Tässä arvostelu: Osittainen kiinteistösijoittaminen

Kiinteistösijoitusmaailmassa käydään tiukkaa asevarustelukilpailua tullakseen "fraktio"-sijoitusalustaksi, jossa voit ostaa 100 dollarin osakkeita miljoonan dollarin kodeista.

Täällä uusin kilpailija on viisaasti irtautunut pääkonfliktista ja tavoittelee tuottoisaa markkinarakoa: loma-asuntoja. Loppujen lopuksi loma-asunnot tuottavat keskimäärin 160 % enemmän tuloja kuukaudessa verrattuna tyypilliseen vuokra-asuntoon sanoo Täällä Zillow-tutkimukseen viitaten. Tämän seurauksena korkeatuottoisten passiivisten tulontuottajien tavoittelijat pitäisi piristää.

Mutta miten Here toimii? Miten tarjoukset ovat? Mitkä ovat piilotetut riskit, ja onko loma-asuntojen sijoittaminen todella sinulle?

Tutkitaan tästä.

Tässä plussat ja miinukset

Mitä täällä on?

Tässä on murto-osainen kiinteistösijoitusalusta, joka on erikoistunut loma-asuntoihin.

Perustaja Corey Ashton Walters näki mahdollisuuden, kun AirBnB: t kasvoivat räjähdysmäisesti 2010-luvun lopulla: Miksi et antaisi yksityissijoittajat omistavat osia loma-asunnoista, joiden kuukausitulot ovat 160 % korkeammat kuin keskimääräinen vuokrasi omaisuutta?

Tällainen ajattelu sai aikaan Heren, joka lanseerattiin vuoden 2022 alussa ja sai nopeasti 7 miljoonan dollarin riskipääomarahoituksen. The sivusto on livenä ja he ovat jo rahoittaneet täysin yli tusina kiinteistöä ja tuottaneet passiivisia tuloja itselleen ja sijoittajilleen (Tässä on vähintään 1 %:n osuus jokaisesta kiinteistöstä).

Ketä varten on täällä?

Tämä on sijoittajalle, joka tunnistaa lomakiinteistöjen mahdolliset korkeat tuotot, mutta:

1. Sillä ei ole pääomaa 10 %:n käsirahaan ja/tai
2. Puuttuu kärsivällisyyttä kiinteistönhoitoon – tai edes kunnollisen kiinteistöyhtiön löytämiseen

Tämä lieventää molempia huolenaiheita alentamalla sisäänostoa vain 100 dollariin osakkeelta ja hallitsemalla itse kiinteistön omistamisen kaikkia näkökohtia. He luettelevat AirBnB: n et al: n kiinteistöt, puhdistavat ja huoltavat sen sekä käsittelevät kaiken muun mahdollisen päänsäryn.

Sijoittajien tarvitsee vain seurata passiivisten tulojen tuloa. Se tekee tästä elinkelpoiseksi, tuottoisammaksi vaihtoehdoksi osinkoosakkeet tai Minä sitoudun.

Tästä huolimatta Heren kanssa sijoittaminen ei ole täysin riskitöntä. Sukellaan siis yksityiskohtiin.

Miten täällä toimii?

Tässä on lyhyt yhteenveto Here's liiketoimintamallista:

1. Here ostaa kiinteistön kuumalta ja tuottoiselta lomamarkkinoilta, kuten Blue Ridge Mountains -vuorilta, ja sijoittaa hieman pääomaa tehdäkseen siitä "lomavalmiuden".
2. Sitten he rekisteröivät kiinteistön Series LLC: n alle, joka asuu Here umbrella LLC: n alla. Samanaikaisesti he alkavat vuokrata asuntoa lyhytaikaisilta lomavuokraussivustoilta, kuten AirBnB ja VRBO.
3. Hauskin osa! Tämä "käynnistää" kiinteistön kuten listautumisannin, myymällä jopa 99 % omasta pääomasta 100 dollarin osakkeina.
4. Sinä ja muut sijoittajat (mukaan lukien Here itse) alat saada neljännesvuosittaisia ​​"osinkomaksuja" omistusosuutesi mukaisesti.
5. Lopuksi, viiden tai seitsemän vuoden kuluttua – tai aina kun he asettavat sijoitusajan – Here myy kiinteistön ja jakaa saaliin kanssasi.

Nyt kun sinulla on perusidea siitä, miten se toimii, eritellään kaikki tässä tärkeimmät ominaisuudet.

Mikä tekee tästä mahtavan?

>Yksinkertainen kirjautumisprosessi

Koska Here ei edellytä sinun olevan akkreditoitu sijoittaja, rekisteröityminen on helppoa. Rekisteröi vain nimesi, sähköpostiosoitteesi ja salasanasi, niin olet mukana. Voit aloittaa ominaisuuksien selaamisen muutamassa sekunnissa.

Kun olet valmis ostamaan, sinun täytyy hypätä vielä muutaman renkaan läpi todistaaksesi, ettet pese kartellin rahoja. Näitä vaiheita ovat:

• Tunne asiakkaasi (KYC) -kyselylomake
• Rahanpesun vastaiset (AML) tarkastukset
• Erilaisia ​​henkilökohtaisia ​​kysymyksiä ja
• Pankkitilisi linkittäminen

Silti se on suurin piirtein vähimmäismäärä akkreditoimattomien sijoittajien hyppäämiseen.

>Käyttäjäystävällinen sivustosuunnittelu

Katsokaa kuinka puhdas Here's-verkkosivusto on. Jokainen, joka on käynyt verkkosivustolla vuodesta 1996 lähtien, ymmärtää heti, kuinka se toimii ja minne mennä.

Siellä on välilehdet ominaisuuksille ja portfoliollesi sekä usein kysytyt kysymykset ja blogi. Se on terävä, yksinkertainen ja intuitiivinen. A+.

> Käsin valitut tarjoukset

Toisin kuin jotkut muut kiinteistösijoitusalustat, Here ei luo laajaa verkkoa, vaan listaa 137 kiinteistöä kerralla vain nähdäkseen, mitkä niistä herättävät sijoittajien kiinnostusta.

Sen sijaan tiimi eliminoi 99,8 % harkitsemistaan ​​kiinteistöistä, ja vain crème de la crème pääsee sivustolle. Ja vaikka heidän tarkistusprosessinsa pysyy omistuksessaan, Here itse ottavat vähintään 1 %:n omistusosuuden ja heidän kokonaistulomallinsa riippuu siitä, onko kiinteistöt onnistuneita sijoituksia.

Toisin sanoen sijoittajat voivat sijoittaa kohtuullisella luottamuksella.

>Matala sisäänosto

Perinteisesti lomavuokra-asunnon minimisisäänosto on ollut 10 % käsiraha plus verot ja maksut. Arvokkailla lomamarkkinoilla, kuten Blue Ridge tai Pasadena, tämä määrä voi helposti ylittää 100 000 dollaria käteistä.

Hereillä minimisisäänosto on vain 100 dollaria. Se on kunkin Series LLC: n, eli omaisuutta edustavan yhteisön, osakkeen hinta. Joten vaikka tämä osuus voi edustaa vain 0,01 prosenttia kiinteistön arvosta, se poistaa silti valtavan esteen perinteiselle loma-asunnolle sijoittamiselle.

> Kohtuulliset kiinteistönhoitomaksut

Täällä veloitetaan hallinnointipalkkio 25 % kiinteistön kuukausituloista. Se on rehellisesti sanottuna melko antelias, kun otetaan huomioon loma-asuntojen keskiarvo vaihtelee 25–30 % – ja kyseiset yritykset eivät löytäneet ja välittäneet kiinteistöä puolestasi.

>SEC-pätevä

Muut murto-osaiset kiinteistöyhtiöt pitävät kiinteistönsä lohkoketjussa, mikä tekee sääntelystä hankalaa (virhe, joka maksoi BlockFi: lle 100 miljoonaa dollaria).

Ja todellakin, jotkut murto-osasijoittajat eivät ole kovin huolissaan alustojensa turvallisuudesta ja sanovat: "Se on sama kuin kiinteistön ostaminen ystäviesi kanssa", joten SEC-hakemusta ei tarvita. Näin kollegani, entinen SEC-lakimies, reagoi siihen.

GIPHY: n kautta

Siksi olen helpottunut nähdessäni, että täällä pelataan palloa, Lomakkeiden 1-A arkistointi joten he eivät todennäköisesti pääse oveen potkimaan sääntelijöiden toimesta.

Mitä tässä on haittoja?

Ei jälkimarkkinoita (vielä).

Heren tiimi sanoo aikovansa pitää jokaisen kiinteistön viidestä seitsemään vuotta. Jos haluat lunastaa pelimerkit ennen sitä, niin harmi. Hereillä ei ole jälkimarkkinoita, ja Here LLC: n hallitseman LLC: n osakkeiden myynti voi sisältää ylimääräisiä vaiheita (ja asianajajia).

> Rajoitettu – Joskus nolla – Vaihtoehdot

Tätä kirjoitettaessa Hereillä oli 10 sijoittajille listattua kiinteistöä, mutta kaikki olivat loppuunmyytyjä:

Täällä sanotaan, että heidän tarjouksensa myydään loppuun erittäin nopeasti, joten he toivovat lopulta listaavansa jopa neljä kuukaudessa.

> Pitkäikäisyys ja skaalautuvuus

Tätä kirjoitettaessa Hereillä on vain tusina kokopäiväistä työntekijää, mukaan lukien yksi kiinteistönhoitaja, jolla ei ole aikaisempaa kokemusta.

Olisin vähemmän huolissani, jos Hereillä olisi suunnitelma sijoittajien suojelemiseksi siltä varalta, että yritys luovuttaa. Loftylla on yksi, mutta tässä ei näy. Ja epätavallinen Series LLC/LLC -rakenne herättää varmasti kysymyksiä oikeudellisista seurauksista, jos yritys hajoaa.

>Ei osakkeenomistajien äänioikeutta

Kun en nähnyt Here’sin laajoissa usein kysytyissä kysymyksissä mainintaa "äänioikeudesta" tai "itsehallinnosta", aloin epäillä, että Here säilytti hiljaa 100 %:n hallinnan jokaisesta omaisuudesta. Tässä sijoittajasuhteiden johtaja Brianna Watterson vahvisti epäilykseni ja sanoi: "Tässä… säilyy Sarjan [LLC] äänestysvallan ja päättää, milloin myydään."

Tämä on jyrkässä ristiriidassa muiden murto-osaisten sijoitusalustojen, kuten Ylevä ja Rally Rd. Nämä alustat käsittelevät omaisuutta 100-prosenttisesti itsehallinnollisina LLC-yhtiöinä ja antavat sijoittajien päättää, milloin he myyvät, kunnostavat jne. Helvetti, ne jopa helpottavat äänestämistä.

Mutta ei täällä. Ja tämä voi olla suuri käänne sijoittajille, jotka haluavat hallita yhteistä sijoitustaan, joko likviditeettisyistä tai yksinkertaisesti periaatteessa.

>Ei mobiilisovellusta

Täällä ei ole mobiilisovellusta eikä suunnitelmia sellaiselle, mutta ainakin sen sivusto on mobiiliystävällinen.

Täältä hinnat ja maksut

Yrityksenä Here ansaitsee rahaa kolmella tavalla:

1. Omaisuudenhoitopalkkio yhteensä 1 % kiinteistön kokonaisarvosta vuosittain, maksetaan kiinteistön tuloista 0,25 % vuosineljänneksellä. Tämä kattaa omaisuudenhoidon, maksupalkkiot ja sijoittajasuhteet.
2. Kiinteistönhoitomaksu 25 % kiinteistön vuosittaisesta bruttotulosta, maksetaan kuukausittain. Tämä kattaa tyypilliset hallintokulut, kuten siivouksen, vierassuhteet, ylläpidon, korjaukset, varaukset ja paljon muuta.
3. Omien rahojensa sijoittaminen kiinteistöissä ja kerätä itselleen vähän vuokratuloa.

Täällä on myös tarkoitus ansaita hieman käteistä osittain omistaman kiinteistön myynnistä. Tiimin mukaan he suunnittelevat pitävänsä kiinteistöjä viidestä seitsemään vuotta, mutta voivat myydä ennemmin tai myöhemmin, jos he päättävät, että se on osakkeenomistajien edun mukaista (jälleen, ei äänestystä).

Kiinteistötulojen Here's-leikkauksen lisäksi sijoittajille ei peritä suoria maksuja. Ei rekisteröitymismaksuja, aloitusmaksuja, nada. Ja kuten mainittiin, Here's low buy-in, vain 100 dollaria osakkeelta, on alustan kohokohta.

Likviditeetti

Likviditeetin puute on ykkösasia, joka pelottaa tyypillisen sijoittajan pois vuokramarkkinoilta, eikä Here valitettavasti tarjoa välitöntä ratkaisua. Sijoitukset ovat lukossa, kunnes Here – ei osakkeenomistajat – päättävät, että on aika myydä.

Kuinka ottaa yhteyttä tästä

Tässä on a yhteydenottosivu joka sisältää sähköpostin ([email protected]) ja live-chatin, joka on saatavilla klo 9–17 EST maanantaista perjantaihin. Pingasin ne kello 2:30, enkä kuullut takaisin samana päivänä, mutta se voi olla sattumaa.

Onko täällä turvallista?

Tässä turvallisuus johtuu osittain sen yksinkertaisuudesta. Alusta ei jaa tietoja kolmansille osapuolille ilman suostumustasi ja helpottaa kaikkia liiketoimiaan Plaidin kautta.

Sitä vastoin, Lofty.ai, Taskuominaisuudet, ja muut ovat korvanneet maksupalveluntarjoajat blockchain-pohjaisilla älykkäillä sopimuksilla. Vaikka nämä uuden koulun menetelmät ovat teoriassa halvempia ja tehokkaampia, ne sisältävät omat uudet riskinsä: entä jos lohkoketju hakkeroidaan ala Ethereum 1.0? Entä jos osakepääomaa edustavat "rahakkeet" varastetaan? Entä jos SEC astuu sisään rautaisella saappaalla?

Toisin sanoen Here's "vanhan koulun" lähestymistapa voi tarjota lohtua lohkoketjupohjaisista ratkaisuista hermostuneille sijoittajille.

Parhaat vaihtoehdot tänne

> HappyNest

HappyNest on vähän kuin Here, mutta liikekiinteistöille. Joten sen sijaan, että omistaisit osaomistuksen mökissä Aspenissa, omistat osan CVS: n vuokraamasta toimistorakennuksesta.

Heren tiimin tapaan HappyNestin tiimi tekee suurimman osan due diligence -työstä puolestasi. Itse asiassa koko alusta on vain yksi iso REIT; olet joko sisällä tai olet poissa, valinta on binaarinen.

Liikekiinteistöt eivät välttämättä tarjoa jännittäviä vuosittaisia ​​tuottoa loma-asunnoista (HappyNest tavoittelee ~6 %), mutta alhaisella 10 dollarin sisäänostolla HappyNest tarjoaa helpon tavan monipuolistaa jokin CRE.

Katso täydellinen arvostelumme HappyNest.

> Saapuneet koteihin

Vuonna 2019 lanseerattu Arrived Homes on suhteellisesti kokeneempi toimija kiinteistösijoitusalalla. Ja koska se on murtautumassa loma-asuntoihin, siitä on tulossa Here'sin pääkilpailija.

Molemmilla on 100 dollarin sisäänosto, molempien tavoiteaika on viidestä seitsemään vuotta, ja molemmat pyrkivät tarjoamaan antelias passiivisia tuloja sijoittajille. Arrived Homesilla on enemmän kokemusta ja ominaisuuksia (kuten mahdollisuus myydä heille kotisi ja säilyttää a 10 % osuudella), mutta voisi sanoa, että Hereillä on etu erikoistuessaan loma-asuntoihin mene.

Katso täydellinen Arrived Homes -arviomme.

Bottom Line

Vaikka Here's todistamaton saavutus ja kiusallinen osakkeenomistajien äänioikeuksien puute voivat saada jotkut sijoittajat pois, toiset saattavat katsoa hankaluuksien ohi ja nähdä mahdollisuuden. Loma-asunnon murto-omistus on varmasti erittäin tuottoisaa, ylittäen jopa osinkoaristokraatit loistokkaalla, eläkkeelle siirtymistä kiihtyvällä passiivisella tulolla.

Lisätietoja murto-osasta kiinteistösijoittamisesta on erittelyssämme 5 parasta kiinteistösijoitusalustaa.