Jotkut maailman rikkaimmat ihmiset tekivät suurimman osan omaisuudestaan kiinteistösijoitusten kautta. Mutta miten vaurautta syntyy sijoittamalla kiinteistöihin?
Tässä ovat tärkeimmät kiinteistöomaisuuden taustavoimat.
Inflaatio
Inflaatio on meille kaikille itsestäänselvyys. Päivittäistavaroiden hinta nousee asteittain, eikä meillä ole muuta vaihtoehtoa kuin maksaa korotettu hinta. Emme siis kiinnitä siihen paljon huomiota. Se on kustannus, joka ei syrji, mutta koskee kaikkia, joten mitä järkeä on valittaa?
Koska monet suuret yritykset ymmärtävät, kuinka inflaatio vaikuttaa työntekijöiden kykyyn elättää perheensä, ne tarjoavat "elinkustannuskorotuksia" joka vuosi. Inflaatio on vain talouden osa. Vaikka yhdysvaltalainen kuluttaja on ollut keskimäärin 3 % vuodessa, hän on nähnyt korkean inflaation (12,5 % vuonna 1980) ja alhaisen inflaation vuosia (0,1 % vuonna 2008).
Kiinteistösijoittajille inflaatio voi luoda vaurautta johdonmukaisesti ja luotettavasti. Se johtuu siitä inflaatio on johdonmukainen kodin arvon nousun tekijä
. Kiinteäkorkoisen asuntolainan kuukausierä pysyy samana 30 vuotta. Verot ja vakuutukset nousevat hyvin vähitellen, jos ollenkaan. Tämä tarkoittaa, että vaikka sijoituskiinteistön arvo nousee joka vuosi inflaation ansiosta, sen omistamiskustannukset eivät. Ero on osakepääoma – omistat arvokkaamman omaisuuden vuosi toisensa jälkeen inflaation ansiosta.Arvostus
Vaikka inflaatio johtaa asteittaiseen sijoituskiinteistösi arvon nousuun, nopea markkinoiden arvonnousu on valtava vaurautta lisäävä tekijä. Vanhojen asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 5,4 % vuosittain vuodesta 1968 vuoteen 2009.
Kiinteistöjen kohdalla kyse on sijainnista, sijainnista ja sijainnista. Jos olet tehnyt tutkimuksesi ja osti kiinteistön, jossa asuntojen arvot nousevat nopeasti, sijoituksesi arvo todennäköisesti kasvaa vuosi vuodelta ilman ylimääräisiä pääomakustannuksia. Tämä on historiallisesti tapa, jolla monet ihmiset ansaitsivat paljon rahaa kiinteistöillä.
Sama periaate, joka toimii osakesijoittamisessa, toimii myös kiinteistösijoittamisessa: Osta halvalla ja myy korkealla. Maan alueilla, kuten Kaliforniassa, asuntojen arvot ovat nousseet paljon, paljon nopeammin kuin inflaatio.
Vuotuiset vuokrankorotukset
Asuminen on elinkustannus. Aivan kuten inflaatio johtaa päivittäistavaroiden ja kulutustavaroiden hintojen nousuun, asumisen kustannukset pysyvät inflaation tahdissa. On tyypillistä, että vuokria korotetaan 2,5–5 % vuodessa inflaation vaikutuksesta. Ja on tavallista, että vuokranantajat korottavat vuokria aina, kun vuokrasopimus uusitaan.
Kuitenkin sijoittajana kustannukset vuokra-asunnon omistaminen älä nouse inflaation mukana, jos asuntolainasi korko on kiinteä. Vuokranantajana, vuokratulosi kasvaa kun kustannukset pysyvät samoina. Joten sinun sijoituskiinteistö tuottaa enemmän voittoa tulokseenne vuodesta toiseen.
Pakollinen pääoma
"Oma pääoma" viittaa omistukseen. Siinä tapauksessa että kiinteistösijoittaminen, henkilökohtainen pääomasi on erotus kiinteistön markkina-arvon ja asuntolainasta velkaasi välillä. Jos kiinteistösi arvo on esimerkiksi 150 000 dollaria ja olet pankille velkaa 120 000 dollaria, sinulla on 30 000 dollaria omaa pääomaa.
"Pakotettu pääoma" viittaa vaurauteen, joka syntyy, kun ostat kiinteistön alennettuun hintaan ja teet töitä sen arvostamiseksi. Tyypillisesti sinä ostaa "ahdistuneen" kiinteistön myydään 25–30 % halvemmalla kuin vastaava kiinteistö, joka ei ole vaikeuksissa. Käytät 10–15 % sen korjaamiseen (matto, maali, korjaukset ja jotkut vaihtolaitteet) ja saat sen markkina-arvoon.
Oletetaan, että maksoit 25 % alle markkina-arvon. Käytit sitten 10 % sen korjaamiseen. Kasvatit juuri omaa pääomaasi (omistusosuuttasi) 15 %.
Toinen tapa pakottaa pääomaa on lisätä ominaisuuksia, jotka lisäävät kiinteistön arvoa. Oletetaan, että ostat kahden makuuhuoneen talon naapurustosta, jossa muissa kodeissa on kolme makuuhuonetta. Kolmannen makuuhuoneen lisääminen nostaisi kiinteistösi muiden asuntojen markkina-arvon tasolle. Olettaen, että ostit sen sopivalla alennuksella (koska siinä oli vain kaksi makuuhuonetta) ja toisen lisäämisestä makuuhuone on pienempi kuin ero hintasi ja uuden markkina-arvon välillä, sinulla on pakotettu pääoma talo.
Poistot
Poistot ovat useimmissa tapauksissa negatiivisia. Se tarkoittaa, että jonkin arvo on laskenut.
Kiinteistösijoittamisessa emme kuitenkaan puhu kiinteistön todellisesta arvon laskusta. Puhumme a arvokasta verohelpotusta IRS sallii kiinteistösijoittajat. Voit joka vuosi vähentää prosenttiosuuden sijoituskiinteistön arvosta sen IRS: n määrittämän elinkaaren ajalta.
Asuinkiinteistöjen osalta IRS on sanonut, että käyttöikä on 27,5 vuotta. Joten jos kiinteistösi arvo on esimerkiksi 150 000 dollaria, voit vähentää kiinteistön vuokratuloista 5 454 dollaria. Oletetaan, että vuotuinen nettovuokratulosi on 15 000 dollaria. Verotettava vuokratulosi putoaa 9 546 dollariin.
Mikä tekee tästä poistoveron alennuksesta niin taloudellisesti tehokkaan, on se, että useimmat kiinteistöt eivät menetä arvoaan joka vuosi. Itse asiassa kiinteistöjen arvot yleensä nousevat ajan myötä. Tämä tarkoittaa, että saat verohyvityksen hyödykkeen hinnasta, jonka arvo saattaa nousta, ei laskea.
Lisäksi poistot ovat verohyvitys, joka lisätään kiinteistön ylläpitoon ja muihin kuluihin, jotka voit vähentää saamistasi vuokratuloista. Poistot voivat muuttaa kassapositiivisen vuokran paperilla tappiolliseksi. Tämä menetys voi vähentää muita veronalaisia tulojasi ja alentaa verolaskuasi.
Vipuvaikutus
Vipuvaikutus on yksi mainostetuimmista vaurautta luovista kiinteistösijoitusstrategioista. Se on lainapääoman käyttöä sijoituksen ostamiseen ja/tai mahdollisen tuoton lisäämiseen. Kiinteistösijoittajana vipuvaikutuksen avulla voit ansaita rahaa tuloja tuottavasta omaisuudesta, joka on paljon enemmän kuin käteispanos. Oletetaan esimerkiksi, että alennat 20 % ja rahoitat 80 % 100 000 dollarin omaisuudesta. Vipuvaikutuksen avulla voit hyötyä ja hallita tuloja 100 000 dollarin kiinteistöstä, kun sijoitit vain 20 000 dollaria.
Vipuvaikutus mahdollistaa "ansaita rahaa muiden ihmisten rahoilla”, kuten kiinteistönvälittäjät haluavat sanoa. Lyhyesti sanottuna käytät pankin rahoja kiinteistön ostamiseen ja vuokralaisen rahoja pankin takaisinmaksuun. Ero sen välillä, mitä maksat pankille ja mitä vuokralainen maksaa sinulle, on sinun voittosi. Jos sinulla on 100 000 dollaria, voit hallita 500 000 dollarin arvosta kiinteistöomaisuutta sen sijaan, että ostaisit yhden 100 000 dollarin talon käteisellä.
Ole tietoinen riskeistä
Nämä ovat ensisijaisia strategioita, joita kiinteistösijoittajat käyttävät vaurauden luomiseen. Tietysti, Kuten kaikkiin sijoituksiin, on riskinsä. Tärkeintä on ostaa älykkäästi, hallita ammattimaisesti ja olla käyttämättä liikaa.
Kiinteistösijoittaminen on käytännönläheisempää ja aikaa vievämpää kuin osakkeiden ostaminen. Se myös tuottaa tyypillisesti suurempia voittoja suhteessa lisääntyneeseen riskiin. Ja toisin kuin muut sijoitusvaihtoehdot, kiinteistö on pitkän aikavälin sijoitus. Tämä johtuu siitä, että se on käyttöomaisuus, jota ei voida nopeasti realisoida ja transaktiokustannukset ovat niin korkeat. Pohjimmiltaan tietää riskit ja lieventää niin paljon kuin mahdollista.
Voit aina kokeilla kiinteistösijoittamista online-kiinteistöjen joukkorahoituspalveluilla, kuten Fundrise. Lue arvostelumme ja katso miten voit ansaita rahaa Rahankeräys ja sen REITs.
 Vieraile Fundrisessa
|