Ajat tavallisella työmatkalla ja huomaat amatöörimäisen näköisen kyltin tien varrella. Siinä lukee "Ostamme rumia taloja" tai "Ostamme talosi missä kunnossa tahansa rahalla." Mitä sille kuuluu? Kuka näitä merkkejä laittaa ja mitä ne tarkoittavat?
Kiinteistönvälittäjänä minulta kysytään tätä melko usein. Teollisuudessa kutsumme näitä "bandiittimerkeiksi".
Kiinteistöjen "tukkukauppiaat" ovat merkkien takana. Nämä kaverit ovat eräänlaisia välittäjiä. He etsivät koteja ja "tukkumyynti" niitä kuntouttajia, jotka sitten kunnostavat ja myyvät edelleen ne asunnon ostajalle.
Toisin kuin heidän merkkinsä mainostavat, tukkukauppiaat eivät todellakaan "osta kotiasi käteisellä". Vastineeksi sopimuksesta hyväksyäkseen alennetun käteishinnan, he lupaavat toimittaa ostajan sinulle tietyn ajan kuluessa – yleensä 30 päivää. Myyntisopimuksen sijaan tukkukauppiaat käyttävät "luovutussopimusta", jonka avulla he voivat "siirtää" asunnon myyntitapahtumasi kolmannelle osapuolelle, josta tulee todellinen ostaja.
Tukkukauppiaat ansaitsevat rahansa erolla sen välillä, mitä he lupaavat maksaa sinulle, ja sen välillä, mitä he keräävät kuntouttajalta, joka todella ostaa kiinteistön sinulta.
Pitäisikö talosi tukkumyynti?
Tukkukauppiaat ovat olleet olemassa jo vuosikymmeniä. He tarjoavat mahdollisuuden tehdä asunnon myyntiprosessista nopeaa ja helppoa – sen kunnosta riippumatta. Rosvokylttien tai suorapostikorttien avulla he löytävät potentiaalisia myyjiä, jotka eivät ole vielä ottaneet ensimmäistä askelta myydäkseen kotinsa.
Oletetaan esimerkiksi, että olet asunut kotonasi yli 20 vuotta ja kasvattanut perhettäsi. Lapset ovat aikuisia ja harkitset koon pienentämistä. Vuosien varrella olet kerännyt paljon tavaraa. Ajatus kodin tyhjentämisestä ja sen valmistelemisesta esittelyjä varten on ylivoimainen.
Saat tukkuliikkeeltä postikortin, jossa sinulle tarjotaan käteistä kotiisi "sellaisenaan" ja se vaikuttaa hyvältä ratkaisulta. Ja se voi olla hyvä ratkaisu, mutta onko se parhaat ratkaisu?
Tukkukauppiaat tarjoavat nämä kolme "etua":
- Ei tarvitse siivota tai tehdä korjauksia. Annamme sinulle käteistä kotiisi sellaisena kuin se on. Sinun ei tarvitse edes näyttää omaisuuttasi.
- Ei kiinteistönvälittäjäpalkkioita. Ohita myyntikulut, kun teet sopimuksen kanssamme.
- Hanki rahasi paljon nopeammin kuin jos listaisit kotisi avoimille markkinoille.
Pitääkö nämä väitteet paikkansa? Ehkä, mutta on joitain kohtia, joita he eivät kerro sinulle:
"sellaisenaan" koteja ostetaan ja myydään MLS: ssä.
Tukkukauppiaat käyttävät hyväkseen kuluttajien yleistä väärinkäsitystä, jonka mukaan talosi on oltava hyvässä kunnossa, jotta se voidaan listata Multiple Listing Service (MLS) -palveluun. Totuus on, että vaikka monet kodit on listattu kiinteistönvälittäjän kanssa ja joita markkinoidaan MLS: ssä "Muuttovalmiina" monia sellaisenaan kiinteistöjä ostetaan ja myydään onnistuneesti päivittäin luetteloiden kautta MLS.
Paljon pienempi joukko potentiaalisia ostajia tietää, että kotisi on myynnissä.
Tukkukauppiailla on luettelo mahdollisista ostajista, joihin he ottavat yhteyttä, kun he saavat uuden toimeksiantosopimuksen. Vertaa sitä siihen, että käyt läpi lisensoidun edustajan ja saat omaisuutesi luetteloon MLS: ssä, jossa se on haettavissa ja näkevät monet tuhannet edustajat, joista jokaisella on valmiita ostajia, jotka saattavat olla kiinnostuneita tarjoamaan sinulle tarjouksen omaisuutta.
Näkyvyys ja kilpailu useiden ostajien tavoittamisesta johtavat kilpailukykyiseen myyntihintaan verrattuna alennettuun myyntihintaan, jonka tukkumyyjä voi varmistaa sinulle. Jokaiselle kiinteistölle löytyy ostaja sijainnista ja kunnosta riippumatta. Myyjän paras lopputulos on saada kotinsa markkinoitua laajasti. Ja paras tapa tehdä se on listata se kokeneita kiinteistönvälittäjiä.
Saat vähemmän rahaa… usein paljon vähemmän!
Vaikka kiinteistönvälittäjäpalkkioita ei ole maksettava, toimeksiantopalkkio on usein korkeampi kuin 5–6 % provisio, jonka maksaisit kotisi ammattimaisesta markkinoinnista ja myymisestä kiinteistön kautta yhtiö. Tyypillinen tukkukauppiaan palkkio on 25 000–30 000 dollaria. Jos myyt asunnon, jossa on a markkina-arvo 200 000 dollaria, se on 15 %:n maksu.
Sinua edustaa luvaton henkilö.
Tukkukauppiaat myyvät pääasiassa kiinteistöjä ilman toimilupaa. Luotat elämäsi suurimman sijoituksen henkilöön, joka:
- ei ole sidottu eettisiin sääntöihin tai a luottamusvelvollisuus edustamaan etujasi,
- on laillistetun kiinteistönvälittäjän valvonnassa, ja
- ei ole velvollinen suorittamaan koulutuskursseja tai läpäisemään minkäänlaista todistusta, joka oikeuttaa heidät myymään kiinteistöjä.
Osavaltioiden hallitukset vaativat kiinteistölupia ja koulutusta suurelta osin suojellakseen yleisöä häikäilemättömältä toiminnalta. Kiinteistön myynti ilman lupaa on lainvastaista. Tukkukauppiaat kiertävät tämän, koska heidän käyttämänsä sopimus on muotoiltu huolellisesti osoittamaan, että se ei ole myyntisopimus ollenkaan. Se on sopimus, jonka avulla he voivat luovuttaa kiinteistön toiselle ostajalle; kauppa tapahtuu suoraan ostajan ja myyjän välillä ilman edustajaa. Tukkukauppiaan kanssa työskentelevänä myyjänä sinua ei edusta kukaan, jolla on lupa hoitaa kiinteistökauppoja.
Alusta loppuun tukkukaupat voivat kestää kauemmin kuin perinteinen myynti.
Yksi tukkukauppiaiden myyntivalteista on se, että saat rahasi nopeammin myymällä heidän kauttaan. Totuus on, että toimeksiantosopimuksen allekirjoittamisesta siihen asti, kun pääset päätöspöytään, prosessi voi itse asiassa kestää kauemmin tukkukauppiaan läpikäymisessä. Tämä johtuu siitä, että prosessiin on sisäänrakennettu 30 ylimääräistä päivää. Ne 30 päivää, jolloin tukkuliikkeen toimeksiantosopimus on ostajaa etsimässä, voisi olla 30 päivää, kun kiinteistösi on käytössä MLS: n näkevät tuhannet ostajat, joista monilla on rahaa ostaa ja kunnostaa kiinteistösi ja he haluavat saada alkanut!
On edelleen "näytöksiä", käytkö tukkukauppiaan tai lisensoidun edustajan kautta.
Esittelyt ovat hankaluuksia myyjille. Ymmärrän tuon. Kukaan ei pidä vieraista, jotka kävelevät kotinsa läpi katsomassa tavaroitaan! Mutta älä usko, että tukkukauppiaan kautta käyminen säästää sinua tältä tunkeutumiselta. Ihmiset – edes harjoittelijat – eivät osta kotia näkymättömänä. Sinun on käsiteltävä esittelyjä, käytkö läpi tukkukauppiaan vai perinteisemmän kodin myyntiprosessin.
Ole vain tietoinen
Olin kiinteistösijoittaja vuosia ennen kuin minusta tuli Marylandin lisensoitu agentti. Ostin MLS: ssä lueteltuja "ahdistuneita" kiinteistöjä, ja ostin myös muutaman tukkukauppiailta. En välitä siitä, mitä tukkukauppiaat tekevät. Itse asiassa heidän ponnistelunsa tuovat usein markkinoille taloja, jotka ovat hyviä tarjouksia harrasteharrastajille.
Kuten minkä tahansa taloudellisen päätöksen yhteydessä, valinnoistasi perehtyminen auttaa sinua tekemään parhaan päätöksen omiin olosuhteisiin. On tärkeää olla tietoinen siitä, mistä olet luopumassa, jos päätät myydä tukkuliikkeen kautta sen sijaan, että palkkaisit lisensoidun agentin.
Tästä huolimatta kaikki agentit eivät ole samanlaisia. Jotkut ovat todella hyviä helpottamaan "muuttovalmiiden" asuntojen myyntiä. Mutta jos kotisi ei ole koskemattomassa kunnossa ja haluat myydä, sinun kannattaa etsiä agentti, joka ymmärtää, kuinka koteja markkinoida sellaisenaan.