ce n'est généralement qu'après avoir acheté une multipropriété que vous vous rendez compte qu'il y a plus de gens qui cherchent à les vendre qu'à les acheter. La probabilité de récupérer votre investissement initial est très faible, sans parler du recouvrement de plusieurs années de frais de maintenance.

Il existe des sites Web que les propriétaires de multipropriété peuvent utiliser pour essayer de vendre leur propriété, comme RedWeek, mais ils facturer des frais d'inscription et des frais d'adhésion annuels pour utiliser le site - et il n'y a aucune garantie que le temps partagé sera vendre.

Et il y a une quantité substantielle de fraude dans l'industrie de la revente. Les escrocs s'attaquent aux propriétaires de multipropriété en promettant de vendre la propriété pour vous - moyennant des frais initiaux - et une fois que vous payez les frais, vous n'entendez plus jamais parler d'eux.

Si vous êtes en mesure de vendre la multipropriété (et ce n'est jamais certain), vous n'obtiendrez probablement qu'une fraction de ce que vous avez payé pour cela. Il y a deux problèmes fondamentaux quand il s'agit de les vendre :

  1. D'autres sont construits/offerts tout le temps, inondant le marché et
  2. Les propriétaires existants les vendent pour se désendetter ou une fois qu'ils se rendent compte que ce n'est pas l'accord qu'ils pensaient être lorsqu'ils l'ont acheté.

Si vous pensez toujours que l'achat d'une multipropriété est une bonne idée et que vous voulez éviter de payer plus que ce pour quoi vous ne la revendez jamais, achetez-en une sur le marché secondaire. Il existe de nombreux sites Web où vous pouvez acheter une multipropriété d'occasion.

Les entreprises de multipropriété savent que vous pouvez probablement trouver des options moins chères auprès d'acheteurs existants sur des sites Web tels que Timeshare Users Group et RedWeek. Ainsi, les entreprises offrent généralement des incitations à la clôture et d'autres avantages. Mais ces avantages ne permettent généralement pas de récupérer l'argent que vous économiseriez en achetant à un propriétaire existant.

La meilleure alternative à une multipropriété

À mon avis, il vaut mieux séjourner dans un hôtel local que d'acheter une multipropriété. Prenons l'exemple de la multipropriété de mes parents. Ils ont payé 10 000 $ pour l'achat initial, et si vous ajoutez les frais de maintenance de 750 $ par an payés sur une période de 10 ans, il y a un investissement total de 17 500 $ dans cette multipropriété.

Au cours des 10 dernières années, leur temps partagé a fourni un séjour d'une semaine chaque année - sept jours et six nuits - pour un total de 60 nuits, ce qui représente en moyenne 291 $ par nuit pour passer des vacances dans la même unité chacune année. Si vous deviez louer une chambre d'hôtel de qualité décente à environ 175 $ la nuit, le prix total payé pour la multipropriété vous permettrait d'acheter 100 nuits d'hôtel. Non seulement cela coûte moins cher par nuit de séjourner dans un hôtel, mais vous pourrez également ajouter de la variété à vos vacances en séjournant dans des hôtels situés dans différentes destinations.

Et vous pourrez également profiter des programmes de récompenses pour les utilisateurs fréquents et d'autres remises offertes par les hôtels.

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De plus, utilisez une carte de crédit de voyage telle que la carte de crédit Capital One® Venture® Rewards et vous pouvez gagner des récompenses supplémentaires.

Il y a de fortes chances qu'il existe des moyens simples d'obtenir bien plus de 100 nuits d'hôtel.

Mieux encore, vous n'auriez investi aucun capital dans la multipropriété, et l'argent pour payer la multipropriété pourrait être investi pour obtenir un retour sur investissement. À un rendement conservateur de 5 % composé annuellement (en commençant par 10 000 $ et en ajoutant 750 $ par an), vous seriez assis sur plus de 26 000 $ en ce moment. C'est une bien meilleure affaire d'où je suis assis.

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