Jos olet a kiinteistösijoittaja tai aiot olla, sinun on tunnettava 1031-vaihto, joka on strategia, jonka avulla voit myydä yhden kiinteistön vastineeksi toisesta ilman, että prosessista aiheutuu veroja.
Kuulostaako se liian hyvältä ollakseen totta? Ehkä niin, mutta 1031 vaihtoa tunnistaa IRS ja pudota ohjeidensa puitteissa. Tässä artikkelissa selitän, kuinka 1031-pörssi toimii ja kattaa eri tyypit, edut ja riskit.
Sisällysluettelo
- Mikä on 1031 Exchange?
- Erilaiset 1031-vaihdot
- Build-to-Suit Exchange
- Viivästynyt vaihto
- Käänteinen vaihto
- Miksi vaihtaa 1031?
- Laskennallinen tuloverovelka
- Luovu kiinteistöstä suurella voitolla
- Hyödynnä suurempia poistoja
- Kuinka 1031 Exchange toimii
- Hyväksytyn välittäjän rooli
- 1031 Exchangen säännöt
- 1031-pörssin riskit
- Yhteenveto
Mikä on 1031 Exchange?
1031-vaihto on kauppa, jossa "vaihdat" yhden kiinteistön toiseen, jolloin voit siirtää myyntivoittoja – ja veroja – myöhempään ajankohtaan.
Strategiaa käytetään ensisijaisesti sijoituskiinteistöissä. Ja vaikka voit joskus käyttää sitä melkein minkä tahansa omaisuuden kanssa, se on ollut
rajoittunut lähes kokonaan kiinteistöihin vuodesta 2018 lähtien.1031, jota kutsutaan usein "samankaltaiseksi vaihtoksi", on suosittu strategia, jota kehittyneet kiinteistösijoittajat käyttävät minimoimaan pääomatuloverojen vaikutusta sijoitustoimintaansa.
Erilaiset 1031-vaihdot
Kuten lähes kaikissa verotukseen liittyvissä strategioissa, 1031-vaihtoja on erilaisia.
Katsotaanpa jokaista tarkemmin.
Build-to-Suit Exchange
Built-to-suit -vaihtoon liittyy vasta rakennettu kiinteistö, mutta se voi sisältää kiinteistöjä, joissa on peruskorjaus.
Viivästynyt vaihto
IRS: n ohjeiden mukaan 1031-vaihto on suoritettava 180 päivän kuluessa. Mutta monet vaihdot saattavat tarvita niin paljon aikaa prosessin loppuun saattamiseen. Siellä viivästyt vaihdot tulevat esiin.
Tämä luonnollisesti lisää vaihdon monimutkaisuutta. Jos myyt kiinteistösi ennen korvaavan osan hankkimista, vaihto keskeytyy, kunnes vaihto on suoritettu. Kiinteistösi myynnistä saadut tuotot ovat pätevän välittäjän hallussa, eikä niitä jaeta ennen kuin uusi omaisuus on hankittu.
Käänteinen vaihto
Viivästyneessä vaihdossa hankitaan uusi omaisuus jälkeen alkuperäisen myyminen. Mutta käänteisellä vaihdolla uusi omaisuus hankitaan ennen edellinen on myyty.
Käänteisen vaihdon taloudellinen puoli on samanlainen kuin viivästyneen vaihdon, sillä siinä tarvitaan pätevän välittäjän palveluita.
Miksi vaihtaa 1031?
Ennen kuin käsittelemme 1031-vaihtojen muttereita ja pultteja, keskustellaan eduista ja siitä, miksi saatat haluta tehdä sellaisen.
Laskennallinen tuloverovelka
1031-vaihto antaa sinun lykätä veroa kiinteistösi myynnistä saadusta myyntivoitosta.
Kiinteistösijoituksissa on jo sisäänrakennettu veroetu, jolla on alhaisemmat pitkän aikavälin pääomavoitot. Alempi verokanta koskee omaisuutta, joka on pidetty yli vuoden.
Lyhytaikaiset myyntivoitot – jotka realisoituvat yhdessä vuodessa tai vähemmän – ovat tavanomaisen tuloveron alaisia, kun taas pitkän aikavälin luovutusvoittoverot ovat huomattavasti alhaisemmat.
Esimerkiksi useimpien veronmaksajien pitkän aikavälin myyntivoittojen veroprosentti ei ole yli 15 % (verrattuna 22 prosentin tavalliseen verokantaan lyhytaikaisille voittoille samassa yleisessä veroluokassa). Joillakin veronmaksajilla saattaa olla jopa 0 % pitkäaikaista pääomatuloveroprosenttia.
Lisäämällä yhdistelmään 1031-vaihto, jopa pitkän aikavälin myyntivoittovero lykätään tulevaisuuteen.
Tämä voi muuttaa kiinteistösijoittamisesta jotain IRA-tili. Ja vaikka voitto on veronalainen tulevan jaon yhteydessä, veroseuraamuksia ei ole tämän hetken ja vaihtoketjun lopullisen omaisuuden myynnin välillä.
1031 antaa kiinteistösijoittajille mahdollisuuden käyttää 100 % kiinteistöjen myynnistä saaduista voitoista. Tämä antaa sijoittajalle mahdollisuuden ostaa entistä kalliimpia kiinteistöjä, joilla on entistä suurempi tulevaisuuden tuottopotentiaali.
Luovu kiinteistöstä suurella voitolla
Oletetaan, että ostit 15 vuotta sitten sijoituskiinteistön, jonka arvo on sittemmin kaksinkertaistunut. Jos myyt sen, sinun on kirjattava voitto ja maksettava voitosta soveltuva pitkän aikavälin myyntivoittovero.
Mutta perustamalla 1031-pörssin ja ostamalla uuden samanarvoisen kiinteistön, voit lykätä alkuperäisen kiinteistön voittoa vielä useita vuosia.
Hyödynnä suurempia poistoja
Yksi sijoituskiinteistöjen eduista on mahdollisuus vaatia poistoja. Sijoittajat voivat poistaa kiinteistön hankintamenon useiden vuosien aikana. Tämä luo niin sanotun "paperikulun" - kulun, joka on olemassa verotuksessa ja joka ei vaadi käteistä.
Paperikuluilla voidaan suojata vuokratulot verotukselta. Mitä enemmän poistoja voit poistaa, sitä enemmän voit suojata vuokratuloa veroilta.
Jos olet omistanut vuokra-asunnon pitkään, vuosittaiset poistot perustuvat alhaisempaan alkuperäiseen hankintamenoon. Mutta 1031-vaihdolla voit poistaa uuden omaisuuden poistot sen (korkeamman) arvon perusteella.
Kuinka 1031 Exchange toimii
Ensinnäkin sinun on oltava valmis myymään nykyinen kiinteistösi ja hankkimaan uusi 180 päivän kuluessa.
Seuraavaksi ostamasi kiinteistön on oltava "samankaltainen" kuin myymäsi omaisuus. Tämä ei tarkoita, että niiden pitäisi olla tarkkoja jäljennöksiä, mutta ne ovat yleensä samanlaisia. Kahden kiinteistön arvot tulisi myös olla vertailukelpoisia, jotta vältytään saamasta vaihdosta käteisvoittoja, jotka voivat olla verollisia.
Kauppa on muodostettava vaihtona, mikä tarkoittaa, että myös ostamasi kiinteistön ”myyjän” on oltava halukas osallistuja.
Kun olet myynyt nykyisen kiinteistösi, sinulla on 45 päivää aikaa löytää korvaava kiinteistö. Kaikille kaupan osapuolille on ilmoitettava 1031-vaihdosta. Tämä sisältää korvaavan kiinteistön myyjän ja valitsemasi pätevän välittäjän (katso alla).
Muista, että korvaavan kiinteistön viimeinen ostopäivä on 180 päivän sisällä myydyn alkuperäisen kiinteistön sulkemisesta.
Pätevä välittäjä on välttämätön 1031-pörsseille. Tunnetaan myös vaihdon ohjaajas, heillä on varoja, kunnes liiketoimi on saatettu päätökseen. Heidän roolinsa on samanlainen kuin mitä päättävä asianajaja tai omistusyhtiö tekee tavallisessa kiinteistökaupassa.
Pätevällä välittäjällä tulee olla selkeä käsitys 1031-vaihtoprosessista. Niiden olisi myös esitettävä todisteet vaatimusten noudattamisesta, kuten vuosittaisen kirjanpidon suorittaminen SSAE 16 tentti. Välittäjän hallussa olevat varat tulee sijoittaa FDIC-vakuutettu tili ja molempien pörssin osapuolten voitava tarkistaa milloin tahansa.
Pätevän välittäjän valitseminen ennen 1031-vaihtoprosessin aloittamista on erittäin suositeltavaa. Näihin vaihtoihin liittyvien aikarajoitusten vuoksi sinun kannattaa tuntea perusteellisesti sekä välittäjän pätevyys ja pätevyys että heidän prosessikäytäntönsä.
1031 Exchangen säännöt
Verovaikutusten vuoksi 1031-pörssejä koskevat erityiset säännöt.
- Vaihdettavien kiinteistöjen on oltava "samankaltaisia". Onneksi samankaltaisen määritelmä kiinteistöissä on melko laaja. Sinulla on esimerkiksi todennäköisesti vähän vaikeuksia vaihtaa yhden perheen vuokra-asuntoa neljän asunnon vuokra-asuntoon. pääasunnon vaihtaminen neljän asunnon asuntoon voi kuitenkin olla ongelma. (Toisin sanoen voit vaihtaa vuokrakohteen toiseen, mutta vaihto ei ulotu henkilökohtaiseen käyttöön).
- Vaihtoon voi liittyä useita kiinteistöjä. Voit vaihtaa kaksi kiinteistöä yhdeksi tai yhden kiinteistön kahteen tai useampaan.
- Pätevällä välittäjällä on oltava kaikki kaupassa vaihdetut varat. Vaihtoon osallistuvat päämiehet eivät saa vastaanottaa tai pitää hallussaan varoja pörssistä.
- Raportoi kaupasta verottajalle. Vaikka 1031-vaihdosta ei ole välitöntä verovelvollisuutta, sinun on silti ilmoitettava tapahtumasta IRS Form 8824, Like-Kind Exchanges. Lomaketta ei tarvitse täyttää jokaisen tekemäsi 1031-vaihdon yhteydessä, mutta se on täytettävä ja toimitettava henkilökohtaisen tuloveroilmoituksesi kanssa minä tahansa vaihtovuonna.
1031-pörssin riskit
Koska 1031-vaihto on monimutkaisempi kuin suora myynti, on olemassa riskejä, jotka sinun on oltava tietoisia ennen kuin jatkat:
- Jos teet viivästyneen vaihdon etkä hanki korvaavaa omaisuutta 180 päivän kuluessa, alkuperäisestä myynnistä saatu myyntivoitto on veronalaista.
- Jos korvaavan kiinteistön hankinta vaatii pienemmän kiinnityksen kuin myydyn kiinteistön kiinnitys, voi näiden kahden välisestä erotuksesta syntyä verovelvollisuus.
- 1031-vaihdot eivät poista verovelvollisuuttasi; he vain lykkäävät sitä. Jos suoritat sarjan vaihtoja useiden vuosien aikana, lopullinen tulos on lopullisen omaisuuden myynti suurella myyntivoitolla. Se voi aiheuttaa valtavan loppupään verovelvollisuuden.
- Koska 1031-vaihto on monimutkaista, kiinteistöjen ja kiinteistöjen myyjien löytäminen, jotka haluavat osallistua, voi olla vaikeampaa.
Koska 1031-vaihto on ennen kaikkea verostrategia, veroasiantuntijan kuuleminen ennen eteenpäin siirtymistä on erittäin suositeltavaa.
Yhteenveto
1031-vaihto on melkein kuin lahja aktiivisille kiinteistösijoittajille. Mutta ennen kuin teet sellaisen, varmista, että tiedät, miten prosessi toimii. Neuvottele myös veroasiantuntijan kanssa ja pyydä tarvittaessa apua kiinteistönvälittäjiltä ja prosessista kokeneilta tahoilta.