Ei ole mikään salaisuus, että kiinteistöjen hinnat ovat nousseet viime vuosina. Monet potentiaaliset sijoittajat ovat kamppailleet oikeuttaakseen kiinteistösijoittamiseensa korkeampien asuntolainojen korkojen ja paisuneiden asuntojen hintojen vuoksi. Hyvä uutinen on, että tähän ongelmaan on ratkaisu. Jos kuntasi sallii, voit rakentaa toisen asunnon/vuokrakiinteistön olemassa olevalle maallesi. Se voi olla ADU ikääntyvien vanhempiesi majoittamiseen, erillinen toimisto, kuntosali tai jopa tulonlähde.
Juuri tätä me teemme. Rakennamme mieheni kanssa tällä hetkellä takapihallemme erillistä ADU: ta, jota käytän toistaiseksi toimistona, mutta olemme myös valmiita antamaan yhden lapsemme asumaan siellä, kun he vanhenevat. Meillä olisi myös mahdollisuus vuokrata se jatkossa lyhytaikaisena vuokrana antaen meille tuloja eläkkeellä.
Lyhyt versio:
- Lisäasuntojen (ADU) suosio on kasvanut asuntokriisin jatkuessa.
- Nämä asunnot voivat olla mökki takapihalla, parviksi muutettu autotalli tai lisäosa olemassa olevaan kotiin.
- Monet perheet ovat investoineet ADU: ihin saadakseen tilapäisen asunnon ikääntyville vanhemmilleen tai aikuisille lapsilleen.
- ADU-kiinteistösijoittamisen avulla voit kasvattaa kiinteistösalkkuasi yrittämättä etsiä uutta kiinteistöä.
ADU: n rakentamisen hyvät ja huonot puolet
Plussat
- Asu perheellesi: voit tarjota asunnon ikääntyvälle sukulaiselle tai antaa lapsillesi säästää yliopiston jälkeen, jotta heidän ei tarvitse käsitellä tähtitieteellisiä vuokrahintoja muualla.
- Vuokratulot: Yksi ADU-kiinteistösijoittamisen tärkeimmistä eduista on, että luot ylimääräistä tulovirtaa. Sinulla on monia vaihtoehtoja, kun päätät kaupallistaa tämän uuden tilan.
- minänosti kiinteistösi arvoa: On sanomattakin selvää, että kokonaan uuden kiinteistön lisääminen olemassa olevaan maahan nostaa kiinteistösi arvoa. Vaikka tähän liittyy verovaikutuksia, nostat myös kiinteistösi arvoa, jotta voit ansaita enemmän rahaa kotillesi, kun olet valmis myymään.
haittoja
- Kustannukset: Kiinteistösi lisäyksen tai erillisen rakenteen lisääminen voi olla erittäin kallista. Lisäksi sinulla on todennäköisesti jatkuvat kulut ylimääräisistä veroista, vakuutuksista ja apuohjelmista.
- Et voi myydä sitä erikseen: Jos haluat vuokrata kiinteistön ja ostaa erillisen talon tai asunnon omalta tontiltasi, voit myydä sen milloin tahansa. Jos rakennat jotain omalle tontille, olet jumissa sen kanssa niin kauan kuin omistat talosi.
- Mahdollinen yksityisyyden menetys: Jos aiot vuokrata ADU: ta, se tarkoittaa, että joku asuu takapihallasi.
Mitä ADU: t ovat?
Mikä tarkalleen on ADU? Lisäasuntoyksiköt tai ADU: t, kuten niitä yleisesti kutsutaan, ovat pienempiä koteja, jotka on rakennettu samalle tontille kuin pääasunto, jossa asutaan. Näillä pienemmillä koteilla on eri nimiä, kuten laneway-asunnot, appiasunnot, vaunutalot, casitas tai mummon asunnot.
Esimerkiksi pienen talon rakentaminen tontille voitaisiin harkita ja ADU. Parven rakentaminen autotallin päälle tai jopa autotallin muuttaminen yksiöksi olisi myös ADU. Voit toki rakentaa kiinteistösi myös erillisen omakotirakennuksen.
Maassa on noin 1,5 miljoonaa ADU: ta, ja noin 100 000 yksikköä kasvaa vuosittain. ADU: n suosituimmat osavaltiot ovat Kalifornia, Florida, Texas ja Georgia. Los Angeles, Portland ja Houston ovat ADU: n suosituimpia kaupunkeja valtakunnallisesti. Mielenkiintoista on, että ADU-lupien määrä Los Angelesissa nousi pilviin 80:stä vuonna 2016 5 064:ään vuonna 2021. Tämä tarkoittaa, että joka neljäs kaupunkiin vuonna 2021 valmistuneesta uudesta kodista joka neljäs oli ADU.
Vyöhykejaon käyttöönotto johti siihen, että näiden pienten talojen rakentaminen takapihoille kiellettiin. Oli aika historiassa, jolloin nämä yksiköt olivat yleisempiä, koska ne antoivat ihmisten asua yhteisöissä, joihin heillä ei yleensä ollut varaa.
Mihin ADU: ita käytetään?
Saatat ihmetellä, mitä tapahtuu ADU: lle, kun asunnonomistaja on perustanut tämän lisäyksikön.
>Voit asua ikääntyviä vanhempasi
Vuoden 2021 mukaan tekemä tutkimus Kotivalo, 61 % asunnonomistajista rakensi ADU: n ikääntyville vanhemmilleen, kun taas 32 % teki niin lyhytaikaista oleskelua varten turistien majoittamiseksi lisävuokratulojen vuoksi. Sen sijaan, että sijoittaisit vanhempasi vanhainkotiin, voit rakentaa heille pakopaikan takapihalle.
>Vaihtoehtoinen vaihtoehto aikuisille lapsillesi
Asunnon kohtuuhintaisten ongelmien vuoksi nuoret aikuiset ovat pidempään kotona vanhempiensa kanssa. Voit lisätä ADU: n kiinteistösi, jos haluat auttaa täysi-ikäisiä lapsiasi ilman, että he asuvat kattosi alla.
Tämä on vaihtoehto, jota harkitsemme myös kahden teini-iän kasvaessa aikuisiksi. Kun asuntojen hinnat ovat sellaisina kuin ne ovat, pidän ajatuksesta antaa heille enemmän yksityistä tilaa samalla, kun he voivat säästää rahaa vuokrassa.
> vuokratulot
Kolmanneksi yleisin käyttötarkoitus tälle alueelle on vuokratulo. Voit rakentaa lisäosan tai erillisen tilan vuokrattavaksi. Tämä voi olla pitkäaikainen vuokra, jossa joku todella asuu siellä kokopäiväisesti. Tai loma-asunto, josta vuokraat sen öisin.
On myös väliltä, jossa voit käyttää sitä yritysvuokrauksena. Matkalla olevat sairaanhoitajat tai liikemiehet tarvitsevat usein yöpymispaikan muutamaksi viikoksi tai jopa kuukaudeksi.
Jos haluat nähdä, kuinka paljon tuloja voisit ansaita lyhytaikaisista vuokratuloista, katso Airbnb tai Vrbo nähdäksesi, mitä vastaavia yksiköitä alueellasi hakevat. Muista, että loma-asuntoon liittyy jatkuvia kuluja.
>>Aiheeseen liittyvä:Kiinteistösijoittamisen plussat ja miinukset
Erillinen tila toimistolle
Mukaan a hallituksen väestönlaskenta, kotoa työskentelevien määrä kolminkertaistui vuosina 2019–2021. Jos olet yksi yli 27 miljoonasta kotoa työskentelevästä ihmisestä, sinun kannattaa vaihtaa tilojasi sen sijaan, että etsisit kahviloita tai toimistotiloja treenaamiseen.
Näin tulemme käyttämään ADU: ta. Jokainen, joka työskentelee kotona, ymmärtää tämän järjestelyn edut ja haitat. Vaikka on hienoa pitää läheisesi lähellä, se voi myös olla suuri häiriötekijä. Täysin erillinen tila takapihalla antaa minulle molempien maailmojen parhaat puolet.
Lisäksi, jos näet asiakkailla henkilökohtaisesti erillisen tilan, voit säästää paljon toimistovuokrassa. Terapeutit, hierojat, kirjanpitäjät, kampaajat, kiinteistönvälittäjät ja jopa henkilökohtaiset valmentajat voisivat harjoittaa liiketoimintaa ADU: n avulla eivätkä maksa toimistotilasta vuokraa. Vaihtoehtoja on loputtomasti.
Kuinka paljon ADU: n rakentaminen maksaa?
Kuinka paljon ADU: n rakentaminen maksaa? Lyhyt vastaus on, että se vaihtelee monista tekijöistä. Autotallin päivitys on paljon halvempaa kuin täysin uuden rakenteen lisääminen takapihallesi, mutta hinnoittelu riippuu monesta asiasta.
Soita muutamalle urakoitsijalle ja pyydä tarjouksia. He tulevat katsomaan tilaa ja voit selittää, mitä aiot rakentaa. He voivat antaa sinulle karkean suullisen tarjouksen tapaamisen aikana.
Annan sinulle nopean käsityksen, että asun Phoenixissa ja meidän neliöjalka maksaa noin 400 dollaria. Mutta tietysti se, mitä aiot tehdä, vaikuttaa siihen valtavasti.
>Oikean avun palkkaaminen ADU: n rakentamiseen
Ennen kuin aloitat ADU-kiinteistösijoittamisen, sinun kannattaa neuvotella seuraavien ammattilaisten kanssa:
- Kiinteistövälittäjä. Haluat nähdä vaihtoehtosi ja millaiset ADU: t ovat yleisiä yhteisössäsi.
- Maanmittaus. Sinun on varmistettava, että voit tehdä tarvittavat muutokset maassasi.
- Urakoitsija. Sinun on löydettävä yritys, joka rakentaa sinulle tämän uuden asunnon.
- Suunnittelija. Haluat ehkä työskennellä jonkin suunnittelijan kanssa varmistaaksesi, että uusi paikkasi on esteettisesti miellyttävä.
> Rakennuskustannukset
Näyttää olevan käytännössä mahdotonta antaa keskimääräistä hintaa ADU: n rakentamiselle, koska kaikki riippuu lisättävän rakenteen ja tilan koosta. Emme myöskään voi sivuuttaa raaka-aineiden nykyisten hintojen roolia työvoimakustannusten ohella.
tekemän tutkimuksen mukaan RakennusAnADU, lähimpänä ADU: n keskihintaa oli noin 180 000 dollaria. Nämä kulut sisältävät:
- Suunnittelutyöt
- Luvan hakeminen
- Uusien verkkojen liittäminen, jotta tilaan saadaan riittävästi sähköä ja putkistoa
- Kaikki rakennuskustannukset
- Oma pääomasi
Jos palkkaat urakoitsijan, he huolehtivat kaikesta puolestasi. Mukaan lukien arkkitehdin palkkaaminen ja kaupungin kanssa tekeminen lupien ja tarkastusten suhteen. He myös palkkaavat, koordinoivat ja maksavat kaikki alihankkijat, kuten sähköasentajat ja kirvesmiehet.
>ADU: n rakentamisessa huomioon otettavat lisäkustannukset
Verovaikutukset: Kiinteistösi on arvokkaampi, kun lisäät siihen toisen yksikön, joten joudut todennäköisesti käyttämään enemmän kiinteistöveroihin. Alueesta riippuen tämä voi olla vähän tai paljon.
Kotivakuutus korotettu: Kun omaisuutta on enemmän, joudut käyttämään enemmän rahaa kotivakuutuksiin.
Uuden paikan kalustaminen: Ellet vuokraa pitkäaikaisena vuokra-asunnona, sinun on kalustettava ja sisustettava ADU täysin. Jopa pitkäaikaisessa vuokrauksessa tarvitset silti pieniä lisävarusteita, kuten kaihtimet ja kodinkoneet.
Apurahojen nousu: Vyöhykelaeista riippuen et ehkä pysty lisäämään erillisiä apuohjelmia. Tämä tarkoittaa, että uusi ADU voidaan lisätä kotisi sähkö-, vesi- ja roskakoriin.
Kuinka paljon ADU lisää kiinteistön arvoa?
Kuinka paljon tarkka omaisuutesi kasvaa, on mahdotonta sanoa. Paikallinen kiinteistönvälittäjä voi antaa sinulle käsityksen siitä, kuinka paljon arvoa projektisi tuo talolle.
Kun otin yhteyttä kiinteistönvälittäjään, he sanoivat, että sen pitäisi nousta neliön keskihinnalla. Joten jos talosi arvo on 200 dollaria neliöjalkaa kohden ja lisäät 500 neliöjalkaa, sen pitäisi lisätä kiinteistösi arvoa noin 100 000 dollarilla.
Tietenkin se ei ehkä ole niin yksinkertaista. Jos alueesi ostajat arvostavat korkeasti ADU: ta, se voi lisätä sitä enemmän; jos he eivät, se voi lisätä vähemmän. Kaikki eivät työskentele kotoa käsin tai halua olla vuokranantaja.
Jos tiedät tarkalleen kuinka paljon ADU lisää kiinteistösi arvoa, on sinulle ehdottomasti tärkeä tekijä Tee tiivistä yhteistyötä kiinteistönvälittäjän kanssa varmistaaksesi, että et kuluta enempää kuin saat takaisin, kun saat myydä.
Ovatko ADU: t laillisia kaikkialla?
Jokaisella osavaltiolla ja kunnassa on erilaisia asuinaluejakoa ja rakentamista koskevia lakeja.
Urakoitsijasi tai paikallinen kaavoitusasetus antaa sinulle tarvitsemasi tiedot siitä, onko ADU: n rakentaminen laillista asuinpaikallasi. Haluat varmistaa, että tämä lisäyksikkö on laillinen, jotta et aiheuta ongelmia itsellesi tulevaisuudessa. Sinun velvollisuutesi on selvittää, onko sinun laillista rakentaa tämä asunto.
Meille iso tiesulku oli se, että emme saa lisätä 220 voltin sähköä. Tämä on teho, jota uuni käyttää. Heidän mielestään uunin lisääminen tekee kiinteistöstä monen perheen tontin, eikä se ole sallittua kaavoituksessamme.
Meidän oli myös oltava tietoisia oikeudellisista takaiskuista. Asumme perinteisellä esikaupunkialueella, joten tonttimme ei ole valtava. Nämä takaiskut rajoittivat rakenteen kokoa ja sijaintia.
Onko ADU-kiinteistösijoittaminen sen arvoista?
Monien mielestä ADU: t ovat ratkaisu asuntokriisiin ja täydellinen vaihtoehto ympäristön kannalta, kun etsimme lisää koteja. Rakentamalla ADU: n voit auttaa asuntokriisissä minimaalisilla ympäristövaikutuksilla samalla kun luot itsellesi passiivisen tulovirran.
Sinun täytyy istua alas ja murskata numeroita, mutta on selvää, että jos kaupunkisi sallii sen, ADU todellinen kiinteistösijoittaminen voi olla ainutlaatuinen tapa tulla kiinteistösijoittajaksi ostamatta uutta omaisuutta.
Monet asiantuntijat mainostavat ADU-investointeja, koska sinun ei tarvitse ostaa uutta maata ja he tarjoavat sinulle joustavuutta. Jos sinulla on jo kiinteistö ja aiot ryhtyä kiinteistösijoittamiseen, sinun kannattaa harkita vakavasti ADU: ita.